遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析

侯江玲

（國家稅務(wù)總局 大連培訓(xùn)中心，遼寧 大連 116023）

遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析

侯江玲

（國家稅務(wù)總局 大連培訓(xùn)中心，遼寧 大連 116023）

近年來，依托國家振興東北老工業(yè)基地和發(fā)展環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的有利契機(jī)，遼寧房地產(chǎn)業(yè)得到了高速發(fā)展，但全省房地產(chǎn)業(yè)仍始終處于沈陽大連兩市獨(dú)大、各市發(fā)展極不均衡的局面。進(jìn)入“十二五”后，通過全省稅務(wù)系統(tǒng)實(shí)證調(diào)研結(jié)合政府統(tǒng)計(jì)公布資料發(fā)現(xiàn)，隨著全球經(jīng)濟(jì)回暖趨緩和國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的不斷強(qiáng)化，行業(yè)發(fā)展面臨重新定位，遼寧房地產(chǎn)業(yè)亦處于需要轉(zhuǎn)變發(fā)展模式的關(guān)鍵時(shí)期。因此，有必要結(jié)合全省實(shí)際形勢(shì)，嘗試提出針對(duì)性的行業(yè)發(fā)展對(duì)策。

遼寧房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控政策；轉(zhuǎn)變發(fā)展模式

依托國家振興東北老工業(yè)基地和發(fā)展環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)帶的有利契機(jī)，伴隨著遼寧城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加快，居民收入、消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，遼寧房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展獲得了廣闊的市場(chǎng)空間，房地產(chǎn)業(yè)在全省經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的作用也日益增強(qiáng)。但是，隨著國家2010年新一輪房地產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)力調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時(shí)代已基本結(jié)束，遼寧房地產(chǎn)雖然在2011年延續(xù)了良好的業(yè)績，但沈陽大連兩市獨(dú)大、全省各地發(fā)展極不均衡的格局并未打破，行業(yè)發(fā)展已開始顯現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

一、宏觀數(shù)據(jù)顯示遼寧省房地產(chǎn)業(yè)“十二五”初期開局平穩(wěn)

（一）統(tǒng)計(jì)資料反映出行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)總體保持良好

根據(jù)《二○一一年遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》資料顯示，2011年全省經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持平穩(wěn)較快增長，“十二五”開局良好，但對(duì)比“十一五”期末數(shù)據(jù)，行業(yè)一些重要指標(biāo)增幅已趨緩。

經(jīng)濟(jì)總量方面經(jīng)初步核算，全省全年生產(chǎn)總值22 025.9億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比2010年增長12.1%。全年公共財(cái)政預(yù)算收入2 640.5億元，比2010年增長31.7%。其中，各項(xiàng)稅收1 974.5億元，增長30.2%[1]，營業(yè)稅收入總額和增量均占據(jù)首位。

1.房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)之建筑業(yè)發(fā)展迅猛

全年建筑業(yè)增加值比2010年增長12.3%，施工的房屋建筑面積和實(shí)現(xiàn)的利潤均實(shí)現(xiàn)了20%以上的增長幅度，尤其是建筑業(yè)上繳稅金242.8億元，增長67.7%[1]。

2.房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資持續(xù)增長

全年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4 487.6億元，比上年增長29.5%，其中住宅開發(fā)投資占據(jù)了近八成，持續(xù)居核心地位，辦公樓開發(fā)投資比2010年下降了11%，僅為91.6億元。房屋施工面積增長28.6%，但房屋新開工面積卻下降了1.8%[1]，房屋竣工面積和商品房銷售面積的增長幅度都在10%以上。

（二）2011年遼寧保障性安居工程建設(shè)再提速

遼寧省2004年開始的棚戶區(qū)改造工程，開啟了中國保障性住房體系的構(gòu)建序幕，“十一五”以來，省政府進(jìn)行了各項(xiàng)制度性安排，確保了保障房用地和資金的需求，目前，全省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)1萬平方米以上集中連片棚戶區(qū)已全部改造完畢。

