基于多層次灰色方法的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型及實(shí)證研究

耿松濤 陳文玲

(1．海南大學(xué)旅游學(xué)院，海南?？?70228;2．國(guó)務(wù)院研究室綜合司，北京100017)

第3灰類，一般風(fēng)險(xiǎn)(e=3)，設(shè)定灰數(shù)?1∈［0，3，6］，白化權(quán)函數(shù)為f3:

第4灰類，較低風(fēng)險(xiǎn)(e=4)，設(shè)定灰數(shù)?1∈［0，4，8］，白化權(quán)函數(shù)為f4:

對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，第x個(gè)項(xiàng)目屬于第e個(gè)評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)系數(shù)記為，則有

隨著居民生活水平和可支配收入的不斷提高，越來(lái)越多的居民將閑暇時(shí)間用于旅游消費(fèi)，這種消費(fèi)需求直接刺激和帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)支持政策，也為旅游地產(chǎn)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，旅游地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。旅游地產(chǎn)的發(fā)展是事關(guān)旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)融合與協(xié)調(diào)的重大問(wèn)題，也是值得全面、系統(tǒng)和深入探討的課題。

雖然旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶動(dòng)了旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)發(fā)揮了不可替代的作用，但中國(guó)旅游地產(chǎn)理論研究仍比較薄弱，實(shí)踐上也剛起步，尚處在初級(jí)階段。對(duì)于旅游地產(chǎn)的定義，學(xué)術(shù)界也存在較大的分歧。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，對(duì)旅游地產(chǎn)進(jìn)行如下定義:旅游地產(chǎn)是指以優(yōu)美的自然資源、悠久的人文資源為依托，滿足人們旅游、休閑、度假及養(yǎng)生等綜合需求，在旅游景區(qū)及其鄰近區(qū)域開(kāi)發(fā)的各類產(chǎn)權(quán)酒店、分時(shí)度假酒店、景區(qū)住宅、會(huì)務(wù)中心、展覽館和旅游休閑培訓(xùn)基地等物業(yè)的總稱。從旅游地產(chǎn)的定義可以看出，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中有大量的資金投入，因此在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)存在大量的風(fēng)險(xiǎn)因素。但是，目前針對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的學(xué)術(shù)研究相對(duì)較少。因此，分析旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)因素及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)，不僅是旅游地產(chǎn)理論需要研究的問(wèn)題，更是實(shí)踐中亟待解決的重要問(wèn)題。

