業(yè)主拖欠物業(yè)服務費的法律問題研究

蘇 潔

（勝利石油管理局 高培黨校，山東 東營257000）

近年來，“3·15”消費者權益日，關于物業(yè)管理服務的投訴呈逐漸上升趨勢，成為全國第二大投訴熱點［1］。在我國，由于物業(yè)服務收費引發(fā)的矛盾已經成為社會關注的熱點，成為媒體曝光的聚焦點。據(jù)國內某知名網站在線調查，當被問到“如果對小區(qū)物業(yè)的服務感到不滿，你會采取什么方式解決”時，在6251名被調查者中有56.8%的人選擇會采取“拒交物業(yè)服務費”的方式，選擇“更換物業(yè)公司”和“集體抗議”的也分別占26%和14%，而選擇“協(xié)商解決”的僅有不到4%［2］9。由上述調查可知，目前我國小區(qū)業(yè)主在對物業(yè)服務企業(yè)存在不滿時，所采取的最主要的解決方式就是拖欠物業(yè)服務費用，因為與采取訴訟或者通過協(xié)調機制解決問題相比起來，這是最直接最方便的辦法。但是業(yè)主拖欠物業(yè)服務費的行為面臨著一個專業(yè)性的法律問題——抗辯權是否正確行使的問題。

一、業(yè)主抗辯權的行使問題

物業(yè)服務合同是雙務合同，在符合法律規(guī)定的條件下，物業(yè)服務合同的一方當事人可以行使對抗對方當事人的履行請求權，暫時拒絕履行自己的給付義務。在實踐中，業(yè)主所持拖欠物業(yè)服務費的理由各不相同，拖欠物業(yè)服務費的方式多種多樣。因此，應當針對業(yè)主所持有的不同抗辯理由具體問題具體分析：

1.物業(yè)服務企業(yè)服務水平低、質量不達標。業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)管理服務的水平低，服務質量不達標，就會以物業(yè)服務企業(yè)沒有履行相應的義務，以拒交物業(yè)費的形式行使自己的抗辯權。業(yè)主認為所作出的對抗方式是符合合同法規(guī)定的，所以便以采取拖欠物業(yè)服務費的方式向物業(yè)服務企業(yè)進行抗辯。但是筆者認為，業(yè)主在對合同抗辯權的理解上有認識誤區(qū)。

首先，物業(yè)服務的對象是小區(qū)內的各戶業(yè)主，由于業(yè)主數(shù)量眾多，對服務質量的標準認定也不相同。在物業(yè)服務企業(yè)提供管理服務后，業(yè)主不應當以其所提供的管理服務不符合自己的需求或者自己認定的服務質量標準為理由拖欠物業(yè)服務費。

其次，物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主作為物業(yè)服務合同的雙方當事人，在履行合同義務時都應當遵循全面履行的原則，本著促使合同內容得以實現(xiàn)的目的，不能因為一方履行過程中存在瑕疵而減輕甚至免除自己的義務。物業(yè)服務企業(yè)提供的物業(yè)管理服務的種類多種多樣，如果物業(yè)服務企業(yè)已經合格履行了大部分義務，只是某項服務工作做的差強人意，但只要該瑕疵不影響物業(yè)服務合同目的的實現(xiàn)，業(yè)主就只能就存在瑕疵的服務項目行使抗辯權。

再次，業(yè)主在物業(yè)服務企業(yè)未完全履行合同義務時，應當先請求物業(yè)服務企業(yè)采取必要的補救措施進行補救，按照合同事先的規(guī)定要求物業(yè)服務企業(yè)采取補救措施，例如修理、重作、退貨、減少價款等。如果合同約定的補救措施不足以使合同回復圓滿的狀態(tài)時，業(yè)主才可以適用抗辯權。

雙務合同履行中的抗辯權是合同效力的體現(xiàn)，其行使僅是暫時中止自己的給付義務，一旦產生抗辯權的原因消失，當事人仍須履行自己的義務［3］447。雙務合同中的抗辯權并不是永久地抗辯，一旦物業(yè)服務企業(yè)采取補救措施，使管理服務符合合同的約定時，業(yè)主就應當履行自己的給付義務。

