芻議房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展策略及背景

畢麗娟

（天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，天津 300381）

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟中占有重要地位，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也暴露出了一些問題：剛需過大，以及民間資本炒作，導致房價一直處于高位；城市土地所有權流轉不規(guī)范，出現(xiàn)天價地塊或超低地價；地產(chǎn)商融資渠道單一，金融風險巨大等。為了促進我國的房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的快速發(fā)展，本文基于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)狀及其背景，展開了對房地產(chǎn)經(jīng)濟中存在問題的探討，最后提出房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展策略。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的背景

（一） 商品房價格不斷上漲

現(xiàn)在，由于商品房價格不斷地上漲，已經(jīng)大大超出了社會大眾的經(jīng)濟承受能力，購房能力不足。使得房價不斷上漲的主要原因有兩方面：一是土地成本越來越高；二是肆意膨脹的房地產(chǎn)開發(fā)行為，造成惡性發(fā)展。

（二） 房地產(chǎn)市場結構不合理

據(jù)研究機構分析，政府調(diào)控的住宅占總住宅的比例應控制在30%—35%之間，價位才合理。但是，在我國政府真正調(diào)控的住宅如經(jīng)濟適用房、限價商品房等所占的比例很小，導致房地產(chǎn)市場供求失衡。上述現(xiàn)象主要原因是：地產(chǎn)商作為企業(yè)，謀求利潤最大化；而地方政府為利用房價上漲為財政創(chuàng)收，也偏重于開發(fā)商品房。

（三）房地產(chǎn)市場秩序混亂

首先，諸多開發(fā)商在對現(xiàn)房進行銷售時，采取了優(yōu)惠打折的促銷策略，消費者得到了不良的心理暗示，這樣就侵犯了消費者的合法知情權；其次，為獲得更大的經(jīng)濟效益，房地產(chǎn)投機者大量購房，導致炒房現(xiàn)象層出不窮，嚴重打擊了普通購房者的購房積極性；還有，由于準入制度不健全，國外資本大量涌入我國市場，削弱了我國貨幣政策的執(zhí)行力度，擾亂了房地產(chǎn)市場。

二、當前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟存在的問題

（一）剛性需求過大，民間資本投機，使得房價長期處于高價位

自我國加入WTO 之后，國家經(jīng)濟發(fā)展速度有了質(zhì)的飛躍，社會大眾對生活的品質(zhì)要求越來越高，對社會的需求也越來越大，對自身居所更是要求嚴格。要求的房屋數(shù)量也是越來越大；同時，由于我國的城鎮(zhèn)化力度的加大，大量農(nóng)村人口涌入大城市，使得商品房供應量增大。另外，房地產(chǎn)市場逐漸擴大，社會居民也加入到了房地產(chǎn)投資的行列中，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟覆蓋面積更加廣闊，影響更深遠，對房價的上漲起著極大的促進作用。所以應該加快保障性住房建設，嚴控打擊民間資本投機性購房。要嚴格的監(jiān)控房地產(chǎn)市場，依據(jù)政府力量調(diào)控房價，保障房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，在滿足社會居民的同時，保證房屋數(shù)量和質(zhì)量，使得居民能夠有經(jīng)濟能力購買房子，控制社會大眾參與房地產(chǎn)游資炒作，防止房價高升，房源囤積。杜絕通過買賣獲取暴利，使得老百姓的利益遭受損失。

（二）城市土地所有權流轉體系不健全

在我國的相關法規(guī)中，提到土地是國民社會共有的資產(chǎn)，個人沒有獨自的權利就愛那個土地作為商品進行經(jīng)濟交易。土地只能夠以租賃的形式進行財產(chǎn)轉換。在房價持續(xù)波動的情況下，要更加明確這一點。國家政府要嚴控房地產(chǎn)市場秩序，滿足社會供需關系的同時，平衡房價。目前，我國的土地市場還處于發(fā)展時期，市場還遠未成熟，使得地價過高或過低。我國土地使用需要通過國家有關部門的審批，政府在調(diào)控房價的同時，要出臺相關法律政策限制土地的非法使用和交易，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。一方面由于一線城市的快速發(fā)展使得其他地區(qū)的土地資源顯得非常稀缺，另一方面城市監(jiān)管和審查力度不夠，防止相關部門與企業(yè)之間進行權錢交易，阻礙市場的正常運行。

