李嘉誠“拋樓”的另一種啟示

譚保羅

李嘉誠在內地“拋樓”和在香港“套現(xiàn)”一度被有些人質疑為對中國經濟的“看空”，而王石在微博上那句“這是一個信號，小心了！”的點評更帶來了疑惑和遐想的空間。一時間，經濟的不安全感再次向中國人襲來。

但更多的評論者認為，李嘉誠在內地先后擁有近80個投資項目，對于賣掉一個數(shù)十億的物業(yè)，沒必要做過度解讀。但謹慎者卻發(fā)現(xiàn)，一向以低負債和穩(wěn)健經營聞名的港商，其在內地拿地的步伐已大幅放緩。

與此同時，盡管資金對住宅地產的追捧熱度不減，而躥升的房價更置調控于不顧，但和經濟景氣度更為密切關聯(lián)的商業(yè)物業(yè)則開始供應過剩。在一些一線城市的“次中心”，普通投資者已經明顯地感覺到陣陣寒意。

選擇“次高點”

當對不確定性的擔憂開始蔓延，普通人賣掉兩間商鋪的難度便會大過地產巨頭賣掉兩個樓盤。

29歲的“新深圳人”李璐便是這樣一位普通人。今年下半年，她遇到了家庭理財?shù)摹半y題”。在打算賣掉深圳中心城區(qū)以北坂田片區(qū)的兩間臨街鋪位時，她發(fā)現(xiàn)所有買家的詢價竟都比購入價要低。2010年，她以自付300萬并貸款200萬的方式買下了這兩處店鋪作為投資。在當時看來，兩處物業(yè)距深圳中心城區(qū)不過20分鐘車程，且又臨近富士康和華為的總部，在這個被稱為“深圳次中心”的地方買鋪位必然穩(wěn)賺不賠。

但李璐很快發(fā)現(xiàn)，3年來，附近住宅從每平方米9000多漲到近2萬，而鋪位價格卻裹足不前，部分還不升反降。中介評估后說，兩處物業(yè)恐怕再也賣不了500萬，但450萬左右還是沒問題?！皼]想到會這樣，要不是當時限購，肯定買住宅了?！崩铊磳Α赌巷L窗》說，一位買家甚至告訴她，“李嘉誠都在拋樓了，你的檔口是不是可以再便宜點？”

普通人察覺市場的寒意或許只是個案，那么一向精明的李嘉誠是否洞察到了地產業(yè)的悄然變局呢？目前，李嘉誠被傳“拋樓”指的是兩個項目，一個是位于廣州的西城都薈廣場，另一個是上海的東方匯經中心。前者已明確公告出售計劃，交易金額達30.3億港元。至于東方匯經，和記黃埔董事會10月18日宣布對外出售。據(jù)報道，和黃及長實將以共11.55億美元（約89.56億港元）售出該陸家嘴興建中的商業(yè)發(fā)展項目。

東方匯經中心位于“寸土寸金”的浦東陸家嘴核心區(qū)，建筑面積超過10萬平方米。從2006年拿地至今，項目已開發(fā)了7年，原本預計在2014年第一季度竣工。也就是說，項目還沒有修好就要轉手，看起來賣得“有點急”；與此同時，上海自貿區(qū)在7月新獲國務院批準，浦東片區(qū)資產增值潛力更被看好。此時賣出，看起來“有點虧”。同樣，廣州的西城都薈也并非“非賣不可”，該項目位于地鐵上蓋，人流密集，而多年的低負債率經營風格也保證了和記黃埔等公司對該物業(yè)慢慢盤活的后勁。

但就李嘉誠的“穩(wěn)健”風格而言，外界質疑的地方可能正是其高明之處。大宗物業(yè)的交易價格取決于經濟形勢、資產價值和對手談判底線，在對這些因素的掂量上，李嘉誠是高手。一方面，盡管內地經濟放緩，但數(shù)據(jù)下滑尚且可控，而自貿區(qū)概念新推資產價格走強，這正是大好機會；另外，長江實業(yè)等旗下公司目前在內地項目大多經營良好，現(xiàn)金充裕，此時交易，買家便會缺乏壓價的底氣。

李嘉誠的這種交易智慧曾在1980年代收購香港電燈時得到過很好的演繹。當時，李嘉誠和交易對手的談判持續(xù)數(shù)年，但他看到了對手怡和集團正急于剝離業(yè)務，因此一直故意壓價。最后，等到交易對手財務惡化，交易才以滿意價格達成。

