人民法院不應支持第三人惡意購買租賃房屋——兼談優(yōu)先購買權(quán)和最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》第21條、第24條第4項之規(guī)定存在的問題

紀麗娟，邱業(yè)偉

(重慶郵電大學法學院，重慶 400065)

一、問題的提出

張勇與王偉簽訂了一份《房屋租賃合同》，雙方在合同中約定:張勇將位于重慶市某區(qū)某小區(qū)D棟平街一層15～18號門面4間出租給王偉，租期5年。雙方還約定了租金及其給付時間、方式，以及如果張勇出賣該租賃房，王偉以4 800元/m2價格購買等條款。

租賃期間，張勇將該租賃房以6 000元/m2出賣給第三人吳光，并將與王偉簽訂的《房屋租賃合同》交給了吳光(吳光是13～14號門面承租人，與王偉系鄰居)。隨即，吳光在房屋登記機關辦理了房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)。權(quán)屬變更后，吳光書面告知王偉:張勇已將王偉承租的房屋出賣給他，要求王偉與吳光重新簽訂房屋租賃合同。

得知該情況后，王偉多次與張勇聯(lián)系無果，即到房屋登記機關查詢該租賃房屋的權(quán)屬登記信息，結(jié)果是:該租賃房權(quán)屬已變更登記至吳光名下。于是，王偉向人民法院提起訴訟。

本案主要涉及房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán);出租人出賣租賃房屋沒有通知房屋承租人，出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》能否生效;當?shù)谌藧阂赓徺I租賃房屋時，承租人主張以同等條件(即房屋出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》條件)與出租人成立房屋買賣合同關系，優(yōu)先購買租賃房屋，人民法院是否支持三大問題。

二、房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)

優(yōu)先購買權(quán)指的是民事主體在特定買賣的同等條件下，依法享有優(yōu)先于他人購買財產(chǎn)的權(quán)利。承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。我國《合同法》第230條規(guī)定，承租人對租賃物的優(yōu)先購買權(quán)僅限于房屋［1］。房屋租賃合同的特別效力主要是指房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)是指在房屋租賃合同存續(xù)期間，出租人要出賣租賃房屋時，承租人針對第三人購買租賃房屋而享有的在同等條件下優(yōu)先購買租賃房屋的法定權(quán)利。法律賦予承租人優(yōu)先購買權(quán)是為了簡化法律關系，實現(xiàn)物盡其用［2］。

優(yōu)先購買權(quán)是一種由法律直接規(guī)定的、專屬于承租人的、對出租人出賣房屋的請求債權(quán)，也是一種附條件即以同等條件為前提的形成權(quán)。①形成權(quán)指的是憑權(quán)利人單方的意思表示就可以產(chǎn)生、變更或者消滅既存的某一民事法律關系的民事權(quán)利。優(yōu)先購買權(quán)的實現(xiàn)需要具備下列條件:(1)在租賃合同的存續(xù)期間。(2)承租人在同等條件下購買。同等條件是指承租人與其他購買人在租賃房屋買賣條件上相同，包括買賣的價格、付款的期限和方式等等。(3)必須在一定期限內(nèi)行使。一定期限內(nèi)是指承租人接到出租人出賣租賃房屋通知后的合理期限內(nèi)。2009年9月1日正式實施的最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》(以下簡稱《理解與適用》)第24條第3項規(guī)定:出租人履行通知義務后，承租人應當在15日內(nèi)明確表示購買。據(jù)此，合理期間內(nèi)指的是承租人在接到出租人出賣租賃房屋通知后的15日內(nèi)。承租人在一定期限內(nèi)沒有購買的意思表示，優(yōu)先購買權(quán)喪失［3］340。

承租人主張優(yōu)先購買承租房屋，源于其依法享有的優(yōu)先購買權(quán)，在司法實踐中應當給予強有力的保護。當前在司法實踐中，一些地區(qū)的法院存有一種普遍的觀點:第三人購買租賃房屋只要辦理了權(quán)屬變更登記手續(xù)，承租人主張優(yōu)先購買承租房屋一律不予支持，至于第三人購買租賃房屋是否“善意”在所不問。如果這樣，優(yōu)先購買權(quán)這個法定權(quán)利就會被司法實踐“實踐得”形同虛設。

三、房屋出租人出賣租賃房屋未通知房屋承租人的法律效果

房屋出租人出賣租賃房屋未通知房屋承租人或者雖然通知了承租人而承租人在一定期間內(nèi)未做出放棄優(yōu)先購買權(quán)的意思表示，房屋出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》不能生效。

