基于特征價(jià)格模型的城市住宅價(jià)格影響因素研究

張紹良，李晶晶，2，公云龍

(1.中國礦業(yè)大學(xué)環(huán)境與測繪學(xué)院，江蘇徐州221008;2.江蘇省資源環(huán)境信息工程重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，江蘇徐州221116)

城市住房一直以來都是社會關(guān)注的焦點(diǎn)。社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制為中國的房地產(chǎn)業(yè)帶來了發(fā)展機(jī)遇，使其逐漸成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。然而，我國城市住宅市場形成時(shí)間短且發(fā)育快，無論是價(jià)格形成機(jī)制還是價(jià)格調(diào)控體系都還不很完善，還存在很多問題。國家先后采取了不少金融、稅收、土地等方面的調(diào)控手段甚至行政干預(yù)措施來控制房價(jià)以引導(dǎo)房地產(chǎn)市場走健康穩(wěn)定可持續(xù)的發(fā)展道路，但效果都不夠理想。因此，從機(jī)理上闡明我國城市住宅價(jià)格的影響因素對解決我國房地產(chǎn)業(yè)存在的諸多問題有著至關(guān)重要的意義。

特征價(jià)格理論是以美國學(xué)者K.J.Lancaster提出的消費(fèi)者理論[1-2]和S.Rosen提出的消費(fèi)者供需均衡模型[3]為基礎(chǔ)的，它認(rèn)為商品的價(jià)格主要體現(xiàn)在消費(fèi)者對商品屬性的滿意度，而不是商品自身決定的。特征價(jià)格理論已經(jīng)被成功應(yīng)用于城市住宅價(jià)格的研究中[4-10]，但很多研究局限于一個城市甚至一個小區(qū)，針對住宅價(jià)格的區(qū)域特征、城市特征研究的不多。因此，本研究借鑒特征價(jià)格模型的理論和實(shí)證研究成果，基于城市特征構(gòu)建城市住宅的特征價(jià)格模型，探討城市住宅價(jià)格的影響因素和機(jī)理，為全國城市住宅價(jià)格管理、完善房地產(chǎn)管理體制、制定科學(xué)的調(diào)控政策等提供參考。

1 城市特征價(jià)格模型構(gòu)建與變量描述

從城市特征入手建立擴(kuò)展Hedonic模型，分析住宅價(jià)格的影響因素。以《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》(2006—2011)提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，對我國35個大中城市(各省會城市和計(jì)劃單列市)5年間的主要指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析。根據(jù)特征價(jià)格模型理論，分別從城市人口特征、經(jīng)濟(jì)特征、社會特征以及開放特征4個方面對住宅價(jià)格進(jìn)行研究。

1.1 模型構(gòu)建

特征價(jià)格模型通過回歸分析解釋城市人口特征、經(jīng)濟(jì)特征、社會特征和開放特征對城市住宅價(jià)格的影響，根據(jù)4類特征初步將影響住宅價(jià)格的因素分為11個變量指標(biāo)，并采用多元線性回歸模型來檢驗(yàn)這些變量是如何影響城市住宅價(jià)格的[11]，模型如下:

式中:M為住宅價(jià)格(元/m2);a0是常數(shù)項(xiàng);Zi表示特征變量，即各項(xiàng)指標(biāo);ai表示特征變量的特征價(jià)格系數(shù);ε表示誤差項(xiàng);n為特征變量數(shù)目。

1.2 特征變量描述

根據(jù)城市人口特征、經(jīng)濟(jì)特征、社會特征和開放特征選取影響住宅價(jià)格的11個特征變量指標(biāo)(表1)。

1.2.1 城市人口特征。城市人口是一個城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、生活的基礎(chǔ)，城市人口對住宅價(jià)格的影響不容忽視。考慮數(shù)據(jù)的全面性和統(tǒng)一性，以及對住宅價(jià)格的可能影響，人口指標(biāo)可從絕對數(shù)和相對數(shù)角度進(jìn)行衡量，選取人口規(guī)模的絕對數(shù)指標(biāo)，即城市的總?cè)丝跀?shù)。

