長(zhǎng)沙市高檔酒店供給與需求分析:基于四星和五星級(jí)酒店的調(diào)查

夏 浦

(湖南農(nóng)業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)學(xué)院，湖南 長(zhǎng)沙 410128)

隨著酒店業(yè)的發(fā)展，中國(guó)與國(guó)際酒店業(yè)的水平差距在縮短，酒店業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用體現(xiàn)的越來(lái)越重要。“十二五”時(shí)期是長(zhǎng)沙市全面實(shí)施“領(lǐng)跑”戰(zhàn)略，全力加快“調(diào)優(yōu)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變方式、城鄉(xiāng)一體、普惠民生”步伐，大力提升綜合實(shí)力，快速推進(jìn)城鄉(xiāng)建設(shè)在統(tǒng)籌發(fā)展，全面推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期。2012年，長(zhǎng)沙市國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值5 689.5億元，同比增長(zhǎng)12.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)15645元，同比增長(zhǎng)16.1%。農(nóng)村居民人均現(xiàn)金收入達(dá)10 054元，同比增長(zhǎng)19.5%，經(jīng)濟(jì)基本競(jìng)爭(zhēng)力在全國(guó)大中城市中排名由第53位躍升到第25位。長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展為酒店業(yè)的發(fā)展提供了新的機(jī)遇。

一、長(zhǎng)沙市高檔酒店業(yè)的特點(diǎn)

(1)地理位置特點(diǎn)。從行政區(qū)劃看，長(zhǎng)沙市四、五星級(jí)高檔次酒店主要集中在長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)；從市區(qū)分布來(lái)看，以湘江為界，河?xùn)|為四、五星級(jí)高檔次酒店的主要集中區(qū)域；從交通區(qū)位看，四、五星級(jí)高檔次酒店主要集中在二環(huán)以內(nèi)，即經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、商業(yè)繁榮、交通快捷的城市中心商務(wù)區(qū)和交通樞紐附近。

(2)酒店類(lèi)型特點(diǎn)。長(zhǎng)沙市現(xiàn)有的四、五星級(jí)高檔次酒店主要以商務(wù)型酒店為主。目前長(zhǎng)沙市度假休閑酒店有3家，全部為五星級(jí)高檔次酒店，分散在長(zhǎng)沙郊區(qū)，分別是普瑞溫泉酒店、同升湖通程山莊酒店及碧桂園鳳凰酒店。

(3)酒店規(guī)模特點(diǎn)。長(zhǎng)沙大部分五星級(jí)酒店的客房數(shù)量均在300間套以上，即以大中型體量規(guī)模酒店為主；而長(zhǎng)沙四星級(jí)酒店的客房數(shù)量大都在300間套以下，即以中小型體量規(guī)模酒店為主。 五星級(jí)酒店中以華天集團(tuán)管理的3家五星級(jí)酒店客房規(guī)模體量最大，均達(dá)550間套以上。而四星級(jí)酒店僅有紫東閣華天大酒店、金源大酒店、湘泉大酒店、和一國(guó)際大酒店和楓林賓館等五家客房達(dá)到300間套以上。

(4)酒店主題特色。市區(qū)開(kāi)業(yè)較早的大部分四、五星級(jí)酒店為商務(wù)酒店，其裝修風(fēng)格為傳統(tǒng)商務(wù)型，缺乏特色和創(chuàng)意。市區(qū)近年開(kāi)業(yè)的部分商務(wù)酒店裝修裝飾風(fēng)格中注入了個(gè)性化元素，形成獨(dú)有的主題特色。如明城國(guó)際酒店是以歐洲文化、歷史、建筑、藝術(shù)和著名人物為主要表現(xiàn)形式的主題文化酒店；圣爵菲斯酒店借助綠水清山，清新的大自然風(fēng)光，環(huán)山抱水，并融入地中海風(fēng)情，打造成五星級(jí)花園式休閑度假及會(huì)務(wù)酒店；豪布斯卡酒店為藝術(shù)主題酒店，裝修采用簡(jiǎn)歐風(fēng)格；皇冠假日酒店裝飾裝修為歐式與古典中式的結(jié)合；延年世紀(jì)酒店在裝潢上不僅彰顯歐式的簡(jiǎn)約和奢華，還融入符合現(xiàn)代的時(shí)尚元素；湘君華天酒店一改常規(guī)商務(wù)型酒店坐落繁華市區(qū)的原則，設(shè)計(jì)上酒店與湘江相望，借助江景，有最美的江景商務(wù)酒店之雅號(hào)等。

