星級酒店設(shè)計管理方法研究

■譚家豪 保利華南實業(yè)有限公司

一、前言

隨著我國GDP和人均收入的穩(wěn)定增長，各種商務(wù)和度假活動的層次和頻率越來越高，各大城市和度假勝地開始大舉建設(shè)高星級酒店。星級酒店的設(shè)計在民用建筑設(shè)計中向來以功能繁多，流線復(fù)雜，牽涉顧問咨詢師眾多而著稱。其設(shè)計管理作為整個項目管理的先頭兵，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程。本文通過對星級酒店特點和存在問題進行分析，再對酒店設(shè)計管理方法進行研究，對于加強酒店的競爭實力能夠起到很好的推動作用。

二、星級酒店及其業(yè)務(wù)特點概述

星級酒店是相對于經(jīng)濟型酒店而言的，根據(jù)《旅游酒店星級的劃分與評定GB/T14308.2003》，酒店可分一星至五星級以及白金五星級。相對于經(jīng)濟型酒店而言，中國星級酒店行業(yè)作為最早對外開放的窗口行業(yè)，已經(jīng)達到了國際領(lǐng)先水平，并日益成熟。自改革開放初期到20世紀(jì)90年代中期，四星、五星級高檔飯店的數(shù)量和規(guī)模一直呈現(xiàn)較快增長的趨勢，尤其是2008年北京奧運會的召開導(dǎo)致高星級飯店開業(yè)的數(shù)量出現(xiàn)激增。

1.星級酒店業(yè)務(wù)特點

星級酒店業(yè)是快捷的行業(yè)，其業(yè)務(wù)特點體現(xiàn)在以下幾方面：

（1）業(yè)務(wù)周期變化

酒店業(yè)的需求往往跟隨著旅游業(yè)的情況，所以也會呈現(xiàn)與之相對應(yīng)的需求旺季和淡季，這就給酒店管理者帶來諸多問題。淡季和旺季的出租率相差甚大，盈虧不均。員工的配置、業(yè)務(wù)類型的提供都需要隨之做出調(diào)整，以控制成本，從而保證利潤。

（2）業(yè)務(wù)量不可預(yù)知

長期來看，酒店的需求有旺季和淡季之分，短期來看酒店的需求則是不可預(yù)知的。酒店很難準(zhǔn)確地預(yù)測某日住店或離開的客人數(shù)量，從而不能有效決定員工和服務(wù)項目的配備情況。這一特點就要求酒店管理人員權(quán)衡利弊來把握一個標(biāo)準(zhǔn)，控制成本，保證收益。

（3）酒店產(chǎn)品的無形性

酒店出售的產(chǎn)品不像市場上的物品有形有影，可以直接觀察評判，酒店的產(chǎn)品就是其服務(wù)?？腿藢τ诜?wù)的評判取決于服務(wù)的質(zhì)量，而非服務(wù)員本身。而且服務(wù)的評判是主觀的，因人而異。

（4）酒店服務(wù)的連續(xù)性

酒店業(yè)務(wù)的周期性和不可預(yù)知性所致客房出租率的嚴(yán)重失衡使得酒店無法保持統(tǒng)一的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。另外，員工的頻繁變動也是酒店的服務(wù)無法穩(wěn)定持久的一個原因，酒店員工的變動頻率大大高于其他行業(yè)。員工頻繁的變動和大量新員工的不斷涌入無疑會造成酒店無法保持統(tǒng)一的服務(wù)水準(zhǔn)。在競爭異常激烈的今天，酒店保持服務(wù)上的連續(xù)性尤其必要。

2.我國星級酒店現(xiàn)狀

（1）發(fā)展快速

據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，我國星級酒店數(shù)量已經(jīng)突破一萬大關(guān)，其中，五星級的達到近三百家，四星級的超過一千家，并且仍在逐年上升。

（2）國際化熱潮

隨著全球化熱潮席卷而來，國際上的各知名酒店興起到中國開疆辟土。如香格里拉大酒店、君悅酒店等。此外，國內(nèi)一些高星級酒店也交由國際知名酒店管理集團管理。

（3）淘汰更新快

由于市場經(jīng)濟體制下激烈的競爭，酒店業(yè)的淘汰更新變得更快。尤其是高星級酒店，根據(jù)國際市場星級酒店業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗來看，通常每隔10 ～15年四星或五星級酒店便會全面更新。