1.2.2 城市房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)特征。房地產(chǎn)已經(jīng)成為城市經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)的城市經(jīng)濟(jì)對住宅價(jià)格的作用無疑是存在的?？紤]城市間的可比性及數(shù)據(jù)的全面性，選取GDP、住宅房地產(chǎn)投資額2個指標(biāo)。

1.2.3 城市社會發(fā)展特征。除經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平可能對住宅價(jià)格產(chǎn)生影響外，城市的社會發(fā)展和管理水平也對城市住宅市場產(chǎn)生影響。一個城市如果能提供好的生活、居住條件，該城市的住宅需求將會大大增加，其價(jià)格也會較高。選擇城市居民儲蓄年末余額、在崗職工平均工資、衛(wèi)生醫(yī)療條件、交通狀況和環(huán)境保護(hù)水平作為特征指標(biāo)，其中衛(wèi)生醫(yī)療條件采用醫(yī)院衛(wèi)生院數(shù)量作為標(biāo)志，交通狀況則由年末實(shí)有公共車輛數(shù)表示，環(huán)境保護(hù)水平用三廢綜合利用產(chǎn)品產(chǎn)值表示。

1.2.4 城市開放程度特征。城市開放程度越大，城市人流、信息流、資金流就越通暢，城市現(xiàn)代化程度就越高，住宅價(jià)格就可能越高，因此城市開放程度對住宅價(jià)格的影響不可小覷。資金流采用進(jìn)出口總額表示，人流用客運(yùn)量表示，信息流由年末固定電話用戶數(shù)表示。由于物流量和進(jìn)出口總額存在直接相關(guān)，所以不予考慮。

表1 特征變量描述Tab.1 The description of the hedonic variables

2 城市住宅價(jià)格實(shí)證分析

2.1 全國范圍城市住宅價(jià)格分析

2.1.1 多重共線性檢驗(yàn)。特征價(jià)格作為計(jì)量模型，必定涉及數(shù)據(jù)的共線性，消除數(shù)據(jù)的共線性是模型準(zhǔn)確的前提條件。檢驗(yàn)多重共線性有多種方法，本研究采用方差膨脹因子(variance inflation factor，VIF)檢驗(yàn)，如果VIF值＞10，那么就可能存在較為嚴(yán)重的共線性問題[12]。

對35個省會城市及計(jì)劃單列市進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)(表2)，一些變量因?yàn)閂IF值太大被剔除，如城市住宅房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)經(jīng)濟(jì)變量中的GDP指標(biāo)和城市社會發(fā)展特征中的居民儲蓄年末余額指標(biāo)未通過共線性檢驗(yàn)，原因是它們與城市居民平均工資指標(biāo)共線性。其他變量的VIF值均＜10，說明變量之間的多重共線性不明顯。

表2 全國范圍城市住宅特征價(jià)格模型回歸與檢驗(yàn)結(jié)果Tab.2 The hedonic urban price model regression and test results in national scale

2.1.2 特征變量顯著性分析。由表2可以看出，人口和住宅開發(fā)投資量2個指標(biāo)未通過檢驗(yàn)，說明人口規(guī)模、住宅開發(fā)投資量和住宅房地產(chǎn)價(jià)格相關(guān)性不明顯，因?yàn)檫@2個指標(biāo)必須與城市面積相關(guān)聯(lián)才可能對住宅房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生實(shí)際影響。人口多的城市不一定住宅價(jià)格就高，人口少不一定價(jià)格就低;總投資量大住宅價(jià)格也不一定就低，總投資量小住宅價(jià)格也不一定就高。

