淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的現(xiàn)場(chǎng)管理

陳桂容

（溫州市直房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，浙江 溫州 325000）

淺談房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工的現(xiàn)場(chǎng)管理

陳桂容

（溫州市直房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，浙江 溫州 325000）

從協(xié)調(diào)管理、成本管理、進(jìn)度和質(zhì)量管理以及安全與合同管理等角度論述了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)管理的主要內(nèi)容和要點(diǎn)。

協(xié)調(diào)；成本；質(zhì)量

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，建筑行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨著空前激烈的競(jìng)爭(zhēng)，其只有在項(xiàng)目施工中必須做到加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)，保證施工質(zhì)量，加快施工進(jìn)度，降低工程造價(jià)，避免安全事故方可保證施工項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，企業(yè)方能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中生存發(fā)展并帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益。

1 協(xié)調(diào)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工管理的核心即為協(xié)調(diào)管理，在施工的任何階段都應(yīng)圍繞工程進(jìn)度、成本、質(zhì)量等要素同各參建方及政府相關(guān)部門進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，同時(shí)包括對(duì)各分包單位以及對(duì)企業(yè)內(nèi)部和項(xiàng)目部各部門、成員間也應(yīng)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，只有在對(duì)各相關(guān)部門進(jìn)行有效協(xié)調(diào)后方可確保項(xiàng)目如期交付使用。在各項(xiàng)協(xié)調(diào)工作中首先房產(chǎn)商應(yīng)以取得相關(guān)方信任為基礎(chǔ)。房產(chǎn)商應(yīng)清醒的認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)商的工作源自多方的信任和委托，因而必須在各方面能力上勝人一籌，并得到相關(guān)各方的認(rèn)同，方可樹(shù)立必要的威信；應(yīng)保證信息傳遞的正確性。應(yīng)避免傳遞、提供過(guò)量的無(wú)關(guān)的或重復(fù)性信息，同時(shí)應(yīng)建立良好的信息反饋機(jī)制以確認(rèn)對(duì)方已經(jīng)接收，最后應(yīng)保證對(duì)方對(duì)所受到的信息理解正確，以免因信息誤解而帶來(lái)?yè)p失；應(yīng)制定切實(shí)可行的溝通協(xié)調(diào)計(jì)劃。在施工過(guò)程中應(yīng)制定詳細(xì)有效的信息溝通計(jì)劃以促進(jìn)相關(guān)各方的協(xié)調(diào)工作，具體應(yīng)明確到相關(guān)文件保存方式，工作匯報(bào)方式，以及相應(yīng)文件格式等，并應(yīng)充分考慮和準(zhǔn)備項(xiàng)目實(shí)施中信息名稱、類別以及溝通方式和使用頻率等，甚至應(yīng)了解相關(guān)人物和角色對(duì)該項(xiàng)目的期望以及其需要得到的信息及時(shí)間；建立科學(xué)的管理模式。房產(chǎn)商應(yīng)在自己已有的管理水平上認(rèn)真對(duì)待施工過(guò)程中的每個(gè)環(huán)節(jié)，對(duì)于影響項(xiàng)目建設(shè)的關(guān)鍵性問(wèn)題便于從技術(shù)上、結(jié)構(gòu)上以及體制上建立更為有效的管理體制，在實(shí)現(xiàn)更高效的管理前提下提高自己的管理水平。

2 進(jìn)度管理

合理有效的控制施工進(jìn)度方可保證項(xiàng)目在合同約定的時(shí)間內(nèi)交付使用，利于發(fā)揮其投資效益，房產(chǎn)商在進(jìn)行進(jìn)度控制時(shí)應(yīng)在結(jié)合工程特點(diǎn)和現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境等諸多因素的條件下進(jìn)行規(guī)劃、控制和協(xié)調(diào)，首先應(yīng)制定切實(shí)可行的施工進(jìn)度計(jì)劃及總進(jìn)度控制目標(biāo)和分進(jìn)度控制目標(biāo)，并督促施工方編制合理可行的進(jìn)度計(jì)劃；控制主要指在施工全過(guò)程中經(jīng)常性檢查實(shí)際施工進(jìn)度，并將其與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行比較，若出現(xiàn)偏差應(yīng)進(jìn)行分析并及時(shí)采取有效的糾偏措施，以確保項(xiàng)目能夠按期交付使用；協(xié)調(diào)則指在全過(guò)程施工過(guò)程中建設(shè)單位應(yīng)及時(shí)對(duì)同施工進(jìn)度相關(guān)的單位、部門等進(jìn)度關(guān)系間進(jìn)行協(xié)調(diào)，以免出現(xiàn)因溝通不及時(shí)、協(xié)調(diào)不到位等因素影響施工正常進(jìn)行。

