淺談房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的若干思考

劉華成

（哈爾濱濱江建設(shè)投資發(fā)展有限公司，黑龍江 哈爾濱 150000）

1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本構(gòu)成

1.1 征收土地以及賠償征收土地中住戶的拆遷費用包含：征收土地使用的費用、征收田地使用的費用，對于征收土地中地上或者地下在進(jìn)行拆遷中使用的費用，安排拆遷住戶租房費用等。

1.2 建筑前期產(chǎn)生的費用包含對單位要開發(fā)的項目是否可行進(jìn)行的設(shè)計、研究、規(guī)劃，以及對開發(fā)用地的水文、地質(zhì)進(jìn)行的測繪、勘察、三通一平所使用的費用。

1.3 施工裝置工程費用包含開發(fā)商以承包的方式支付給承包商進(jìn)行建筑施工中產(chǎn)生的費用以及以自主建設(shè)施工的過程中產(chǎn)生的費用。

1.4 基礎(chǔ)建設(shè)費用包含開發(fā)建筑的小區(qū)內(nèi)供應(yīng)水電天然氣、修筑道路以及通訊電線電纜、排泄洪水污染、建筑照明設(shè)備、綠化環(huán)衛(wèi)等工程所要進(jìn)行的支出。

1.5 公共設(shè)施費用指在小區(qū)公共場所所裝置的配套的娛樂活動的設(shè)備所要支出的費用；

1.6 開發(fā)中間接進(jìn)行的支出是指開發(fā)單位組織的對小區(qū)進(jìn)行管理所支出的費用，包含管理人員的工資福利、辦公費用、修理費用、水電費用、勞動保護(hù)費用、折舊費用、周轉(zhuǎn)房屋待攤等。

1.7 財務(wù)費用是指單位為了融資所產(chǎn)生的各種花費，包含企業(yè)在運行階段所支出的利息、在金融機(jī)構(gòu)辦理事情所需的手續(xù)費、匯兌發(fā)生的凈損失以及單位在融資時發(fā)生的各種支出。

1.8 管理費用是指從開發(fā)建筑開始到銷售程序中，房地產(chǎn)業(yè)中管理人員的一切花銷等。

1.9 銷售費用是指開發(fā)商在銷售過程中或者提供勞動力的程序中發(fā)生的一切費用。

2 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)的成本管理的概念

對房地產(chǎn)開發(fā)中使用的成本費用管制是要在按照投資商制定的整體目標(biāo)以及對建筑施工中的具體要求進(jìn)行的，在開發(fā)施工的過程中，要對每一個施工活動開展跟蹤、監(jiān)督、掌控、解析和考核等管制手段，以此達(dá)到對成本的使用進(jìn)行管制，提高成本的使用效果、減少在開發(fā)施工過程中的成本消耗、最大化的獲得目標(biāo)利潤、達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)不同階段的成本管理

2.2.1 投資決策階段的成本管理。在進(jìn)行開發(fā)項目投資決策進(jìn)程中，開發(fā)商或者投資商要對進(jìn)行投資的項目進(jìn)行實地考察，所投資的房地產(chǎn)在市場中的價格情況、項目規(guī)模的大小以及建筑成為的種類、開發(fā)地所在的交通情況、市政配套情況、建筑材料設(shè)備的供給情況等，在對投資進(jìn)行策劃的過程中，開發(fā)商或者投資商一定要把有可能會發(fā)生的成本費用進(jìn)行綜合，對可能會開發(fā)建筑的項目成本有著整體掌控的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識密集性，其主要發(fā)生的費用是機(jī)會分析費、市場調(diào)查分析費、可行性研究費、決策費等。這些費用占整個房地產(chǎn)開發(fā)的費用比例很小，而且在此階段基本不會有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費用的投入，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因為投資決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對開發(fā)項目的使用功能、基本實施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制，由于投資決策階段影響項目投資的程度最高，因此在投資決策階段就應(yīng)對項目投資成本進(jìn)行預(yù)測，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。