繼“十一五”期間遼寧新建和改造了93.97萬套城鎮(zhèn)低收入居民住房之后，2011年遼寧保障安居工程建設(shè)再提速，開工率位居全國第一。全省將籌措資金完成包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房和各類棚戶區(qū)改造共33.79萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)，同時(shí)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型商品住房“三類房”用地計(jì)劃總量，占到了計(jì)劃供應(yīng)總量的77.8%。2011年，除了10.22萬戶國有工礦棚戶區(qū)改造任務(wù)以外，遼寧省還將對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)1萬平方米以下的棚戶區(qū)進(jìn)行改造，涉及10萬多戶。到2014年，遼寧力爭(zhēng)全省人均住房面積在13.5平方米以下的家庭都得到安居保障。

（三）遼寧省土地出讓形勢(shì)不容樂觀

2011年的土地市場(chǎng)比較低迷，多地土地市場(chǎng)呈現(xiàn)高價(jià)地流拍、以地塊底價(jià)或低價(jià)成交的狀況，2012年年末土地市場(chǎng)雖出現(xiàn)升溫，但也難掩全年低谷狀況。土地成交價(jià)格全面回落，全年各類型土地溢價(jià)率均有不同程度下降，其中住宅用地降幅最為明顯，說明中央政府土地調(diào)控政策顯現(xiàn)效應(yīng)，對(duì)降低住宅開發(fā)成本、穩(wěn)定房價(jià)亦有一定作用。

中國指數(shù)研究院土地交易監(jiān)控顯示，2011年全國130個(gè)城市土地出讓金總額為19 052.3億元，同比減少11%，其中住宅類用地同比下降幅度最大。我省沈陽、大連在土地出讓金收入前十城市中分居第七位和十位，不過兩市土地出讓市場(chǎng)卻呈現(xiàn)了冰火兩重天的不同境界，沈陽土地出讓金收入同比2010年增長90.3%達(dá)630.5億元，而大連土地出讓金529.3億元，僅是2010年的四成。我省土地成交價(jià)格和土地溢價(jià)率都出現(xiàn)不同程度地回落，我省沈陽市2011年土地成交樓面均價(jià)和其中的住宅類用地成交樓面均價(jià)僅略高于全國130個(gè)城市平均線，而成交土地溢價(jià)率下降0.17%，其中住宅類用地成交溢價(jià)率也只有4.56%[2]。

二、稅收數(shù)據(jù)顯示行業(yè)發(fā)展速度開始放緩

（一）國稅系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)戶管及收入情況

遼寧省（不含大連）2011年度房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅稅務(wù)登記戶數(shù)為4 225戶，實(shí)際參加匯算清繳戶數(shù)為3 496，其中：盈利企業(yè)戶數(shù)為1 646（2010年為1 495戶），虧損企業(yè)戶數(shù)為1530（2010年為1394戶），零申報(bào)企業(yè)戶數(shù)為320。行業(yè)匯算清繳實(shí)際應(yīng)納所得稅額為39.38億元，占全部實(shí)際應(yīng)納所得稅額16.52%，居全省匯算清繳盈利企業(yè)年度納稅額度前三甲。2011年度匯算清繳實(shí)際應(yīng)納所得稅額超500萬元的企業(yè)為597戶，實(shí)際應(yīng)納所得稅額占全省實(shí)際應(yīng)納所得稅額的81.50%。其中房地產(chǎn)業(yè)151戶。在整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)低迷的大背景下，遼寧房地產(chǎn)業(yè)2011年國稅收入仍保持增長，盈利戶數(shù)同比增加，行業(yè)營業(yè)收入、應(yīng)納稅額、銷售利潤率、銷售毛利率等涉稅指標(biāo)均比2010年增長較大幅度，關(guān)鍵原因在于全省國稅系統(tǒng)對(duì)重點(diǎn)行業(yè)分級(jí)分類管理到位，尤其是結(jié)合優(yōu)化服務(wù)、信息監(jiān)管、專家會(huì)診全方位對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施有效管理，防止了稅款流失。

進(jìn)入2012年以來，以大連市為例，房地產(chǎn)業(yè)無論從管戶數(shù)量還是從收入增速方面均已呈現(xiàn)連續(xù)放緩態(tài)勢(shì)。大連市國稅房地產(chǎn)業(yè)稅收實(shí)現(xiàn)情況表顯示，房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)登記戶數(shù)由2011年的3214戶下降到2012年6月末的3062戶，實(shí)際申報(bào)戶中盈利戶數(shù)由1500戶下降到1401戶（而2010年盈利戶數(shù)是1582戶）①全省國稅系統(tǒng)行業(yè)稅收數(shù)據(jù)由遼寧省國稅局企業(yè)所得稅處及大連市國稅局計(jì)財(cái)處提供。。