(5)酒店管理特點(diǎn)。與國(guó)際酒店品牌管理公司旗下的酒店比較而言，長(zhǎng)沙市自主經(jīng)營(yíng)的酒店和委托本地華天酒店集團(tuán)管理的五星級(jí)酒店，在硬件設(shè)施保養(yǎng)方面相對(duì)較差，軟件服務(wù)及管理水平一般。1)洲際集團(tuán)旗下的皇冠假日酒店是爛尾樓改造而成，由于整體建筑結(jié)構(gòu)限制，酒店布局及交通流線不夠合理(酒店一樓為交通通道，人流量最多，較為嘈雜，大堂設(shè)在夾層，無(wú)正門(mén)入口)。2)國(guó)際品牌管理的五星級(jí)酒店主要集中在五一廣場(chǎng)商圈和芙蓉路商圈，該區(qū)域商業(yè)發(fā)展成熟，具有國(guó)際大都市商業(yè)中心的特征。 3)長(zhǎng)沙的四星級(jí)酒店，天璽大酒店由著名新加坡華夏酒店管理有限公司管理，時(shí)代帝景大酒店是由香港康年國(guó)際酒店集團(tuán)管理，富麗華大酒店是由富麗華大酒店管理有限公司管理，湘君華天商務(wù)酒店、芙蓉華天大酒店、紫東閣華天大酒店及星沙華天大酒店則是由湖南華天集團(tuán)管理，君逸山水大酒店和君逸康年大酒店由湖南君逸酒店管理有限公司管理；其余 12家四星級(jí)酒店則是單體酒店，主要實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)的管理模式。

二、長(zhǎng)沙市高檔酒店供給狀況分析

1.長(zhǎng)沙市星級(jí)酒店數(shù)量

長(zhǎng)沙市的星級(jí)酒店呈現(xiàn)出的比例可以看出星級(jí)越高，酒店的數(shù)量越少。有 13家五星酒店，22家四星級(jí)酒店，43家三星級(jí)酒店。目前長(zhǎng)沙市有13家五星級(jí)酒店，未來(lái)新增的5五星級(jí)酒店將超過(guò)10家，未來(lái)長(zhǎng)沙市的酒店格局將發(fā)生重要變化，五星級(jí)酒店在市場(chǎng)中的規(guī)模越來(lái)越大。據(jù)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)反映，未來(lái)新增的4星級(jí)酒店不多，可見(jiàn)投資商對(duì)于市場(chǎng)的判斷是：五星級(jí)酒店是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，五星級(jí)酒店符合未來(lái)的市場(chǎng)需要。

2.長(zhǎng)沙市高檔酒店供給規(guī)模

除了度假型的同升湖通程山莊和2010年新開(kāi)的豪布斯卡、小天鵝戴斯酒店在 200間房左右以外，其他五星級(jí)酒店客房體量均在 200間套以上，為大中型體量規(guī)模酒店。四星級(jí)酒店的規(guī)模在日益擴(kuò)大，最近裝修及新建的酒店的客房體量大都在200間客房以上。在長(zhǎng)沙23家四星級(jí)酒店中僅有順天黃金海岸大酒店、湘君華天商務(wù)酒店、君逸山水大酒店、海程大酒店、宏華賓館等 5家酒店的客房體量小于200間，其余都在200間客房以上。具體情況見(jiàn)長(zhǎng)沙市四星級(jí)酒店和單體五星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)(表1)。

表1 長(zhǎng)沙市四、五星級(jí)酒店統(tǒng)計(jì)表

3.長(zhǎng)沙市高檔酒店的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)

2007年喜來(lái)登進(jìn)駐長(zhǎng)沙市場(chǎng)，整體高星級(jí)酒店市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭較好，其中知名度較高的本土老牌五星級(jí)酒店出租率均達(dá)到70%左右；喜來(lái)登酒店剛開(kāi)業(yè)時(shí)期尚處于市場(chǎng)培育期，出租率相對(duì)較低。其作為長(zhǎng)沙市場(chǎng)首家國(guó)際品牌五星級(jí)酒店，進(jìn)入市場(chǎng)相對(duì)較早，依托其品牌影響力和國(guó)際連鎖集團(tuán)的優(yōu)勢(shì)，市場(chǎng)占有率相對(duì)較高，其經(jīng)營(yíng)情況與本土五星級(jí)酒店以及其他國(guó)際品牌管理的五星級(jí)相比，均處于優(yōu)勢(shì)地位。

本土五星級(jí)酒店房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲，但是2008-2009年受宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控、新進(jìn)入市場(chǎng)者增多尤其是國(guó)際品牌酒店的出現(xiàn)等多種因素影響，平均房?jī)r(jià)漲幅較小，同期出租率則出現(xiàn)一定幅度的下降。[1-3]國(guó)際品牌酒店通過(guò)近兩年的運(yùn)營(yíng)，市場(chǎng)逐漸拓展，房?jī)r(jià)逐步上升，入住率與本土五星級(jí)酒店基本持平。隨著在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)蘇及國(guó)際品牌酒店的相繼進(jìn)入，2012年長(zhǎng)沙五星級(jí)酒店整體房?jī)r(jià)水平和入住率呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。[4-5]

