高校房產(chǎn)資源績(jī)效評(píng)價(jià)分析與系統(tǒng)設(shè)計(jì)

趙乃麗

高校辦學(xué)需要人、財(cái)、物等各種條件，其中公用房和師生生活用房是高等學(xué)校辦學(xué)的必要物質(zhì)基礎(chǔ)，是高校的戰(zhàn)略資源之一。高校房產(chǎn)管理的好壞將直接關(guān)系到高等學(xué)校辦學(xué)水平和綜合辦學(xué)效益的提高。高校后勤部門(mén)對(duì)學(xué)校的房屋實(shí)施管理，通過(guò)采取租售、修繕、公房有償使用等管理和服務(wù)工作，確保教學(xué)、科研和師生生活用房，不斷提高各類(lèi)房屋的利用率和使用效果。高校后勤部門(mén)對(duì)學(xué)校的房屋實(shí)施管理工作過(guò)程中，存在對(duì)房產(chǎn)的資源屬性認(rèn)識(shí)不到位，房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)明顯滯后和績(jī)效評(píng)價(jià)體系缺失的突出問(wèn)題。本文剖析了高校房產(chǎn)管理工作的普遍現(xiàn)狀，提出了房產(chǎn)資源化管理的思路，介紹了面向高校房產(chǎn)管理，涵蓋公用房和師生生活用房的管理信息系統(tǒng)，特別是房產(chǎn)資源績(jī)效評(píng)價(jià)的方法與實(shí)現(xiàn)。

一、房產(chǎn)資源化管理

目前，高校公用房的學(xué)院和學(xué)校兩級(jí)管理機(jī)制普遍存在不夠健全、職權(quán)不明、觀念滯后的狀況，缺乏有效的“動(dòng)態(tài)調(diào)整”，難以避免地會(huì)出現(xiàn)資源濫用、低效率配置的問(wèn)題，是一種個(gè)人理性導(dǎo)致的集體非理性癥狀。在教師住房的租售、分配環(huán)節(jié)，同樣存在類(lèi)似問(wèn)題。高校房產(chǎn)管理決策體制不夠健全，分配缺乏科學(xué)性、系統(tǒng)性，缺乏系統(tǒng)論證與長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，影響了房產(chǎn)作為高校辦學(xué)戰(zhàn)略資源作用的發(fā)揮。

高校應(yīng)從辦學(xué)水平和綜合辦學(xué)效益的提高出發(fā)，首先要建立房產(chǎn)是一種戰(zhàn)略資源的觀念，重視其資源屬性，并進(jìn)一步創(chuàng)新房產(chǎn)管理的技術(shù)手段，通過(guò)信息共享和公開(kāi)，建立房產(chǎn)資源的績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制，分析房產(chǎn)作為投入資源在高校辦學(xué)成果中產(chǎn)生的量化效益，使“重分配，輕評(píng)價(jià)”的房產(chǎn)管理逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴胺慨a(chǎn)資源的績(jī)效評(píng)價(jià)”為導(dǎo)向，確保房產(chǎn)得以統(tǒng)籌安排、優(yōu)化配置，房產(chǎn)的資源屬性得以體現(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的科學(xué)化管理。

二、房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)方法與體系

實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)之一是要有一套有效的績(jī)效評(píng)價(jià)方法。績(jī)效評(píng)價(jià)是管理界公認(rèn)的難題之一，有定量考評(píng)和定性考評(píng)兩種基本方法。定性考評(píng)方法時(shí)常帶有很大的主觀性和不穩(wěn)定性，從而對(duì)考評(píng)結(jié)果的客觀性和準(zhǔn)確性造成很大的影響。國(guó)內(nèi)目前還沒(méi)有一套完整、系統(tǒng)的高校房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)體系，房產(chǎn)在高校辦學(xué)中的績(jī)效難以量化，系統(tǒng)化的房產(chǎn)分配和使用績(jī)效評(píng)價(jià)方法還是空白。