（二）地稅系統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)戶管及收入情況

全?。ê筮B）房地產(chǎn)業(yè)稅收完成情況（見表1）

表1 2011年全省房地產(chǎn)業(yè)稅收收入及增減情況分析

2011年,全省地方稅收收入為19 242 837萬元，其中房地產(chǎn)業(yè)稅收占比為26.4%，仍居全省各行業(yè)地稅收入之首。分析全省各市2011年稅收數(shù)據(jù)及同期變動(dòng)率，沈陽大連兩市稅收收入占到了62.84%（2010年是66.95%），占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，稅收總量雖仍然增長，但收入增幅已下降，尤以沈陽（2010年增減率29.11%）、大連（2010年增減率42.61%）兩市增幅下降最多。進(jìn)入2012年以后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收收入總量和增速均呈現(xiàn)放緩態(tài)勢(shì)，經(jīng)統(tǒng)計(jì)，全?。ú缓筮B）房地產(chǎn)業(yè)前100戶納稅大戶2011年稅額為754 173萬元，其中1-7月稅額為459 504萬元，2012年1-7月稅額為324 765萬元，比去年同期減少了134 739萬元，同期變動(dòng)率為-29.3%②全省地稅系統(tǒng)行業(yè)稅收數(shù)據(jù)由遼寧省地稅局計(jì)財(cái)處及大連市地稅局計(jì)財(cái)處提供。。

綜合行業(yè)稅收數(shù)據(jù)說明，進(jìn)入“十二五”以后受全國整體宏觀形勢(shì)影響，本省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度已出現(xiàn)減緩，重點(diǎn)地區(qū)和重點(diǎn)企業(yè)的稅收收入增幅均下降較多，稅務(wù)系統(tǒng)必須認(rèn)真分析房地產(chǎn)業(yè)稅收面臨的嚴(yán)峻形勢(shì)，從強(qiáng)化重點(diǎn)稅源管理和提高行業(yè)納稅服務(wù)等多角度幫助房地產(chǎn)業(yè)走出困境，穩(wěn)定稅收收入。

三、遼寧房地產(chǎn)業(yè)“十二五”時(shí)期發(fā)展因素和趨勢(shì)判斷

“十二五”時(shí)期，是全面建設(shè)小康社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)期，也是遼寧老工業(yè)基地全面振興的重要戰(zhàn)略機(jī)遇期。遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展是機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存，中央政府在宏觀調(diào)控方面的措施仍然不會(huì)松懈，市場(chǎng)需求也逐步趨于理性，行業(yè)粗放式高能耗的開發(fā)建設(shè)模式也已不再能繼續(xù)延續(xù)，正是該行業(yè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)型期和整合期。因此，全省房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)根據(jù)自身的實(shí)際情況趨利避害，積極轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，只有這樣，遼寧房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定良性循環(huán)的軌道中去。

（一）政府宏觀政策走向是影響遼寧房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的重要因素

2011年末的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議明確表示，將2012房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)由“遏制房價(jià)過快上漲”升級(jí)為“促進(jìn)房價(jià)合理回歸”，2012年“十八大”過后中央政府也一再釋放出保持調(diào)控從緊聲音，這些都表明了中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控方向、抑制投資投機(jī)等不合理需求的決心不動(dòng)搖；與此同時(shí)，重點(diǎn)支持合理自住和改善性需求將成為推動(dòng)房地產(chǎn)后續(xù)發(fā)展和需求分化的重要?jiǎng)恿?。因此，要健康發(fā)展本省房地產(chǎn)業(yè)就必須正確判斷國家宏觀調(diào)控政策措施的效應(yīng)。

1.土地供給政策的影響：“十二五”時(shí)期政府會(huì)繼續(xù)推進(jìn)土地管理制度改革，加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管，同時(shí)適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)計(jì)劃，在完善城市發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃的前提下提高城鎮(zhèn)土地資源的集約利用，而且保障性住房用地將會(huì)繼續(xù)是政府工作的重點(diǎn)，并確保相關(guān)信息公開透明。