“旅游地產(chǎn)”這一概念在我國(guó)使用較多，但在外文數(shù)據(jù)庫(kù)中很難直接檢索出關(guān)于“Tourism Real Estate”的文獻(xiàn)，國(guó)外與“旅游地產(chǎn)”相對(duì)應(yīng)的關(guān)鍵詞如Time share(分時(shí)度假)、Time-Sharing Hotel(產(chǎn)權(quán)酒店)、Resort Real Estate(度假地房地產(chǎn))、Recreational Property(休閑不動(dòng)產(chǎn))、Recreational Real Estate(休閑房地產(chǎn))和 Resort Property(度假地不動(dòng)產(chǎn))的文獻(xiàn)數(shù)量較多。而其中，分時(shí)度假在國(guó)外學(xué)術(shù)研究和業(yè)界的使用頻率最高，許多研究與論述都是圍繞分時(shí)度假展開(kāi)。在國(guó)外，分時(shí)度假的研究已有40多年的歷史，其研究成果較多、涉及領(lǐng)域較廣，包括對(duì)分時(shí)度假的概念界定、產(chǎn)業(yè)發(fā)展分析、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)銷售、交換網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、保障體系、法律法規(guī)等方面(Woods，2001;Rezak，2002;Pryce，2002;Woods和 Hu，2002;Hobon，2002)。Clever(2001)通過(guò)對(duì)德國(guó)房地產(chǎn)投資旅游業(yè)的狀況進(jìn)行了實(shí)證研究，發(fā)現(xiàn)這種投資順應(yīng)了社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)者需求變化趨勢(shì)，休閑社會(huì)來(lái)臨使人們有更多的時(shí)間休閑度假，旅游業(yè)正在成為房地產(chǎn)商投資的熱點(diǎn)，而房地產(chǎn)迎合旅游業(yè)會(huì)有更廣闊的市場(chǎng)。目前國(guó)外專門(mén)研究旅游地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)方面的理論不多，但對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析的研究有一些值得我們借鑒。Sindt(1998)在《Real Estate Investment Analysis and Application》一書(shū)中研究了房地產(chǎn)投資分析問(wèn)題。Jovanovic'(1999)和Spaulding(1997)對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)做了全面的研究，主要集中在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、評(píng)價(jià)和防范等方面。針對(duì)旅游房地產(chǎn)的研究，我國(guó)學(xué)者涉足也較早，陳衛(wèi)東(1996)探討了旅游房地產(chǎn)的有關(guān)問(wèn)題，并提出了區(qū)域旅游房地產(chǎn)的三種開(kāi)發(fā)模式，即隨意型、規(guī)劃型和混合型;陳諒聞(1998)對(duì)環(huán)西湖各類旅游建筑的合宜性進(jìn)行了探討;沈飛(2001)把旅游地產(chǎn)定義為以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)旅游功能;周霄和黃猛(2007)以深圳華僑城旅游地產(chǎn)為例，提出了旅游地產(chǎn)投資成功需具備的經(jīng)營(yíng)模式、主題定位、開(kāi)發(fā)方式、投資時(shí)機(jī)、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、項(xiàng)目選址、資金運(yùn)作、產(chǎn)品組合八大要素;王琳(2007)分析了我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題并提出相應(yīng)對(duì)策;陳金定(2007)探討了旅游度假地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制約因素和策略，并認(rèn)為我國(guó)旅游業(yè)從傳統(tǒng)的觀光旅游向休閑度假旅游的轉(zhuǎn)變使得旅游地產(chǎn)的發(fā)展迎來(lái)了難得的歷史機(jī)遇;耿松濤等(2012)探討了我國(guó)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的單一地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和復(fù)合區(qū)域開(kāi)發(fā)兩種模式，從產(chǎn)業(yè)政策、模式選擇、策劃設(shè)計(jì)、管理保護(hù)、商業(yè)營(yíng)銷、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行了全面分析，并提出了風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的策略與建議。

綜上可知，現(xiàn)有的研究針對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的量化研究相對(duì)較少，因此本文以旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)為研究對(duì)象，通過(guò)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的構(gòu)建來(lái)明確旅游地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)所涉及的具體層面，然后采用多層次灰色評(píng)價(jià)模型來(lái)構(gòu)建旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)模型，最后以A企業(yè)為例進(jìn)行實(shí)證研究。

1 旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

如果一個(gè)問(wèn)題選擇用數(shù)理統(tǒng)計(jì)的方法進(jìn)行分析，通常需要有大量的調(diào)查樣本，并且數(shù)據(jù)應(yīng)服從某種典型分布。而灰色系統(tǒng)理論則具有一般數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法不具備的優(yōu)勢(shì)，即采用選取若干專家對(duì)研究對(duì)象進(jìn)行分析便可得到客觀可信的評(píng)價(jià)結(jié)果，因此常常被用來(lái)解決“貧信息不確定性”和“小樣本”問(wèn)題。由于目前國(guó)內(nèi)外關(guān)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的定量研究較少，尚未形成全面系統(tǒng)的研究方法;以及受統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)所限，很多旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)很難從定量的角度來(lái)考察，即其評(píng)價(jià)指標(biāo)具有較強(qiáng)的灰色性，所以若采用以往的研究方法如層次分析法、因子分析法、熵值法等很難準(zhǔn)確地對(duì)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)。因此，本文依據(jù)灰色系統(tǒng)理論來(lái)評(píng)價(jià)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，避免了由于小樣本以及信息不確定而引起的缺陷等問(wèn)題。

