簽陰陽合同避稅 險(xiǎn)些吃了啞巴虧

◎ 胡勇軍（浙江聚點(diǎn)律師事務(wù)所律師）

簽陰陽合同避稅 險(xiǎn)些吃了啞巴虧

2012年10月13日，李先生與張女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定張女士將其所有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李先生，成交價(jià)格為166萬元。同時(shí)，雙方又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，在補(bǔ)充協(xié)議中，房屋的成交價(jià)格變成了32萬元，同時(shí)將該房屋內(nèi)家具、家電、裝修裝飾及配套設(shè)施設(shè)備等作價(jià)134萬元，總計(jì)仍為166萬元。

誰知合同還沒履行，李先生卻以存在重大誤解為由提起訴訟，主張只按補(bǔ)充協(xié)議中的房價(jià)32萬元購買，不再購買“作價(jià)”134萬元的各類配套設(shè)施設(shè)備。

法庭上，張女士道出，簽訂補(bǔ)充協(xié)議純粹是為了幫助李先生規(guī)避房產(chǎn)交易稅，而為買賣雙方提供居間服務(wù)的經(jīng)紀(jì)公司也證實(shí)了張女士的說法。

北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認(rèn)為，涉訴的房屋根據(jù)其所在地段和面積計(jì)算，市價(jià)明顯遠(yuǎn)高于32萬元。在正常的市場交易下，理性的房屋出售人不可能在買賣合同中約定房價(jià)為166萬元，又簽訂補(bǔ)充協(xié)議將房價(jià)急劇降低為32萬元。由此可見，補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于成交價(jià)格的約定屬于以合法手段掩蓋避稅目的、造成國家房地產(chǎn)交易稅收減少的無效民事行為。雖然庭審中，李先生對(duì)此并不認(rèn)可，但其拒絕就房屋的市場參考價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定，且始終沒能就上述情況作出合理的解釋，因此法院對(duì)李先生的主張不予支持。

◎ 胡勇軍（浙江聚點(diǎn)律師事務(wù)所律師）

點(diǎn)評(píng)

由于房屋買賣所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)，與房屋的交易價(jià)格緊密相關(guān)，有的交易者為了少繳稅款，往往會(huì)另簽一份房價(jià)相對(duì)較低的合同，通過低報(bào)成交價(jià)格偷逃稅款。這種行為不僅導(dǎo)致國家交易稅大量流失，同時(shí)也擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，引發(fā)房屋買賣糾紛。

本案中，李先生與張女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定張女士將其房屋轉(zhuǎn)讓給李先生，成交價(jià)格為166萬元。該合同約定清晰明確，是雙方的真實(shí)意思表示，如按該合同履行，雙方不易產(chǎn)生糾紛。但李先生與張女士又簽訂了一份補(bǔ)充協(xié)議，使得同一套房屋在買賣過程中，出現(xiàn)兩個(gè)截然不同的價(jià)格。李先生以重大誤解為由提起訴訟，主張只按照備案合同中的房價(jià)32萬元購買房屋，不再購買配套設(shè)施設(shè)備。如果李先生的訴訟請(qǐng)求得到法院的支持，張女士將遭受重大經(jīng)濟(jì)損失。

根據(jù)我國法律規(guī)定，當(dāng)事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價(jià)款等約定存在不一致，當(dāng)事人就此產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)當(dāng)事人真實(shí)意思表示的合同約定繼續(xù)履行。

按照民法通則規(guī)定，民事法律行為有效包括三方面條件：一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，二是意思表示真實(shí)，三是不違反法律或者社會(huì)公共利益。當(dāng)事人意思表示中意思與表示不一致的，屬于隱藏行為，在隱藏行為中，虛假意思表示應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效，但被隱藏的真實(shí)意思表示的效力應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)意思表示是否違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定及是否損害第三人利益確定。本案件中，雙方為了避稅，在簽訂合同當(dāng)日又另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議中關(guān)于房屋的低價(jià)約定，屬于以合法手段掩蓋避稅的非法目的，屬于無效民事行為。

雖然李先生對(duì)此并不認(rèn)可，但其拒絕就房屋市場參考價(jià)值進(jìn)行評(píng)估鑒定，其始終未能就存在上述情況作出合理解釋，違反一般生活經(jīng)驗(yàn)，法院綜合全案事實(shí)和房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，認(rèn)定先前簽訂的房屋價(jià)款為166萬元的合同是雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)依約履行，故對(duì)李先生的主張不予支持。