三、長(zhǎng)沙市高檔酒店市場(chǎng)需求分析

1.商務(wù)需求

三一重工、山河智能、中聯(lián)起重機(jī)、中鐵重工等一批工程機(jī)械企業(yè)先后落戶長(zhǎng)沙，并迅速發(fā)展壯大。就目前長(zhǎng)沙經(jīng)開(kāi)區(qū)來(lái)看，其工程機(jī)械產(chǎn)值占全省的 3/5，占全國(guó)同行業(yè)市場(chǎng)總量的 23%，占全球市場(chǎng)份額已達(dá)7.2%。三一、中聯(lián)、山河三家龍頭企業(yè)的市值超過(guò)全國(guó)工程機(jī)械上市公司市值的 2/3。工程機(jī)械產(chǎn)業(yè)已成為中國(guó)乃至世界工程機(jī)械行業(yè)的重要部，區(qū)內(nèi)擁有汽車(chē)及零部件企業(yè)100余家，其中包括廣汽長(zhǎng)豐、北汽福田、眾泰汽車(chē)、廣汽菲亞特、住友輪胎、博世汽車(chē)等知名汽車(chē)及零部件生產(chǎn)廠商，已經(jīng)初步形成中國(guó)汽車(chē)產(chǎn)業(yè)集群新板塊。工程機(jī)械和汽車(chē)制造兩大產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值、稅收和從業(yè)人員均占全區(qū) 85%以上的比重，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)突出，這些都為長(zhǎng)沙酒店業(yè)的發(fā)展提供了潛在需求。

2.會(huì)議需求

長(zhǎng)沙市作為中國(guó)中南經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中心城市，每年都會(huì)有一些比較大型的會(huì)議及展覽，例中國(guó)長(zhǎng)沙工程機(jī)械配件博覽會(huì)、長(zhǎng)沙動(dòng)漫游戲展會(huì)、中國(guó)(長(zhǎng)沙)科技成果轉(zhuǎn)化交易會(huì)等一系列大型會(huì)展，為長(zhǎng)沙的酒店行業(yè)帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)收入。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、《世界是平的》作者托馬斯·弗里德曼認(rèn)為：“如果在一個(gè)城市開(kāi)一個(gè)高規(guī)格會(huì)議，就好比開(kāi)了一架飛機(jī)在這個(gè)城市上空撒鈔票。”筆者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每年年初以及年終，星沙地區(qū)五星級(jí)酒店的會(huì)議室經(jīng)營(yíng)情況良好；周邊的政府部門(mén)各類(lèi)總結(jié)會(huì)、報(bào)告會(huì)、簽約儀式等等，各類(lèi)企事業(yè)單位都會(huì)召開(kāi)一系列的交流會(huì)、研討會(huì)等，平常時(shí)間還有酒店周邊各大企業(yè)的新品發(fā)布會(huì)、與其它合作伙伴的洽談會(huì)等。

3.旅游需求

根據(jù)2013年1月21日長(zhǎng)沙市旅游局公布了全市去年旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況的數(shù)據(jù)資料顯示，2012年長(zhǎng)沙旅游總收入在全國(guó)省會(huì)城市中名列第7位，臺(tái)灣游和高鐵游成為其中兩大亮點(diǎn)，全年高鐵旅游接待團(tuán)隊(duì)達(dá) 2900余個(gè)。長(zhǎng)沙全年共接待國(guó)內(nèi)外游客4854.62萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入457.99億元，特別是全市入境旅游驟然升溫。其中，全年接待國(guó)內(nèi)旅游者2197.8萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入177.6億元，分別增長(zhǎng)26%和26.14%；接待臺(tái)灣游客近14萬(wàn)人次，同比增 30.14%。來(lái)長(zhǎng)沙游客國(guó)家由去年的 35個(gè)上升到今年的 45個(gè)。高鐵游去年也表現(xiàn)搶眼，去年全年全市高鐵旅游接待團(tuán)隊(duì) 2900多個(gè)，共接待游客721萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)旅游總收入105億元。

酒店的產(chǎn)生源自穩(wěn)定、成熟的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和長(zhǎng)期沉淀的深厚文化底蘊(yùn)。城市酒店業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)、旅游的發(fā)展已經(jīng)成為城市不可或缺的部分，它象征著人類(lèi)對(duì)更高層次生活素質(zhì)的追求和對(duì)“超凡脫俗”愿望的表達(dá),將為人們的生活提供更多元的選擇。隨著需求的增長(zhǎng)，長(zhǎng)沙市高檔酒店發(fā)展空間將不斷擴(kuò)大。

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