1．1 指標(biāo)體系的確定

首先在檢索國(guó)內(nèi)外有關(guān)旅游、房地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，初步篩選出與本文研究相關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)，然后通過(guò)對(duì)海昌集團(tuán)等旅游企業(yè)相關(guān)管理人員、房地產(chǎn)企業(yè)高級(jí)管理人員進(jìn)行訪談來(lái)修正和完善所選的評(píng)價(jià)指標(biāo)，去除掉重復(fù)、表述不明確及獲取困難的指標(biāo)，得到45項(xiàng)指標(biāo)。再由旅游學(xué)、管理學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)和公共管理方面的16名專家學(xué)者組成4個(gè)評(píng)估組①2012年6月在大連東北財(cái)經(jīng)大學(xué)舉行“槐城旅游論壇”，參加論壇的包括旅游學(xué)、管理學(xué)及經(jīng)濟(jì)學(xué)方面專家40余人。根據(jù)專家的研究領(lǐng)域，選擇16位專家進(jìn)行本文指標(biāo)體系篩選工作，最終確定本文的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系。同時(shí)，在16位專家中又選擇了5位旅游地產(chǎn)方面的專家對(duì)A企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的30項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)進(jìn)行打分，從而獲得了本文評(píng)價(jià)的原始數(shù)據(jù)。對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行篩選，剔除了其中的15項(xiàng)指標(biāo)，最終保留30項(xiàng)指標(biāo)(見(jiàn)表1)。

1．2 權(quán)重的確定

多層次灰色評(píng)價(jià)中，各指標(biāo)的權(quán)重確定有主觀法與客觀法。其中，層次分析法(AHP)、G1法等主觀法是指根據(jù)評(píng)價(jià)者主觀上對(duì)各指標(biāo)的重視程度來(lái)決定權(quán)重;熵值法、因子分析法、變異系數(shù)法等客觀法是指根據(jù)客觀原始數(shù)據(jù)信息的聯(lián)系強(qiáng)度或各指標(biāo)所提供的信息量來(lái)決定指標(biāo)權(quán)重。主、客觀賦權(quán)各有優(yōu)缺點(diǎn)，因此本文采用AHP與變異系數(shù)相結(jié)合的方法來(lái)確定指標(biāo)的權(quán)重。

(1)AHP法確定權(quán)重

a．指標(biāo)層對(duì)因子層的權(quán)重

運(yùn)用9標(biāo)度法構(gòu)造判斷矩陣，并用特征向量法求權(quán)重。則每個(gè)準(zhǔn)則層下第k個(gè)指標(biāo)的權(quán)重vk為:其中為因子層下第k個(gè)指標(biāo)對(duì)該因子層的權(quán)重;v′k為判斷矩陣最大特征值所對(duì)應(yīng)的第k個(gè)特征向量;M為因子層下指標(biāo)個(gè)數(shù)。對(duì)結(jié)果進(jìn)行一致性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)通過(guò)，則權(quán)重分配合理。否則，重新構(gòu)造判斷矩陣求權(quán)重。

(2)變異系數(shù)法確定指標(biāo)權(quán)重

設(shè)uk為第k個(gè)指標(biāo)由變異系數(shù)法求得的權(quán)重，m為評(píng)價(jià)指標(biāo)個(gè)數(shù)，n為評(píng)價(jià)專家數(shù)。根據(jù)變異系數(shù)求權(quán)重的公式為:

其中，Vki為第i個(gè)專家對(duì)第k個(gè)指標(biāo)的評(píng)價(jià)值，V—k為第k個(gè)指標(biāo)的所有專家評(píng)價(jià)值的平均值。

(3)綜合權(quán)重

設(shè)對(duì)第i項(xiàng)指標(biāo)主、客觀賦權(quán)的權(quán)重分別為wsi、woi，則綜合賦權(quán)的權(quán)重按下式計(jì)算:

1．3 指定評(píng)價(jià)等級(jí)

