營改增等新一輪稅改對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響與對(duì)策

張玉珍

一、房地產(chǎn)稅制在目前所存在的問題

1.稅收制度合理性和調(diào)控作用不足。在稅收的設(shè)計(jì)上，比如土地增值稅等，有非常不當(dāng)?shù)牡胤?，因而?dǎo)致了調(diào)控的力度無法凸顯。針對(duì)納稅人的區(qū)別，扣除項(xiàng)目也有所不同。在城鎮(zhèn)土地使用稅方面，征收土地使用稅的對(duì)象為城市建設(shè)及工礦企業(yè)征稅用地，卻不包含企業(yè)在城鎮(zhèn)之外的用地。出于對(duì)投機(jī)炒房的打壓而征收的營業(yè)稅及個(gè)人所得稅，卻又因?yàn)橘x稅的轉(zhuǎn)嫁效應(yīng)而間接增加了二手房購買者的壓力。土地增值稅的增收無疑將成本轉(zhuǎn)嫁到了住房購買者的身上，無形中也推高了房價(jià)。企業(yè)通過更換同類型的稅種的名目來逃避稅費(fèi)，也讓稅款流失加劇，降低了稅收對(duì)于經(jīng)濟(jì)的調(diào)控力度。

2.稅收種類繁多，缺乏規(guī)范，費(fèi)大于稅。在現(xiàn)存的稅制中，僅僅針對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、流通和保有環(huán)節(jié)的，就有十多種名目。比如城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、所得稅、印花稅等等。這些稅目種類繁多，而且存在著重復(fù)征稅和稅基稅率上的種種不合理因素。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)，二十世紀(jì)九十年代至今，在我國的地方財(cái)政收入中，房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)所占比重僅為十分之一，與發(fā)達(dá)國家相比顯得過低。并且，由于費(fèi)大于稅的實(shí)際情況在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)和交易階段表現(xiàn)突出，導(dǎo)致了稅款征收對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的無力。

3.稅收制度不一致導(dǎo)致公平缺失。在我國，目前存在的稅制有兩套，這也導(dǎo)致了稅費(fèi)不公平。內(nèi)外資的房地產(chǎn)企業(yè)，需要承擔(dān)企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)與外國企業(yè)所得稅這兩條不同的房地產(chǎn)和土地的稅制。內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)需要交納房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，然而涉外的企業(yè)卻不需要對(duì)地產(chǎn)繳納賦稅。這樣的稅收制度顯然讓內(nèi)資賦稅的壓力大于外資企業(yè)，也降低了他們的收益，同時(shí)也不符合市場(chǎng)上的公平原則。在我國，現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制體系中，集中在開發(fā)和流通的環(huán)節(jié)設(shè)置征稅項(xiàng)目，如耕地占用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、契稅等等。除此之外，還有其他費(fèi)用的征集。這些環(huán)節(jié)的稅費(fèi)在房地產(chǎn)的價(jià)格組成中占據(jù)了三到四成，而在整個(gè)稅收組成中更是占到了八成之多。相反，在房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)上，僅僅有房產(chǎn)稅和土地使用稅兩種。這樣的設(shè)置無疑是對(duì)投資小需求擴(kuò)張的促進(jìn)，讓土地的流通和交易更加迅速，也使得稅收的杠桿作用更加被忽視。

4.征管不嚴(yán)，稅收流失過多。稅收征管體制的不完整和不完善也是我國目前房地產(chǎn)市場(chǎng)弊病中的一項(xiàng)突出問題。沒有一整套的科學(xué)的評(píng)估體系，稅收及相關(guān)人員的素質(zhì)無法保證，就使得征管的工作無法真正落到實(shí)處。對(duì)于部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，納稅意識(shí)不足，不及時(shí)申報(bào)和繳稅，甚至存在較高的欠稅比例或者偷稅漏稅，也是稅收過程中的一個(gè)難點(diǎn)。對(duì)于稅收部門來說，過于注重上級(jí)主管部門下達(dá)的任務(wù)和指標(biāo)，人為干預(yù)的環(huán)節(jié)過多，甚至以豐補(bǔ)歉和違規(guī)預(yù)征等等，都是非常不規(guī)范的行為。對(duì)于稅務(wù)部門來說，清算的力量不夠，在預(yù)征稅方面稅率不齊，有些稅務(wù)清算不及時(shí)，也縱容了偷稅和漏稅的行為。綜上所述，機(jī)制、人員和監(jiān)管，是目前房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)征管難度大的三個(gè)突出原因。