1988年4月2日發(fā)布并執(zhí)行的最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《民通意見》)第118條規(guī)定:“出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！薄独斫馀c適用》第21條規(guī)定:“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。”該條規(guī)定的是解決出租人侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)的新措施，廢止了《民通意見》第118條規(guī)定的解決出租人侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)的前辦法。按照《理解與適用》)第21條規(guī)定，出租人侵害了承租人優(yōu)先購買權(quán)的救濟措施，不再是請求人民法院宣告出租人與第三人的房屋買賣無效，而是請求出租人承擔賠償責任。問題是:

(1)出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》的效力怎樣認定?按照《理解與適用》第21條規(guī)定，承租人無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認出租人與第三人《房屋買賣合同》無效，但這并不意味著出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》有效并生效。首先，出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》雖然成立，但其效力應依據(jù)我國《合同法》有關合同效力的規(guī)定進行價值評價，符合合同有效要件的，具有法律約束力，法律給予保護;不符合合同有效要件的，不具有法律約束力，法律不給予保護。其次，即使出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》有效，但由于出租人出賣租賃房屋未依法通知承租人，或者雖然通知了承租人而承租人在一定期間內(nèi)沒有做出放棄優(yōu)先購買權(quán)的意思表示，出租人出賣租賃房屋與第三人簽訂《房屋買賣合同》，就不具備《合同法》和《理解與適用》規(guī)定的出租人出賣租賃房屋之前應在合理期限內(nèi)通知承租人或者承租人在接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買，優(yōu)先購買權(quán)喪失的條件。因此，承租人可以請求人民法院確認出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》不能生效，出租人與第三人不能依據(jù)《房屋買賣合同》享受權(quán)利、履行義務。當承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，主張以同等條件與出租人成立買賣合同，優(yōu)先購買租賃房屋時，應優(yōu)先保護承租人優(yōu)先購買租賃房屋，取得房屋所有權(quán)。因此，造成第三人無法實現(xiàn)其與出租人簽訂的《房屋買賣合同》中約定的權(quán)利，①合同成立、合同有效和合同生效是不同的法律概念。合同成立是對合同的事實評價，只要合同當事人意思表示一致，合同就成立了。合同有效是法律對已經(jīng)成立的合同進行價值評價，認定已經(jīng)成立的合同符合合同的有效要件。合同生效建立在有效合同的基礎上，指的是合同當事人開始按照合同的約定享受權(quán)利、履行義務。第三人可以主張出租人承擔違約責任［4］。

全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會編《中華人民共和國合同法釋義》(第2版)，對《合同法》第230條(即優(yōu)先購買權(quán))釋義:“只要承租人未作出放棄優(yōu)先購買權(quán)的表示，出租人不得在這個期限內(nèi)將房屋賣給他人。如果出租人違反了該項規(guī)定，承租人可以請求人民法院確認該買賣合同不能生效?！?/p>

《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見》第26條規(guī)定:“出租人轉(zhuǎn)讓房屋給第三人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，經(jīng)審查承租人購買房屋意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內(nèi)依同等條件支付房屋價款?！痹撘庖婋m然是北京市高級人民法院制定的，但從司法實踐角度來說，凡是能夠體現(xiàn)法律最高價值——公平、正義的，人民法院都可以參考適用。而且，該意見也符合《民法》《合同法》和最高人民法院《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛司法解釋》的基本精神。

值得注意的是，為了避免承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)，主張與出租人成立買賣合同時，應對其課以一定的義務，以使出租人信任其履行能力，保障出租人權(quán)利的實現(xiàn)，比如承租人應當交付一定數(shù)額的定金或提供擔保［4］。

(2)“合理期限”怎樣認定?最高人民法院民一庭認為，“合理期限”可以參考《理解與適用》第24條第3項“出租人履行通知義務后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的”進行界定。承租人超過“合理期限”主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持，就是因為超過15日被視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。這里的“15日”的屆滿之日應早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務必須給承租人留出必要的答復期限——15日。據(jù)此推算，出租人最晚應在與第三人簽訂房屋買賣合同前15日通知承租人要出賣租賃房屋，也就是說，出租人應在承租人15日答復期之前履行要出賣房屋的通知義務［4］。

