上海：走穩(wěn)還是走高？

金姬

史上最嚴(yán)樓市調(diào)控的“藥效”可能已經(jīng)過(guò)去。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2012年12月70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上月上漲的城市有54個(gè)，占總數(shù)近八成。其中，上海房?jī)r(jià)從11月的環(huán)比上漲0.2%，一下子跳到了12月的環(huán)比上漲0.7%，漲幅擴(kuò)大，且為全年最高。

其實(shí)，從2012年整體情況來(lái)看，上海樓市住宅這一塊都沒(méi)有“冷”過(guò)。

一手房方面，根據(jù)易居上?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)發(fā)布的年終樓市報(bào)告，2012年上海商品住宅銷售77830套，比2011年上升22.85%，商品住宅均價(jià)為22595元，環(huán)比微升0.76%。今年前兩周，上海新建商品住宅成交面積達(dá)到了43.19萬(wàn)平方米，是去年同期成交量的3倍多，已經(jīng)達(dá)到了近5年來(lái)的最高。

二手房方面，上海去年約成交20萬(wàn)套，是2009年以來(lái)的最高點(diǎn)。受2011年政策預(yù)期影響，上海二手樓市曾在2011年年底跌入“谷底”，但在2012年卻呈現(xiàn)低開(kāi)高走的大陽(yáng)線行情，翹尾行情從去年11月持續(xù)至今。

進(jìn)入2013年的上海樓市，暖風(fēng)頻吹。

一手房方面，易居營(yíng)銷大上海事業(yè)總部執(zhí)行總經(jīng)理孫華良對(duì)《新民周刊》透露，上海這一波翹尾行情至少會(huì)持續(xù)到春節(jié)前，今年一手房市場(chǎng)成交量肯定會(huì)增加?！邦A(yù)測(cè)2013年上海一手房房?jī)r(jià)上漲5%－10%?！备鶕?jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)，1月上海新建商品住宅成交均價(jià)為2.31萬(wàn)元/平方米，環(huán)比提升5.2%，同比增幅則為2.24%。而上海去年12月至今入市的48個(gè)項(xiàng)目中，已有40個(gè)樓盤(pán)有成交，近1個(gè)多月的成交去化率普遍都高于30%。

至于二手房市場(chǎng)，由于供應(yīng)量不足且當(dāng)初受“限購(gòu)令”影響的不少外地買(mǎi)家繳稅已滿一年，業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，只要沒(méi)有更新調(diào)控政策的出臺(tái)，今年上海二手房市場(chǎng)的火熱已經(jīng)板上釘釘。

一手房：脈沖行情

在孫華良看來(lái)，上海的一手房市場(chǎng)在2012年有兩波脈沖行情，也就是業(yè)內(nèi)人說(shuō)的“窗口期”。“2012年1－5月平均每月六七十萬(wàn)平方米，7-8月回暖至近80萬(wàn)平方米。6月沖了一次，單月一手房成交量超過(guò)100萬(wàn)平方米。金九銀十沒(méi)有出現(xiàn)。到了11月又出現(xiàn)一手房成交近100萬(wàn)平方米的行情，12月翹尾或掃尾至今?！?/p>

孫華良認(rèn)為，上海的“6月行情”是之前半年積壓而集中釋放的結(jié)果，當(dāng)時(shí)也正好遇到2012年第一次降息。事實(shí)上，2012年6月8日和7月6日，央行連續(xù)兩次宣布降息，五年期以上貸款的基準(zhǔn)利率從年初的7.05%降到6.55%，累計(jì)降了0.5個(gè)百分點(diǎn)。以一筆20年期50萬(wàn)元的房貸為例，按照降息前基準(zhǔn)利率7.05%計(jì)算，月供為3892元，如果以2013年1月1日起執(zhí)行新基準(zhǔn)利率6.55%，月供為3743元，兩者相差149元。房貸減負(fù)幅度約為7%。

“十八大雖然提到調(diào)控不放松，但沒(méi)有更嚴(yán)厲措施出臺(tái)，再加上國(guó)際貨幣寬松政策和國(guó)內(nèi)銀根放松，通脹明顯，老百姓覺(jué)得還是買(mǎi)房保值。所以從2012年11月開(kāi)始又是一波行情?！睂O華良說(shuō)，其實(shí)上海一手房市場(chǎng)最冷是在2011年。在限購(gòu)限貸出臺(tái)前，上海每年一手房交易量大約在1200萬(wàn)平方米，每月平均100萬(wàn)平方米。2011年限購(gòu)限貸后，全年一手房成交量才760萬(wàn)平方米，下降幾乎40%?！鞍凑?010年史上最嚴(yán)厲調(diào)控，上海人當(dāng)年還能買(mǎi)一套房，所以大家都在完全限購(gòu)前集中購(gòu)房，出現(xiàn)一波行情。2011年就哀鴻一片了，一手房成交量下降四成，龍湖等開(kāi)發(fā)商甚至出現(xiàn)拋盤(pán)等現(xiàn)象。2012年已經(jīng)回暖，促銷跑量頗有成效，年底時(shí)中高端樓盤(pán)集中放量。”