根據(jù)研究?jī)?nèi)容確定灰類的評(píng)價(jià)等級(jí)，本文采用5級(jí)量表的形式來(lái)確定。

1．4 建立評(píng)價(jià)樣本矩陣

評(píng)價(jià)專家序號(hào)為k，k=1，2，3，…，n，即有n位評(píng)價(jià)專家。每位評(píng)價(jià)專家對(duì)指標(biāo)體系進(jìn)行評(píng)價(jià)(如果是對(duì)一個(gè)對(duì)象進(jìn)行評(píng)價(jià)，那么就以每一個(gè)一級(jí)指標(biāo)為對(duì)象建立一個(gè)矩陣;如果以多個(gè)目標(biāo)為對(duì)象，就以一套指標(biāo)對(duì)應(yīng)的不同對(duì)象建立評(píng)價(jià)矩陣。即可以評(píng)價(jià)一個(gè)目標(biāo)，也可以評(píng)價(jià)多個(gè)目標(biāo))。這里以多個(gè)評(píng)價(jià)目標(biāo)為例，對(duì)第x個(gè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij評(píng)分等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)打分并填寫(xiě)專家評(píng)分表，據(jù)此表得到第x個(gè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)樣本矩陣

1．5 確定評(píng)價(jià)灰類

由于人為因素的影響，專家只能給出一個(gè)灰數(shù)的白化值。為了真正反映屬于某類的程度，需要確定評(píng)價(jià)灰類的等級(jí)、灰類的灰數(shù)及灰數(shù)的白化權(quán)函數(shù)。設(shè)評(píng)價(jià)灰類序號(hào)為e，e=1，2，3，…，m，即有m個(gè)評(píng)價(jià)灰類。通常根據(jù)研究?jī)?nèi)容的實(shí)際需要將評(píng)價(jià)灰類取為五級(jí)(高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn))，即m=5。在此，需要確定評(píng)價(jià)灰類的白化權(quán)函數(shù)用于描述上述灰類特征。

第1 灰類，高風(fēng)險(xiǎn)(e=1)，設(shè)定灰數(shù)?1∈［0，1，2］，白化權(quán)函數(shù)為 f1:

第3灰類，一般風(fēng)險(xiǎn)(e=3)，設(shè)定灰數(shù)?1∈［0，3，6］，白化權(quán)函數(shù)為f3:

第4灰類，較低風(fēng)險(xiǎn)(e=4)，設(shè)定灰數(shù)?1∈［0，4，8］，白化權(quán)函數(shù)為f4:

第5 灰類，(e=5)， ∈［0，5，10］， 數(shù)為 f5:

1．6 計(jì)算灰色評(píng)價(jià)系數(shù)

對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，第x個(gè)項(xiàng)目屬于第e個(gè)評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)系數(shù)記為，則有

對(duì)于評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，第x個(gè)項(xiàng)目屬于各個(gè)評(píng)價(jià)灰類的灰色系數(shù)記為，則有

1．7 計(jì)算灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量及權(quán)矩陣

所有評(píng)價(jià)專家就評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，對(duì)第x個(gè)項(xiàng)目第e個(gè)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)記為

考慮到灰類有5個(gè)，即e=1，2，3，4，5，便有第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij對(duì)于各灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)向量r(x)ij:

從而得到第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的指標(biāo)Ui所屬指標(biāo)Uij對(duì)于各評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)矩陣，則有:

1．8 綜合評(píng)價(jià)

對(duì)于第x個(gè)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)指標(biāo)Uij，做綜合評(píng)價(jià)，其綜合評(píng)價(jià)結(jié)果記為B(x)i，則有:

由Uij的綜合評(píng)價(jià)結(jié)果B(x)i得第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的Ui指標(biāo)對(duì)各評(píng)價(jià)灰類的灰色評(píng)價(jià)權(quán)系數(shù)矩陣R(x):

于是，對(duì)于第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的指標(biāo)Ui做綜合評(píng)價(jià)，其綜合評(píng)價(jià)結(jié)果記為B(x)，則有:

1．9 計(jì)算綜合評(píng)價(jià)值

設(shè)將各評(píng)價(jià)灰類等級(jí)按“灰水平”賦值，則各評(píng)價(jià)灰類等級(jí)值化向量C=(1，2，3，4，5)。于是，第x個(gè)受評(píng)項(xiàng)目的綜合評(píng)價(jià)值Z(x)按下式計(jì)算:

