全國TOP30城市房地產(chǎn)市場研究

◎

我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，真正具有成規(guī)模市場的城市，相對于我國城市總量而言并不多，我國地級以上城市總共288個，縣級市、縣城更是數(shù)以千計?；仡櫧暌詠砣珖康禺a(chǎn)市場的發(fā)展歷程，其主線還是288個地級市中的大約30個重點城市，而這部分城市，才真正代表了我國房地產(chǎn)行業(yè)目前的發(fā)展程度和水平。

一、總體情況：渝蓉沈市場規(guī)模位列全國前三位，省會及以上城市占據(jù)TOP30大多數(shù)席位

我們對2012年全國288個地級市商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)進行排序，取前30位城市進行研究。

榜首位置上，重慶、成都和沈陽排名全國前三位，重慶主城九區(qū)面積5469萬平方米，比其他三個直轄市總面積更大，其商品住宅市場年成交4105萬平方米，是第二位成都的1.7倍，而成都和沈陽作為西部和東北的中心級城市，同樣具有廣大的疆域面積和人口基礎，和重慶一起成為2012年僅有的三個商品住宅年銷售面積超過2000萬平方米的城市。

在年銷售1000～2000萬平方米的城市中，北京、上海、廣州三個我國房地產(chǎn)市場發(fā)展最早的城市均在列，值得關注的是，深圳由于市區(qū)面積較小的關系未能進入銷售面積TOP30城市行列；天津、武漢、長沙、西安、鄭州、合肥、哈爾濱等區(qū)域中心級城市年銷售規(guī)模也超過了1000萬平方米；另外，蘇州雖然行政級別較低，但近年來其強悍的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟實力正促使其房地產(chǎn)市場快速擴張，當前蘇州的商品住宅銷售規(guī)模已經(jīng)超越省城南京和江蘇省內(nèi)另一重鎮(zhèn)無錫。

至于年銷售低于1000萬平方米的城市，結構組成就相對復雜得多，既有大連、貴陽、杭州、昆明、南京這樣的區(qū)域中心級城市，有無錫、唐山、南通、東莞這樣的具有發(fā)達產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟支撐的城市，當然也有惠州、威海這樣擁有當?shù)仵r明房地產(chǎn)市場特征的城市。

從集中度上看，TOP30城市僅占全國288個地級市總數(shù)的10%，但其房地產(chǎn)市場規(guī)模卻占到288個地級市相當大的比例：2012年，TOP30城市商品住宅總成交面積為3.57億平方米，占全國288個地級市9.85億平方米的36%；TOP30城市商品住宅總成交金額為26417億元，占全國288個地級市53467億元的49%。從中可見兩點：其一，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今市場規(guī)模依然具有高度集中的特征；其二，TOP30城市銷售金額占比明顯高于銷售面積占比，說明排名前30位的城市房價遠高于其他250余個城市，因此市場價格也具有高度集中的特征。

二、外部環(huán)境：TOP30經(jīng)濟發(fā)展水平全國領先，人口規(guī)模對房地產(chǎn)市場形成支撐

1、 經(jīng)濟發(fā)展：按GDP當量可分為三大階梯，僅6個城市人均GDP低于8000美元

全國商品房銷售TOP30城市經(jīng)濟發(fā)達，基本上以三大城市群中心城市為主，皆為直轄市、省會城市以及東部沿海中心城市等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)。這些城市在工業(yè)化、城市化過程中，規(guī)模集聚效應好，它們既有基礎，也有區(qū)位條件，集合城市及周邊的所有優(yōu)勢資源和生產(chǎn)要素，土地溢價高，人口集中，住房需求旺盛。

按照GDP總量門檻，我們將30個城市劃分三個階梯，上海、北京、廣州、天津、蘇州和重慶為第一階梯城市，GDP總量在1萬億元以上；成都、武漢、杭州、無錫、青島、南京、大連、沈陽、長沙、唐山、鄭州和東莞處于第二階梯，GDP總量在5千億元以上，1萬億元以下；南通、哈爾濱、長春、石家莊、西安、福州、合肥、昆明、南寧、惠州、威海和貴陽處于第三階梯，GDP總量在5千億元以下。