2.2.2 前期工作階段的成本管理

（1）在設(shè)計前要大體預(yù)算一下投資成本。經(jīng)過對市場同類項目的開發(fā)成本、原材料價格、機(jī)械設(shè)備、人員工資、管理費用、稅收、利潤等進(jìn)行調(diào)差，對投資開發(fā)項目的各個步驟環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的分析估算，這是作為進(jìn)行設(shè)計時成本預(yù)算的依據(jù)。（2）在初步設(shè)計階段要對建筑方案進(jìn)行對比選擇。在設(shè)計進(jìn)程中有很多方案可供選擇，選擇了不同的方案可能發(fā)生使用的成本就是不一樣的，所以，在選擇方案時，要對方案的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行對比，選擇最佳的方案，實現(xiàn)控制成本的目的。（3）限額設(shè)計。依據(jù)審核批準(zhǔn)下來的任務(wù)書以及投資成本預(yù)算進(jìn)行初步的設(shè)計，初步設(shè)計合格后依據(jù)這個初步設(shè)計總合算的成本進(jìn)行設(shè)計施工圖。在確保每個環(huán)節(jié)都能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求時，按照每個環(huán)節(jié)所獲得的投資限額進(jìn)行設(shè)計，嚴(yán)格掌控在設(shè)計圖紙中不合理的更改，確?？偝杀鞠揞~不會被打破。限額設(shè)計掌控的對象是能夠?qū)ㄖO(shè)計起到影響作用的靜態(tài)投資項目。

2.2.3 工程建設(shè)階段的成本管理

（1）項目開始建筑施工后，監(jiān)督、承包商要按照開工前簽訂的合同規(guī)范辦事。審核建筑商每次提交的支付申請，對建筑商每個月的完成進(jìn)度以及已經(jīng)完工的部分進(jìn)行綜合考察，督促其建筑施工速度。尤其要記得收回多墊付的款項，扣除掉保留金，還要注意建筑商每個月申請的費用數(shù)目。

（2）對建筑成本要固定的周期內(nèi)就進(jìn)行一次估算，把在實際施工中建筑使用成本和支付情況反映出來，審核兩者是否符合。

（3）嚴(yán)格掌控在設(shè)計圖紙中的更改，以及因為住戶、建筑師、管理者工作不當(dāng)而造成的建筑更改，嚴(yán)格掌控申請更改的程序。承包商索賠事故中的人為因素主要是因為變更引起的，嚴(yán)格掌控更改，能夠有效的減少承包商的索賠事故，盡量把建筑成本控制在承包合同價格以內(nèi)。

（4）在應(yīng)對索賠事故時，要嚴(yán)格按照之前簽訂的合同條例，考核、估算承包商提出的索賠事項，針對承包商提出的不合理的索賠要開展反擊，甚至有的承包商不能按照合同進(jìn)行建筑還要提出索賠事件。

（5）審核承包商工程竣工報告，根據(jù)對竣工工程量的核算和對承包商其他支付要求審核，確定工程竣工報表的支付金額。

（6）做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。

2.2.4 租售階段的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷售費用支出。在競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售費用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢，一般費用數(shù)額大，對房地產(chǎn)開發(fā)利潤的高低有直接影響。

怎樣才能把握好銷售的成本，最關(guān)鍵的在于怎樣開展銷售籌劃，深入挖掘開發(fā)項目的內(nèi)涵，設(shè)計的廣告要能夠突顯出項目的優(yōu)勢這樣才能夠充分的發(fā)揮廣告和活動的作用，防止出現(xiàn)事半功倍的現(xiàn)象，從本質(zhì)上管制銷售所要發(fā)生的成本費用。

結(jié)語

在整個項目的開發(fā)建筑銷售的過程中都離不開成本費用，所以在項目開發(fā)管理過程中對開發(fā)成本進(jìn)行管理是必須的，對于提升管理水準(zhǔn)以及房地產(chǎn)開發(fā)投資收益都有著很重要的作用。在開發(fā)建筑銷售的各個環(huán)節(jié)中都會對成本管制產(chǎn)生不同深度的影響，不是光重視建筑工程中的成本管制就能夠達(dá)到成本管制的目標(biāo)，設(shè)計環(huán)節(jié)的成本管制對成本管制的目標(biāo)也有很大的影響，在設(shè)計環(huán)節(jié)中，最好使用優(yōu)化設(shè)計和限額設(shè)計，在確保工程質(zhì)量的前提下，盡可能的降低工程成本。

[1]李建峰.工程計價與造價管理[M].北京：中國電力出版社，2005.

[2]蘭峰.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2008.