房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)分析

金 萍

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營所需資金往往非常龐大，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)普遍面臨著資金短缺的問題。他們大多依賴銀行貸款，對其他融資模式的開拓較為不足，因此降低開發(fā)項(xiàng)目的融資成本及風(fēng)險(xiǎn)就顯得尤為重要。融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn)總是存在于一定的資本結(jié)構(gòu)當(dāng)中，不同的資本結(jié)構(gòu)相應(yīng)的會產(chǎn)生不同的融資風(fēng)險(xiǎn)和融資成本。在不同的資本結(jié)構(gòu)下，由于終極所有者所承擔(dān)的融資風(fēng)險(xiǎn)不同，他們必然會提出要取得相應(yīng)的利益補(bǔ)償，從而就會使融資成本結(jié)構(gòu)發(fā)生變動。就投資者而言，他們要求低風(fēng)險(xiǎn)低收益、高風(fēng)險(xiǎn)高收益這樣對稱的結(jié)構(gòu)。因此，開發(fā)商如果要讓投資者冒較高的風(fēng)險(xiǎn)，就需要讓投資者獲得相應(yīng)較高的收益，這樣就會導(dǎo)致項(xiàng)目的融資成本上升，成本或者收益就會始終與風(fēng)險(xiǎn)對稱。正是由于這種對等關(guān)系使得高風(fēng)險(xiǎn)的資本結(jié)構(gòu)因融資成本下降而風(fēng)險(xiǎn)相對減弱，低風(fēng)險(xiǎn)的資本結(jié)構(gòu)因融資成本上升而使風(fēng)險(xiǎn)相對增加。結(jié)果無論是哪一種資本結(jié)構(gòu)，都會由于融資成本的調(diào)和作用而使他們具有風(fēng)險(xiǎn)和成本相稱的性質(zhì)。

綜合以上分析可以看出，融資風(fēng)險(xiǎn)與融資成本密切相關(guān)，任何影響融資風(fēng)險(xiǎn)的因素都可能造成融資成本的增加，因此要降低融資成本與風(fēng)險(xiǎn)，就要考慮造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)的原因有哪些。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因

（一）融資方式復(fù)雜

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及企業(yè)融資理論研究的加深，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極采納各種不同的融資方式來實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流的連續(xù)。復(fù)雜的融資方式同時也帶來了巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。銀行貸款是一種較為主要的融資方式，利率的變動是影響融資風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。國家通過調(diào)整銀行利率來干預(yù)經(jīng)濟(jì)，在遇到利率變動時，如果房地產(chǎn)開發(fā)商沒有利用好機(jī)會，籌集資金的時機(jī)不當(dāng)或者籌集的資金過多過少都會給自身帶來融資風(fēng)險(xiǎn)。此外，對于股票、債券融資來說，股票和債券發(fā)行價格、發(fā)行數(shù)量、發(fā)行時機(jī)、分配政策、順序安排等都會影響到融資風(fēng)險(xiǎn)。租賃融資中雙方信用、財(cái)力支撐也影響著融資風(fēng)險(xiǎn)。眾多的融資方式都存在著各種各樣的融資風(fēng)險(xiǎn)，這就需要我們考量融資方式的可行性，結(jié)合自身開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模以及企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來恰當(dāng)?shù)倪x擇融資方式。

（二）項(xiàng)目資金投入巨大

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的每一個階段都需要投入大量資金，屬于資金密集型項(xiàng)目。因此，由于資金投入巨大給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來的融資風(fēng)險(xiǎn)是最為迫切的。首先，在“地?zé)帷睍r代，取得土地所有權(quán)需要投入大量的自有資金。但是隨著市場不確定性因素的增加，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的流動性風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加，現(xiàn)金斷流的可能性時刻存在，這樣就會給項(xiàng)目帶來營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)。其次，項(xiàng)目進(jìn)入開發(fā)階段后，龐大的資金需求勢必通過外部途徑來籌集。這樣造成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的負(fù)債率居高不下，引發(fā)了巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。最后，由于投資額度之巨大、投資周期之長，國家相對緊縮的資金調(diào)控政策，導(dǎo)致了資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、流動性差，銀行放貸條件愈加嚴(yán)格，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