但在所有一線城市中，上海樓市調(diào)控始終沒(méi)放松，所以不會(huì)像廣州那樣出現(xiàn)日光盤(pán)。

小戶型風(fēng)光不再

盡管業(yè)內(nèi)一直認(rèn)為小戶型的“剛需”帶動(dòng)市場(chǎng)回暖，但根據(jù)易居上?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)發(fā)布的年終樓市報(bào)告，80平方米以下的小戶型成交量比2011年還下滑了0.25%，100－120平方米和160－180平方米的首次改善和再次改善戶型的成交套數(shù)也分別上升了58.13%和53.28%。與此同時(shí)，去年上海50萬(wàn)－200萬(wàn)元總價(jià)段的商品住宅只上升了15%，而總價(jià)200萬(wàn)元以上的商品住宅成交套數(shù)上升38.98%。

“因?yàn)楝F(xiàn)在大家只能買(mǎi)一套，所以都希望一步到位——能買(mǎi)兩房絕不買(mǎi)一房，能買(mǎi)三房絕不買(mǎi)兩房。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昌化路店A組經(jīng)理杜慶洪對(duì)《新民周刊》表示，小戶型房源也不像以前那樣轉(zhuǎn)手方便，去年陜西北路新開(kāi)的一手房小戶型就有些賣(mài)不動(dòng)。

但小戶型房源抗跌性強(qiáng)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寶山店C組經(jīng)理馬超告訴《新民周刊》，當(dāng)寶山城區(qū)整體二手房?jī)r(jià)受調(diào)控影響而下跌1000－3000元／平方米時(shí)，小戶型降價(jià)不會(huì)超過(guò)2000元／平方米。

易居上?？硕鹦畔⒓瘓F(tuán)預(yù)測(cè)，2013年由于限購(gòu)政策的存續(xù)，剛需類產(chǎn)品依然將是市場(chǎng)成交的主力軍，但其所占份額將較2012年下降，而改善、投資類產(chǎn)品銷售狀況將在2012年下半年基礎(chǔ)上繼續(xù)好轉(zhuǎn)。這可能意味著小戶型在上海等一線城市的熱度會(huì)繼續(xù)降溫。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔表示，上海一手房市場(chǎng)交投仍較為活躍，近3個(gè)月月均成交達(dá)107萬(wàn)平方米，原因即在于市場(chǎng)預(yù)期的持續(xù)向好及熱銷慣性的延續(xù)。

郊區(qū)二手房：賣(mài)家越來(lái)越牛

漢宇地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海全市在2012年12月共成交二手房25157套，環(huán)比大漲近20%，網(wǎng)簽均價(jià)則為17849元/平方米，環(huán)比上漲5.83%。

《新民周刊》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在上海二手房市場(chǎng)，無(wú)論是郊區(qū)還是中心城區(qū)，2012年都經(jīng)歷了“低開(kāi)高走”的回暖過(guò)程。

以淞寶地區(qū)（吳淞和寶山城區(qū)）為例，根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)寶山店C組經(jīng)理馬超介紹，這一帶成交量一直比較穩(wěn)定。一方面是寶鋼的員工會(huì)在這里置業(yè)；另一方面是周邊楊行、羅店、共富一帶的人會(huì)考慮到這里改善型置業(yè)，畢竟這里離軌交3號(hào)線較近，而且從幼兒園到高中的教育資源也帶動(dòng)了學(xué)區(qū)房市場(chǎng)。

在寶山城區(qū)，老公房均價(jià)在15000－18000元/平方米；2000年以后建造的房源均價(jià)在20000－24000元／平方米?！叭绻夂?，門(mén)店一個(gè)月可以有260宗交易，其中七八成都是二手房。賣(mài)得最好的是總價(jià)100萬(wàn)－150萬(wàn)的房子?！瘪R超說(shuō)。

