萬(wàn)達(dá)上市：主要為人 順便為錢(qián)

文│謝旻

上市為留人

根據(jù)習(xí)慣，早上七點(diǎn)一刻，王健林就開(kāi)始了一天的工作。如同他的辦公室墻上掛著價(jià)值千萬(wàn)的《長(zhǎng)征萬(wàn)里圖》，香港借殼上市，也只是萬(wàn)達(dá)“萬(wàn)里長(zhǎng)征”的一小步。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下除了商業(yè)地產(chǎn)，還有百貨、院線(xiàn)、文化等產(chǎn)業(yè)板塊，按董事長(zhǎng)王健林的設(shè)想，會(huì)分批推向資本市場(chǎng)，一個(gè)上市公司，差得遠(yuǎn)了。

對(duì)于此次極有可能通過(guò)借殼恒力地產(chǎn)完成H股上市，王健林說(shuō)：“我們上市主要是為了建立一個(gè)更好的現(xiàn)代企業(yè)制度，為了高管以及長(zhǎng)期跟隨我們發(fā)展的小股東，以減少他們的流動(dòng)性?！?/p>

管理人才的流動(dòng)確實(shí)為萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張之路增添了不小的不確定性。萬(wàn)達(dá)的高管離職風(fēng)潮在最近三年時(shí)有發(fā)生。去年萬(wàn)達(dá)離職高管約12位，包括廣州區(qū)域總經(jīng)理李向東、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁王壽慶、廣州項(xiàng)目總經(jīng)理陳鵬等高管均已跳槽至其他公司；2011年，萬(wàn)達(dá)離職的高管就高達(dá)14人，這其中包括萬(wàn)達(dá)集團(tuán)副總裁張誠(chéng)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理公司副總經(jīng)理王銳和福州萬(wàn)達(dá)總經(jīng)理朱伍松，長(zhǎng)春萬(wàn)達(dá)4個(gè)月內(nèi)兩位總經(jīng)理和一位副總先后離開(kāi)；2010年，萬(wàn)達(dá)共有35位高管離職。

為了應(yīng)對(duì)公司高管的離職風(fēng)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司分管人力資源的副總裁尹海對(duì)外透露，萬(wàn)達(dá)已為超過(guò)200名高管授予期權(quán)。按照萬(wàn)達(dá)集團(tuán)規(guī)定，總部部門(mén)副總經(jīng)理以上、地方公司副總經(jīng)理以上的人員為公司高管。目前萬(wàn)達(dá)共有高管1551人。

王健林也意識(shí)到了離職潮帶來(lái)的負(fù)面影響。他在萬(wàn)達(dá)一次內(nèi)部會(huì)議上表示：“這幾年萬(wàn)達(dá)業(yè)務(wù)超速發(fā)展，我們清醒地認(rèn)識(shí)到，現(xiàn)在制約萬(wàn)達(dá)成為世界級(jí)企業(yè)的核心不是錢(qián)、不是資源，而是人才?！?/p>

一個(gè)公司體系下存在兩個(gè)考核激勵(lì)機(jī)制不是國(guó)際通行的做法，萬(wàn)達(dá)業(yè)務(wù)板塊眾多，要解決資金和人才的問(wèn)題，需要設(shè)計(jì)一套針對(duì)不同業(yè)務(wù)的不同考核激勵(lì)機(jī)制。從這個(gè)角度來(lái)看，無(wú)論是從未來(lái)業(yè)務(wù)分拆、管理架構(gòu)的建立，或是激勵(lì)機(jī)制的設(shè)計(jì)，分別歸攏到一個(gè)上市公司的框架下進(jìn)行當(dāng)然是最優(yōu)選項(xiàng)。

不上市，期權(quán)就是一張廢紙。關(guān)于A股IPO四月重啟的傳聞，也為王健林最為看重的在A股上市帶來(lái)想象空間。

真的不為錢(qián)？

雖然A股IPO還排著隊(duì)，對(duì)于上市融資的說(shuō)法，王健林第一時(shí)間予以糾正：“我們上市真不是為了錢(qián)。中國(guó)資本市場(chǎng)一次募集200億資金的IPO已經(jīng)是大事件，但萬(wàn)達(dá)每年要竣工20個(gè)以上的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)抵押貸款8億～10億應(yīng)該不是問(wèn)題。去年我們竣工了18個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、12家酒店；今年要竣工20個(gè)廣場(chǎng)、17家酒店；明年的規(guī)劃是24個(gè)廣場(chǎng)、17家酒店。任何一年的竣工物業(yè)拿去銀行抵押貸款，其現(xiàn)金流總額可能就相當(dāng)于一次上市了?！?/p>