附：TOP30城市GDP當量詳表

從人均GDP來看，無錫、蘇州和廣州位列前三位。上海和重慶是兩個比較特殊的城市。上海GDP總量，排行第10，但這并不說明上海房地產(chǎn)市場發(fā)展比無錫、蘇州和廣州落后。2012年上海全市常住人口總數(shù)為2380.43萬人，戶籍人口總數(shù)為1426.93萬人，外來人口數(shù)量逼近戶籍人口，龐大的外來人口數(shù)量稀釋了GDP總量。重慶行政區(qū)劃面積大，人口基數(shù)大，因此人均GDP排行倒數(shù)第二。南寧人均GDP是30城市最低，為35138元，低于全國平均水平的38852元，是30城市中唯一一個低于全國平均水平的城市。

根據(jù)我國經(jīng)驗：人均GDP處于3000至8000美元時，住房價格上漲速度明顯加快；新房交易量高峰出現(xiàn)在人均GDP處于5000至8000美元區(qū)間。按照這個理論，城市層面而言，TOP30城市中，昆明、哈爾濱、石家莊、貴陽、重慶和南寧人均GDP低于8000美元，城市住房價格有上漲空間，未來還會出現(xiàn)新房交易量高峰，其余城市住房市場高速發(fā)展期已過，未來城市住宅市場將向平衡穩(wěn)定發(fā)展。

TOP30城市人均GDP詳表

2、 人口規(guī)模：總體人口規(guī)模均處于領先水平，對房地產(chǎn)市場需求形成強大支撐

人口規(guī)模大小直接關系到城市房地產(chǎn)市場需求規(guī)模。首先，我們選取了全國常住人口TOP30城市、全國常住人口增長量TOP30城市和全國常住戶籍人口比TOP30城市與商品住宅市場規(guī)模TOP30城市對比，研究其重合度。在常住戶籍比TOP30城市中，商品住宅銷售面積TOP30城市有13個，占比43%；在常住人口增量TOP30城市中，商品住宅銷售面積TOP30城市有20個，占比67%；在常住人口TOP30城市中，商品住宅銷售面積TOP30城市有17個，占比57%。由此可見，商品住宅銷售面積與城市常住人口正相關。

附：TOP30城市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和居民職工工資詳表

3、 支付能力：居民總體支付能力較強，個別城市市場或有需求外來化特征

我們將城市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和城鎮(zhèn)職工工資做散點圖，只有貴陽城鎮(zhèn)職工工資和哈爾濱、石家莊、鄭州、威海和惠州的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入低于全國平均水平，在我們看來，這部分城市的房地產(chǎn)市場或多或少都存在需求外來特征。

TOP30城市總體居民支付能力較高，其中，位于第二象限最遠處的上海和北京是城市居民支付能力最強城市，2011年上海城鎮(zhèn)居民可支配收入40188元，北京36469元。城市居民支付能力一定程度了也反映了城市的房價水平，上海北京為全國房價最高城市，其次是東莞、蘇州、廣州、天津、無錫、杭州和南京，可作為房價次高組團城市，最后是青島、長沙、大連、武漢等城市。房地產(chǎn)的剛性需求就得建立在民眾有能力購買得起住房的基礎上，建立在民眾的對住房購買的支付能力基礎上，在當前調(diào)控政策抑制投機需求的情況下，居民支付能力能夠較好的反應城市住宅市場未來表現(xiàn)。

三、未來發(fā)展：需求釋放空間依然可觀，市場總體發(fā)展風險可控

1、 TOP30城市房地產(chǎn)市場需求空間研究

對于某大部分城市的房地產(chǎn)市場來說，有多大的需求就決定了有多大的市場，如果一個城市在未來一段時期內(nèi)潛在需求持續(xù)保持旺盛，那么我們就認為這個城市具有發(fā)展前景。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過了十年的調(diào)控后，當前市場上的主力已經(jīng)變成首置、首改這樣的剛性需求，從這兩個需求出發(fā)，我們從人口成交貢獻率（供求情況）、城鎮(zhèn)租房戶比例、動拆遷量三個指標來考察TOP30城市在首次置業(yè)方面的需求狀況；從人均住房面積、2006年至今人均購房面積兩個指標來考察城市改善住房的需求情況。

（1）首購剛需：人口、住宅增速基本平衡，動拆遷、外來租房戶將成未來剛需主體

我們假設一個城市在一個時期內(nèi)，當常住人口增長速度和商品住宅成交面積增長速度相一致時，我們就認為這個城市在首次置業(yè)的房地產(chǎn)市場的供需兩方相對平衡。數(shù)據(jù)顯示，在2006～2011年的這6年中，大多數(shù)TOP30城市商品住宅增長速率和人口增長速率相當。

