關于不同物業(yè)類型的實用率及其關系研究

○寧 智 陳曉彬

（1、深圳市房地產評估發(fā)展中心 廣東 深圳 518000 2、深圳市花樣年地產集團有限公司 廣東 深圳 518000）

一、實用率的定義分析

1、實用率的定義

目前，房地產市場上多出現“實用率”（南方稱實用率，北方多稱得房率）一詞，并以此作為營銷的賣點之一進行宣傳。實用率通常理解為可供支配的面積與房屋建筑面積之比，專業(yè)上是指套內建筑面積與住宅面積的比例，即實用率=套內建筑面積/住宅建筑面積*100%。而住宅建筑面積等于套內建筑面積與公攤建筑面積之和，其中：套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。由此可見，公攤面積是影響房屋實用率的關鍵因素，公攤面積越小，實用率越高。公攤面積指每套（單元）商品房依法應當分攤的公用建筑面積。公攤面積主要包括兩個部分，一是為本幢服務的公共用房和管理用房，如大堂、樓梯間、電梯井、水泵房、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術設備層等，二是套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。

2、實用率和使用率的區(qū)別

房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例，即使用率=套內使用面積/住宅建筑面積*100%，它是衡量物業(yè)使用效率的重要標準。實用率和使用率的區(qū)別主要在于套內建筑面積和套內使用面積。其中，套內建筑面積包括了套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積。所以對于一套房屋來說，實用率往往比使用率高。因此，在房地產市場營銷中，房地產開發(fā)商往往采用實用率作為引導消費者衡量產品品質的重要指標，而不采用關系到實際可用面積的使用率。

3、實用率的敏感性分析

對實用率進行敏感性分析，需從實用率的內涵入手，即：

實用率=套內建筑面積/住宅建筑面積*100% （1）

住宅建筑面積=套內建筑面積+公攤建筑面積 （2）

套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積 （3）

從公式（1）、（2）、（3）得出結論，影響實用率敏感性的主要因素包括套內建筑面積、公攤建筑面積和陽臺建筑面積。

其中，套內墻體面積對實用率的影響主要體現在二次裝修上。在套內建筑面積既定的前提下，要提高實用率，只能減少房屋內部墻體面積。一般交付使用的房屋內部墻體厚度在12—15厘米，在二次裝修中，可將建筑內部部分墻體厚度適當減少，進而增加了使用面積，一定程度上提高了實用率。在公攤建筑面積中對實用率的影響最大的是電梯數量、電梯廳面積、走廊面積等，即戶型設計的影響。陽臺建筑面積對實用率的影響主要體現在通過贈送陽臺等以提高實用率，目前市場上通過對陽臺、飄窗、入戶花園、空中花園的贈送以提高房屋的實用率，折算后的實用率超過100%，所以陽臺建筑面積對實用率的影響不在本文的研究范圍之內。

二、不同物業(yè)類型的實用率研究

1、實用率的一般規(guī)律

查閱相關的政策法規(guī)、文獻資料，對于住宅的實用率，目前國家沒有明確的相關規(guī)定。市場上大多采用市場調查法得出房屋的實用率，即通過調查收集大量樓盤的實用率來得出不同物業(yè)類型的實用率區(qū)間，具體數據如表1所示。

其中，小高層一般集中在85%～88%之間，高層一般集中在80%～83%之間。一般在戶型設計中，實用率若能達到85%以上的，則是非常成功的設計方案。

2、不同物業(yè)類型的實用率分析研究

不同的物業(yè)類型的實用率不同。而實用率區(qū)間的產生則是由于相同的物業(yè)類型中存在不同的建筑形式和平面形式。所以要進一步探索實用率的規(guī)律，有必要分析在不同的建筑形式和平面形式下，實用率的變化規(guī)律。

（1）板樓的實用率分析。板樓一般是多層、多數小高層和少數高層。其特點是建筑物南北方向比較薄，東西方向比較寬，外形類似一塊巨大的板，分為長走廊式和單元拼合式，一般為一梯2戶或4戶，不超過4戶。部分小戶型板樓戶數能達到幾十戶以上。

