“地”市變局

本刊記者│方帥

土地市場正在微妙地發(fā)生變化。

自2月份以來，杭州市、上海市、北京市等多個(gè)一線城市出現(xiàn)了土地集中放量的局面，并且競拍激烈，多次出現(xiàn)多家房企共搶一塊地的情形。

受“新國五條”新政影響，3月份土地市場供求雙雙走低。但是，承接此前成交熱的態(tài)勢，進(jìn)入4月份，北京、上海、杭州、南京、無錫、合肥等多個(gè)一、二線城市又紛紛曬出了土地出讓大單。

CRIC監(jiān)測認(rèn)為，隨著重點(diǎn)城市土地的集中放量，典型房企拿地策略明顯分化。業(yè)績出色或者國資背景的企業(yè)拿地占據(jù)優(yōu)勢，并且拿地重點(diǎn)也重返一、二線城市。

曾經(jīng)因?yàn)椴皇芟拶?、限貸等宏觀調(diào)控限制而頗受企業(yè)推崇的三、四線城市，其經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)、居民購買力不足等缺陷正逐步顯露，除了已經(jīng)深度布局的房企選擇繼續(xù)穩(wěn)步拓展外，大多數(shù)房企表示2013年不考慮進(jìn)入。

與此同時(shí)，土地供應(yīng)的差別化調(diào)控基調(diào)也正在顯現(xiàn)。一線城市北京、上海等正在集中推地，有緩解多年來住宅用地供應(yīng)持續(xù)偏緊的態(tài)勢。

土地市場的轉(zhuǎn)變，會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來怎樣的變局？

2012年宅地供需“兩重天”

總體而言，全國住宅用地仍呈偏緊狀態(tài)。據(jù)國土部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年全國住宅用地供應(yīng)總量為11.08萬公頃，同比減少11.5%。與2012年年初確定的15.93萬公頃的供應(yīng)計(jì)劃相比，實(shí)際供應(yīng)僅完成了約69.55%。

具體而言，“一線城市吃不飽，三、四線城市吃不了”，成為當(dāng)前土地市場供求的真實(shí)寫照。

近幾年，一線城市和很多二線城市都沒有如期完成住宅用地供應(yīng)計(jì)劃。

2012年，4個(gè)一線城市除廣州外，北京、上海、深圳均未完成全年住宅用地計(jì)劃，計(jì)劃完成率分別為23%、63.8%、26.3%；武漢、杭州、重慶、成都4個(gè)典型二線城市，計(jì)劃完成率分別為24.6%、17.1%、40.7%、27.1%。

從此前歷年的供地完成情況來看，土地供應(yīng)計(jì)劃不能完成已是一種常態(tài)。北京市國土局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，2003年以來實(shí)際供地量與計(jì)劃均有差距，有的年份甚至達(dá)到五成以上。

分析一、二線城市住宅用地供應(yīng)難按計(jì)劃完成的原因，業(yè)內(nèi)人士分析，既與受房地產(chǎn)調(diào)控土地的流標(biāo)流拍有關(guān)，也與土地整理難度加大有關(guān)，也不排除部分城市主動(dòng)“捂地”等待升值。

一些城市“擠牙膏”式的住宅用地供應(yīng)，讓以北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)為代表的開發(fā)商頗為詬病。認(rèn)為由于土地供應(yīng)不足，導(dǎo)致開發(fā)商拿不到地或者地價(jià)高得離譜。

2013年2月28日，北京，開發(fā)商和媒體正在大廳觀看拍賣現(xiàn)場直播。自2012年5月份以來，典型企業(yè)拿地成本一路走高，至今年2月，平均拿地成本已經(jīng)高達(dá)4532元/平方米，環(huán)比增長15%，同比增長91%。細(xì)究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，典型企業(yè)紛紛加大了在一、二線城市拿地占比，是拿地成本大幅增長的主要原因。

2012年三季度后，土地市場觸底回暖，擁有資金水平和融資能力優(yōu)勢的央企和部分上市大房企紛紛出手拿地，一、二線城市土地市場由冷乍熱。以北京市為例，2012年12月11日，昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)一宅地出讓，萬科、保利、融創(chuàng)等15家企業(yè)參與競爭，現(xiàn)場競價(jià)加上公租房投報(bào)合計(jì)超過110輪，溢價(jià)率45%。但是就在一年前，這塊地首次掛牌時(shí)曾經(jīng)一度無人問津。多個(gè)二線城市的土地市場出現(xiàn)了“翹尾”行情。從2012年最后一個(gè)月內(nèi)，有上海、南京等8個(gè)城市的“地王”紀(jì)錄被刷新。

