房地產業(yè)在社會經濟發(fā)展中的問題及對策研究

李國強

【摘要】近年來，房地產業(yè)得到了快速的發(fā)展，目前已成為我國國民經濟的一個支柱產業(yè)，對我國經濟的發(fā)展及其居民居住環(huán)境、居住條件的改善起到的積極的作用，但我國房地產業(yè)在社會經濟發(fā)展中也出現了一些問題，引起了人民的普遍關注。本文就我國房地產業(yè)的現狀、存在的問題及對策進行了研究探討。

【關鍵詞】房地產業(yè)；經濟發(fā)展；問題；對策研究

近年來，我國房地產市場持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計劃經濟對房地產市場的束縛，為房地產市場的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產正成為推動我國經濟快速發(fā)展的重要推動力量，并且在未來幾年里，房地產將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房價偏高，投資性購房比例偏大，供求結構的矛盾等，因此，房地產業(yè)在社會經濟發(fā)展中應及時采取相關的對應政策，實現我國房地產業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、存在的主要問題

（一）房地產需求與供給之間不協(xié)調

目前，中國的新型城鎮(zhèn)化，是確鑿無疑的大方向。近五年來轉移農村人口8463萬人，城鎮(zhèn)化率由45.9%提高到52.6%，中國城鄉(xiāng)結構正發(fā)生歷史性變化。這種變化引發(fā)了對房地產的巨大需求。面對如此龐大的社會需求，城市用地和房地產商品供給層面的調整卻是相對謹慎而滯后的，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

（二）經濟適用房問題亟待解決

經濟適用房政策和實踐是當前問題的焦點，其主要體現以下四個方面，一是經濟適用住房的公平性問題；二是對由經濟適用住房制度引出的房地產市場價格雙軌制產生異議；三是認為經濟適用住房供應量過大對商品房產生擠出效應的問題；四是在經濟適用住房運行與管理中出現的問題。實踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國民的福利政策，大多數國家住房政策的主要針對對象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場機制的補充。

（三）房地產投資行為急需調控

房地產投資行為已成為形成現在高房價的主要因素之一，在當前形勢下，房地產投資的弊要大于利：第一，在房地產市場供不應求，房價上漲的情況下，房地產投資可能會導致市場需求過度活躍，刺激房價非理性上漲，從而不利于房地產市場的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產投資與股票等投資有著本質的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強的民生性，突出表現為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機行為會直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國房地產市場中的閑置房數居高不下，并且北京、上海等一線城市房地產的租售比遠遠低于世界平均水平，這說明我國房地產泡沫已非常嚴重。

（四）國家調控政策實施受阻

針對近年來房價不斷上漲的情況，國家也在不斷地出臺房地產調控政策，但始終監(jiān)管機制不夠完善，導致政策在具體實施的過程中，各地方政府不嚴格執(zhí)行，并且各金融機構為了自身利益也有自己的應對方法，使得國家政策不能有效實施，進而不能有效阻礙房地產市場不健康的發(fā)展。

二、確保我國房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對策

在社會主義市場經濟條件下，現代服務政府的基本職能是經濟調節(jié)、市場監(jiān)管、社會管理和公共服務。為切實加強對房地產業(yè)的管理與服務，確保房地產業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，切實保障人民群眾生活水平的不斷提高，政府必須依據自身的職能，圍繞房地產業(yè)發(fā)展的基本動力，針對房地產業(yè)存在的問題，以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，采取科學、規(guī)范、務實、高效的政策措施。

（一）轉變政府職能，宏觀調控房地產

正因為房地產業(yè)在國民經濟發(fā)展中具有十分重要的地位和產業(yè)關聯(lián)影響面廣泛的原因，長期以來，政府為推動經濟增長，不自覺地都將房地產業(yè)作為新經濟增長點而大力推動。為此，政府要轉變職能，改變計劃經濟時代的經濟發(fā)展絕對主導思維，切實履行現代服務政府的公共管理職能，科學確定經濟與社會發(fā)展的目標和方向，積極倡導經濟可持續(xù)發(fā)展和社會和諧發(fā)展，規(guī)范傳統(tǒng)產業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，積極推進創(chuàng)新型產業(yè)的加速發(fā)展，以為當前過熱的房地產業(yè)降溫，規(guī)避房地產經濟泡沫，防范各種金融和社會風險。

（二）科學擬訂政府公共管理績效的考核標準

地方政府為推動城市建設和經濟增長，通過政府的公共政策為房地產推波助瀾。為此，必須科學擬訂政府公共管理績效的考核標準，減少經濟指標，包括GDP增長、財政收入增幅等，增加社會性指標，如人民群眾社會幸福度、人均收入水平提高、社會和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長和財政收入增加而大批出賣土地、大規(guī)模開發(fā)建設等，以減緩政府政策對房地產業(yè)的推動力。

（三）積極履行經濟調節(jié)和市場監(jiān)管職能

首先，政府應以科學發(fā)展觀為統(tǒng)領，尊重經濟規(guī)律，通過頒布產業(yè)發(fā)展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學調節(jié)房地產發(fā)展的結構和速度，力求在動態(tài)發(fā)展中實現供給與需求的相對均衡。如擬訂不同時期、區(qū)域、開發(fā)規(guī)模與類型的房地產利潤的核算標準，對價格成本比較高者征收累進稅，在確保房地產開發(fā)商一定利潤回報的前提下，適當降低商品房的市場價格。其次，建立和完善房地產開發(fā)、銷售等市場監(jiān)管制度規(guī)章體系，加強對房地產開發(fā)與銷售行為的監(jiān)管，制止房地產開發(fā)商與部分地方政府官商勾結、尋租等不法行為，確保房地產銷售市場信息對稱、公平交易，切實降低交易成本。

（四）制定產業(yè)政策，追求公共利益

首先，政府應樹立“只有共享、才能和諧”的管理理念，讓廣大人民群眾都能分享房地產和國民經濟發(fā)展成果。其次，政府要進一步明確自己在房地產發(fā)展中的角色地位，通過建立住房社會保障體系實現其民生、公平、和諧的政策目標。政府要建立和完善住房社會保障制度，對低收入家庭給予房租補貼等以真正實現“居者有其屋”，維護社會公平。再次，政府要給予社會公眾個體作為弱勢群體的組織化機會，鼓勵其建立合作組織和維權組織，增加市場競爭力，維護其自身的合法權益。