通過對深圳市部分典型樓盤的調查分析，得到多層、小高層、高層的板樓類型的樓層數、電梯數與實用率關系，如表2所示。

表2 板樓的樓層數、電梯數與實用率關系

表1 市場調查法下的不同物業(yè)類型的實用率區(qū)間

通過表2我們可以看出，隨著樓層數的遞增，實用率基本呈現下降的趨勢。而通過對表2的詳細分析，我們還可以得出以下幾種規(guī)律。

首先，建筑形式的變化。同樣的樓層數、電梯數和戶數，隨著建筑形式從拼合板樓變成短板樓，實用率降低，如表3所示。

表3 建筑形式與實用率的關系

其次，電梯數的變化。同樣的建筑形式下，總層數和戶數相同，而增加一部電梯則使得實用率下降5個百分點左右，如表4所示。

表4 電梯數與實用率的關系

最后，層數的變化。同樣的建筑形式、電梯數和戶數，隨著層數的增加，實用率則相應減少。而樓層越高，則實用率下降的幅度更大，如表5所示。

表5 層數與實用率的關系

綜上分析，拼合板樓的實用率高于短板樓，電梯數量對實用率的影響較大。層數對實用率的影響：11—18層，隨層數增高實用率提升，但幅度不大；18層以上，隨層數增高，實用率下降，幅度較大，樓層越高，幅度越大。

（2）塔樓的實用率分析。從外形上看，塔樓有點像古建筑的塔，一梯多戶，住戶較密集，多為高層結構。按樓的橫切面分其可分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。通過對深圳市

表6 塔樓的樓層數、電梯數與實用率關系

綜上分析，塔樓的實用率與樓層數的增減無規(guī)律可循，但受建筑形式、電梯數和平面布局影響較大。各種形式的塔樓實用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、蝶形、圓形、方形。

（3）板樓和塔樓的實用率對比分析。通過對同一樓盤，同一設計的板樓和塔樓的對比分析，層數為11—18層的板樓（短板樓和拼合板樓）比塔樓實用率高；層數為18層以上的高層及超高層塔樓，其實用率高于板樓。但層數超過18層以上的板樓，其交通面積大于塔樓，如消防樓梯、走廊等。部分典型樓盤的調查分析，得到多層、小高層、高層的塔樓類型的樓層數、電梯數與實用率關系，如表6所示。

從表6可以看出，塔樓的實用率跟隨著樓層數的增加，無一定的規(guī)律可循。我們試圖通過不同的建筑形式、電梯數和樓層的增減來進一步分析，找出其中的規(guī)律。

首先，建筑形式的變化。在同樣的總層數、電梯數和戶數的情況下，T形的實用率高于十字形，蝶形的實用率高于圓形，如表7所示。

表7 建筑形式與實用率的關系

其次，電梯數的變化。在同樣的建筑形式、總層數和戶數的情況下，電梯數增加，實用率降低，如表8所示。

表8 電梯數與實用率的關系

最后，層數的變化。在同樣的建筑形式、電梯數和戶數的情況下，隨著樓層數的增加，實用率相應降低，如表9所示。

表9 層數與實用率的關系

三、提高實用率的方法

通過以上對不同建筑特征、物業(yè)布局等因素對實用率影響的分析可以看出，要提高住宅的實用率，有以下幾種方法：一是要選取適當的建筑形式，層數18層以下的小高層，可選擇拼合式板樓的建筑形式；層數大于18層的高層建筑，可選擇塔樓的建筑形式。二是在戶型設計上，綜合考慮衛(wèi)生間、走廊、陽臺以及房間的進深等因素，增加房間的實際可使用面積。

總之，提高實用率要綜合考慮消費者的需求、開發(fā)商的成本控制、產品定位等因素，在充分迎合消費者偏好的同時，有效控制成本，增強產品的競爭力。

[1]朱藹敏：跨世紀的住宅設計[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，1999.

[2]劉先覺：現代建筑理論[M].北京：中國建筑工業(yè)出版社，2005.

[3]趙旭、段曉梅：淺談我國城市居住區(qū)中的建筑類型[J].工程科學，2009（7）.