2 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)實(shí)證研究

2．1 數(shù)據(jù)來(lái)源

為了保護(hù)旅游地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)信息，在本文中涉及的企業(yè)信息均不采用真實(shí)稱呼。現(xiàn)有A企業(yè)要進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，但由于目前國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策以及企業(yè)的自身實(shí)力等問(wèn)題對(duì)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了一定的風(fēng)險(xiǎn)，為了了解各方面的風(fēng)險(xiǎn)大小以及是否適合進(jìn)入旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，A企業(yè)在開(kāi)發(fā)前首先決定進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估，從而在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目取得成功。本文擬對(duì)A企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。首先選擇5位旅游地產(chǎn)方面的專家對(duì)所確定的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系以李克特5級(jí)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)估，即對(duì)每一項(xiàng)指標(biāo)采用(高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn))=(1，2，3，4，5)的方式進(jìn)行打分;然后根據(jù)專家的評(píng)估結(jié)果，計(jì)算出A企業(yè)旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)。

2．2 指標(biāo)權(quán)重的確定

根據(jù)指標(biāo)權(quán)重的確定方法，采用AHP確定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)各指標(biāo)的主觀權(quán)重，采用變異系數(shù)法確定旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)各指標(biāo)的客觀權(quán)重，然后利用綜合權(quán)重的計(jì)算公式求得各指標(biāo)的綜合權(quán)重(見(jiàn)表1)。

表1 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)重

2．3 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

(1)確定評(píng)價(jià)樣本矩陣

根據(jù)專家針對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的打分情況，建立如下灰色評(píng)價(jià)樣本矩陣:

(2)計(jì)算灰色評(píng)價(jià)系數(shù)、權(quán)向量

對(duì)于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)評(píng)價(jià)灰類的劃分，首先計(jì)算各個(gè)灰類的白化權(quán)函數(shù)。

根據(jù)灰色權(quán)向量的計(jì)算公式，可得旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)向量為:同理可以計(jì)算旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)其他各個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)向量。

(3)綜合評(píng)價(jià)值的計(jì)算

根據(jù)各指標(biāo)的權(quán)重以及各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的權(quán)向量來(lái)計(jì)算各個(gè)分項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)向量:

最后根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)以及各風(fēng)向的權(quán)向量計(jì)算旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)值以及總的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)值如下所示:

2．4 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)情況分析

通過(guò)表2可以得出旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的一些基本結(jié)論。

表2 旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果

通過(guò)表2的評(píng)價(jià)結(jié)果可以看到旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)均處于較低的狀態(tài)，即都大于3．7的水平。本文設(shè)定的評(píng)價(jià)集為(高風(fēng)險(xiǎn)、較高風(fēng)險(xiǎn)、一般風(fēng)險(xiǎn)、較低風(fēng)險(xiǎn)、低風(fēng)險(xiǎn))=(1，2，3，4，5)，本文的評(píng)價(jià)結(jié)果處于一般風(fēng)險(xiǎn)與較低風(fēng)險(xiǎn)之間。其中管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)為3．9933，向4的狀態(tài)靠近，產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)、商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)都大于3．8，其余的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)值也都大于3．7，因此A企業(yè)的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，前景樂(lè)觀，適合投資。具體分析如下。

