調(diào)控存量閑置地產(chǎn)

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近些年來，房地產(chǎn)業(yè)和銀行業(yè)是互相依賴，榮辱與共的。房地產(chǎn)貸款額度約占銀行各項貸款比重的20%多，再加上以房地產(chǎn)為抵押的其他貸款、與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款，以及影子銀行中來自銀行的房地產(chǎn)信托貸款，與房地產(chǎn)有關(guān)的銀行貸款大約占到貸款總量的50%左右。

另外，從地方政府性債務(wù)資金的來源情況看，銀行是最大的資金供給者。政府貸款主要靠抵押土地，這已成為政府償債的最重要來源，地方債務(wù)償還對土地出讓收入的依賴性大。據(jù)國家審計署調(diào)查，2010年底全部省級和市級政府以及絕大多數(shù)縣級政府均有政府負(fù)債，且承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)為25473.51億元，占地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)額的比重為37.96%。如果各地土地出讓收入一旦下滑，那地方政府的償債能力就會趨于萎縮。

然而，當(dāng)前進入存量的房地產(chǎn)閑置卻大量存在，地產(chǎn)類10大上市公司年報顯示，截至2011年底土地儲備建筑面積3.58億平方米，多數(shù)公司足夠未來5年甚至7至8年以上開發(fā)。中國社科院房地產(chǎn)藍(lán)皮書披露，從2008年開始我國城鎮(zhèn)新增住房套數(shù)已超過新增家庭數(shù)，加上存量房，整體戶均住房已達到或超過一套。由于房價高，貧富差距大，房屋分配不均；加之交通和其他配套設(shè)施等原因，一些地方出現(xiàn)了大量空樓、空城。比如空城的地方有內(nèi)蒙古鄂爾多斯康巴什、巴彥淖爾、二連浩特、呼和浩特清水河，河南鄭州鄭東新區(qū)、鶴壁、信陽，遼寧營口，江蘇常州、鎮(zhèn)江丹徒，湖北十堰，云南呈貢、天津紅領(lǐng)世郡等。

閑地空房浪費了稀缺的土地資源，造成資源享有的不公平，也造成金融資產(chǎn)的呆滯，以致形成不良資產(chǎn)。從當(dāng)前情況看，“地根”、“銀根”必須協(xié)調(diào)配合，盤活存量土地與盤活存量流動性要形成合力，要調(diào)控存量閑置地產(chǎn)，擠出閑地空房，盤活金融資產(chǎn)。為此提出以下建議：

一、對閑地空房依法收取土地閑置費。

按據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條，規(guī)定加大對閑置土地的清理力度，嚴(yán)格執(zhí)行滿一年不開發(fā)的收取土地閑置費，滿兩年的無償收回土地使用權(quán)。房屋與土地是不可分割的整體，商品房的閑置，它所占用的土地也在閑置。在我國城鎮(zhèn)土地為國家所有的情況下，房產(chǎn)是一種準(zhǔn)公共產(chǎn)品，對商品房來說，土地雖開發(fā)但房屋長期空置，房產(chǎn)所有者不使用不出租，似如擁有土地使用權(quán)者不使用土地，其不動產(chǎn)即可視為閑置。對開發(fā)商竣工驗收后的商品房，空置一段合理時間如二年后，即被認(rèn)定為閑置房屋；對某些單位存量閑置房產(chǎn)也是這樣。因此，國家有權(quán)力依法對已出讓的閑置土地或閑置房產(chǎn)收取土地閑置費或除法律、法規(guī)規(guī)定的特殊情形外無償收回。這部分收費或再轉(zhuǎn)讓所得的土地出讓金可周轉(zhuǎn)用于償還銀行的地方政府性債務(wù)。

二、盤活“空城”，償還銀行貸款

三、落實中央文件，將清理出來的辦公用房用于民生事業(yè)。

中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于黨政機關(guān)停止新建樓堂館所和清理辦公用房的通知》，嚴(yán)禁超標(biāo)用房，清理辦公用房。一些地方政府部門為建豪華大樓，挪用其他項目建設(shè)資金，等于減少了民生投資和公共服務(wù)；通過發(fā)行地方債、貸款來籌資蓋樓，給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展埋下巨大風(fēng)險隱患。為此，要嚴(yán)格按照通知要求，認(rèn)真檢查執(zhí)行，加強督促落實，按照標(biāo)準(zhǔn)壓縮黨政機關(guān)、直屬事業(yè)單位、人民團體及國有及國有控股企業(yè)的辦公用房，并對騰退出來的房屋進行改造，可改成公租房、養(yǎng)老中心或?qū)W校，這些房屋區(qū)位條件好，能彌補當(dāng)前公租房、養(yǎng)老中心位置偏遠(yuǎn)、交通不便的缺陷。這也可以減輕政府公共資金對投入到民生項目上的壓力，把節(jié)省下的部分資金通過融資平臺償還給銀行。

四、進一步加大房地產(chǎn)市場的反腐力度。

房地產(chǎn)市場是個商業(yè)賄賂的重災(zāi)區(qū)。房地產(chǎn)腐敗高發(fā)的重要原因：一是與房地產(chǎn)領(lǐng)域的制度缺陷有關(guān)，二是懲罰機制的缺位；在很多情況下，開發(fā)商尋租于主管部門，部門就能基本上滿足了開發(fā)商的要求，房地產(chǎn)市場管理存在問題已嚴(yán)重的阻礙了中央宏觀調(diào)控政策的落實，大量閑地空房長期存在而不去過問的怪現(xiàn)象，即是一例。為此建議：

第一，房地產(chǎn)開發(fā)必須執(zhí)行陽光政策，建立公開、透明的房地產(chǎn)市場。要推行政務(wù)公開，堅持依法行政。有計劃推行電子政務(wù)建設(shè)，方便人民群眾監(jiān)督。

第二，實行項目審批責(zé)任制。地產(chǎn)市場交易黑箱操作有很大空間，暗地里一套約定俗成、心照不宣的規(guī)則游戲，在一些相關(guān)權(quán)力部門間暗自潛行。對此，應(yīng)盡快地建立程序嚴(yán)密、制約有效的地產(chǎn)市場運行機制和房地產(chǎn)開發(fā)市場管理體制，對于閑地空房要依法處置，否則，就要追究相關(guān)部門的責(zé)任。

第三，健全監(jiān)督機制，把公共權(quán)利置于法制和人民群眾的有效監(jiān)督之下。加強市場后續(xù)監(jiān)管，建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)行政管理和監(jiān)控機制；完善行政執(zhí)法責(zé)任制和評議考核制；制定行政效能投訴、行政過錯責(zé)任追究辦法。在立法和行政總體權(quán)能指引下編織反腐敗大網(wǎng)，為反腐提供保障。