2.住房開發(fā)結(jié)構(gòu)的影響。“十二五”時(shí)期保障性住房、經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品住房開發(fā)建設(shè)仍是主流，中央政府仍將強(qiáng)化地方政府考核，從土地供應(yīng)、項(xiàng)目審批、后期監(jiān)管、信息披露等各個(gè)層面進(jìn)行鼓勵(lì)和引導(dǎo)。同時(shí)，保障房的資金支持力度也不斷加大，2012年全國保障房700萬套年度新開工任務(wù)指標(biāo)已在10月提前完成，同年12月全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)的任務(wù)是基本建成460萬套，新開工600萬套，說明未來一段時(shí)期內(nèi)我國保障房建設(shè)力度仍將不斷加強(qiáng)。

3.稅收政策和征管的影響?！笆濉睍r(shí)期中央會(huì)調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管，研究制定優(yōu)惠政策，引導(dǎo)房開企業(yè)調(diào)整經(jīng)營方針并影響投資者的價(jià)格預(yù)期和打擊市場(chǎng)投機(jī)行為。隨著2011年開始的營改增和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)在2012年的逐步推進(jìn)，“十二五”時(shí)期房產(chǎn)稅試點(diǎn)有望擴(kuò)大，并逐步建立房產(chǎn)稅制度，而依托新一輪稅收征管改革，房地產(chǎn)業(yè)稅收分級(jí)分類管理也將上臺(tái)階。

4.貨幣政策的影響。房地產(chǎn)價(jià)格一般受利率變動(dòng)的影響較大。而且利率因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響作用是雙重的?！笆濉睍r(shí)期，中央政府仍會(huì)繼續(xù)施行穩(wěn)健的貨幣政策，通過嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策、嚴(yán)格限制多套房貸款等多手段抑制投資需求，引導(dǎo)合理住房消費(fèi)。

上述因素都會(huì)直接影響到我省房地產(chǎn)市場(chǎng)和房價(jià)的穩(wěn)定，因此，“十二五”期間省政府應(yīng)保持地方政策的穩(wěn)定性，即堅(jiān)持宏觀調(diào)控不動(dòng)搖前提下健康發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，科學(xué)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)和住房建設(shè)規(guī)劃的編制和實(shí)施，在符合遼寧社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展要求的前提下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。繼續(xù)大力發(fā)展保障性住房，健全住房保障體系，抑制房價(jià)過快增長，合理促進(jìn)釋放剛需，落實(shí)中央文件精神，全面實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化，使城鄉(xiāng)居民都能做到住有所居。同時(shí)，省政府在增加土地有效供應(yīng)、嚴(yán)格落實(shí)稅費(fèi)優(yōu)惠政策、創(chuàng)新房地產(chǎn)金融產(chǎn)品、拓寬房地產(chǎn)融資渠道等方面也應(yīng)有所突破。

（二）積極將房地產(chǎn)市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求

“十二五”是遼寧全面振興的重要時(shí)期，也是加快推進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)社會(huì)建設(shè)的重要時(shí)期。從趨勢(shì)看，全省房地產(chǎn)市場(chǎng)需求仍然會(huì)持續(xù)增長。一是各地城市化程度的提高和城鎮(zhèn)人口的增加使得城鎮(zhèn)住房需求會(huì)持續(xù)增長。根據(jù)“十二五”遼寧省推進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展的目標(biāo)，到2015年全省城鎮(zhèn)化水平將上升到70%，將新增城鎮(zhèn)人口300余萬人，新增住房需求6000-7000多萬平方米[3]。二是省政府大力推行城區(qū)改造、保障房建設(shè)和棚戶區(qū)改造等會(huì)使被動(dòng)住房需求持續(xù)增加。遼寧土地資源緊缺，客觀要求本省在推進(jìn)城市化進(jìn)程和發(fā)展中更多地使用城鎮(zhèn)的存量土地，大量的城鎮(zhèn)被拆遷戶為房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展提供了市場(chǎng)基礎(chǔ)，同時(shí)產(chǎn)生較大的被動(dòng)住房需求。三是居民收入增加，自住型和改善型換房需求量進(jìn)一步擴(kuò)大。國際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)表明，在人均住房建筑面積達(dá)到33-35平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。目前遼寧省尚有6-8平方米的差距，潛在的換房需求量很大[3]。因此，地方政府如能堅(jiān)決貫徹宏觀調(diào)控政策不動(dòng)搖，力求使本省房價(jià)水平回歸理性，同時(shí)逐步提高居民收入水平，就能促使市場(chǎng)被動(dòng)需求和潛在需求逐步轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。