就外部而言，萬(wàn)達(dá)看起來(lái)并不缺錢(qián)。萬(wàn)達(dá)是全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，享受“綠色貸款通道”，可異地貸款，不受地域的約束；單筆貸款在5億之內(nèi)無(wú)需審批，3天批復(fù)。萬(wàn)達(dá)亦是各大商業(yè)銀行的座上賓，僅國(guó)有四大行給予的授信額度就高達(dá)千億元，其經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款期限亦可長(zhǎng)達(dá)15～20年。

短期用不上，不代表萬(wàn)達(dá)不需要錢(qián)，準(zhǔn)確的說(shuō)，王健林需要的是“便宜”的錢(qián)。王健林曾說(shuō)說(shuō)他并不擔(dān)心國(guó)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，擔(dān)心的是美國(guó)西蒙集團(tuán)、澳大利亞西部集團(tuán)、新加坡嘉德置地這些歷史悠久、能力超群又有錢(qián)的外資巨頭。他說(shuō)：“西蒙在資本市場(chǎng)上是2A到3A的評(píng)級(jí)，募資成本只有1.8%～2%，他賺5%就有的賺。我們呢？我們募資成本是7%～8%，怎么跟他比？所以我們擴(kuò)張要快，干到百八十個(gè)項(xiàng)目，不能讓他們超過(guò)我?！?/p>

擴(kuò)張，依舊是萬(wàn)達(dá)未來(lái)幾年的主旋律。王健林日前表示，今年集團(tuán)總目標(biāo)是資產(chǎn)3500億元，收入1790億元，持有物業(yè)超過(guò)1700萬(wàn)平方米，凈利潤(rùn)增長(zhǎng)10%以上。

萬(wàn)達(dá)的融資主要通過(guò)銀行，成本確實(shí)不高。但在銀行貸款以外的融資成本并不低。2011年之前，萬(wàn)達(dá)僅發(fā)行過(guò)一次信托融資，但去年萬(wàn)達(dá)已發(fā)行了10只信托產(chǎn)品，募集資金額達(dá)78億。以泉州浦西萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目為例，其信托規(guī)模約10億元人民幣，期限為2年。除去給予投資者8.5%的固定收益，萬(wàn)達(dá)還需要承擔(dān)6%～7%的其他成本，總計(jì)14%～15%的融資成本遠(yuǎn)高于7%左右的貸款利率。

對(duì)于未來(lái)的快速擴(kuò)張來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)高投入性質(zhì)令其現(xiàn)金流狀況難有根本性的改善。在房地產(chǎn)信貸緊縮的當(dāng)下，這一問(wèn)題尤顯突出。盛富資本總裁黃立沖表示：“如果以物業(yè)評(píng)估值計(jì)算，萬(wàn)達(dá)的租金回報(bào)率大概只有2%～3%，這是內(nèi)地投資物業(yè)普遍存在的問(wèn)題，即使成熟項(xiàng)目的租金回報(bào)率也只有2%～3%，如果是新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，把空置、免租期等因素考慮進(jìn)去，投資回報(bào)率還要更低。目前香港上市的地產(chǎn)信托，租金回報(bào)率一般在6%以上?！?/p>

黃立沖認(rèn)為，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)此次選擇買(mǎi)殼而非整體上市與租金回報(bào)率偏低不無(wú)關(guān)系，“一份萬(wàn)達(dá)內(nèi)部資料顯示，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃在2012年持有1300萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)，租金達(dá)到70億元，租金收入不及營(yíng)收的10%。

H股上市地產(chǎn)公司確實(shí)有著更好的融資環(huán)境。內(nèi)地基準(zhǔn)利率達(dá)到6.56%，實(shí)際貸款利率還會(huì)上浮。香港各類(lèi)貨幣的債務(wù)融資成本年利率很少高于5%。隨著人民幣貿(mào)易結(jié)算不斷推進(jìn)，香港離岸人民幣債券市場(chǎng)將為大陸企業(yè)提供一個(gè)低成本融資的機(jī)會(huì)。此前金地、招商地產(chǎn)香港借殼上市的邏輯就一目了然。

值得一提的是，在萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司的股東名單中，有華控產(chǎn)業(yè)投資基金、北京大中太平投資、泛海能源投資、巨人投資、北京五谷豐投資、北京秦川大地投資公司等PE的身影。目前，尚不清楚萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)香港買(mǎi)殼是否受到來(lái)自PE的退出壓力。