管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．9933，低于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于最低風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)水平。此項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)一方面體現(xiàn)在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)對(duì)于周邊環(huán)境與資源環(huán)境的影響，另一方面體現(xiàn)為對(duì)投資項(xiàng)目工程的管理與運(yùn)作，兩個(gè)方面的因素均與企業(yè)內(nèi)部的管理與控制能力關(guān)系密切，A企業(yè)建立時(shí)間較長(zhǎng)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域具有一定的知名度與信譽(yù)度，企業(yè)內(nèi)部管理層次清晰，而且企業(yè)在各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)行中都很注意從可持續(xù)發(fā)展的角度來(lái)考慮，同時(shí)管理人員都具有豐富的經(jīng)驗(yàn)與業(yè)務(wù)能力，能夠保障項(xiàng)目在運(yùn)行中風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．9726，低于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第二位。國(guó)家在“十二五”期間對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與管理提出了很多限制性的政策，其中土地審批制度更加完善，而且比以前更加嚴(yán)格，這使旅游地產(chǎn)在土地獲取上有了一定的風(fēng)險(xiǎn)，但A企業(yè)以往土地獲取的狀況在行業(yè)內(nèi)好于同等水平的其它企業(yè)，土地管理制度風(fēng)險(xiǎn)較小。但國(guó)家的房地產(chǎn)交易稅、信貸業(yè)務(wù)政策的改革與創(chuàng)新將對(duì)A企業(yè)產(chǎn)生一定的影響，雖然國(guó)家總體的政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)限制性更加嚴(yán)格，但旅游產(chǎn)業(yè)是國(guó)家“十二五”時(shí)期重點(diǎn)發(fā)展方向，因此旅游地產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)在國(guó)家宏觀調(diào)控與經(jīng)濟(jì)政策的作用下將呈現(xiàn)一種良好的狀態(tài)。綜合來(lái)看，產(chǎn)業(yè)政策雖然對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目有所限制，但旅游地產(chǎn)項(xiàng)目由于其特殊的作用與地位會(huì)得到一個(gè)良好的發(fā)展空間。

商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．8977，低于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第三位的水平。營(yíng)銷是旅游地產(chǎn)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵因素，良好的營(yíng)銷模式可以有效地對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)宣傳，加快旅游地產(chǎn)的營(yíng)銷速度，降低旅游地產(chǎn)項(xiàng)目可能形成的資金周轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)。A企業(yè)具有地產(chǎn)專業(yè)營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，可以從營(yíng)銷模式、營(yíng)銷策略、營(yíng)銷理念、營(yíng)銷路徑等方面提供全方位的營(yíng)銷概念，保障了A企業(yè)商業(yè)營(yíng)銷的有效實(shí)施，可以降低這方面的風(fēng)險(xiǎn)。

模式選擇風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．7525，高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第四位的水平。模式選擇對(duì)于旅游地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也是一項(xiàng)很重要的因素，要根據(jù)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)政策與產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)進(jìn)行適合項(xiàng)目本身的發(fā)展模式，選擇正確與否的關(guān)鍵在于把握好當(dāng)今的國(guó)內(nèi)外形式與政策。但根據(jù)這些做出完全正確的判斷是很有難度的，所以該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)其他風(fēng)險(xiǎn)更大一些。

策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．7500，高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第五位的水平。策劃是一個(gè)項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，也是項(xiàng)目成功風(fēng)險(xiǎn)較大的一個(gè)因素，由于目前地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)蕩變化，使得策劃的風(fēng)險(xiǎn)也在不斷地增大，策劃的時(shí)效性較短，很可能出現(xiàn)策劃初期效果較好，但到后期可能出現(xiàn)效果不佳的現(xiàn)象。即使項(xiàng)目的廣告策劃與創(chuàng)意策劃做得再好，也不可能滿足所有人群的需要，這些都存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此要把握好目標(biāo)市場(chǎng)定位，有效降低風(fēng)險(xiǎn)的存在，由于A企業(yè)具有長(zhǎng)期的地產(chǎn)項(xiàng)目策劃經(jīng)驗(yàn)，可以保障項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確性，所以項(xiàng)目的整體策劃風(fēng)險(xiǎn)可以得到有效的控制。

不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．7081，高于旅游地產(chǎn)項(xiàng)目綜合開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，處于第六位。世界性的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化或者國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)政策變革在旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中，都可能對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)與運(yùn)行形成很大威脅，這些風(fēng)險(xiǎn)極難避免，只有采取一定的應(yīng)急措施進(jìn)行有效的防范，因此這項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)在各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)中是風(fēng)險(xiǎn)最高的一項(xiàng)，由于A企業(yè)在地產(chǎn)行業(yè)的多年經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且采取了多元化的發(fā)展戰(zhàn)略，可以針對(duì)突發(fā)危機(jī)及時(shí)調(diào)整，形成應(yīng)對(duì)策略，從而可以最大限度地降低不可抗力風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于項(xiàng)目的影響。