（4）豪華化、人性化

為了更好地適應(yīng)市場化需求，以便在激烈的市場競爭中求得生存，高星級酒店的發(fā)展呈現(xiàn)豪華化、人性化、舒適化的趨勢。不論是在酒店的裝修、管理還是設(shè)備配置，都在朝著更舒適、更豪華的方向發(fā)展。

（5）信息化

信息化已經(jīng)成為衡量酒店實力的重要因素之一，酒店信息化正在努力改變單一的上網(wǎng)發(fā)展，而是朝著網(wǎng)上綜合服務(wù)的方向發(fā)展。

三、星級酒店設(shè)計

1.工作目標(biāo)

設(shè)計的項目管理，將始終圍繞下列的目標(biāo)：

（1）三控：進度控制——質(zhì)量控制——造價指標(biāo)控制

（2）三管：合同管理——信息管理——組織協(xié)調(diào)管。

在設(shè)計第一階段，對設(shè)計單位的選擇、設(shè)計的進度、設(shè)計的深度、設(shè)計的質(zhì)量、設(shè)計的造價指標(biāo)、設(shè)計的合同、設(shè)計的信息、設(shè)計的組織協(xié)調(diào)等內(nèi)容實施全面的項目管理。

2.工作范圍

（1）設(shè)計第一階段的工作范圍

規(guī)劃、建筑方案設(shè)計招標(biāo)和評標(biāo)；規(guī)劃、建筑方案優(yōu)化設(shè)計；規(guī)劃、建筑方案政府報批；初步設(shè)計；初步設(shè)計政府報批。

（2）工作內(nèi)容

上述各階段的境內(nèi)外設(shè)計單位合同編制及合同談判、設(shè)計組織、設(shè)計協(xié)調(diào)、設(shè)計審核，直至得到建設(shè)方或政府的批準(zhǔn)。

（3）專業(yè)內(nèi)容

規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、機電協(xié)調(diào)、室內(nèi)裝飾、室外總體、建筑造價等設(shè)計內(nèi)容。

3.設(shè)計管理周期

如各項銜接順利，政府報批和建設(shè)方審核沒有過多反復(fù)，一般應(yīng)控制在1年內(nèi)。設(shè)計進度節(jié)點根據(jù)實際情況進行設(shè)計。

4.設(shè)計項目管理的方法

（1）進度控制

①編制設(shè)計總進度計劃；

②審核和批準(zhǔn)各設(shè)計方的設(shè)計進度實施計劃；③檢查各設(shè)計方進度計劃的執(zhí)行情況；

（2）設(shè)計質(zhì)量控制

①編制與確定合適的設(shè)計任務(wù)書；

②審核設(shè)計單位真實的設(shè)計資質(zhì)和設(shè)計能力；

③對設(shè)計單位的設(shè)計組織結(jié)構(gòu)進行事先的了解和認定；

④審核各階段的設(shè)計是否符合質(zhì)量要求，根據(jù)需要提出修改意見；

（3）造價控制

①從源頭上控制總造價，推行設(shè)計方案限額設(shè)計；

②將總造價進行分解，擴初設(shè)計推行分項控制；

③組織價值工程分析，提供降低造價的設(shè)計建議；

④對方案的估算和初步設(shè)計的概算組織專業(yè)評估，既防止高估冒算，又防止漏項少算；

⑤推行全過程設(shè)計投資監(jiān)控，嚴(yán)防“三超”。

（4）合同管理

①編制設(shè)計合同；

②協(xié)助建設(shè)方參與各類設(shè)計合同的談判；

③分析和跟蹤管理設(shè)計合同的執(zhí)行情況；

④協(xié)助建設(shè)方處理與設(shè)計合同有關(guān)的索賠事宜及合同糾紛。

（5）信息管理

①項目設(shè)計的原始信息資料的整理；

②設(shè)計過程中各種設(shè)計信息資料的整理；③建立設(shè)計管理會議制度；

④建立會議文件發(fā)放與保管制度。

（6）組織協(xié)調(diào)

①組織與協(xié)調(diào)參與本工程項目各有關(guān)設(shè)計單位的合作；②協(xié)助建設(shè)方辦理政府有關(guān)部門的聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)；

③協(xié)助建設(shè)方處理各種設(shè)計方面的糾紛。

四、星級酒店智能化設(shè)計管理

經(jīng)過近幾年的實踐和探索，星級酒店的智能化設(shè)計管理系統(tǒng)已漸趨成熟。隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的博興，智能化設(shè)計發(fā)展主要集中在智能照明控制系統(tǒng)、智能客房控制系統(tǒng)、節(jié)能技術(shù)等方面。