管理平臺(tái)

“能對(duì)萬(wàn)達(dá)真正形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的企業(yè)，我還沒(méi)有看到一個(gè)對(duì)手?！?/p>

“如果一個(gè)企業(yè)的老板整天去爬山，我不相信那個(gè)企業(yè)能夠做好。”

無(wú)論是與馬云的“一億賭約”，還是萬(wàn)達(dá)強(qiáng)勢(shì)、封閉、神秘的氣質(zhì)以及以上那些不留情面的言論，構(gòu)成了業(yè)界對(duì)王健林特立獨(dú)行、言辭犀利的個(gè)人印象。構(gòu)成他個(gè)人標(biāo)簽的事物很多，比如他擁有的那價(jià)值7800萬(wàn)的圣汐國(guó)際“戰(zhàn)艦108”限量版游艇，人們津津樂(lè)道于該游艇是007系列電影《皇家賭場(chǎng)》中詹姆斯·邦德座駕。

作為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)中排名第一的納稅者，萬(wàn)達(dá)在尚未完成資本市場(chǎng)的IPO之前，似乎沒(méi)人能解釋“快而不倒”的密碼所在。現(xiàn)在普遍對(duì)“萬(wàn)達(dá)模式”的認(rèn)知是：萬(wàn)達(dá)對(duì)內(nèi)嚴(yán)格的軍事化管理，與對(duì)外將商業(yè)模式作為與征服談判以獲得低價(jià)土地的籌碼，萬(wàn)達(dá)超大的資產(chǎn)規(guī)模保持著成本的“低位運(yùn)行”。

目前，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)與超過(guò)5000家的國(guó)際和國(guó)內(nèi)一流的品牌商家建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，這使每個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目在開(kāi)工之前70%～80%的租賃面積已經(jīng)“名花有主”，保證萬(wàn)達(dá)開(kāi)業(yè)必是滿(mǎn)堂紅，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)幾乎每一次開(kāi)業(yè)都能興起一個(gè)新的城市中心。這使得萬(wàn)達(dá)極受地方政府的追捧。地方政府看到的好處包括：城市新地標(biāo)、完善城市區(qū)域功能、帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、大量就業(yè)、拉動(dòng)區(qū)域消費(fèi)需求、增加稅收。于是愿意以低廉的土地價(jià)格吸引萬(wàn)達(dá)前來(lái)開(kāi)發(fā)投資。

這些綜合的因素集合起來(lái)造成了萬(wàn)達(dá)在全國(guó)各地?zé)o往不利的局面，也構(gòu)成了王健林口中的“萬(wàn)達(dá)難以復(fù)制”。萬(wàn)達(dá)“不計(jì)較一城一池的得失”，只是方式很“駭人”，王健林說(shuō)：“現(xiàn)在有50個(gè)項(xiàng)目在排隊(duì)等著，我怎么可能去接受一個(gè)還要標(biāo)的的項(xiàng)目呢？就算有塊地非常好、我也正想要，但是政府不承諾給我合適的價(jià)錢(qián)，我不去。反正萬(wàn)達(dá)現(xiàn)在有本事，在哪都能開(kāi)，在哪開(kāi)都能火?！?/p>

萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)張速度眾所周知的快，在內(nèi)部的多次會(huì)議中，王健林強(qiáng)調(diào)：“萬(wàn)達(dá)必須再快一點(diǎn)?？焓菓?zhàn)略問(wèn)題，可以做大市場(chǎng)份額，可以積累經(jīng)驗(yàn)，可以贏得未來(lái)的市場(chǎng)空間和話(huà)語(yǔ)權(quán)。”但他同時(shí)也承認(rèn)，速度快是萬(wàn)達(dá)的最大危險(xiǎn)，不容任何閃失。

萬(wàn)科在百億的時(shí)候構(gòu)建千億管理平臺(tái)，在千億的時(shí)候構(gòu)建兩千億、三千億的管理平臺(tái)，保利亦是如此。對(duì)于不同規(guī)模相應(yīng)的管理平臺(tái)的構(gòu)建問(wèn)題，萬(wàn)達(dá)同樣要面臨。像很多高速擴(kuò)張的房地產(chǎn)企業(yè)一樣，萬(wàn)達(dá)管理平臺(tái)面臨的最大發(fā)展瓶頸是人力，過(guò)去三年高管的流動(dòng)雖未動(dòng)萬(wàn)達(dá)之根本，卻留下不小隱患。萬(wàn)達(dá)和全國(guó)所有著名的獵頭公司建立業(yè)務(wù)聯(lián)系，每年用于獵頭的費(fèi)用超千萬(wàn)元。

