三大因素將影響2018年房地產(chǎn)市場

易憲容

1月18日，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年中國經(jīng)濟總量達到82.7萬億元人民幣（約12萬億美元），同比增長6.9%。盡管不少分析認為，2017年中國經(jīng)濟主要亮點在于出口回暖，新動能成為重要支撐，國內(nèi)消費為驅(qū)動力等，但中國經(jīng)濟增長穩(wěn)定向好的核心仍然是房地產(chǎn)市場。

房地產(chǎn)對GDP增長貢獻率高

從2017年中國建筑業(yè)及房地產(chǎn)市場增長來看，去年中國房地產(chǎn)空前繁榮。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資10.98萬億元，比2016年名義增長7.0%;商品房銷售16.94億平米，比2016年增長7.7%;銷售額13.37萬億元，增長13.7%。

雖然這幾組數(shù)據(jù)看上去并非特別顯眼，但這是在2016年房地產(chǎn)市場創(chuàng)歷史紀錄的基礎上再創(chuàng)紀錄。2017年8萬億元的GDP增加額中，約有2萬億元以上來自房地產(chǎn)業(yè)及建筑業(yè)。再加上與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)帶動，比如，鋼鐵、煤炭、建筑材料、家具等，整個GDP增長貢獻將有超過一半來自這些行業(yè)。從20多年的經(jīng)驗來看，只要房地產(chǎn)市場繁榮，中國的GDP就會穩(wěn)定增長。

?福州正在建設中的商品房。

實際上，國內(nèi)房地產(chǎn)市場之所以能夠在2016年創(chuàng)紀錄的基礎上繼續(xù)繁榮，是因為盡管2016年之后又出臺了200多次房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是這些市場政策的核心是以行政性的方式來限制過高房價或“止?jié)q”，即不能讓房價再上漲。

在此情況下，作為一個以投資投機為主導的市場，在那些出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的城市，其住房銷售會下跌，但是住房的價格不但不會下跌，反而還會上漲。雖然國家統(tǒng)計局公布的2017年12月份數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價有15個月環(huán)比下跌，但同比來看，只有個別城市是下跌的，其他城市房價同比都還在上漲。

從上述數(shù)據(jù)可以看出，住房銷售面積增長仍然是以房價上漲為動力。也正是因為房價還在上漲，國內(nèi)居民就有強烈的動機通過高杠桿融資進入房地產(chǎn)市場。在這種情況下，投資者會預計房價上漲的投資收益遠高于其住房按揭貸款的融資成本。

利益格局或?qū)⒄{(diào)整

從十九大報告及相應的一些房地產(chǎn)市場調(diào)控政策來看，我們關(guān)注的應該是以下幾個方面：一是房地產(chǎn)調(diào)控采取因城施策。就2017年房價仍在上漲態(tài)勢來看，已經(jīng)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市，2018年這些政策還會繼續(xù)。最近有媒體炒作今年這些城市房地產(chǎn)調(diào)控政策松綁的概率不會太高。至于沒有出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的三四線城市，其房地產(chǎn)市場的增長還會繼續(xù)，但其增長速度會慢下來。由于這些城市的經(jīng)濟喜色不高、人口基本上處于流出狀態(tài)等原因，其住房的投資價值可能會逐漸弱化。特別是當這些城市的房價上漲減緩時，投資者不會如2017年那樣涌入這些市場。

二是2018年金融市場按揭貸款利率變化。今年以來，居民購買住房的按揭貸款利率出現(xiàn)一種全面上漲的趨勢。2015年不少城市房地產(chǎn)市場價格瘋狂上漲的一個重要原因在于，住房按揭貸款利率下降到了歷史最低水平。在這樣的情況下，居民利用銀行按揭貸款涌入房地產(chǎn)市場是必然。2016年按揭貸款增長5.6萬億元，增速達36%。2017年國內(nèi)居民利用銀行信貸進入房地產(chǎn)市場的資金估計可達6.5萬億元，這個數(shù)字盡管增速有所下降，但仍然比2016年增長近1萬億元。可以說，這是近兩年拉動國內(nèi)房地產(chǎn)創(chuàng)歷史記錄快速增長最大的動力。

但是進入2018年后，那種低利率格局已經(jīng)發(fā)生了較大變化。2018年以來，杭州多家銀行的住房按揭貸款利率不僅沒有下降，反而普遍上漲10%，甚至有些銀行最高上漲達20%。住房按揭貸款利率上漲，估計不會是少數(shù)幾個城市的現(xiàn)象，肯定是一種全國性的普遍現(xiàn)象。因為目前國內(nèi)理財產(chǎn)品的利率基本上都在5%的水平，甚至于更高。如果銀行發(fā)出的貸款成本達到這樣高的水平，那么其住房按揭貸款利率上漲一定是一種趨勢。

如果國內(nèi)按揭貸款利率全面上漲，不僅意味著住房投資者的融資成本全面上升，投資者所期望的利潤下降，也意味著進入房地產(chǎn)市場投資風險增加。在這種情況下，房價上漲的預期隨時都可能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

三是政策的重大突破。國土資源部部長姜大明1月16日表示，中國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地建設租賃住房試點?？梢哉f，這項政策的重大突破，不僅將解決建設住房的土地完全由政府控制的問題，也讓農(nóng)村不少住房經(jīng)營性建設用地全面盤活，而且政府提倡大量建設租賃房市場也大有用武之地。

從姜大明部長的講話來看，至少包括三個層次的內(nèi)容。一是非房地產(chǎn)企業(yè)也可成為房地產(chǎn)開發(fā)商;二是農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地入市，政府不能再壟斷土地市場;三是研究建設租賃住房，非普通住房。

可以說，這個政策的重大突破，將對中國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響與沖擊。傳統(tǒng)的住房市場，政府是唯一的土地供給者。由于這樣的優(yōu)勢，政府不僅能夠從土地交易中獲得巨額的土地財政收入，比如2017年政府土地出讓金可達到4萬多億元，而且政府能夠通過控制土地的交易多少來控制土地市場的價格及房地產(chǎn)市場的價格。這也是國內(nèi)房地產(chǎn)市場的價格一起快速上漲的重要原因。

而農(nóng)村土地交易放開，不僅改變了政府對土地市場的完全壟斷，而且全面盤活了國有企業(yè)及農(nóng)村集體持有經(jīng)營建設用地，增加土地的供應。盡管把重點放在建設租賃性住房上，但農(nóng)村集體用地有強烈盤活增加效率的動力，特別是在高房價的城市更是如此。當大量的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地涌入市場時，這些城市租金較低的租賃市場可能會迅速發(fā)展起來。如果這種情況出現(xiàn)，肯定會對現(xiàn)有的商品房市場產(chǎn)生巨大的沖擊。

可以說，無論是因城施策的房地產(chǎn)政策，按揭貸款利率普遍上漲，還是農(nóng)村集體用地及企業(yè)持有土地可盤活使用，這些都是影響2018年國內(nèi)房地產(chǎn)市場最為重要的三大因素，這將改變整個房地產(chǎn)市場利益格局。因此，在這三大因素的影響下，2018年國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能發(fā)生巨大變化，房地產(chǎn)市場的繁榮還會繼續(xù)，但市場利益格局有可能出現(xiàn)調(diào)整。