但是與央企和上市大房企相比，很多房企面臨著“想拿地、拿地難”的窘?jīng)r，土地供應(yīng)不足引發(fā)的爭議尤其強(qiáng)烈。也導(dǎo)致很多房企被迫將拿地動(dòng)作轉(zhuǎn)向供應(yīng)更為充足的三、四線城市。

實(shí)際上，自2008年年底，房地產(chǎn)商就出現(xiàn)了向調(diào)控政策相對(duì)寬松的三、四線城市集結(jié)的趨勢。大片優(yōu)質(zhì)價(jià)廉的土地，使在一線城市難有土地入賬的開發(fā)商非常解渴。萬科、保利、海爾地產(chǎn)、大商集團(tuán)、龍湖地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、恒大地產(chǎn)等大房企紛紛進(jìn)入三、四線城市。

在房地產(chǎn)商的概念中，所謂三線城市，多指濟(jì)南、長沙、鄭州、西安、哈爾濱、溫州、佛山、東莞等部分省會(huì)城市或沿海較發(fā)達(dá)城市；四線城市則指昆山、江陰、常熟、張家港、義烏、洛陽、柳州、株洲等經(jīng)濟(jì)強(qiáng)的縣級(jí)市和內(nèi)陸一般地級(jí)市。

但是，據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前部分三、四線城市已面臨土地供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。廣大三、四線城市土地供應(yīng)充足，但購房需求相對(duì)較弱，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求。

2012年三線城市鄂爾多斯遭遇的房地產(chǎn)泡沫，不僅給多個(gè)城市敲響了警鐘，也引發(fā)了開發(fā)商和決策層的深度思考。

目前部分三、四線城市已面臨土地供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。三、四線城市土地供應(yīng)充足，但購房需求相對(duì)較弱，部分土地供應(yīng)量明顯超過潛在需求。

2013年亮差別化供地賬單

面對(duì)一、二線城市和三、四線城市土地市場供需“兩重天”的情況，在1月份召開的全國國土資源廳局長會(huì)議上，國土資源部前部長徐紹史在報(bào)告中傳達(dá)了2013年中國土地調(diào)控政策的總基調(diào)，即“擴(kuò)流量、逼存量、差別化”。

及保持房地產(chǎn)用地增量平穩(wěn)，同時(shí)加大釋放存量，總體上擴(kuò)大流量；加大對(duì)閑置土地和各類違規(guī)和違約用地行為的查處，促進(jìn)已供土地開發(fā)利用；“誰得病、誰吃藥”，對(duì)重點(diǎn)調(diào)控城市加大供地量，而“對(duì)那些房地產(chǎn)市場剛剛形成的小地方”，保持正常供應(yīng)。

按照3月1日出臺(tái)的“新國五條”細(xì)則中的“市、縣、區(qū)人民政府應(yīng)于一季度公布年度住房用地供應(yīng)計(jì)劃，穩(wěn)定土地市場預(yù)期”的要求，近日陸續(xù)有城市公布了2013年的土地供應(yīng)計(jì)劃。

從陸續(xù)曬出的土地賬單也可看出，一、二線城市商品房用地供應(yīng)計(jì)劃總體保持增加或至少持平。部分二線城市選擇調(diào)低了供應(yīng)量，但商品房用地供應(yīng)總盤子仍然較大；多個(gè)三、四線城市則減少了商品房用地的供應(yīng)量。

南京市2013年計(jì)劃供應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)用地600公頃，其中商品住房用地400公頃，商業(yè)辦公200公頃?；九c去年持平。

廈門市2013年計(jì)劃供應(yīng)商品住宅用地（包括綜合體中商品住宅部分）184公頃，同比去年87公頃大幅增加。

沈陽市2013年計(jì)劃供應(yīng)中小套型商品房用地1093公頃，同比去年的1468公頃有明顯降幅，但是總體供應(yīng)規(guī)模仍然較高。

常州市2013年計(jì)劃供應(yīng)普通商品房用地（含危舊房和城中村改造用地）420公頃，同比去年560公頃的計(jì)劃供應(yīng)量降幅較大，同比下降25%。

昆山市2013年度計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地200公頃，同比去年減少44公頃。

一、二線城市土地集中上市

順應(yīng)調(diào)控基調(diào)，并延續(xù)2012年年底以來的“翹尾”行情，目前，多個(gè)一、二線城市繼續(xù)選擇放量土地供應(yīng)。

根據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2013年2月，十大重點(diǎn)城市的土地成交總占地面積為853.2萬平方米，同比上漲29%，總金額為641.8億元，同比上漲100%。

土地供應(yīng)放量最為明顯的是北京市。2月16日，春節(jié)長假后第一天，北京市土地儲(chǔ)備中心就一次性掛出12宗住宅用地。

來自鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份北京經(jīng)營性用地共成交28宗，土地出讓金合計(jì)234.3億元，這已經(jīng)是北京第二個(gè)月土地交易額超過200億。與此同時(shí)，北京市1月和2月份的土地出讓金累計(jì)已達(dá)475.8億元，相當(dāng)于2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。