2.物業(yè)服務企業(yè)收費過高。在實踐中，業(yè)主因為物業(yè)服務企業(yè)收費過高而拖欠物業(yè)服務費的情形也占物業(yè)糾紛案件相當大的比例。在業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)訂立物業(yè)服務合同的時候，收費標準是雙方在討論協(xié)商之后意思表示一致而達成的，除非物業(yè)服務企業(yè)提供的是格式條款，否則合同的事先約定就充分反映了雙方的自由意志，雙方當事人都應當嚴格遵守合同的約定。如果業(yè)主認為物業(yè)收費標準過高，已經達到顯失公平的地步，業(yè)主可以依據(jù)公平原則要求法院或者仲裁機構予以變更，或者在雙方無法達成協(xié)議的情況下要求解除物業(yè)服務合同，或者以合同約定違反國家規(guī)定，請求法院判決此條款無效，否則業(yè)主就無法免除按照合同的約定按時繳納物業(yè)服務費的義務［4］131。業(yè)主要求變更物業(yè)服務費的約定標準實際上是對合同主要內容的變更，但是合同的變更應當經過當事人之間的協(xié)商，業(yè)主未經物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商不得單方變更物業(yè)服務費的收費標準。

對于因物業(yè)服務企業(yè)擅自提高收費標準或者巧立名目亂收費而導致業(yè)主拖欠物業(yè)服務費的情形，筆者認為物業(yè)服務企業(yè)擅自提高收費標準或者亂收費的行為違反了法律規(guī)定，超出收費標準的部分應當確定為無效，業(yè)主應當按照當?shù)卣飪r部門規(guī)定的收費標準繳納物業(yè)服務費，對于多余的部分可以不繳納，同時政府價格監(jiān)督管理部門應當對物業(yè)服務企業(yè)的違法收費行為給予行政處罰。

3.不屬于物業(yè)服務的責任問題。部分業(yè)主將不屬于物業(yè)服務企業(yè)職責范圍內的問題歸責于物業(yè)服務企業(yè)，以此為由拒繳物業(yè)服務費，例如業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋出現(xiàn)質量問題、供熱供電問題或者鄰里之間的日常矛盾沒有得到物業(yè)服務企業(yè)的妥善處理而認為物業(yè)服務企業(yè)管理服務不到位，進而拖欠物業(yè)服務費等情形。

舉個例子，陳某因所居住的房屋質量出現(xiàn)問題而長期拖欠所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)在催繳無果的情況下將其告上法院，法院判決陳某敗訴，并作出解釋：陳某應當明確開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)的責任承擔問題，房屋質量問題是由開發(fā)商在房屋建筑的過程中造成的，與物業(yè)服務企業(yè)并無直接的關系，將開發(fā)商的過錯歸責于物業(yè)服務企業(yè)顯然是沒有法律根據(jù)的。如果陳某要維護自己的權利，就應當另行起訴開發(fā)商［5］。

房屋的質量問題是業(yè)主與開發(fā)商在前期購買房屋時基于房屋買賣關系而產生的，責任主體是開發(fā)商而非物業(yè)服務企業(yè)。民事合同具有相對性，即本案的房屋買賣關系只能發(fā)生在以購房合同為基礎的陳某與開發(fā)商之間，業(yè)主可以基于購房合同向開發(fā)商提出請求，而不能要求物業(yè)服務企業(yè)承擔該合同的責任，因為物業(yè)服務企業(yè)是與該購房合同沒有權利義務關系的第三人。物業(yè)管理服務與房屋買賣是兩個不同的法律關系，涉及的權利義務內容與各自對應的主體也都不同。業(yè)主不能因為開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)在購房前期存在某種聯(lián)系，就將不屬于物業(yè)服務企業(yè)的責任歸咎到其身上，要求其承擔本應由開發(fā)商承擔的違約責任［6］304。

二、抗辯權如何正確行使

抗辯權設立的目的是使合同雙方當事人之間的利益達到一種平衡狀態(tài)，這種利益平衡的維持應當以誠信原則作為依據(jù)［7］。業(yè)主因為物業(yè)服務企業(yè)在履行義務的過程中存在瑕疵就主張抗辯權，顯然不利于合同目的的實現(xiàn)。而抗辯權設立的初衷就是維護雙方的公平，保證合同目的的實現(xiàn)。