我們發(fā)現(xiàn)，一線城市如北京、上海、廣州，長三角經(jīng)濟圈中的蘇州、杭州、南京，近年來人口增長迅速，相比之下商品住宅的增速尚不能滿足近年來迅猛的增長；大部分二線城市，如中西部省會貴陽、成都、武漢、合肥等，住宅成交增長速度和人口增長速度基本相符。

只有極少數(shù)城市出現(xiàn)了住宅增速偏離人口增速過快的情況，這些城市大致可分為兩類，一類是經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的省會城市或者區(qū)域經(jīng)濟中心，例如石家莊和唐山分別是河北省的政治和經(jīng)濟中心，這類城市對本省的吸附力極強，當前人口增長和住宅供應的缺口只是階段性現(xiàn)象，未來隨著城市化的推進會逐漸消化掉這部分庫存；而對于另外一類諸如惠州、威海這樣以旅游和投資為主的城市來說，過度依賴單一的外地需求，而本地的剛需又無法支撐如此大體量的開發(fā)，未來的風險正在累積。

而另一組更加微觀的數(shù)據(jù)——城鎮(zhèn)租房戶比例和動拆遷量，則大致可以反映出一個城市外來人口和本地人口對首套房的需求情況。

（2）改善需求：八成城市人均居住低于30平，改善性購房將逐漸成為未來市場支柱

我們先考察了TOP30城市當前的居住水平，六普數(shù)據(jù)顯示，2010年8成的TOP30城市城鎮(zhèn)常住人口人均居住面積都在30平米以下，按照戶均2.85個人計算，也就是有8成TOP30城市的家庭戶均住房面積在85平米以下。從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，當人均GDP達到3000美元以上時，普通居民住宅的套型面積穩(wěn)定地分布在80～200平方米的區(qū)間，小于這個分布區(qū)間的主要是政府提供的保障性住房，大于這個區(qū)間的主要是富人擁有的奢侈型豪宅。

居住空間的擴大就帶來了居住功能的改善，80～200平方米這個面積區(qū)間，恰好是滿足改善型和享受型功能的面積區(qū)間。在80～140平方米這個面積區(qū)間，住房才能比較充分地設計出具有一定舒適功能的臥室，較寬敞的衛(wèi)生間和配置一定面積的家庭公共活動空間，才能在一定程度上滿足多代人分室而居的要求。如果住宅面積在140平方米以上，則可以增加書房、健身房、試聽室等享受型功能的配置。

除了室內(nèi)功能以外，室外的社區(qū)共享資源是改善型需求另外一個重要特點。綠地、安全、會館、健身設施、公共活動場所以及交通、商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套條件就成為改善型需求的重要組成部分。毫無疑問，當前我國（尤其是房地產(chǎn)市場更加發(fā)達的TOP30城市）已經(jīng)有相當一部分的住房需求已經(jīng)脫離了單純的對住本身的需求，過渡到除了居住以外的涵蓋“衣食住行”等方方面面的軟需求，而這一趨勢在未來無疑會更加明顯。

2、 TOP30城市房地產(chǎn)市場發(fā)展風險研究

如果說談論一個城市的前景主要從供求情況，也就是量的角度出發(fā)，那么考察一個城市的房地產(chǎn)市場是否存在風險，除了量以外，價格也是一個重要的考量因素。一個被外界熟知的指標即房價收入比，我們分別從靜態(tài)（2011年房價收入比）和動態(tài)（2009～2011年房價收入增速比）兩個維度對兩個指標之間的關系進行考察。

（1）房價收入比不能參考國際標準，核心城市高房價是資源稀缺的必然結果

根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，房價與收入之間的比例關系通常穩(wěn)定在3～6倍的區(qū)間，因此在很多人的認識中，就把這個區(qū)間劃定為“國際警戒線”。數(shù)據(jù)顯示，2011年TOP30城市中，只有蘇州、南通、貴陽、威海和福州5個城市的房價收入比在6以下，其余包括北京、上海、廣州在內(nèi)的25個城市的房價收入比基本在6～14的區(qū)間內(nèi)。那么是不是說明上述25個城市的房價已經(jīng)拉響了過高的警報線了呢？我們認為并不盡然，主要原因有三點：