馬超回憶說(shuō)，對(duì)中介生意影響最大的無(wú)疑是限購(gòu)令?！拔覀兊亩址可庖话胧峭獾刭I(mǎi)家，而現(xiàn)在需要看稅單和社保就成了新來(lái)者的死穴，限制了這批人買(mǎi)房?，F(xiàn)在很難通過(guò)補(bǔ)繳社保來(lái)讓新來(lái)的外省市人口買(mǎi)房了。所以買(mǎi)家要么是上海人，要么是繳稅和交社保符合一定年限的新上海人?！贝送?，淞寶地區(qū)老公房不少，不少當(dāng)?shù)厝耸种杏袃扇追?，因此改善型需求的?dāng)?shù)刭I(mǎi)房者無(wú)需銀行貸款，之前也沒(méi)有貸款記錄，賣(mài)掉手上的小房子在原來(lái)區(qū)域換一套大房子的生意也不少。

2012年8月是生意最淡的時(shí)候，正好處于兩波高峰期之間的低谷，五六月和九十月的生意都還可以。馬超感到12月是房東市場(chǎng)，雖然漲價(jià)的不多，跳價(jià)的很少，但是明顯態(tài)度是非常牛。一方面是樓市調(diào)控接近尾聲，另一方面是大家都感覺(jué)2013年會(huì)回暖。

“現(xiàn)在的賣(mài)家都是高姿態(tài)，原來(lái)200萬(wàn)的房子可以談到195萬(wàn)，現(xiàn)在一分一厘都不肯讓。大家心里都明白，房?jī)r(jià)不會(huì)跌了。十八大前房東還在求我們幫忙賣(mài)房子，有的甚至表示成交之后要請(qǐng)客吃飯，現(xiàn)在則對(duì)我們愛(ài)理不理，完全沒(méi)有議價(jià)空間。而買(mǎi)房客原來(lái)是以觀望為主，有一對(duì)夫妻看中一套100萬(wàn)的房子，希望我們談到98萬(wàn)，談到了，他們又希望是95萬(wàn)，上家同意了，這對(duì)夫妻又說(shuō)再看看。”

馬超感到2012年11月下旬開(kāi)始回暖明顯?！坝^望一結(jié)束，大家紛紛出手。之前我們帶客戶去看房，買(mǎi)家價(jià)格不滿意，就說(shuō)回去考慮考慮，現(xiàn)在只要價(jià)格可以接受，哪怕有些高，也很快確定買(mǎi)下。他們擔(dān)心會(huì)出現(xiàn)2009年2010年那樣的反彈。2012年末兩個(gè)月100萬(wàn)－300萬(wàn)的房子都賣(mài)得不錯(cuò)?？蛻粜膽B(tài)是：該出手時(shí)就出手。有些買(mǎi)家會(huì)說(shuō)‘看得太累了，就這一套吧，其實(shí)在調(diào)控收緊愿望落空后感覺(jué)要搭上買(mǎi)房末班車。誰(shuí)知道2013年會(huì)暖成什么樣子？12月的時(shí)候，有客戶看中一套150萬(wàn)的房子，希望我們幫忙談到148萬(wàn)，上家不肯，客戶還是以150萬(wàn)買(mǎi)下?！?/p>

從2008年入行的馬超經(jīng)歷了2009年的報(bào)復(fù)性反彈?！爱?dāng)時(shí)是，房東一覺(jué)醒來(lái)就開(kāi)口漲10萬(wàn)，一天一價(jià)。有些一手房也是如此，看房的時(shí)候210萬(wàn)，去買(mǎi)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商說(shuō)這套賣(mài)了，還有一套類似的，但要250萬(wàn)。”

馬超說(shuō)，現(xiàn)在在淞寶地區(qū)買(mǎi)房的，三四成是外地在滬工作人員。因?yàn)閷毶匠菂^(qū)有低總價(jià)的房源，60萬(wàn)－100萬(wàn)總價(jià)的房子最受青睞。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年，上海全年二手房交易中，外省市買(mǎi)家的占比維持在了36%－41%，而在2011年，該比重僅為34%－40%。

市區(qū)二手房：房源不足

據(jù)悉，去年21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的明星門(mén)店在寶山、閔行和浦東，都不在市中心。

以內(nèi)環(huán)以內(nèi)毗鄰靜安區(qū)的普陀區(qū)頂級(jí)地段為例，據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)昌化路店A組經(jīng)理杜慶洪介紹，在2011年樓市調(diào)控前，這一區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)33000－36000元／平方米。一套110平方米的兩房，總價(jià)可能賣(mài)到330萬(wàn)－360萬(wàn)元人民幣?？傻搅?011年底，同樣小區(qū)的140平方米三房，也只賣(mài)到360萬(wàn)。從2011年7月開(kāi)始房?jī)r(jià)下跌，成交量也少了一到三成。2011年底到2012年1月是谷底。一方面，限購(gòu)限貸政策；另一方面，大家預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)下跌，很多買(mǎi)房者持幣觀望。