在相關(guān)績(jī)效評(píng)價(jià)的具體實(shí)現(xiàn)方法中，國(guó)內(nèi)學(xué)者做了不同的探索：對(duì)績(jī)效預(yù)算、高校資源配置的相關(guān)概念、作用機(jī)制進(jìn)行了闡述；采用結(jié)構(gòu)模型技術(shù)，對(duì)影響后勤系統(tǒng)績(jī)效及其發(fā)展的各種因素進(jìn)行分析；嘗試建立一套包括指標(biāo)、指標(biāo)權(quán)重、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及 評(píng)價(jià)方法在內(nèi)的、科學(xué)可行的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系；基于績(jī)效視角在模糊數(shù)學(xué)方法下如何評(píng)價(jià)進(jìn)行了探討；認(rèn)為應(yīng)處理好定性與定量的關(guān)系、集權(quán)管理與分權(quán)管理的關(guān)系、共性與個(gè)性的關(guān)系，借鑒關(guān)鍵事件法、360度反饋評(píng)價(jià)法、層次分析法、檔案袋評(píng)價(jià)法的優(yōu)勢(shì)；提出各高?？筛鶕?jù)自身的實(shí)際情況，設(shè)立適合于本校的績(jī)效考核評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，并通過(guò)熵權(quán)法確定指標(biāo)權(quán)重，最后運(yùn)用區(qū)間數(shù)來(lái)描述評(píng)價(jià)結(jié)果以有效避免評(píng)價(jià)中的不確定性和隨機(jī)性；運(yùn)用瞄準(zhǔn)精度和數(shù)據(jù)包絡(luò)分析從微觀和宏觀兩個(gè)層面對(duì)績(jī)效評(píng)價(jià)進(jìn)行定量分析；將突變級(jí)數(shù)法與可拓學(xué)相結(jié)合建立雙層決策系統(tǒng)模型；對(duì)基于組織結(jié)構(gòu)的高校績(jī)效預(yù)算考評(píng)體系進(jìn)行了研究；因子分析法在綜合績(jī)效評(píng)價(jià)方面的運(yùn)用；指出基于DEA的績(jī)效評(píng)價(jià)方法，不僅能評(píng)價(jià)投入產(chǎn)出效率水平，而且還能對(duì)其投入冗余及產(chǎn)出不足進(jìn)行分析，有助于優(yōu)化資源配置；應(yīng)用基于數(shù)據(jù)包絡(luò)分析的時(shí)間窗分析方法，對(duì)投入產(chǎn)出的效率進(jìn)行測(cè)算，并從橫向(同一地區(qū)不同時(shí)間窗)和縱向(同一時(shí)間窗不同地區(qū))兩個(gè)方面對(duì)相對(duì)效率和動(dòng)態(tài)趨勢(shì)進(jìn)行對(duì)比分析和評(píng)價(jià)。

建立行之有效的高校房產(chǎn)管理評(píng)價(jià)機(jī)制，應(yīng)堅(jiān)持并體現(xiàn)“公平”、“效率”、“效益”等原則，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理與房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)相銜接，使績(jī)效評(píng)價(jià)機(jī)制貫穿于整個(gè)房產(chǎn)管理過(guò)程中，形成完整的房產(chǎn)績(jī)效管理評(píng)價(jià)系統(tǒng)，從而提高房產(chǎn)管理的效益和效率。房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)體系的指標(biāo)設(shè)計(jì)要求科學(xué)、完整、明晰、有效，并切實(shí)考慮不同學(xué)院的學(xué)科、學(xué)生、師資等方面的差異，促進(jìn)房產(chǎn)占有部門(mén)科學(xué)調(diào)配與組合，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的合理流動(dòng)與優(yōu)化配置。同時(shí)，將房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果與部門(mén)管理團(tuán)隊(duì)的考核進(jìn)行掛鉤，建立科學(xué)有效的房產(chǎn)管理激勵(lì)與責(zé)任機(jī)制，促進(jìn)相關(guān)部門(mén)不斷提升房產(chǎn)管理水平，使房產(chǎn)資源更好地服務(wù)于高校辦學(xué)和發(fā)展。

本文介紹的房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)就是在房產(chǎn)信息化管理的基礎(chǔ)上，登記核算各學(xué)院公用房定編配置情況，各學(xué)院平均公用房單位面積業(yè)績(jī)點(diǎn)產(chǎn)出率，生均、師均公用房占有率，師均住房占有率等，進(jìn)而形成房產(chǎn)量化管理考核機(jī)制。

通過(guò)定期按照各學(xué)院的實(shí)際公房使用面積和每年的教學(xué)、科研業(yè)績(jī)點(diǎn)與科研經(jīng)費(fèi)，計(jì)算出各學(xué)院每年的面均業(yè)績(jī)點(diǎn)與面均科研學(xué)術(shù)成果，制定對(duì)相關(guān)優(yōu)秀教師優(yōu)先分配用房的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)面均業(yè)績(jī)點(diǎn)與面均科研經(jīng)費(fèi)高的學(xué)院予以獎(jiǎng)勵(lì)，并以房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果作為動(dòng)態(tài)調(diào)整房產(chǎn)分配的依據(jù)，促使房產(chǎn)資源配置進(jìn)入良性循環(huán)。房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)流程體系如圖1所示。

圖1 房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)流程

三、房產(chǎn)資源管理與績(jī)效評(píng)價(jià)信息系統(tǒng)設(shè)計(jì)

高校的房產(chǎn)往往具有數(shù)量多，面積大，功能用途分類(lèi)多樣，使用者情況復(fù)雜并不斷變化的特點(diǎn)，當(dāng)今是一個(gè)高科技、信息化、網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，房產(chǎn)管理網(wǎng)絡(luò)和信息系統(tǒng)的建設(shè)是科學(xué)化管理必不可少的技術(shù)條件。目前，我國(guó)高校房產(chǎn)管理的網(wǎng)絡(luò)和信息化建設(shè)的重點(diǎn)僅限于信息的錄入、查詢，某些高校也進(jìn)行了房產(chǎn)有償使用的管理工作，多數(shù)系統(tǒng)都是以客戶端軟件的形式存在于部門(mén)計(jì)算機(jī)服務(wù)器中，只能由某一個(gè)相關(guān)部門(mén)單獨(dú)使用，對(duì)房產(chǎn)信息的分析、績(jī)效評(píng)價(jià)還處于初級(jí)階段。

