土地“魔立方”

許仰東

房地產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員，上海中凱房地產(chǎn)開發(fā)管理公司董事長(zhǎng)。

原本簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)業(yè)，買地造房而已的事情，為什么十年里出了那么多政策，牽動(dòng)那么多人的神經(jīng)？

無(wú)論專家、還是學(xué)者，圍繞中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的爭(zhēng)議，其實(shí)一直觸及著另一根神經(jīng)：土地。

政府也好，開發(fā)商也好，其實(shí)，都是土地T臺(tái)上的舞者。扮演的角色不同，在土地“魔立方”中，各有各的臺(tái)詞。

中國(guó)大型房企盡管已有不少年銷過(guò)千億元的驚人業(yè)績(jī)，但沒(méi)有人從心里敬佩這奇跡般的天文數(shù)字。中國(guó)經(jīng)濟(jì)舞臺(tái)上，房企大佬們的身影今天已不可或缺，但很少看到他們的思想。如果隱約可見，大多也只是半真半假的臺(tái)詞，人們難以信服。

為什么？因?yàn)闊o(wú)論政府還是開發(fā)商，他們本質(zhì)上還是在土地的“魔立方”中做著最原始、最簡(jiǎn)單的一種游戲：土地交易。

土地“魔立方”中，濃重的利益色彩是唯一的基調(diào)。圍繞利益軸心，這個(gè)“魔立方”既培育出百?gòu)?qiáng)富豪榜中的“經(jīng)濟(jì)人物”，也轉(zhuǎn)出了史無(wú)前例的一批大貪官。房企成長(zhǎng)之路中，不少口號(hào)與說(shuō)詞被包裝成“品牌”、“技術(shù)”、“模式”……而圍繞土地交易的核心引擎則被有意無(wú)意地忽略。

我一直在關(guān)注房企舞臺(tái)上的一些“時(shí)代主角”，他們最活躍的三件事，是資金、土地、關(guān)系，像宋衛(wèi)平這樣直接去研究產(chǎn)品、把握品質(zhì)的房企大佬實(shí)在少而又少。

我一直在思考與一位國(guó)外專家交談時(shí)他評(píng)價(jià)中國(guó)房企領(lǐng)袖的兩句話：中國(guó)房企領(lǐng)袖們都是土地交易的天才，但卻是產(chǎn)品的弱者。

面包和面粉之爭(zhēng)，一直把人們的視線引向“房?jī)r(jià)”。不知我們是真的“弱智”還是一直在裝傻，就連太多的政府官員，都會(huì)反反復(fù)復(fù)地把矛盾移交到產(chǎn)品市場(chǎng)的價(jià)格，卻一直不去面對(duì)這個(gè)事實(shí)：即使在最嚴(yán)厲的調(diào)控下，土地出讓金仍以溢價(jià)50%甚至100%成交。

政府、開發(fā)商，都是土地“魔立方”中歡樂(lè)的舞者、演員，買單的是百姓。

把房地產(chǎn)視為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“特殊游戲”并不過(guò)分。

太多的游戲規(guī)則開始混亂。你限購(gòu)，我離婚，假的盛行覆蓋了真的原點(diǎn)；你限貸，我移民，中國(guó)人享受不到的待遇，變成外國(guó)人就可以享受，而且房貸利率還低你一大截。

除了毒品、軍火，人民幣在中國(guó)有限制的消費(fèi)領(lǐng)域幾乎只有房產(chǎn)了。人們非議這種低能、無(wú)能政策的時(shí)候，其實(shí)，都嗅出了如同醫(yī)院中的那種病毒味。

一線城市吞吐著巨大的資金量，5月上旬上海新近成交的兩幅土地溢價(jià)率高達(dá)98%和108%。二線城市以新城新區(qū)為載體招商，放大著以量換價(jià)的效應(yīng)。三四線城市不斷散發(fā)的優(yōu)惠招商，被視為“關(guān)門打狗”的史詩(shī)……

透支這些信用，是以大量土地為唯一代價(jià)的。

至2012年底，全國(guó)84個(gè)重點(diǎn)城市處于抵押狀態(tài)的土地面積為34.87萬(wàn)公頃，抵押貸款總額5.95萬(wàn)億元，全國(guó)土地抵押面積凈增4.72萬(wàn)公頃，抵押貸款凈增1.12萬(wàn)億元，遠(yuǎn)超出土地出售收入的減少。

我們應(yīng)該明白一個(gè)極為淺顯的道理：這些土地抵押品的價(jià)值實(shí)際上都是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格來(lái)定價(jià)的，如果真的打壓房產(chǎn)價(jià)格，對(duì)高達(dá)6萬(wàn)億的以土地為信用的抵押貸款會(huì)有怎樣的影響？一旦房?jī)r(jià)暴跌，萬(wàn)一如此規(guī)模的抵押資產(chǎn)大幅貶值，將導(dǎo)致難以想象的金融海嘯。

僅僅靠限購(gòu)限貸這些“加減法”的調(diào)控，靠地方政府的自覺(jué)政治覺(jué)悟來(lái)應(yīng)對(duì)，靠勸導(dǎo)百姓改變居住習(xí)慣遠(yuǎn)離房產(chǎn)投資，不是出路！

但是，所謂的長(zhǎng)效機(jī)制，還要我們期待多久？