雙務合同的牽連性是抗辯權存在的前提，這種牽連性主要是履行上的牽連，是指雙務合同的當事人一方所負擔的給付義務與對方當事人負擔的對待給付義務互為前提，一方不履行其義務，對方原則上也可不履行，唯有如此才可以維持雙方當事人之間的利益平衡［8］73。所以，正確行使抗辯權就必須要判斷合同對方當事人的行為是否先違反了合同的履行義務。物業(yè)服務合同是一種混合合同，涉及的內容十分廣泛，包含了委托合同、保管合同、承攬合同等多種合同的內容，所以判斷某種行為是否違反了合同義務就十分困難。加之各地區(qū)經濟發(fā)展的不平衡，每位業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)提供的服務質量的認知也有所不同，加大了對合同當事人行為是否構成債務不履行的評判難度。所以，判定債務不履行的標準就要以物業(yè)服務合同中的關于權利義務的規(guī)定進行審查［4］140。

1.在物業(yè)服務合同的存續(xù)期間，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的利益應當處于一種平衡的狀態(tài)。在物業(yè)服務合同的履行過程中，一方當事人不履行或者不完全履行合同所規(guī)定的義務，破壞了雙方當事人之間的平衡狀態(tài)，對方當事人就可以行使抗辯權；如果一方當事人的履行行為只是存在小的瑕疵，對平衡狀態(tài)不構成威脅，對方就不能行使抗辯權，應當繼續(xù)本著全面履行的原則履行自己的義務。

2.要考慮合同的一方當事人不履行的行為占了合同內容的比例。如果一方當事人不履行義務的行為占合同規(guī)定的比例較大，影響了合同目的的實現(xiàn)，就可能構成對債務的不履行；一方當事人不履行合同義務的行為占合同規(guī)定的比例較小，僅是存在不影響合同實現(xiàn)的瑕疵時，就可能不構成對債務的不履行。

3.正確行使抗辯權維護自身權益受各種因素制約?？罐q權是物業(yè)服務合同賦予業(yè)主的權利，但是抗辯權的行使是有條件的，業(yè)主要想正確行使抗辯權維護自身的權益，就應當受以下因素的限制：

首先，抗辯權行使時間的限制。只有當一方當事人的債務已屆清償期，但對方未履行或者未完全履行使義務時，對方當事人才可以行使抗辯權。例如，只有在物業(yè)服務企業(yè)首先不履行或者不完全履行合同義務，并且經業(yè)主或者業(yè)主委員會的要求改善后不履行的狀態(tài)繼續(xù)存在時，業(yè)主才可以行使抗辯權［9］45。

其次，抗辯權行使內容的限制。合同的當事人實行抗辯權的目的在于要求對方履行合同債務，以保障自己合同債權的實現(xiàn)，進而促進合同目的的實現(xiàn)。所以業(yè)主在行使抗辯權的時候，不能影響其他業(yè)主的合法權益，也不能影響物業(yè)服務企業(yè)的日常工作。而且業(yè)主也不可以采取法律所禁止或者違反公序良俗的方式行使抗辯權。

再次，抗辯權行使方式的限制。合同的雙方當事人在行使抗辯權的時候，盡量的規(guī)范化。一方當事人在行使抗辯權之前應當事前通知另一方，將行使抗辯的行使理由、行使方式和行使時間提前書面通知，以避免給對方帶來不必要的麻煩［10］119。

三、結論

對于業(yè)主拖欠物業(yè)服務費的行為存在著很多的法律問題，而且會出現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)很難有效拖欠行為時降低服務質量、業(yè)主繼續(xù)拖欠物業(yè)服務費連鎖反應的怪圈。這不但影響了業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)之間的和諧關系，而且也影響了物業(yè)管理服務行業(yè)的發(fā)展前景。所以只有認識業(yè)主拖欠物業(yè)服務費的實質性問題，妥善處理物業(yè)管理服務領域出現(xiàn)的糾紛，才能促進物業(yè)管理服務行業(yè)的健康發(fā)展，實現(xiàn)居民生活的“長治久安”。

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