王健林在集團(tuán)內(nèi)部受人尊敬不僅僅因?yàn)樗膹?qiáng)勢(shì)，也因?yàn)樗灰暈榧瘓F(tuán)全業(yè)務(wù)鏈條中的全才：他能夠輕松畫(huà)出商業(yè)項(xiàng)目總圖，也能夠畫(huà)出酒店套件的室內(nèi)平面圖；他知道百貨商場(chǎng)每個(gè)樓層的承重，也知道超市緊急供電系統(tǒng)需要多少柴油儲(chǔ)備；他更是對(duì)所有旗下產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)數(shù)字隨手拈來(lái)，甚至知道北京大望路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)有多少塊非標(biāo)準(zhǔn)磚。

除了對(duì)上海、唐山、鄭州等幾個(gè)地方項(xiàng)目建筑出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題震怒不已，王健林對(duì)小事保持著高度警惕。對(duì)商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部櫥窗、倉(cāng)庫(kù)擺放雜亂、對(duì)餐飲店面亂貼廣告、對(duì)保安上衣領(lǐng)子沒(méi)扣好等各類(lèi)小事也會(huì)向高管“抱怨”。

大大小小這些事，一方面說(shuō)明了王健林對(duì)精細(xì)管理的注重，一方面也說(shuō)明了告訴擴(kuò)張下管理缺口的問(wèn)題。如今，萬(wàn)達(dá)每年要新建20個(gè)項(xiàng)目，有一半以上的項(xiàng)目總經(jīng)理是剛剛進(jìn)入萬(wàn)達(dá)經(jīng)過(guò)兩個(gè)星期的培訓(xùn)就被派出去的。

最近兩年萬(wàn)達(dá)新加盟高管的數(shù)量是前五年新增數(shù)量總和的近3倍。2012年，萬(wàn)達(dá)新招聘員工13544人，其中大學(xué)生占了接近一半。萬(wàn)達(dá)員工總數(shù)78530人，其中高管1551人。萬(wàn)達(dá)的管理培訓(xùn)幾乎是滿(mǎn)負(fù)荷在運(yùn)轉(zhuǎn)：去年共有82萬(wàn)人參與了3.76萬(wàn)次培訓(xùn)，萬(wàn)達(dá)學(xué)院培訓(xùn)管理人員1.6萬(wàn)人次。

極速擴(kuò)張所帶來(lái)的難題自然是人才的匱乏，尤其是后期運(yùn)營(yíng)管理人才。以萬(wàn)達(dá)現(xiàn)有每年20個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)量，就需20個(gè)總經(jīng)理、80個(gè)副總經(jīng)理，至少100人的專(zhuān)職管理團(tuán)隊(duì)。而每個(gè)酒店、百貨、電影院亦需相應(yīng)的管理團(tuán)隊(duì)。

為了解決這個(gè)難題，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)總裁丁本錫力推“計(jì)劃管控標(biāo)準(zhǔn)模板”項(xiàng)目，并從2011年2月底執(zhí)行，力求以模塊化管控的方式解決管理問(wèn)題。萬(wàn)達(dá)將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中的管控節(jié)點(diǎn)分解為319個(gè)，其中由總裁管控的一級(jí)節(jié)點(diǎn)52個(gè)，由各分管副總裁管控的二級(jí)節(jié)點(diǎn)105個(gè)，南、北方項(xiàng)目管理中心和各項(xiàng)目公司管控的三級(jí)節(jié)點(diǎn)達(dá)162個(gè)。

在世界優(yōu)秀企業(yè)的DNA中，有一條一定是組織結(jié)構(gòu)問(wèn)題，企業(yè)能否適時(shí)地建立相應(yīng)的組織結(jié)構(gòu)并能夠不斷地對(duì)其進(jìn)行調(diào)整，這一點(diǎn)正是萬(wàn)達(dá)目前努力的方向。借殼上市，也是搭建未來(lái)擴(kuò)張至更大規(guī)模時(shí)管理平臺(tái)的一部分，不管怎樣，為了更好地吸納和保有優(yōu)秀人才，萬(wàn)達(dá)的激勵(lì)機(jī)制需要上市公司這個(gè)平臺(tái)來(lái)實(shí)現(xiàn)。