3月份經(jīng)過短暫的新政調(diào)整期后，上海推地面積超過60萬平方米，僅3月中旬就一次性推地8塊，總建面超45萬平方米。進(jìn)入4月份北京的土地市場再次集中放量。據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心信息顯示，目前對(duì)外掛牌及招標(biāo)的土地有7塊，其中5塊土地位于通州區(qū)域。

杭州市的情形如同北京。截至3月21日，杭州主城區(qū)一季度已成功出讓土地30宗，成交總金額201億元，已接近去年全年總成交額424億元的一半。

南京市一季度共有5批土地掛牌出讓，共計(jì)17宗地塊。共出讓土地108萬平方米，完成全年供地計(jì)劃的27.3%，成交總金額為158.6億元，成交面積創(chuàng)下近6年來的新高。

二線城市代表合肥市，3月下旬集中推出6宗拍賣地塊和3宗掛牌地塊，最終全部成交，而且部分拍賣地塊還出現(xiàn)了高溢價(jià)。昆明也在積極推地，一季度有200余宗地塊入市，相當(dāng)于全年供應(yīng)量的80%。

廈門市可于近期安排出讓的商品住宅用地土地面積為115公頃，超過全年計(jì)劃供應(yīng)量的一半，建筑面積達(dá)262萬平方米。

大房企拿地策略分化

CRIC監(jiān)測認(rèn)為，當(dāng)前典型房企拿地策略分化越來越明顯。自2012年5月份以來，典型企業(yè)拿地成本一路走高，至今年2月，平均拿地成本已經(jīng)高達(dá)4532元/平方米，環(huán)比增長15%，同比增長91%。細(xì)究數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，典型企業(yè)紛紛加大了在一、二線城市拿地占比，是平均樓板價(jià)大幅增長的主要原因。

CRIC研究認(rèn)為，2月份以來，多數(shù)大房企對(duì)一線城市土地市場的關(guān)注度明顯提升。2月單月綠地、萬科、金地等企業(yè)紛紛在一線城市拿地，而且拿地總額較高。

如綠地在廣州新增的天河區(qū)黃埔大道金融城起步區(qū)A003和A005地塊，總拿地金額高達(dá)64億元，名列2月經(jīng)營性用地成交總價(jià)排行榜榜首，另外上榜的還有金地在北京斬獲的門頭溝地塊和首開在北京競得的孫河鄉(xiāng)地塊等等。

2月，典型房企在一線拿地總建面超過200萬平方米，較1月的占比增長了17個(gè)百分點(diǎn)，而企業(yè)在三、四線的新增土儲(chǔ)占比則呈下降態(tài)勢。

梳理3月下旬以來上市房企陸續(xù)發(fā)布的年報(bào)，發(fā)現(xiàn)房企對(duì)于今后的拿地布局出現(xiàn)了明顯分化態(tài)勢。

保利表示，2013年在完善一、二線城市布局的基礎(chǔ)上，穩(wěn)步開拓三、四線城市。2012年保利購地耗資447億元，新進(jìn)入西安、三亞、江門、郴州等4個(gè)城市，已進(jìn)入城市達(dá)43個(gè)。待開發(fā)4278萬平方米（按規(guī)劃建筑面積計(jì)）土地儲(chǔ)備中，約9%位于一線城市，62%位于二線城市，29%位于三、四線城市。

恒大地產(chǎn)則表示，未來仍堅(jiān)守二、三線城市的戰(zhàn)略布局，認(rèn)為“這是符合中國城鎮(zhèn)化的大方向”。但是恒大地產(chǎn)董事局主席許家印同時(shí)表示，將爭取今年年內(nèi)進(jìn)入北京市場。在昌平區(qū)及北京東五環(huán)附近都有土地在談判。

“我們寧愿現(xiàn)金放賬面上，放半年，也不會(huì)去拿錯(cuò)一塊地。去年下半年至今，一、二線城市土地市場出現(xiàn)很大波動(dòng)，北京的地價(jià)到了大家看不懂的地步。2013年還會(huì)持續(xù)這樣一種狀態(tài)，因此2013年拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎，區(qū)域選擇上則會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持原有區(qū)域?！蓖裘系卤硎?。

受新政影響，3月份以來，土地供求量雙雙驟降，典型房企放慢了拿地步伐。CRIC研究認(rèn)為，當(dāng)前各地相關(guān)國五條細(xì)則還未全面落地，房企對(duì)此持觀望態(tài)度，在拿地策略上也更為謹(jǐn)慎。預(yù)計(jì)未來企業(yè)拿地將以理性為主基調(diào)。