房產(chǎn)商在進(jìn)行進(jìn)度控制的過(guò)程中主要應(yīng)通過(guò)組織、技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、合同等方面措施實(shí)施。首先應(yīng)落實(shí)各個(gè)層次進(jìn)度控制人員的具體責(zé)任和任務(wù)，以保證該組織系統(tǒng)能夠有效發(fā)揮作用；在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、不同階段或不同合同結(jié)構(gòu)等因素隨時(shí)調(diào)整進(jìn)度目標(biāo)，并以此調(diào)整目標(biāo)控制體系；建設(shè)單位也應(yīng)建立定期進(jìn)度檢查、定期開(kāi)展進(jìn)度協(xié)調(diào)會(huì)議等制度，便于對(duì)施工中影響施工爭(zhēng)產(chǎn)開(kāi)展的因素及時(shí)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)；對(duì)出現(xiàn)的影響正常施工的因素應(yīng)結(jié)合實(shí)際通過(guò)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)以及合同等手段制定相應(yīng)的解決措施以保證施工的順利進(jìn)行。

3 成本管理

在成本控制上，房產(chǎn)商首先應(yīng)樹(shù)立成本可控思維，但應(yīng)正確認(rèn)識(shí)到成本控制并非僅是成本控制部門單方責(zé)任，而應(yīng)實(shí)施全員、全過(guò)程控制。領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)以身作則以為成本控制系統(tǒng)營(yíng)造良好的文化氛圍，應(yīng)加強(qiáng)相關(guān)各方在成本控制流程間的信息溝通，力求實(shí)現(xiàn)共同控制成本的實(shí)效性，并應(yīng)建立有效的監(jiān)督、約束和激勵(lì)機(jī)制，并將各機(jī)制相互配合、相互制約從而有效的將成本管理滲透至企業(yè)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，最終形成一套完整的成本管理鏈條；工程竣工結(jié)算前應(yīng)嚴(yán)格履行竣工驗(yàn)收程序，及時(shí)搜集整理各項(xiàng)資料，并依據(jù)合同條款對(duì)所有工程量、單價(jià)及取費(fèi)逐一核實(shí)確認(rèn)，應(yīng)妥善處理施工中發(fā)生的洽商并清理預(yù)算增減帳，尤其應(yīng)注重材料價(jià)差和竣工調(diào)價(jià)工作的審核，并應(yīng)引入工程結(jié)算復(fù)審和尾款會(huì)簽制度便于多重保證竣工結(jié)算工作的準(zhǔn)確性；最后應(yīng)重視項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作以及歷史成本數(shù)據(jù)庫(kù)的完善工作，便于不斷的總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為后期項(xiàng)目施工提供有實(shí)效性的參考和幫助。

4 質(zhì)量管理

房產(chǎn)商在施工質(zhì)量管理方面首先應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，在項(xiàng)目全過(guò)程內(nèi)加強(qiáng)工序的質(zhì)量檢查和管理，并真正貫徹落實(shí)。應(yīng)確保按圖施工。應(yīng)隨時(shí)抽查施工方在施工中是否真正做到按圖施工，便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并及時(shí)處理，但應(yīng)避免在管理中繞過(guò)監(jiān)理方而直接與施工方交涉，應(yīng)著重檢查施工中是否存在偷工減料、以次充好現(xiàn)象，對(duì)情節(jié)較輕的應(yīng)責(zé)令改正并處以罰款，情節(jié)嚴(yán)重則應(yīng)停工整頓，必要時(shí)應(yīng)返工或吊銷資質(zhì)證書，對(duì)構(gòu)成犯罪的應(yīng)依法追究法律責(zé)任；加大對(duì)隱蔽工程和中間部位的檢查驗(yàn)收。對(duì)施工中后續(xù)工序?qū)ζ涓采w、掩蓋或已經(jīng)符合協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位應(yīng)要求施工方進(jìn)行自檢，在自檢合格的基礎(chǔ)上提前48h通知甲方進(jìn)行驗(yàn)收，在驗(yàn)收中應(yīng)對(duì)隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)進(jìn)行記錄，待驗(yàn)收合格后方可進(jìn)行后續(xù)工程施工，對(duì)未經(jīng)驗(yàn)收則進(jìn)行掩蓋的隱蔽工程甲方有權(quán)要求乙方對(duì)其剝露以進(jìn)行檢驗(yàn)，對(duì)檢驗(yàn)不合格部位應(yīng)拒絕簽字并責(zé)令返工處理；建立有效的獎(jiǎng)懲制度。房產(chǎn)商可在施工合同上明確承包商對(duì)施工質(zhì)量?jī)?yōu)劣以及工期提前或拖延相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，便于更充分的調(diào)動(dòng)施工方的積極性，從經(jīng)濟(jì)角度使其改變以往“干好干壞一個(gè)樣”的思想，并有效提高工程管理的思想境界。