（三）房地產(chǎn)商融資渠道單一，風險巨大

房地產(chǎn)的資金非常密集，在實際的運轉過程中，需要大量的資金來維持。目前，國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)渠道較少，資金渠道只有商業(yè)銀行和民間貸款，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售樓盤或者租賃來獲取資金利潤，也是靠這些利潤進行貸款償還，但是一旦資金出現(xiàn)意外情況，就會給商業(yè)銀行和社會帶來極大的影響，使得資金鏈斷開，造成不可估量的損失。很多二線城市出現(xiàn)了的爛尾樓都是類似原因造成的。所以，地產(chǎn)商應拓展房地產(chǎn)市場的融資渠道，規(guī)范房企經(jīng)營方式。國家必須制定相關政策，規(guī)范管理。

（四）國家政策變化太快，缺乏延續(xù)性

根據(jù)房地產(chǎn)的種種情況，國家有關部門有針對性地提出了一系列的政策，不僅增加資金回報，更多了出臺了優(yōu)惠政策，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟限制政策實施。這些有關政策都是針對性的進行調(diào)控，短暫的遏制了我國房地產(chǎn)一些不良現(xiàn)象。因此，在整體上來看，這些政策還不能夠?qū)嵸|(zhì)性的進行補救，沒有掌握根本問題。政策變化太快，沒有延續(xù)性，國家有關部門應該有針對性的控制和把握房地產(chǎn)市場經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展方向。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展策略

（一） 職能部門科學和合理地規(guī)劃以及開發(fā)能用用土地

城市有關政府部門，應當轉變觀念，將利用土地增加財政收入和利用房價增加收益的觀念摒棄，不能夠單方面的依靠經(jīng)濟收入來帶動經(jīng)濟發(fā)展，要保證城市建設和發(fā)展與社會相互協(xié)調(diào)，樹立科學的發(fā)展觀，從長遠的角度考慮經(jīng)濟發(fā)展問題，走可持續(xù)道路，地方政府要嚴控房地產(chǎn)和土地市場，規(guī)范市場規(guī)章制度，控制土地使用，加強審批力度，合理制定售價，從實質(zhì)上解決低土地價格，高房價的問題。

（二） 積極轉變市場供應模式

目前，很多城市囤積著較多的高檔房屋，使得土地使用率較低，空房占據(jù)較多的土地資源，政府應該控制土地供應量，增加建設經(jīng)濟適用房和中等商品房屋，滿足更多層次的社會大眾需要，挖掘更多的經(jīng)濟適用房和中等商品房的土地，才有有效措施擴大房屋規(guī)模，適應社會上更多層次人群的需求，符合他們的購買能力。

（三）利用稅收調(diào)杠桿，打擊投資性購房

我國政府應當針對投機購房現(xiàn)狀，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫風險。首先，政府應對購買商品房短期出售的售房利潤開征所得稅，并實施高稅率，打擊投機性購房；其次，對于以自用為目的購房行為，政府應給予政策支持，降低稅率，保障百姓居住需求。

（四） 促進房企的集約型發(fā)展

目前而言，我國房地產(chǎn)整體規(guī)模不大，并且此行業(yè)的集中度也不高，導致諸多中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏較為優(yōu)良的市場運作能力、抗風險能力以及管理能力。而企業(yè)主要的融資渠道還是商業(yè)借貸。目前房地產(chǎn)市場的價格瘋漲，引發(fā)市場的投機風潮，這給房地產(chǎn)企業(yè)的生存帶來了嚴峻考驗。因此政府需要制定相關法律政策，提升房地產(chǎn)行業(yè)的準入門檻和制定、執(zhí)行嚴格的行業(yè)標準；金融機構也要制定相應的服務政策，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供資金支持；與此同時，企業(yè)本身也要加大管理力度，提升管理層的綜合能力，從而有效應對市場激烈競爭，加大抗風險能力。

四、結束語

房地產(chǎn)市場的健康運行既關系到國民經(jīng)濟的穩(wěn)定，也關系到人民的基本起居，這也是關乎社會穩(wěn)定的大事。當前我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟不斷出現(xiàn)問題，國家出臺了一系列政策進行調(diào)控，力圖在經(jīng)濟發(fā)展與房價穩(wěn)定之間找到平衡點。無論國家出臺什么政策，都需要權衡我國的發(fā)展背景，切實考慮老百姓的根本利益，完善政策法規(guī)，強化管理，這樣才能逐步有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。

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