“以房養(yǎng)老”遭遇尷尬

馬紅漫

“以房養(yǎng)老”的時(shí)間表越來(lái)越清晰。近期，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇公開(kāi)表示，相關(guān)部門(mén)已讓保險(xiǎn)公司12月份拿出試點(diǎn)方案，明年1月份推出相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品。但囿于傳統(tǒng)觀念根深蒂固、住房金融市場(chǎng)相對(duì)滯后等掣肘因素，這一養(yǎng)老模式付諸實(shí)施并非易事。當(dāng)前以房養(yǎng)老更應(yīng)被視為一種金融創(chuàng)新，而不應(yīng)對(duì)其養(yǎng)老保障功能寄予過(guò)多厚望。

數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲以上人口已突破2億，預(yù)計(jì)在2030年將突破4億，人口結(jié)構(gòu)老齡化特征漸趨明顯。顧名思義，以房養(yǎng)老就是老年人以名下房產(chǎn)為依托安排養(yǎng)老生活，與發(fā)達(dá)國(guó)家較為流行的“倒按揭”做法基本相同：即退休老人有房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司按月向投保人支付資金，直至投保人亡故、保險(xiǎn)公司收回該房屋。一個(gè)簡(jiǎn)化的假設(shè)案例描述就是，老人在60歲時(shí)把價(jià)值200萬(wàn)元的房子進(jìn)行抵押，假設(shè)其壽命為80歲、其間房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)，那么老人每年可以借此獲得五六萬(wàn)元的收入，再加上每月社會(huì)基本養(yǎng)老金，這位老人完全可以過(guò)上無(wú)憂無(wú)慮的晚年生活。從單純的經(jīng)濟(jì)收益比較看，老人通過(guò)以房養(yǎng)老每月獲得的現(xiàn)金收入遠(yuǎn)高于租房所得，這的確是一筆劃算的“買(mǎi)賣(mài)”。

然而，看上去十分誘人的以房養(yǎng)老在現(xiàn)實(shí)推進(jìn)中卻并非一帆風(fēng)順，此前上海、南京等地的實(shí)踐均黯然退場(chǎng)。究竟是什么原因讓這塊香甜的養(yǎng)老蛋糕乏人問(wèn)津呢？

其實(shí)養(yǎng)老并非是一筆簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)賬，而是包含有人文情感關(guān)懷在內(nèi)的社會(huì)現(xiàn)象。 “但存方寸地，留于子孫耕”形象地描述了老人與子女間的這種隱性契約。許多老人擔(dān)心，將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)或?qū)⒛芨纳平?jīng)濟(jì)狀況，但卻會(huì)破壞與子女間的感情溝通，最終得不償失。更何況，較為富足的退休老人并不需要通過(guò)讓渡房屋產(chǎn)權(quán)獲得更多現(xiàn)金收入；養(yǎng)老收入水平普遍低下的農(nóng)村老人卻因?qū)ψ》繘](méi)有完全處分權(quán)而被排斥在外，以房養(yǎng)老似乎對(duì)擁有固定房產(chǎn)的獨(dú)居老人更為適用，覆蓋的需求市場(chǎng)較為狹小。此外，由于這一養(yǎng)老方式運(yùn)行周期較長(zhǎng)、房屋價(jià)值波動(dòng)大、抵押者壽命預(yù)期難，以及考慮到利率波動(dòng)、城市規(guī)劃不確定性較大等因素，參與其中的金融機(jī)構(gòu)將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)。而且以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)涉及住房、養(yǎng)老、醫(yī)療、社保、保險(xiǎn)等多個(gè)市場(chǎng)，目前尚無(wú)統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)歸口，市場(chǎng)承接機(jī)構(gòu)的積極性難免受挫。

事實(shí)上，即便是在發(fā)達(dá)的歐美市場(chǎng)，以房養(yǎng)老從誕生到推廣也并非順暢。美國(guó)在20世紀(jì)60年代推出“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)之后進(jìn)程相當(dāng)緩慢，直到1989年美國(guó)聯(lián)邦住房管理局對(duì)該業(yè)務(wù)提供擔(dān)保才確保了老年人的廣泛參與，并隨著住房金融市場(chǎng)的完善而漸次成熟。值得一提的是，在遭受金融危機(jī)洗禮之后美國(guó)房?jī)r(jià)大跌，以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)虧損之勢(shì)。為此，美國(guó)總統(tǒng)奧巴馬專(zhuān)門(mén)簽署了《反向抵押穩(wěn)定法》，通過(guò)減少金融機(jī)構(gòu)放款方式和利息差別，降低老人未來(lái)違約的風(fēng)險(xiǎn)。由此可見(jiàn)，以房養(yǎng)老不能被完全推向市場(chǎng)，為保障其穩(wěn)定運(yùn)行，政府還應(yīng)承擔(dān)起相應(yīng)的公益責(zé)任，包括減免相關(guān)所得稅、房產(chǎn)交割稅費(fèi)；成立專(zhuān)項(xiàng)部門(mén)協(xié)調(diào)統(tǒng)一各機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)；在以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)遭遇系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)積極介入等舉措不可或缺。

其實(shí)，在我國(guó)以房養(yǎng)老基礎(chǔ)環(huán)境尚未完全夯實(shí)之前，金融機(jī)構(gòu)可以通過(guò)各種變通方式介入其中。據(jù)悉，一些退休老人在通過(guò)售出大房換購(gòu)小房、出租鬧市房產(chǎn)等方式獲得差價(jià)養(yǎng)老金的過(guò)程中，往往會(huì)面臨對(duì)房屋中介信任不足、搬遷維護(hù)力不從心的尷尬，一些商業(yè)銀行已嗅出其中商機(jī)，積極推出相關(guān)金融創(chuàng)新服務(wù)，憑借良好的市場(chǎng)口碑提供房屋租售、日常維護(hù)、回款劃撥等系列服務(wù)，方便了老人盤(pán)活名下房屋資產(chǎn)，這些金融服務(wù)可視為以房養(yǎng)老的先期應(yīng)用試水，當(dāng)?shù)玫娇隙ㄅc引導(dǎo)。而在此之前，期望以房養(yǎng)老能夠成為解決養(yǎng)老難題的突破點(diǎn)，實(shí)屬高估了其市場(chǎng)能力和效果。