根據(jù)房產(chǎn)管理系統(tǒng)的任務(wù)及計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)可以劃分為房產(chǎn)資源績(jī)效評(píng)價(jià)層、房產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)核算層、房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)層和房產(chǎn)資源四個(gè)層次，系統(tǒng)組成結(jié)構(gòu)如圖2所示。

圖2 房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)組成結(jié)構(gòu)

系統(tǒng)包括基于JAVA的C/B（Client/Browser）混合模式客戶端、服務(wù)器、數(shù)據(jù)庫(kù)三大功能模塊。

1.客戶端：

（1）胖客戶端/瀏覽器混合模式客戶端均基于JAVA語(yǔ)言實(shí)現(xiàn)，支持多個(gè)胖客戶端對(duì)系統(tǒng)的同時(shí)訪問(wèn)，提供多個(gè)后勤管理部門(mén)管理人員在網(wǎng)絡(luò)任意位置對(duì)服務(wù)器端的訪問(wèn)和操作，同時(shí)支持其他各類(lèi)用戶通過(guò)瀏覽器對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行授權(quán)訪問(wèn)。

（2）大量的操作和管理功能設(shè)置，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)管理業(yè)務(wù)管理、房產(chǎn)管理統(tǒng)計(jì)核算層、房產(chǎn)資源績(jī)效評(píng)價(jià)等的任務(wù)操作界面。

2.服務(wù)器：

包含了前端服務(wù)器，后端服務(wù)器，管理服務(wù)器三個(gè)部分

（1）前端服務(wù)器。由一系列的會(huì)話bean所組成，這些會(huì)話bean主要負(fù)責(zé)提供客戶通訊管理模塊和不同的管理功能，負(fù)責(zé)產(chǎn)生視圖并迅速提交請(qǐng)求到后臺(tái)服務(wù)層。

無(wú)狀態(tài)可配置EJB會(huì)話bean直接從數(shù)據(jù)庫(kù)中產(chǎn)生基于客戶請(qǐng)求的視圖。會(huì)話bean能被定制以產(chǎn)生任何基于請(qǐng)求的視圖，方便于構(gòu)建java客戶端?？蛇m應(yīng)不同的數(shù)據(jù)庫(kù)工具，從而為客戶端產(chǎn)生不同的視圖。

（2）后端服務(wù)器。后端服務(wù)器層包含核心的業(yè)務(wù)管理邏輯的處理，它主要包括拓?fù)?、故障、配置、性能、安全等?/p>

支持各種模塊之間的相關(guān)通信，以保持用戶數(shù)據(jù)之間的完整性，并方便用戶進(jìn)行各種關(guān)聯(lián)操作，如與學(xué)校師資、教學(xué)、科研管理系統(tǒng)之間的同步和數(shù)據(jù)交換機(jī)制。

安全審核，所有模塊支持授權(quán)和審核，因此容易對(duì)用戶的各種不同的管理操作進(jìn)行跟蹤和審查，并記錄于后臺(tái)數(shù)據(jù)庫(kù)。

（3）管理服務(wù)器。管理服務(wù)層為系統(tǒng)的核心業(yè)務(wù)邏輯層，即前端服務(wù)器層和后端服務(wù)器層提供底層通信協(xié)議和相關(guān)的操作封裝。

提供非常簡(jiǎn)單的接口使得容易整合任何其它高校管理系統(tǒng)。使得系統(tǒng)針對(duì)不同高校用戶的多樣化的需求可以進(jìn)行快速的二次開(kāi)發(fā)和升級(jí)。

3.數(shù)據(jù)庫(kù)：

支持提供 JDBC驅(qū)動(dòng)的 RDBMS，如 MySQL、SQLServer。

（1）維護(hù)和保存系統(tǒng)和用戶的狀態(tài)。

（2）實(shí)現(xiàn)了系統(tǒng)的備份存儲(chǔ)。

（3）保證數(shù)據(jù)完整性、安全性和有效性，支持事務(wù)處理、數(shù)據(jù)庫(kù)同步和對(duì)象鎖定等。

四、結(jié)論

基于房產(chǎn)資源管理與績(jī)效評(píng)價(jià)信息系統(tǒng)，可實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息在校園網(wǎng)內(nèi)部共享，教師住房租售、使用情況在各管理部門(mén)之間共享，使學(xué)?？梢詼?zhǔn)確掌握高校房產(chǎn)動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)信息，實(shí)時(shí)監(jiān)控，合理組織閑置房產(chǎn)的調(diào)劑使用，完善房產(chǎn)管理的監(jiān)督體系，為房產(chǎn)績(jī)效評(píng)價(jià)分析、房產(chǎn)使用分配等提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和決策參考依據(jù)，實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)的統(tǒng)籌安排、優(yōu)化配置。

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