房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)中存在的問題與改進(jìn)措施

徐 楠

秦皇島五興房地產(chǎn)有限公司，河北秦皇島 066000

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計(jì)中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會(huì)和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計(jì)中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長，項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會(huì)給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時(shí)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實(shí)的知識(shí)，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

3 針對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門，勢必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行代理的，而這些代理公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

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