具體來說，智能化設(shè)計主要包括以下幾方面：

1.通信接入系統(tǒng)（有線網(wǎng)絡(luò)、有線電視等）。

2.信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)（分為千兆帶寬、百兆帶寬；內(nèi)網(wǎng)、外網(wǎng)與無線局域網(wǎng)）

3.電話交換系統(tǒng)等（采用目前已臻成熟的PBX——綜合業(yè)務(wù)數(shù)字程控交換機，在酒店客房、商業(yè)房、辦公區(qū)、設(shè)備房、前臺等地配置電話終端）。

4.有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

5.廣播系統(tǒng)（包括娛樂廣播和應(yīng)急廣播）

6.綜合布線系統(tǒng)（包括數(shù)字和語音兩大系統(tǒng)的布線）

7.會議系統(tǒng)（包括擴聲系統(tǒng)、視頻系統(tǒng)、遠程（視頻）、電話系統(tǒng)、數(shù)字會議、中控系統(tǒng)等）

8.信息導(dǎo)引發(fā)布系統(tǒng)

9.建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)S。

10.公共安全系統(tǒng)（包括安全防范監(jiān)控系統(tǒng)、入侵防護系統(tǒng)、報警系統(tǒng)）

11.集成系統(tǒng)，即將上述分散的、獨立的各個系統(tǒng)集中統(tǒng)一，通過專業(yè)軟件進行系統(tǒng)化的管理。

五、星級酒店項目技術(shù)管理經(jīng)驗

1.設(shè)計事務(wù)統(tǒng)籌足夠熟練

（1）編制設(shè)計管理系統(tǒng)與項目合同分標(biāo)體系聯(lián)動及對應(yīng)；設(shè)計統(tǒng)籌將酒店各個專項設(shè)計系統(tǒng)地組織起來，并環(huán)環(huán)相扣有序地推進，減少圖紙的遺漏和缺失，為酒店實施提供完整的設(shè)計文件。

（2）探索設(shè)計團隊管理辦法；把控設(shè)計單位，控制設(shè)計節(jié)奏。完整的提資才是推動設(shè)計前進的關(guān)鍵。

2.綜合設(shè)計協(xié)調(diào)要進一步形成套路

協(xié)調(diào)設(shè)計顧問進行聯(lián)席會議是酒店設(shè)計管理過程中的主要工作，本項目的主要協(xié)調(diào)包括：外立面、室外園林、室內(nèi)裝修的綜合設(shè)計協(xié)調(diào)。

（1）在外立面深化設(shè)計過程中，多次組織各個設(shè)計單位進行專題會議，通過立面分工圖、外立面裝飾施工圖為主要手段，梳理了幕墻、門窗、外立面、裝飾構(gòu)件、燈光、標(biāo)識、視聽、智能照明的深化設(shè)計成果和工程界面。

（2）組織景觀、園建結(jié)構(gòu)、機電管線、燈光、標(biāo)識的技術(shù)交底和碰撞的設(shè)計協(xié)調(diào)。

3.提煉更有效的目標(biāo)成果質(zhì)量檢查辦法

建立設(shè)計文件90%階段設(shè)計成果質(zhì)量檢查制度，通過檢查出圖的范圍、內(nèi)容、主要技術(shù)要求、相關(guān)其他專業(yè)的技術(shù)條件，保證目標(biāo)成果的完整性，有效減少了常規(guī)的設(shè)計紕漏。

4.做好深化設(shè)計管理

關(guān)鍵在于深化設(shè)計圖紙交底和深化設(shè)計圖紙審查。

（1）理清思路，梳理清楚技術(shù)交底的關(guān)鍵點：工程范圍和內(nèi)容、深化設(shè)計要求、技術(shù)提資（文件清單、分工圖、施工深化條件圖、技術(shù)要求、工程界面、其他相關(guān)專項圖紙）。通過技術(shù)交底的管理辦法，讓施工單位明確工程的內(nèi)容和要求。

（2）裝修工程各部各分項深化圖紙，制定一系列的深化圖紙評審辦法，以抓住核心設(shè)計圖紙的審查，并通過舉一反三和反復(fù)推敲的審查方法，有效地保證設(shè)計成果的質(zhì)量。

六、結(jié)束語

星級酒店的設(shè)計管理作為一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，在實際的設(shè)計管理中，要加強團隊的合作，保證團隊目標(biāo)的一致性，才能齊心協(xié)力共同做好酒店的設(shè)計管理工作。

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