這一地區(qū)的二手房是從2012年2月開(kāi)始回暖，主要成交的是總價(jià)245萬(wàn)到330萬(wàn)的房子?！罢唠m然沒(méi)有松動(dòng)，但大家覺(jué)得不會(huì)有更嚴(yán)厲政策出臺(tái)，剛需還是要出手。2012年11月開(kāi)始回暖更明顯，算是十八大以后的小陽(yáng)春。很少有投機(jī)客，因?yàn)槟壳暗慕灰壮杀究赡芤嫉娇們r(jià)的12%－15%，所以主要都是自住型?！倍艖c洪說(shuō)，現(xiàn)在房產(chǎn)交易中心和銀行認(rèn)定二套標(biāo)準(zhǔn)稍有不同，交易中心還會(huì)考慮購(gòu)房者是否和父母共住，但銀行是認(rèn)房又認(rèn)貸，即便購(gòu)房者現(xiàn)在沒(méi)有自住房，8年以內(nèi)有過(guò)購(gòu)房貸款記錄也算是第二套，所以打擊了一部分潛在購(gòu)房者的積極心。

“目前賣(mài)得最好的還是兩房。只要限購(gòu)令不變，買(mǎi)房人數(shù)仍然有限。”杜慶洪感嘆，2012年是好3個(gè)月、壞3個(gè)月、平3個(gè)月，“房源不夠充沛，沒(méi)遇到大量放盤(pán)的人。我不認(rèn)為現(xiàn)在是回暖，畢竟買(mǎi)房的都是老百姓，他們覺(jué)得錢(qián)在手上更有風(fēng)險(xiǎn)。”

上海市中心里中高端房源的惜售現(xiàn)象在2013年1月更明顯。據(jù)德佑地產(chǎn)東區(qū)總監(jiān)林俊權(quán)介紹，近期在菊?qǐng)@、世茂濱江花園等項(xiàng)目中，有多位業(yè)主撤銷了掛牌，準(zhǔn)備在春節(jié)以后再考慮是否掛牌；有部分不誠(chéng)意出售的業(yè)主，則以高于市場(chǎng)成交價(jià)5%左右的出讓價(jià)掛牌。

克而瑞（中國(guó)）信息技術(shù)有限公司在《2012年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來(lái)展望》中指出，一線城市中心城區(qū)由于最近兩年持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本停滯，預(yù)計(jì)2013年將出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)，預(yù)計(jì)漲幅將在10%－20%。

豪宅最抗跌？

此前有媒體報(bào)道，去年11月以來(lái)國(guó)內(nèi)45個(gè)大中城市出現(xiàn)豪宅、別墅等的集中拋售，上海的入市豪宅數(shù)量為4755套，僅次于廣州。對(duì)此，上海市紀(jì)委通過(guò)糾風(fēng)辦的微博回應(yīng)說(shuō)，信息不實(shí)。上海紀(jì)委并沒(méi)有接到過(guò)中央紀(jì)委的通報(bào)。中央紀(jì)委也沒(méi)有發(fā)布過(guò)這一通報(bào)。上海德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示，2012年全年上海二手房成交總量在20萬(wàn)套左右，即使上述不足5000套房源全屬“官員拋售”，占比也僅為2%，并不足以影響整體價(jià)格。

而從市場(chǎng)來(lái)看，豪宅也并沒(méi)有出現(xiàn)降價(jià)。根據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，今年1月單價(jià)在5萬(wàn)元/平方米以上的豪宅成交套數(shù)共計(jì)151套，該價(jià)格段房源在2012年10月成交企穩(wěn)環(huán)比連漲3個(gè)月后雖然略有盤(pán)整回落，但仍高于去年一季度月均95套和2012年全年月均140套的水平。

德佑地產(chǎn)區(qū)域總監(jiān)張劍東介紹，上海1月以來(lái)總價(jià)1000萬(wàn)元以上的二手豪宅成交較為活躍，主要集中在徐匯濱江、陸家嘴板塊，別墅房源則位于青浦、松江等外圍區(qū)域。成交量較去年12月甚至還有15%－20%的漲幅，和去年12月之前的月份相比漲幅更加明顯，“主要原因是市場(chǎng)轉(zhuǎn)好加上中等價(jià)位房源成交回暖勢(shì)頭的傳導(dǎo)，買(mǎi)家入市更加積極。同時(shí)，這部分買(mǎi)家出手往往屬于換購(gòu)，手上的房子已經(jīng)賣(mài)了，拿著現(xiàn)金想盡快出手，防止春節(jié)后價(jià)格有所上漲。一般春節(jié)前的二手豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)較為平穩(wěn)，今年的熱度在調(diào)控以來(lái)算是比較突出的?！睆垊|表示，近期許多中介公司都在主推二手業(yè)務(wù)，因?yàn)槭袌?chǎng)較好，誰(shuí)也不想放棄這塊市場(chǎng)。