作為交易高手，當你作為收購方，必然要將對手價格壓到“最低”，但成為出售方則不必等到“最高點”，因為這個點誰也無法確定。相反，主動選擇“次高點”，在自己現(xiàn)金流良好、底氣十足的時候和對手交易，反倒可以獲得更大收益，這便是李氏財技的高明之處。因此，李嘉誠選擇在這個時點出售物業(yè)并非無奈“拋售”，而僅是策略性選擇。換個角度看，他在歐洲投資基建需要大量的錢，那么在“次高點”賣出東方的資產便是最好選擇。

港商的邏輯

在李嘉誠的商業(yè)帝國中，3家公司在內地的曝光率最高，除長江實業(yè)與和記黃埔之外，另一家便是在歐美也大名鼎鼎的長江基建。因其投資力度大，該公司一度被譽為英國最大基建投資者。公司官網顯示，其在內地共有8個項目，但部分已售項目也名列其中，主要是高速公路和大橋。在歐美及澳洲，其投資項目達到17個，光英國就有6個。

這些年，隨著這個“基建事業(yè)部”的全球性擴張，長江基建在李嘉誠商業(yè)帝國中的重要性與日俱增。資深港股專家，新加坡輝立證券駐上海分析師陳耕對《南風窗》分析，如果長江實業(yè)與和記黃埔對內地的商業(yè)物業(yè)進行出售，那么獲取資金最可能是注入長江基建，充足的現(xiàn)金可以讓長江基建更容易獲得海外被投資方的信任。

李嘉誠對基建的青睞由來已久，因此他可以被稱為溫和的“宏觀投資者”。在改革開放初期，中小港商選擇了在內地投資設廠，而資金更豐厚的李嘉誠、鄭裕彤等大財團則選擇了以基礎建設作為參與區(qū)域發(fā)展的切入口，同時以開發(fā)商業(yè)地產從城市化進程“分羹”。其投資信心來自于對內地經濟前景的篤定，因為只要經濟有增長，基建利用率就高，收益就有保證。

1990年代，李嘉誠最受關注的內地項目多屬于這兩類，以基建為例，他投資了深汕高速公路和107國道駐馬店路段等項目。今年7月，長江基建將所持有107國道駐馬店路段66%的股權賣給了當?shù)仄髽I(yè)，交易價格為人民幣8637萬。長江基建高層透露，多年以來，該項目表現(xiàn)理想，“回報率達雙位數(shù)”。

由于香港大財團在基建領域投資和營運經驗的積累，加上近年來海內外項目在收益上的良好表現(xiàn)，一直以來，資本市場對港商的這種投資偏好頗為肯定，基建概念也一直是港股的大熱門。港股最早一次基建概念熱發(fā)生在1990年代中期，先是鄭裕彤家族旗下的新世界基建在1995年將武漢長江二橋等內地項目打包上市，隨后的1996年，長江基建便緊跟著登陸港股。

臺灣并購與私募股權基金協(xié)會理事長黃齊元曾任新世界基建上市承銷商里昂證券的中國區(qū)投行部總經理，領導了港股基建行業(yè)的數(shù)次重要上市。他對《南風窗》分析，投資英國的基建項目只是李嘉誠全球資產配置的板塊之一，不用過度解讀。一方面，李嘉誠的投資帝國，其體量甚至接近于部分國家的主權財富基金，具備在全球進行資源配置的實力；另一方面，香港和內地資產價格正接近頂點，作為世界性的投資家，必然要分散風險。

黃齊元也坦言，盡管內地改革開放已經30多年，但部分境外投資者在內地投資仍“水土不服”。以投資基建為例，投資者可能在地方政府的力邀下投了巨資，最后卻發(fā)現(xiàn)這個項目根本沒有獲得中央部委批準；另一種情況是重復建設，兩座城市間本來只需要一條高速公路，但地方政府卻先讓投資者修一條，然后自己再舉債修一條，到頭來大家都是虧本生意?！凹幢銉鹊啬稠椖款A期收益有10%，而英國只有9%或者8%，那么他也肯定會投后者。”黃齊元說。

實際上，港商在內地的基建投資趨冷，主要是內地經濟發(fā)展后資金累積和銀根放松帶來了充裕的流動性，使得港資看起來不再那么重要。與此同時，港資對收益的看重和對風險的把控，使其越來越不符合內地一些地方政府的“胃口”。因此，有著基礎建設投資“偏好”和豐富營運經驗的大型港資財團登陸歐美，實在是情理之中的事情。