通過顯著性檢驗(yàn)的主要是城市社會發(fā)展特征變量和城市開放程度特征變量，說明城市的住宅價(jià)格受城市社會條件和城市開放程度的影響較大。例如，城市社會發(fā)展特征中在崗職工年平均工資變量的特征價(jià)格為0.14，說明職工人均年收入每增加10 000元，住宅價(jià)格將提高1 400元/m2，可見居民收入是城市房價(jià)的關(guān)鍵因素;醫(yī)院衛(wèi)生院數(shù)變量盡管通過檢驗(yàn)，但系數(shù)均為負(fù)值，且偏相關(guān)系數(shù)也為負(fù)，說明住宅價(jià)格和它們呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)。分析發(fā)現(xiàn)，2006—2011年有20個城市因整頓導(dǎo)致醫(yī)院衛(wèi)生院的數(shù)量減少而房價(jià)卻在上漲，所以導(dǎo)致二者負(fù)相關(guān)，其特征價(jià)格系數(shù)為負(fù)。

城市開放程度特征中客運(yùn)量變量的特征價(jià)格為320.82，表明流動人口對住宅價(jià)格的影響很大;貨物進(jìn)出口額每增加1億美元，住宅價(jià)格將提高1.70元/m2，表明城市經(jīng)濟(jì)外聯(lián)程度對城市房價(jià)有促進(jìn)作用?？傮w來說，城市社會發(fā)展水平越高，城市開放程度越大，住宅價(jià)格越高。

2.2 東中西部城市住宅價(jià)格影響因素分析

將35個省會城市及計(jì)劃單列市分為東、中、西三大區(qū)域，分析各特征變量對住宅價(jià)格的影響。東部城市有北京，天津，石家莊，沈陽，大連，上海，南京，杭州，寧波，福建，廈門，濟(jì)南，青島，廣州，深圳，南寧，?？诠?7個城市;中部有太原，呼和浩特，長春，哈爾濱，合肥，南昌，鄭州，武漢，長沙共9個城市;西部有重慶，成都，貴州，昆明，西安，蘭州，西寧，銀川，烏魯木齊共9個城市。

從住宅特征價(jià)格回歸分析結(jié)果(表3)可以看出，東、中、西部城市人口特征都與房價(jià)呈現(xiàn)弱負(fù)偏相關(guān)，表明2006—2011年城市人口增幅和城市房價(jià)增幅之間比例關(guān)系嚴(yán)重失調(diào)，人口作用力小，但是在進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)之后，滿足各變量獨(dú)立性較好的情況下，只有東部人口特征通過了顯著性檢驗(yàn)，表明東部城市人口對房價(jià)的驅(qū)動力大于中部和西部，在所有影響因素中具有較弱的共線性，而西部和中部人口特征和其他因素存在較強(qiáng)的共線性。城市住宅房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的經(jīng)濟(jì)特征中，GDP指標(biāo)因與在崗職工平均工資因素存在強(qiáng)共線性而被剔除，而住宅投資指標(biāo)僅西部地區(qū)通過顯著性檢驗(yàn)，并呈正相關(guān)關(guān)系，說明在西部地區(qū)進(jìn)行住宅投資對住宅房地產(chǎn)價(jià)格的影響明顯;東部和中部沒有通過顯著性檢驗(yàn)，因?yàn)?006—2011年這些地區(qū)的住宅房地產(chǎn)投資一直居高不下而且平穩(wěn)，而房價(jià)則一直處于上升狀態(tài)。