漢宇地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理?xiàng)罱|認(rèn)為，近期熱門(mén)板塊的一手豪宅成交回暖，帶動(dòng)了二手豪宅成交的向好，“據(jù)我們了解，近期黃浦江沿岸總價(jià)在4000萬(wàn)、5000萬(wàn)元的二手豪宅也有成交，往年臨近春節(jié)的時(shí)候這類成交不太會(huì)有?！?1世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師羅寅申了解到的情況是，1月上海二手豪宅比較集中的幾個(gè)區(qū)域，如陸家嘴的掛牌量與去年12月基本持平，古北、黃浦的掛牌量則出現(xiàn)減少，存在房東惜售的情況，“這也很正常。因?yàn)榕R近春節(jié)，包括剛需在內(nèi)的其他房源掛牌量都在下降。”

其實(shí)，自從2012年二季度開(kāi)始，在折扣刺激與剛需釋放兩大因素作用下，高端住宅市場(chǎng)成交量就開(kāi)始出現(xiàn)明顯回升。戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，單套總價(jià)超1000萬(wàn)元的高端公寓物業(yè)在2012 年1 至11 月期間共成 交48.8 萬(wàn)平方米，同比上升87.6%，成交均價(jià)為每平方米6萬(wàn)元，同比下跌4.3%，2012 年內(nèi)眾多成功實(shí)施“以價(jià)換量”策略的高端公寓項(xiàng)目，是這一量升價(jià)跌走勢(shì)的主要成因。

展望2013

《2013和訊預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)白皮書(shū)》披露，45.4%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為2013年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)會(huì)是“走穩(wěn)”趨勢(shì)。

至于房產(chǎn)稅，克而瑞認(rèn)為擴(kuò)大試點(diǎn)范圍基本已經(jīng)板上釘釘。但從當(dāng)前已經(jīng)試點(diǎn)的上海和重慶來(lái)看，無(wú)論從只征增量不征存量的稅收范圍，還是從稅率本身來(lái)看，其真正對(duì)市場(chǎng)所能產(chǎn)生的影響依然十分有限。以上海為例，2012年以來(lái)新購(gòu)商品住宅中僅有1/3的部分被納入應(yīng)稅范圍，而根據(jù)2011年稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，當(dāng)年上海地方財(cái)政收入中產(chǎn)生于房產(chǎn)稅的部分是22.1億元，僅占總體的0.6%?；谝陨锨闆r，克而瑞認(rèn)為：即使2013年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市數(shù)量增加，但是考慮到當(dāng)前房產(chǎn)稅的實(shí)際現(xiàn)狀，而短期內(nèi)又不具備全面清算存量的條件，起碼在2013年內(nèi)，房產(chǎn)稅仍然不會(huì)對(duì)樓市造成太大影響。

交通銀行金融研究中心在《2013年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)金融展望》中指出，預(yù)計(jì)2013年房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)向上，有望呈現(xiàn)同比環(huán)比“雙升”局面。地方層面的微調(diào)與博弈也將持續(xù)，預(yù)計(jì)整體環(huán)境好于2012年。但若房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快，樓市面臨由回暖轉(zhuǎn)為過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)，亦不排除政策升級(jí)的可能。目前相關(guān)部門(mén)仍握有部分政策儲(chǔ)備，如上調(diào)二手房交易稅費(fèi)、擴(kuò)大限購(gòu)城市范圍、收緊房地產(chǎn)信貸等。

“上海存量房在900萬(wàn)－1000萬(wàn)套，2013年肯定還會(huì)有行情，主要看政策，開(kāi)發(fā)商在博換屆后的領(lǐng)導(dǎo)口徑有所改變。預(yù)計(jì)2013年二三月較冷，四五月有機(jī)會(huì)，之后就是看政策了?！睂O華良預(yù)測(cè)，政府調(diào)控會(huì)逐步放開(kāi)，不再一刀切?！皯?yīng)該定點(diǎn)打擊炒房客，在上海這樣的一線城市限貸不合理，而是應(yīng)該階梯調(diào)節(jié)貸款利息，用經(jīng)濟(jì)杠桿逼走投機(jī)客?！?/p>