豪布斯卡（HOPSCA）模式在甘肅天水的應(yīng)用及營(yíng)銷策略分析

■翟偉彤 甘肅工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院經(jīng)管學(xué)院

一、豪布斯卡（HOPSCA）簡(jiǎn)介

1.豪布斯卡（HOPSCA）的概念

豪布斯卡（HOPSCA），意為“現(xiàn)代化、多功能、綜合性商業(yè)街區(qū)”，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它營(yíng)造豐富多彩、繽紛萬象的街區(qū)生活方式。是由其內(nèi)部六大主要功能的英文單詞首字母組合而成，是指集酒店（hotel）、寫字樓（office）、景觀（parking）、購物街區(qū)（shoppingmall）、會(huì)議娛樂（convention）、住宅（apartment）六大功能要素于一體的多功能、現(xiàn)代化城市綜合體，且各個(gè)功能之間是一種優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的關(guān)系，是一種科學(xué)的、有價(jià)值的、能夠適應(yīng)城市發(fā)展的模式，具有可持續(xù)發(fā)展性，它加強(qiáng)了與城市的融合、與環(huán)境的協(xié)調(diào)。

豪布斯卡（HOPSCA）一般位于城市邊緣地區(qū)，建筑規(guī)模龐大，商業(yè)功能繁多，業(yè)態(tài)齊全，文化品位高尚，由多種地產(chǎn)功能互補(bǔ)和聯(lián)動(dòng)，體現(xiàn)了資源共生、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聚合增值的優(yōu)勢(shì)，是傳統(tǒng)的“純居住生活區(qū)”向綜合區(qū)模式演變的產(chǎn)物。

HOPSCA這一稱呼最初是于1986年出現(xiàn)在法國(guó)巴黎附近的拉德芳斯，后來拉德芳斯因HOPSCA而成為舉世矚目的巴黎次中心區(qū)，紐約第五大道也因HOPSCA而令世界各地旅游者趨之若鶩，上海新天地則因HOPSCA成了許多時(shí)代尖端人物競(jìng)相造訪之地。

2.豪布斯卡（HOPSCA）與城市發(fā)展

當(dāng)今社會(huì)越來越向著信息化、國(guó)際化和分工協(xié)作化的方向發(fā)展。以前我國(guó)按照工業(yè)、居住、商業(yè)和文教等進(jìn)行功能劃分，這種單功能分區(qū)使得區(qū)域間缺乏相互的協(xié)調(diào)與聯(lián)系，勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致社會(huì)運(yùn)行成本增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率低下，土地使用效率低下及生活成本加大。直接結(jié)果就是建筑功能趨于單一，城市空間與時(shí)間的隔離，土地資源的浪費(fèi)，缺乏城市景觀與活力。單功能的城市劃分和復(fù)雜的交通網(wǎng)絡(luò)也會(huì)給城市結(jié)構(gòu)的健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)文化的交流帶來了不利影響，拖慢了整個(gè)社會(huì)的效率，進(jìn)而阻礙人們物質(zhì)生活水平的進(jìn)一步提高。豪布斯卡將城市需求常用功能綜合在一起，不斷提高人們的物質(zhì)生活和精神生活，是一種多功能高效集約的城市發(fā)展模式?？傊?，豪布斯卡（HOPSCA）可以形成城市土地集約利用、城市交通有機(jī)聯(lián)合、建筑功能高效復(fù)合的有機(jī)綜合體。

二、豪布斯卡（HOPSCA）模式在天水的開發(fā)應(yīng)用

1.天水及其背景簡(jiǎn)介

天水市位于甘肅省東南部，地處陜、甘、川三省交界，居西安至蘭州兩大城市中間。作為甘肅東大門的天水是連接平?jīng)?、寶雞、隴南的重要城市，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。天水市麥積區(qū)被譽(yù)為隴上“旱碼頭”，自古以來是絲綢之路重鎮(zhèn)，也是隴東南商品集散地和交易中心。隨著秦州北道兩區(qū)城市發(fā)展的不斷融合，天水正在朝著建設(shè)成為關(guān)中―天水經(jīng)濟(jì)區(qū)西端區(qū)域性綜合實(shí)力較強(qiáng)的現(xiàn)代化城市邁進(jìn)。