3 結(jié)論與討論

旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)是一個(gè)復(fù)雜而系統(tǒng)的工作，在評(píng)價(jià)指標(biāo)方面包含針對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象的多種評(píng)價(jià)因素的確定，以及對(duì)各種評(píng)價(jià)因素的重要性賦予不同的權(quán)重，這其中既有定性的研究也有定量的分析。本文建立了旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系，并采用主客觀結(jié)合的方法確定了各指標(biāo)體系的權(quán)重，同時(shí)運(yùn)用多層次灰色評(píng)價(jià)對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了案例研究。以A企業(yè)為案例的風(fēng)險(xiǎn)狀況評(píng)價(jià)結(jié)果顯示，A企業(yè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)值為3．8203，處于接近較低風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，表明A企業(yè)適合進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)。其中管理保護(hù)風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．9933、產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．9726、商業(yè)營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．8977、模式選擇風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．7525、策劃設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．7500、不可抗力風(fēng)險(xiǎn)的分值為3．7081，表明各個(gè)層面的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分值都適合進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較小。本文對(duì)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型的建立與實(shí)證研究，為旅游地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與投資選擇提供了一定的理論與實(shí)踐指導(dǎo)，同時(shí)也希望通過(guò)本文的研究為未來(lái)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)研究提供一種可能的范式。

［1］ 陳金定．旅游度假房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的制約因素和開(kāi)發(fā)策略［J］．技術(shù)與市場(chǎng)，2007(5):88-89．

［2］ 陳諒聞．環(huán)西部各類旅游建筑的合宜性討論［J］．杭州大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)版)，1998(1):80-84．

［3］ 陳衛(wèi)東．區(qū)域旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)研究［J］．經(jīng)濟(jì)地理，1996(3):86-90．

［4］ 鄧聚龍．灰色系統(tǒng)理論［M］．北京:國(guó)防工業(yè)出版社，1985．

［5］ 耿松濤，劉維林．我國(guó)旅游地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避策略研究［J］．建筑經(jīng)濟(jì)，2012(1):49-53．

［6］ 沈飛．旅游房地產(chǎn)悄然起步［N］．中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，2001-6-28(18)．

［7］ 孫東川，楊立洪，鐘擁軍．管理的數(shù)量方法［M］．北京:清華大學(xué)出版社，2005．

［8］ 王琳．我國(guó)旅游房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相關(guān)問(wèn)題研究［J］．合作經(jīng)濟(jì)與科技，2007(24):36-37．

［9］ 周霄，黃猛．解讀旅游地產(chǎn)投資的八大成功要素一以深圳華僑城為例［J］．建筑經(jīng)濟(jì)，2007(1):69-72．

［10］ Clever P．(2001)．Hotels in Deutschland:Freizeitimmobilie als Investmentgut［J］．Tourismus Journal，5(2):195-208．

［11］ Crotts J C，Ragatz R L．(2002)．Recent UStimeshare purchasers:Who are they，what are they buying，and how can they be reached?［J］．International Journal of Hospitality Management，21(3):227-238．

［12］ Spaulding D(1997)．Measuring investment performance calculating and evaluating investment risk and return［M］．New York，MC-Hill．

［13］ Hobson W(2002)．A research report on private residence clubs:a new concept for second home ownership［J］．International Journal of Hospitality Management，21(3):285-300．

［14］ Jovanovic'P(1999)．Application of sensitivity analysis in investment project evaluation under uncertainty and risk［J］．International Journal of Project Management，17(4):217-222．

［15］ Pryce A H(2002)．Timeshare industry structure and competitive analysis［J］．International Journal of Hospitality Management，21(3):267-275．

［16］ Rezak S(2002)．Consumer research sheds light on all aspects of resort timesharing business［J］．International Journal of Hospitality Management，21(3):245-255．

［17］ Sindt R P(1998)．Real Estate Investment:Analysis and Applications［M］．Prentice Hall．

［18］ Woods R(2001)．Important issues for a growing timeshare industry［J］．Cornell Hotel and Restaurant Administration Quarterly，42(1):71-81．

［19］ Woods R，Hu C(2002)．Opinions of their profession by sales and marketing experts in the timeshare industry［J］．International Journal of Hospitality Management，21(3):239-244．

(責(zé)任編輯:車婷婷)