盡管內地可能不再真正需要港資來投資基建，但港資在商業(yè)地產領域的躑躅不前卻開始釋放出明顯的信號。

變局之兆

李嘉誠究竟在內地投了多少項目，目前尚無權威統(tǒng)計。長江實業(yè)官網羅列了長江實業(yè)與和記黃埔在內地的62個商業(yè)和住宅地產項目，加上長江基建在內地項目以及百貨等相關板塊的投資，在不考慮近年股權變更的前提下，李嘉誠商業(yè)帝國在內地的項目總數(shù)在80個左右。所謂香港 “十大財團”，在內地做到這個體量的也鮮有他人。

“在內地投資是一種政治資本?！标惛J為，李嘉誠在內地已經打造了另外一個商業(yè)帝國，斷然沒有“撤資”可能，這是一種政治姿態(tài)。但內地資產泡沫化傾向日益明顯，他應該看得很清楚，因此他適當?shù)刈鞒隽朔磻?/p>

事實上，其他港資財團對內地項目的態(tài)度同樣越發(fā)謹慎。盡管新鴻基9月份以217.7億元的價格將“徐家匯中心項目”地塊拿下，但總體而言，港資地產商積極性已大不如前。以廣受關注的深圳前海為例，該區(qū)域定位為深港現(xiàn)代服務業(yè)合作區(qū)，原本計劃引入港資地產商開發(fā)，但在今年7月和8月的兩輪地塊拍賣中，港資地產商興趣寥寥，最終的買家要么是內資，要么是中央駐港企業(yè)。

一直以來，不論是從港商投資內地的軌跡，還是從其他國家的發(fā)展經驗來看，商業(yè)地產的熱度一直被看作經濟形勢變動的“報春鳥”。今年，知名機構仲量聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)稱，2003年，中國內地僅有2%的商業(yè)房地產直接投資流向海外房地產市場，而在2012年，這一數(shù)據(jù)增至26%，達到近50億美元。今年，從平安集團花2.6億英鎊買下倫敦勞合社大樓到李嘉誠的“拋樓”和“套現(xiàn)”，資金從新興經濟體回流發(fā)達國家已是不爭的事實。

相比而言，盡管中國內地住宅價格目前依舊高居不下，但商業(yè)地產的疲弱早已無法掩蓋。從2012年開始，店鋪空置在一線城市的各個“城市次中心”開始蔓延，李璐投資的深圳坂田片區(qū)只是一個縮影；在上海的南部片區(qū)一些新開的城市綜合體，人氣不振成為了困擾承租方的第一難題；同樣，在北京的四環(huán)內外一帶，盡管住宅均價超過4萬還“一屋難求”，但部分片區(qū)的商業(yè)物業(yè)已出現(xiàn)招租難；在中西部和東北的一些省會城市和二線城市，一哄而上的城市綜合體開發(fā)熱更帶來了“要10年才能消化”的商業(yè)物業(yè)供應。

“租金上漲和租戶承受力越發(fā)背離?！标惛麑χ袊禺a行業(yè)的研究頗具前瞻性和中立性，也因此被評為了《華爾街日報》2012年中國內地最佳分析師。不同于其他分析人士，他時?！爸毖圆恢M”。在他看來，內地地產業(yè)已出現(xiàn)變局，商業(yè)地產和實體經濟的緊密度超過住宅，因此其遭到的沖擊也早于后者。從2012年下半年開始，內地商業(yè)地產不論是售價還是租金，其增幅越發(fā)被住宅拉開。

促成商業(yè)地產下行的根本因素來自于實體部門。今年7月，國家工商總局發(fā)布了一項數(shù)據(jù)，從2008年初至2012年底，全國累計退出的企業(yè)中，批發(fā)和零售業(yè)企業(yè)數(shù)量最多，達到了142.84萬戶，占退出市場企業(yè)總量的36.2%。這一比例大幅領先于制造業(yè)17.1%的水平。當然，其中固然有電子商務沖擊的因素，但實體經濟疲弱無疑是主因。

和大亨們長袖善舞，善于化解風險不同，在世界上任何地方，普通投資者總會成為經濟變動后果的最直接承擔者。10月中旬，兩家鋪位的擁有者李璐試圖通過協(xié)商將租金提高5%，但兩家租戶—分別是一家保健品銷售部和發(fā)廊，都以顧客減少為由表示無力承擔。李璐無奈地說，打算繼續(xù)找買家?！暗拙€是砍掉50萬，450萬不能再少了?！?footer>（文中李璐為化名）