第一，我國人多地少的國情決定了土地的市場價格要高于勞動力。房價收入比本質(zhì)上是土地和勞動力兩個要素之間的比值關系。以中美兩國為例，美國940萬平方公里，適宜人居住的面積占到70%以上，人口3億；而我國雖然國土面積達到960萬平方公里，但是70%以上的地方生態(tài)條件惡劣，不適應人類居住，人口則為13億?？梢?，美國土地的稀缺度要比中國小得多，而勞動力的稀缺程度則要比中國大得多，幾乎可以斷言，即使有一天中國的發(fā)達程度和美國比肩，房價收入比也將明顯高于美國。

第二，特大型城市的房價收入比高主要受土地資源稀缺影響，在各國盡然。典型城市如巴黎、紐約、倫敦、東京以及我國的香港，這些城市的房價收入比均值都在10倍左右，盡管這些地區(qū)的家庭收入水平要遠遠高于其他城市的平均水平，但是由于土地（尤其是核心市區(qū)）的稀缺性，使得土地的市場價格要遠遠高于這個城市的平均勞動力價格。

第三，發(fā)展中國家的房價收入比普遍較高，主要原因是社會整體收入水平偏低。根據(jù)1998年世界銀行對96個國家房價收入比的統(tǒng)計，家庭收入在4000美元以下的國家，房價收入比基本高于9，家庭收入在4000美元以上的國家以下的國家則基本在6以下。其中最重要的原因不是房價太高，而是當?shù)鼐用袷杖脒^低，大多數(shù)家庭收入中用于日常生活開支的部分過高，還不具備持有不動產(chǎn)的經(jīng)濟能力，這部分人的住房需求應通過社會保障解決。

（2）房價收入增速比在合理區(qū)間，個別城市存在房價上漲過快風險

如果從房價和收入的增速比來看，2009～2011年3年間，TOP30城市中有近一半城市的比值低于1，而超過1的16個城市也在1.1以內(nèi)，在這個意義上，2010年以來的調(diào)控在控制房價過快上漲確實起到了一定的效果。

但是我們也發(fā)現(xiàn)，一些三線城市如威海、南通近年的房價收入增速比甚至要高于同期的二線城市。典型城市如威海，支撐近年來房屋銷售的很大一部分要歸功于打著養(yǎng)老地產(chǎn)和不限購不限貸的海景房，其中最被外人所熟知的要數(shù)隸屬于威海下屬縣級乳山市的銀灘。作為中國AAAA級旅游度假區(qū)，銀灘的自然資源條件優(yōu)越，但是作為一個成熟的旅游地產(chǎn)，除了自然生態(tài)以外，更重要的是交通、醫(yī)療、生活等配套設施的完備，一旦項目所在地的地方政府或者開發(fā)商沒有這個經(jīng)濟實力建立起相應的配套，那么建出來的房子很可能將面臨無人入住的尷尬，而這正是銀灘當前面臨的最大問題。無人氣的背后，是2000年以來龐大的海景房建設。目前銀灘已經(jīng)密密麻麻修建了200多個商品房住宅小區(qū)。對于這樣一個配套缺乏僅僅靠自然資源過度開發(fā)的城市來說，未來即將面對的風險還遠未到來。

通過研究可以看出：從基本面上看，絕大多數(shù)市場交易量前30位的城市，無論從房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本面（如經(jīng)濟水平和人口規(guī)模），還是從決定其房地產(chǎn)市場發(fā)展空間的需求面（如首置和改善性客戶的規(guī)模）來看，都擁有支撐其未來五年乃至十年房地產(chǎn)開發(fā)的堅實基礎。從當前的開發(fā)情況來看，一方面，從房地產(chǎn)發(fā)展階段來看，大多數(shù)TOP.30城市的房價梯度線遠未成熟，房地產(chǎn)市場仍處于快速擴張期，隨著未來城鎮(zhèn)化的推進，房地產(chǎn)市場仍有大量可供施展的空間；另一方面，從品牌企業(yè)的進入情況來看，在過去的十年中，全國性房企僅僅進入了TOP30城市中的2/3，市場空間遠未飽和。展望未來，大多數(shù)TOP30城市中首套住房和改善性住房的釋放沖動強大，未來一段時間內(nèi)仍可有力支撐當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展，至于外界擔心的風險問題，TOP30城市當前確實存在土地供應的階段性過剩，但是考慮到城市未來創(chuàng)造的需求，并不像外界擔心那樣存在全局性的風險。