天水市麥積區(qū)橋南毗鄰國(guó)家5A級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、中國(guó)四大石窟之一的麥積山、天然林地小隴山森林公園和馬跑泉公園，鄰近天水火車站和天水機(jī)場(chǎng)，交通便利，商業(yè)氛圍濃厚，目前已建成隴東南最大的橋南家居建材城和小商品批發(fā)城，在本地區(qū)建設(shè)豪布斯卡（HOPSCA）可以有機(jī)融合天水市麥積區(qū)橋南的商業(yè)資源、商務(wù)資源、辦公資源、景觀資源、休閑資源、居住資源，提升天水橋南商業(yè)地位，形成集購物、商務(wù)、出行、文化娛樂、居住、辦公、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈、高度集約的區(qū)域商業(yè)中心。打造天水及隴東南的HOPSCA對(duì)于實(shí)施國(guó)家西部大開發(fā)、促進(jìn)甘肅從資源優(yōu)勢(shì)向經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有十分重要的意義。

2.豪布斯卡（HOPSCA）在天水的發(fā)展前景及意義

國(guó)務(wù)院2009年6月份批準(zhǔn)《關(guān)中―天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，將“關(guān)中―天水經(jīng)濟(jì)區(qū)”提升為國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)區(qū)，這是促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、打造西部大開發(fā)戰(zhàn)略高地的重大舉措，對(duì)于發(fā)揮地區(qū)優(yōu)勢(shì)和引領(lǐng)作用，推動(dòng)西北地區(qū)經(jīng)濟(jì)振興，深入持續(xù)推進(jìn)西部大開發(fā)，具有重大現(xiàn)實(shí)作用和深遠(yuǎn)的歷史意義。

豪布斯卡（HOPSCA）是住宅、商業(yè)、寫字樓和酒店不同種類物業(yè)的組合，它最大的優(yōu)勢(shì)在于資源共生、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、聚合增值。從世界各國(guó)城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)可以看出，城市的發(fā)展已經(jīng)走過了功能單一、條塊分割布局的時(shí)代，未來的趨勢(shì)是以某一突出功能為主導(dǎo)，復(fù)合休閑、娛樂、住宅、旅游、文化等要素的綜合性產(chǎn)品。以橋南家居建材城及橋南小商品城為主導(dǎo)，建設(shè)住宅、寫字樓、酒店，輻射麥積山、小隴山森林公園和馬跑泉公園，建成天水豪布斯卡（HOPSCA）。豪布斯卡（HOPSCA）在天水的誕生必將帶動(dòng)運(yùn)輸、服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展，創(chuàng)造出巨大的需求空間和商機(jī)，釋放出巨大的能量，拉動(dòng)天水當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展。通過招商引資，輻射隴東南地區(qū)，有力拉動(dòng)消費(fèi)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展，對(duì)天水及隴東南區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展具有積極的影響。打造天水及隴東南的HOPSCA將真正成為天水一個(gè)能強(qiáng)力帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)騰飛的經(jīng)濟(jì)引擎。

三、豪布斯卡（HOPSCA）模式在天水的營(yíng)銷策略

1.品牌策略

豪布斯卡（HOPSCA）在天水的誕生要注重橋南商業(yè)集群產(chǎn)業(yè)園區(qū)的品牌形象，這是戰(zhàn)略思想的一種優(yōu)化，它能夠?qū)崿F(xiàn)文化的一致性，保證整個(gè)產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的凝聚力和戰(zhàn)斗力。對(duì)外，是遠(yuǎn)景的升華；對(duì)內(nèi)，它能夠?qū)崿F(xiàn)豪布斯卡形象在消費(fèi)者心中的一致性，保證客戶滿意度和忠誠(chéng)度的提升。豪布斯卡更應(yīng)堅(jiān)持品牌策略，注重以客戶需求為導(dǎo)向，進(jìn)行符合客戶需求的價(jià)值創(chuàng)造，為客戶提供高品質(zhì)和高附加值的產(chǎn)品，同時(shí)努力加強(qiáng)符合客戶需求的價(jià)值創(chuàng)造，為業(yè)主提供人性化的增值服務(wù)。