二、關(guān)于完善改革房地產(chǎn)稅制的思考及建議

1.計(jì)稅依據(jù)管理。在計(jì)稅依據(jù)上，有兩種考慮。其一，市場(chǎng)價(jià)值可作為物業(yè)稅的主要計(jì)稅依據(jù)。其二是房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，這樣才能夠比較客觀的考慮了房地產(chǎn)價(jià)值和納稅人的承受能力。在防止重復(fù)征稅的問題上，可以用營業(yè)稅、城建稅和教育附加稅等其他稅種來調(diào)節(jié)，不再將新征收物業(yè)稅考慮在內(nèi)。在應(yīng)征面積的征稅標(biāo)準(zhǔn)上，作為稅務(wù)專家的劉恒先生認(rèn)為，在部分南方城市的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)方案中，基本住房的確定以家庭人均住宅為標(biāo)準(zhǔn)，而對(duì)超過部分征稅，是正在實(shí)踐的一種制度。

2.優(yōu)化稅種設(shè)計(jì)。在稅種設(shè)置上，以房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的過程和市場(chǎng)為依據(jù)來進(jìn)行稅種的優(yōu)化設(shè)置。開發(fā)投資環(huán)節(jié)上，保留建筑業(yè)營業(yè)稅，對(duì)耕地占用稅進(jìn)行修訂和完善進(jìn)而對(duì)征稅范圍進(jìn)行擴(kuò)大，同時(shí)對(duì)單位稅額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提高，將其更名為農(nóng)地占用稅。轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)上，可設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅或者房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅。在課稅的依據(jù)上以不動(dòng)產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓時(shí)的流轉(zhuǎn)額為標(biāo)準(zhǔn)。在取得環(huán)節(jié)上，開征遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅，對(duì)印花稅和現(xiàn)行契稅進(jìn)行歸并。設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)取得稅，在計(jì)稅依據(jù)上以不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)的支付或者估值為根據(jù)，取得時(shí)征集。在占用環(huán)節(jié)上，合并房產(chǎn)稅、沉思房地產(chǎn)稅和土地使用稅，計(jì)稅依據(jù)上以房地產(chǎn)估值為根據(jù)，繳納者為房地產(chǎn)所有者和使用人。在收益環(huán)節(jié)上，對(duì)內(nèi)外企業(yè)的所得稅進(jìn)行統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)個(gè)人所得稅進(jìn)行完善和修訂，對(duì)土地增值稅進(jìn)行保留來配合國家相關(guān)的經(jīng)濟(jì)政策和行為。合并房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅并對(duì)土地和房產(chǎn)統(tǒng)一征收物業(yè)稅。不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)是需要首先被考慮的，可合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，簡化和統(tǒng)一成房產(chǎn)稅。對(duì)更低占用稅和土地增值稅直接取消，保持契稅不變。

3.稅收政策與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)。與經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展相比，我國在房地產(chǎn)稅制上面是明顯滯后的。為了吸引外資，改革開放時(shí)期，我國制定了針對(duì)內(nèi)外的兩套不同稅收政策。這樣的稅制顯然是違背了市場(chǎng)公平的原則的，也與目前新環(huán)境下經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求不匹配。因此，制定內(nèi)外統(tǒng)一的稅制，呼喚公平是大勢(shì)所趨。

4.規(guī)范房地產(chǎn)的稅收種類。由于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)占據(jù)時(shí)間長且稅額較少，對(duì)于持有環(huán)節(jié)的稅收力度加大勢(shì)在必行。對(duì)于開發(fā)用地是征收土地使用稅的不合理情況，應(yīng)該停止征收該項(xiàng)稅種。另外，由于與土地出讓金在性質(zhì)上重復(fù)，耕地占用稅也可以取消。在新稅收政策中，應(yīng)該簡化稅種，形成所得稅、營業(yè)稅和物業(yè)稅為主要稅種的一整套合理的、制度化的體系。對(duì)于房地產(chǎn)的評(píng)估和征稅，需要建立完整的配套體系，從而對(duì)征收環(huán)節(jié)形成規(guī)范，有所獎(jiǎng)懲。唯有如此，房地產(chǎn)稅收的合法和規(guī)范性才能夠得到保證。在人員素質(zhì)上，需要不斷提高業(yè)務(wù)水平和工作技能，高素質(zhì)的人員才能真正形成監(jiān)督，促使房地產(chǎn)行業(yè)在稅收上合理健康的運(yùn)行和發(fā)展。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)稅收體制的合理與否意義重大，直接關(guān)系到我國的住房供需平衡保障。有效的房地產(chǎn)稅收機(jī)制能夠?qū)Ψ績r(jià)的異常上漲進(jìn)行有效抑制，從而促進(jìn)行業(yè)整體健康。對(duì)于我國來說，房地產(chǎn)目前所處的階段仍然是發(fā)展時(shí)期，在稅收的體制上面也略顯不成熟。以目前中國的發(fā)展現(xiàn)狀為依據(jù)，需要對(duì)其進(jìn)行改革和完善，從而更好的發(fā)揮稅收的杠桿作用，為宏觀調(diào)控貢獻(xiàn)力量。

[1]劉艷杰，淺析我國房地產(chǎn)行業(yè)的稅收制度，財(cái)經(jīng)界[J]2011（08）.

[2]王占群，試析房地產(chǎn)稅收中的征管問題，當(dāng)代經(jīng)濟(jì)[J]，2011（20）.