5 安全、文施管理

房產(chǎn)商在建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不安全因素的存在直接威脅著正常的生產(chǎn)秩序，并對(duì)施工質(zhì)量、進(jìn)度和成本控制帶來(lái)影響，因此說(shuō)安全是實(shí)現(xiàn)建設(shè)目標(biāo)的必要條件，在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中建設(shè)單位應(yīng)始終將“安全第一”的思想放在各項(xiàng)工作首位，并不斷強(qiáng)化安全管理，結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際提出安全施工保證措施；應(yīng)制定安全管理實(shí)施細(xì)則，在安全管理整體規(guī)劃指導(dǎo)下編制管理實(shí)施細(xì)則，并將該細(xì)則作為安全管理的具體指導(dǎo)工具；應(yīng)避免向參建單位提出不符合安全生產(chǎn)法律法規(guī)的要求，如對(duì)工期等有特殊要求則也應(yīng)在確保安全施工的前提下實(shí)施，及時(shí)足額向施工方撥付相應(yīng)安全費(fèi)用；避免向施工方提供不符合安全要求的劣質(zhì)材料、設(shè)備等。

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中房產(chǎn)商應(yīng)要求己方和參建各方不斷完善硬件額軟件設(shè)施來(lái)規(guī)范施工現(xiàn)場(chǎng)，便于從根本上改善臟亂差的局面；應(yīng)充分發(fā)揮合同條款的作用要求施工方進(jìn)行文明施工，以確保施工現(xiàn)場(chǎng)整潔規(guī)范，并應(yīng)堅(jiān)持長(zhǎng)效管理機(jī)制，真正將文明施工和文明管理落到實(shí)處，為施工營(yíng)造良好的工作環(huán)境和條件。

6 合同管理

建設(shè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程即為合同執(zhí)行過(guò)程，因而在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)保證相關(guān)各方能夠按照合同約定來(lái)承擔(dān)各自義務(wù)、行使各自權(quán)利，建設(shè)方應(yīng)積極監(jiān)督、協(xié)調(diào)各合同執(zhí)行方的工作情況，確保各方工作能滿足合同要求。在工程實(shí)施前則應(yīng)認(rèn)真查找合同和計(jì)劃中存在的漏洞以防其對(duì)工程實(shí)施帶來(lái)干擾，

并及時(shí)發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行過(guò)程中存在的失誤和漏洞，并及時(shí)對(duì)相關(guān)方提出警告甚至索賠；為確保管理的有效性建設(shè)方應(yīng)充分利用合同中所賦予的權(quán)利，利用合同手段對(duì)各方進(jìn)行嚴(yán)格管理和控制，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)行跟蹤診斷，對(duì)存在問(wèn)題利用合同分析原因，并制定解決措施、落實(shí)責(zé)任，并將合同措施作為各個(gè)控制措施的首選來(lái)加以實(shí)施。

結(jié)語(yǔ)

在房產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中房產(chǎn)商應(yīng)將施工管理作為一個(gè)系統(tǒng)工程，在具體管理實(shí)施中應(yīng)緊密結(jié)合該工作的多樣性和復(fù)雜性進(jìn)行管理，對(duì)存在的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)會(huì)同相關(guān)各參建方進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)，以更有效保證各項(xiàng)管理制度的落實(shí)，最終保證整體工程項(xiàng)目目標(biāo)的如期實(shí)現(xiàn)。

[1]余世維.有效溝通：管理者的溝通藝術(shù)[M].北京：機(jī)械工業(yè)出版社，2006.

[2]劉秋雁，陳虹霖.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].上海:上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2004.

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