（三）開發(fā)項(xiàng)目管理復(fù)雜

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)的、冗雜的項(xiàng)目，在管理上也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，決策性風(fēng)險(xiǎn)。主要存在于開發(fā)項(xiàng)目前期。由于信息不對稱、決策者主觀判斷等因素使得開發(fā)企業(yè)在選擇項(xiàng)目以及立項(xiàng)過程中會產(chǎn)生項(xiàng)目投資分析失誤、對復(fù)雜形勢估計(jì)不足的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目通常是不可重復(fù)的，其指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤所造成的損失是無法彌補(bǔ)的，結(jié)果是不可管理的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，成本管理風(fēng)險(xiǎn)。主要存在于項(xiàng)目開發(fā)階段。開發(fā)項(xiàng)目的周期大多比較長，工程進(jìn)度的變更、相關(guān)市場價格不確定的波動等因素都會使成本預(yù)算與結(jié)算產(chǎn)生較大差異，進(jìn)而影響項(xiàng)目的實(shí)際報(bào)酬率。此外，開發(fā)部門交叉施工造成的重復(fù)施工，以及與其他各部門的溝通、協(xié)調(diào)不一致也會讓項(xiàng)目管理失控，對融資產(chǎn)生相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。

二、降低房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資成本及風(fēng)險(xiǎn)的建議

（一）建立多元化融資模式

充分利用所處金融市場所帶來的優(yōu)勢，對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)進(jìn)行綜合性、專業(yè)性評估，整合各種融資方式與企業(yè)自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的融合度，選擇適合本企業(yè)的融資方式，拓寬融資渠道，將融資風(fēng)險(xiǎn)分散，進(jìn)而防范融資風(fēng)險(xiǎn)、積極拓寬融資渠道。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可以在其房屋未交付前通過預(yù)售來獲取收入，這樣可以采取低價入市的方法吸引購買者投資，使得投入資金盡早回流，降低融資成本及風(fēng)險(xiǎn)。

（二）加強(qiáng)融資可行性研究

融資的根本在于融入資金后必須按時回流。開發(fā)企業(yè)融資不僅要考慮資金能否及時回流，而且還要從經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的角度分析項(xiàng)目的可行性。這就要求我們根據(jù)具體的開發(fā)項(xiàng)目，加大可行性研究中融資風(fēng)險(xiǎn)研究的比例，努力開展市場調(diào)研以及預(yù)測，以確保融資可行性研究的真實(shí)性。此外，還要在國內(nèi)宣傳建立項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理中介咨詢機(jī)構(gòu)，進(jìn)而使融資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到完善。

（三）做好項(xiàng)目事前工作

為盡量降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)企業(yè)所處的市場環(huán)境以及現(xiàn)有的國家政策對項(xiàng)目的用地規(guī)劃、建設(shè)成本、營銷設(shè)計(jì)等做出合理的分析，提前做出融資預(yù)案以及應(yīng)對現(xiàn)金流不連續(xù)的預(yù)案，使決策者可以從降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)的角度來做出決策。此外，還要在取得土地所有權(quán)之前做好項(xiàng)目策劃、合理安排工期，這樣將大大縮短項(xiàng)目周期，使資金可以很快回流，降低融資成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（四）完善成本內(nèi)部控制管理

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的復(fù)雜性給融資成本及風(fēng)險(xiǎn)帶來一定的影響。因此要加強(qiáng)成本內(nèi)部控制系統(tǒng)的建設(shè)，整合企業(yè)各個部門的有利資源，建立統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)的成本管理體系，進(jìn)而減少成本浪費(fèi)，利用信息化技術(shù)來分擔(dān)融資成本以及風(fēng)險(xiǎn)。目前一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)都會采用自行開發(fā)的項(xiàng)目成本管理系統(tǒng)，像POM系統(tǒng)等，通過對工程的各種信息錄入對內(nèi)部控制進(jìn)行分析，進(jìn)而有效的管理開發(fā)項(xiàng)目事物。

（五）增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要從投資項(xiàng)目的選擇，到經(jīng)營管理、銷售等各個環(huán)節(jié)提高警惕，不斷提高企業(yè)管理層的管理水平，建立企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范責(zé)任體系，以降低融資成本以及融資風(fēng)險(xiǎn)。

總之，房地產(chǎn)開發(fā)是高風(fēng)險(xiǎn)、高投資、高收益的項(xiàng)目，降低其融資成本以及融資風(fēng)險(xiǎn)的重要性不言而喻。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合項(xiàng)目自身，采取合理的融資手段，建立適當(dāng)?shù)某杀竟芾砜刂?，做好事前?zhǔn)備以及融資手段可行性研究，做好一切降低融資成本以及風(fēng)險(xiǎn)的措施，取得自身利益的最大化。