(3)“賠償數(shù)額”怎樣確定?《理解與適用》中沒有規(guī)定“賠償數(shù)額”的計算標準，這給司法實踐帶來了極大的困惑:“賠多少?”到底怎么確定“賠償數(shù)額”，司法實踐中主要有三種觀點:有法院主張按照“一房二賣的差價”來賠，有法院主張適當賠償，有法院主張通過調(diào)解由當事人協(xié)商賠償數(shù)額。

從實踐中看，通過調(diào)解由當事人協(xié)商賠償數(shù)額固然好，但當事人往往在賠償數(shù)額上難以達成一致;適當賠償?shù)某叨炔缓冒盐?，且缺乏依?jù)。我們認為，按照“一房二賣的差價”確定賠償數(shù)額較為合適，因為在房屋租賃期間，承租人未作出放棄優(yōu)先購買權(quán)的意思表示的情況下，出租人出賣租賃房屋違反了《合同法》第230條規(guī)定的“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”的法定義務，具有違法性，按照“一房二賣的差價”，也就是出租人的違法所得來賠償給承租人，不僅懲罰了違法行為人，而且賠償數(shù)額的確定也具有客觀性和可操作性。

四、第三人惡意購買租賃房屋的法律后果

當?shù)谌藧阂赓徺I租賃房屋時，承租人主張以同等條件與出租人成立房屋買賣合同關系，優(yōu)先購買租賃房屋，法院應予支持。

房屋承租人主張以同等條件(即房屋出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》條件)與房屋出租人形成房屋買賣合同關系，優(yōu)先購買租賃房屋，法院是否支持的關鍵在于:第三人購買租賃房屋是善意還是惡意。第三人是善意購買的，法院不予支持承租人優(yōu)先購買租賃房屋;第三人是惡意購買的，法院應予支持承租人優(yōu)先購買租賃房屋。

《理解與適用》第24條第4項規(guī)定:第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持。這一規(guī)定解決的是第三人購買租賃房屋和承租人主張優(yōu)先購買租賃房屋的沖突問題。據(jù)此，承租人主張優(yōu)先購買租賃房屋人民法院不予支持必須同時具備兩個條件，缺一不可:一個是第三人善意購買;另一個是已經(jīng)辦理登記手續(xù)。反推過來，第三人惡意購買租賃房屋，哪怕已經(jīng)辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買租賃房屋，人民法院應予支持。問題是:

(1)怎樣認定第三人購買租賃房屋是“善意”還是“惡意”?由于上述司法解釋沒有規(guī)定認定標準，就造成了司法實踐在認定第三人購買租賃房屋是“善意”還是“惡意”上的困難。

根據(jù)全國人民代表大會常務委員會法制工作委員會編著的《物權(quán)法釋義》《合同法釋義》，結(jié)合民法、合同法相關理論，我們認為關于“善意”的認定標準，可以參照上述釋義中“善意”的法理解釋，比如，《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得(善意即受讓人在取得物權(quán)時，不知道也不應當知道處分物權(quán)人無權(quán)處分該物權(quán));交通工具未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人(善意即第三人不知道也不應當知道交通工具物權(quán)的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記)，等等［5］;《合同法》規(guī)定的限制行為能力人、無權(quán)代理人簽訂的合同，合同相對人是善意的(善意即相對人在簽訂合同時，不知道也不應當知道對方是限制行為能力人、無權(quán)代理人)，就享有撤銷權(quán)，合同相對人是惡意的(即相對人在簽訂合同時，知道或應當知道對方是限制行為能力人、無權(quán)代理人)，就不享有撤銷權(quán)，以及構(gòu)成表見代理合同的條件之一:合同相對人在主觀上必須是善意的(善意即合同相對人不知道或者不應當知道行為人實際上無權(quán)代理)、無過失的，等等［3］80－86。歸納起來，第三人善意購買租賃房屋指的是第三人在購買房屋時，不知道也不應當知道購買的房屋是租賃房屋。

關于“惡意”的認定，就是善意的對立面，我們認為，第三人在購買房屋時，知道或者應當知道其購買的房屋是租賃房屋，且又未從出租人或承租人處獲得承租人已作出放棄優(yōu)先購買權(quán)的意思表示而故意購買租賃房屋，損害承租人利益的，就是惡意。

具體地說，前述案例中，第三人雖已辦理房屋變更登記手續(xù)，但其購買租賃房屋應屬惡意，因為:

第一，房屋出租人與第三人簽訂《商品房屋買賣合同》時，出租人將與承租人簽訂的《房屋租賃合同》交給了第三人?？梢姡鲎馊宋措[瞞出賣房屋已經(jīng)出租的事實真相，第三人在購買房屋時，不僅知道該房屋是租賃房屋和房屋承租人是誰這一事實，而且還知道承租人在《房屋租賃合同》中與出租人約定了“如果出租人出賣該租賃房，承租人以4 800元/m2的價格優(yōu)先購買該租賃房屋”的這一事實。

第二，第三人是13～14號門面的承租人，與承租人(15～18號門面)系鄰居，所以，第三人不可能不知道15～18號門面的承租人是誰。

第三，第三人購買的租賃房屋辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)后，采用書面形式通知承租人，要求承租人與他重新簽訂房屋租賃合同并向他給付房屋租金。這也充分表明第三人在購買房屋時，知道他購買的房屋是租賃房和該租賃房屋的承租人。

第四，第三人購買承租人承租的房屋，沒有任何證據(jù)證明第三人從出租人或承租人處獲得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的意思表示。

第五，第三人購買承租人承租的房屋的價格(5 984．25元/m2)高于承租人與出租人在《房屋租賃合同》中約定的價款(4 800元/m2)，大大低于市場價格(當時市價不低于8 000/m2)。

綜上，案例中第三人購買房屋時，在知道他購買的房屋是租賃房屋和承租人是誰，以及承租人要優(yōu)先購買該租賃房這些事實的情況下，不僅未盡從出租人或承租人處獲得承租人是否放棄優(yōu)先購買權(quán)的注意義務，反而瞞著承租人以高于承租人與出租人約定的購房價格，大大低于市場價格，購買了承租人承租的房屋并辦理了權(quán)屬變更登記手續(xù)?？梢哉f，第三人購買租賃房屋是明知會損害承租人的利益還故意為之，第三人購買租賃房屋的主觀心態(tài)具有惡意性，是非常明顯的。

(2)《理解與適用》規(guī)定了第24條第4項，就沒有必要規(guī)定第21條而廢止《民通意見》第118條，因為即使出租人與第三人簽訂的《房屋買賣合同》無效，第三人也可以善意購買租賃房屋對抗承租人而取得租賃房屋的所有權(quán)，因此造成承租人優(yōu)先購買權(quán)無法實現(xiàn)的，承租人可以向出租人主張賠償。這如同無權(quán)處分一樣，就算無權(quán)處分行為因未得到處分物權(quán)利人的追認而無效，買受人也可以善意有償取得對抗處分物的權(quán)利人而取得處分物的所有權(quán)，因此給處分物的權(quán)利人造成的損失，處分物的權(quán)利人可向無權(quán)處分人主張賠償，而無需規(guī)定處分物的權(quán)利人主張無權(quán)處分無效，人民法院不予支持;處分物的權(quán)利人向無權(quán)處分人主張賠償，人民法院應予支持。

最后，特別說一點，世界各國的民法都不支持“惡意行為”。支持惡意購買租賃房屋的第三人有違民法誠實信用和保護當事人合法權(quán)益的基本原則，有悖于法律的公平、正義精神，不足以保證法律的權(quán)威性、嚴肅性和效力性。人們往往把司法救濟作為維護其合法權(quán)益的最后一道防線，也是對法律公平、正義的極端信任。讓不該得到法律支持的得到支持，讓應當?shù)玫椒杀Ｗo的得不到保護，可謂“司法侵權(quán)”、“司法損害”，這必然導致人們對法律公平、正義的失望而最終產(chǎn)生對神圣、正義的法律不信任，其危害不言而喻［6］。

［1］ 胡康生．中華人民共和國合同法釋義［Z］．2版．北京:法律出版社，2009:330－340．

［2］ 崔建遠．合同法［Z］．4 版．北京:法律出版社，2007:415．

［3］ 胡康生．中華人民共和國合同法釋義［Z］．2版．北京:法律出版社，2009:340．

［4］ 張新祺．《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》詳細解讀［Z］．［EB/OL］．［2010 － 12 － 17］．http://www．66law．cn/domainblog/23543．a(chǎn)spx．

［5］ 胡康生．中華人民共和國物權(quán)法釋義［Z］．北京:法律出版社，2007:240，68．

［6］ 邱業(yè)偉．民商法熱點問題理論與錯案研究［M］．重慶:重慶大學出版社2005:前言2．