樓市調(diào)控重回尷尬時刻

聶日明

“新國五條”出臺已經(jīng)三個月了，按照此規(guī)定，出售自有住房需按轉(zhuǎn)讓所得20%計征個稅。政策一出，二手房市場地震，當(dāng)月二手房交易量劇增，甚至有人以離婚規(guī)避新政，以至于當(dāng)月離婚率同比大幅提高。但地方版的二手房交易計征個稅細則多數(shù)未落地，或者有名無實，三個月下來，“新國五條”面臨成為一紙空文的尷尬時刻——這是我們十分眼熟的局面。

這三個月發(fā)生了很多事情。首先新房市場出現(xiàn)井噴。由于限購與二手房交易稅費居高不下，購房者負擔(dān)的二手房實際交易價格相對于同檔新房來說高出不少。這使得購房者不得不轉(zhuǎn)向新房市場來滿足需求，這是新房市場持續(xù)熱烈的基本面。與新房市場井噴對應(yīng)的是一級土地市場的井噴，土地出讓頻出地王。5月末，北京擬拍賣的三環(huán)內(nèi)熱地豐臺區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同被叫停，因為業(yè)界預(yù)測其地價將超過3.5萬/平方米，建成后的商品房價則會超過6萬，勢必加深市場對房價上漲的預(yù)期。當(dāng)然，地方政府是最樂見地價上漲的。數(shù)據(jù)顯示，前5個月，北上廣深4個城市合計土地出讓金高達1411.8億元，相比去年同期的314.4億元，上漲幅度達350%，已接近去年一年的收入。

限購不發(fā)揮作用，二手房交易征個稅不能落實，未來房地產(chǎn)調(diào)控怎么辦？政府還有一招，開征房產(chǎn)稅。自前幾年上海、重慶試點開征房產(chǎn)稅以來，社會各界對房產(chǎn)稅的爭議一直很大，但這并未抑制中央政府房產(chǎn)稅擴圍的決心。在5月份，國務(wù)院明確提出將擴大房產(chǎn)稅改革試點范圍，國家發(fā)改委有關(guān)負責(zé)人也做了明確的回應(yīng)。在基礎(chǔ)設(shè)施層面，全國的房地產(chǎn)登記系統(tǒng)也正在聯(lián)網(wǎng)、統(tǒng)一。問題是，這能抑制住房價嗎？目前的信息顯示，房產(chǎn)稅改革試點擴圍仍將遵循“向增量征收”的思路，對于房價的壓力微乎其微。

回顧歷次調(diào)控，政策核心莫不以提高二手房交易成本、身份準(zhǔn)入等為主，尤以限購和國五條為最。這些政策抑制甚至凍結(jié)了大部分二手房市場的交易，使得購房剛需不得不在新房市場釋放，形成增量（新房市場）撬動存量（二手房市場）的格局。這對政府是極為有利的，政府在房地產(chǎn)市場的主要收入源自土地出讓金，全部來自增量市場，凍結(jié)存量市場的交易、提高其交易成本，將擴大購房者對增量市場的需求。

同時據(jù)有關(guān)估算，住宅市場的存量可能已經(jīng)超過真實的居住需求。放任二手房市場的自由交易，可能會抑制甚至打壓房價，此時凍結(jié)存量市場，有利于維持二手房的名義價格，保證整個房地產(chǎn)市場不崩盤，從而維持住地方政府的土地出讓收入以及土地儲備的名義價格，以此穩(wěn)定地方政府在銀行的貸款信用。

從這一點上講，房地產(chǎn)調(diào)控的核心反而在于維持住商品房的價格。政府如果真的有心打壓房價，不妨公布各地的住房空置率、戶均住房套數(shù)與分布等數(shù)據(jù)。相信各地一戶擁有四五套住房的樣本并不在少數(shù)。房產(chǎn)稅的開征亦是如此，存量才是關(guān)鍵，才能從根本上抑制投資性需求，也是地方政府完成從土地出讓收入向房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)。

從長遠來看，房產(chǎn)稅自然是降低房價的利器。試想一下，在上海，一套300萬的房子，一年要交稅兩三萬，但一戶家庭一年收入才多少錢？能養(yǎng)得起幾套這樣的房子？關(guān)鍵是誰敢動用這個大殺器，近十萬億的地方政府債務(wù)就不管不顧了？未來待建的基礎(chǔ)設(shè)施從哪兒融資？

眾所周知，房產(chǎn)稅開征必須以降低直至停止土地出讓收入為前提。但這可能是市場的一廂情愿，燃油稅等先例預(yù)示著我們可能面臨著舊費未去、新稅已來的格局，這也是市場激烈反對房產(chǎn)稅的主要原因。同時，一次性獲得改為常年征收，將非常考驗地方政府的治理水平。種種跡象，都使得人們懷疑調(diào)控房價的真實意愿。房價的前景如何，很值得我們思量。

（作者為上海法律與金融研究院研究員）