2.文化策略

文化營(yíng)銷注重消費(fèi)者的物質(zhì)和精神雙重需求，在市場(chǎng)真實(shí)需求的基礎(chǔ)上進(jìn)行產(chǎn)品的設(shè)計(jì)和開發(fā)。從價(jià)格策略的角度，人文化營(yíng)銷強(qiáng)調(diào)為客戶創(chuàng)造更多的價(jià)值，包括產(chǎn)品價(jià)值和客戶感受價(jià)值，在此基礎(chǔ)上來獲取合理利潤(rùn)，而非低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)；從促銷策略的角度，文化營(yíng)銷更關(guān)注如何與客戶進(jìn)行信息的溝通，對(duì)客戶進(jìn)行心理定位，取得客戶心理上對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)可，而非簡(jiǎn)單地贈(zèng)送或搭售一些非核心產(chǎn)品。

3.區(qū)域化策略

《關(guān)-天經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和天水市制定的“1135”發(fā)展戰(zhàn)略是將天水建設(shè)成區(qū)域綜合運(yùn)輸交通樞紐、西部裝備制造業(yè)聚集城市、區(qū)域現(xiàn)代物流中心城市、西北最佳宜居環(huán)境城市、國(guó)家重點(diǎn)旅游城市。而區(qū)域市場(chǎng)營(yíng)銷的本質(zhì)就是差異化，所以根據(jù)天水地區(qū)市場(chǎng)的差異有針對(duì)性地采取營(yíng)銷策略，來更好地滿足目標(biāo)顧客的需要，更有效地占領(lǐng)市場(chǎng)。

4.促銷策略

作為歐美先進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)模式的豪布斯卡（HOPSCA），在國(guó)外及國(guó)內(nèi)一些大城市已發(fā)展成熟，而在國(guó)內(nèi)二三線城市只處于開拓期，所以其促銷策略不僅要求發(fā)展商開發(fā)好的項(xiàng)目，制定出合適的價(jià)格，還需要與現(xiàn)實(shí)或潛在的顧客溝通，使他們對(duì)于發(fā)展的住宅、商業(yè)、寫字樓和酒店等不同種類的物業(yè)，從注意、發(fā)生興趣到產(chǎn)生購買的欲望，進(jìn)而購買獲得滿足。要達(dá)到與顧客之間的溝通，銷售自己的物業(yè)，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。還要借助于不同促銷策略來激發(fā)較早或較強(qiáng)的市場(chǎng)反應(yīng)，縮短購買過程，如廣泛使用廣告進(jìn)行宣傳，以刺激消費(fèi)者的需求；通過銷售人員直接與消費(fèi)者接觸，向消費(fèi)者傳遞企業(yè)和產(chǎn)品的有關(guān)信息；進(jìn)行相關(guān)營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)等。

總之，在國(guó)家深入推進(jìn)新一輪西部大開發(fā)的機(jī)遇下，豪布斯卡（HOPSCA）在天水的誕生必將帶動(dòng)天水經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，為天水經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展帶來更多新的契機(jī)。

[1]葉琦.錦江廣場(chǎng)：蚌埠的“豪布斯卡”.蚌埠日?qǐng)?bào)，2006.3.20第A02版

[2]豪布斯卡點(diǎn)亮金山.開啟福州居住新時(shí)代.市場(chǎng)瞭望，2007.4

[3]劉春雷.豪布斯卡.引領(lǐng)中原地產(chǎn)新一輪創(chuàng)新.經(jīng)濟(jì)視點(diǎn)報(bào)，2006.3.9第18版