城市社會發(fā)展特征中，在崗職工年平均工資在3個地區(qū)都通過顯著性檢驗(yàn)，并呈正相關(guān)關(guān)系，每增加10 000元工資，東、中、西部城市住宅價(jià)格分別提高1 700，900，500元/m2，從東往西呈遞減階梯狀，這體現(xiàn)出東、中、西部住房成本的差異，東部最高，西部最低。醫(yī)院衛(wèi)生院指標(biāo)僅西部城市通過顯著性檢驗(yàn)，并呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，因?yàn)槲鞑康貐^(qū)醫(yī)院衛(wèi)生院數(shù)量比東部、中部城市減少的多，醫(yī)院衛(wèi)生院的整理合并力度大。三廢綜合利用價(jià)值只有在東部城市通過顯著性檢驗(yàn)，并呈正相關(guān)關(guān)系，產(chǎn)值每增加1億元，住宅價(jià)格提高5.3元/m2，說明環(huán)境保護(hù)在東部城市的住宅價(jià)格中已經(jīng)開始體現(xiàn)，而在中西部城市該因素的影響尚未表現(xiàn)出來。

表3 東、中、西部特征價(jià)格回歸結(jié)果Tab.3 The hedonic price model regression results of the east，middle and west of China

城市開放程度特征中，貨物進(jìn)出口總額在3個地區(qū)都通過顯著性檢驗(yàn)，表明城市貨物進(jìn)出口規(guī)模和城市住宅房價(jià)有同步趨勢。貨物進(jìn)出口額越大，表明城市貿(mào)易越活躍，經(jīng)濟(jì)越有活力，房價(jià)在這些城市也越有活力。但是從東、中、西部的回歸系數(shù)來看，該因素作用大小是不一樣的，東部最小，中、西部是東部的3倍左右，說明中、西部經(jīng)濟(jì)活躍的城市的房價(jià)增長空間大，改革開放和經(jīng)濟(jì)發(fā)展對中西部房價(jià)作用最明顯。客運(yùn)量指標(biāo)在東部、中部城市通過顯著性檢驗(yàn)，在西部城市沒通過顯著性檢驗(yàn)，這是因?yàn)?006—2011年東部、中部城市人流量連年上漲，而西部相對平穩(wěn)，有的城市還有減少趨勢。人流量大的城市，住宅租賃市場和住宅交易市場均較活躍，導(dǎo)致住宅價(jià)格上漲趨勢比較明顯。

綜合比較東、中、西部城市，根據(jù)系數(shù)大小對變量重要性排序。東部城市前三位主導(dǎo)因素是在崗職工平均工資、貨物進(jìn)出口總額、客運(yùn)量，中部城市則是在崗職工平均工資、居民儲蓄年末余額、客運(yùn)量，西部城市為在崗職工平均工資、住宅投資、貨物進(jìn)出口總額?？梢娫趰徛毠て骄べY和貨物進(jìn)出口總額2個因素具有普遍影響，而且職工平均工資是影響住宅價(jià)格的最重要因素，貨物進(jìn)出口總額次之，說明城市房價(jià)受資金流的影響也較大。由此可見，一個城市的居民收入水平越高，城市開放程度越大，住宅價(jià)格也將會越高。

3 結(jié)論

綜合全國和分區(qū)域分析結(jié)果，住宅價(jià)格受在崗職工平均工資(居民收入水平)的影響最大。居民收入水平的提高必將會引起房價(jià)的上漲。在崗職工平均工資的影響在我國不同地區(qū)的影響大小并不一樣，從東往西呈遞減階梯狀。城市住宅房價(jià)也與貨物進(jìn)出口總額資金流關(guān)系密切，其影響則是東部小于中、西部，可見，城市的開放水平、資金的流動等也會影響到周邊城市的房價(jià)。2006—2011年，各省會城市及計(jì)劃單列市住宅價(jià)格直接受GDP的影響并不大。盡管GDP和居民可支配收入存在復(fù)雜的相關(guān)關(guān)系，但是GDP的增長只有反映到居民可支配收入增長后才能對樓市產(chǎn)生作用。需要說明的是，本研究選取城市特征指標(biāo)受統(tǒng)計(jì)年鑒現(xiàn)有的指標(biāo)限制，有個別指標(biāo)在體現(xiàn)城市特征方面不是很理想，比如城市經(jīng)濟(jì)特征指標(biāo)等，這需要今后進(jìn)一步探索。

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