“十二五”時(shí)期，一些客觀有利因素對(duì)我省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也必將產(chǎn)生影響。一是2012年12月1日哈大高鐵的正式開通運(yùn)營，對(duì)促進(jìn)東北三省的人流、物流、信息流快速流動(dòng)，縮短?hào)|北與關(guān)內(nèi)廣大地區(qū)的時(shí)空距離，振興東北老工業(yè)基地具有重要意義，對(duì)本省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展亦會(huì)有正向影響（需加強(qiáng)后續(xù)實(shí)證調(diào)研）。二是第十二屆全國運(yùn)動(dòng)會(huì)將于2013年在遼寧沈陽舉辦，新增50個(gè)比賽場(chǎng)館的建設(shè)涉及到我省14個(gè)市，總投資將達(dá)258億元，直接拉動(dòng)了沈陽市近兩年來房地產(chǎn)稅收的增長，全運(yùn)會(huì)的召開也必將為沈陽和本省其他城市建設(shè)和管理帶來全面升級(jí)，也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的利好因素之一。

（三）房地產(chǎn)行業(yè)要及時(shí)調(diào)整自我，轉(zhuǎn)變發(fā)展模式

從遼寧的實(shí)際發(fā)展情況來看，2012年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“以價(jià)換量”“集體熬冬”的狀況，從年初的慘淡到年末的“回暖”并沒有使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫資產(chǎn)負(fù)債率高、資金鏈緊繃和庫存巨大的現(xiàn)狀，“十二五”期間遼寧房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該有退有進(jìn)，抓住機(jī)遇進(jìn)行行業(yè)整合，壯大企業(yè)規(guī)模實(shí)力，調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積極轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)模式。

轉(zhuǎn)變開發(fā)建設(shè)模式，就是要轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)粗放型、大量消耗資源和能源的開發(fā)建設(shè)模式，向低碳節(jié)能發(fā)展方向轉(zhuǎn)型，大力開發(fā)綠色建筑，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，同時(shí)確保提高建筑使用壽命?？梢灶A(yù)見，綠色建筑將是21世紀(jì)建筑的主流，同時(shí)從把握國家對(duì)綠色建筑的扶持政策和激勵(lì)措施，到適應(yīng)市場(chǎng)需求變化、企業(yè)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變和增強(qiáng)自身品牌價(jià)值的需要等各個(gè)方面也必將成為房地產(chǎn)開發(fā)的主流[4]，哪家房地產(chǎn)企業(yè)在這一領(lǐng)域占得先機(jī)，誰就將取得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主動(dòng)權(quán)。

積極調(diào)整產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)，就是按照政府宏觀調(diào)控要求加大保障性住房開發(fā)投入，以保證調(diào)控期內(nèi)企業(yè)的穩(wěn)定市場(chǎng)收益和良好社會(huì)收益，同時(shí)適當(dāng)加大商業(yè)地產(chǎn)如旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等方面的投入，以獲得長遠(yuǎn)發(fā)展。積極搶占市場(chǎng)先機(jī)，開發(fā)重心可由一線城市逐步向二、三線城市轉(zhuǎn)移，形成梯次開發(fā)空間。

當(dāng)前我省各地城市發(fā)展還不均衡，房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)形象不佳，“十二五”期間應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)積極按照現(xiàn)代化企業(yè)制度要求進(jìn)行行業(yè)整合和重組，做大做強(qiáng)我省房地產(chǎn)企業(yè)，通過扶持優(yōu)勢(shì)企業(yè)、規(guī)范企業(yè)運(yùn)營、提升品牌意識(shí)、強(qiáng)化人員管理、提高服務(wù)質(zhì)量等把我省的房地產(chǎn)業(yè)推向工廠化、市場(chǎng)化、標(biāo)準(zhǔn)化發(fā)展的新臺(tái)階，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性循環(huán)。

（四）強(qiáng)化專業(yè)化稅收征管，公平納稅環(huán)境

近年來，房地產(chǎn)業(yè)已成為遼寧地方稅收的支柱，為了管好這個(gè)重點(diǎn)稅源行業(yè)，遼寧國、地稅均采取了信息采集、分類管理、重點(diǎn)評(píng)估、強(qiáng)化稽查的稅收管理模式。筆者認(rèn)為，借助我國新一輪稅收征管改革的契機(jī)，遼寧稅務(wù)應(yīng)依托信息管稅新思路，以項(xiàng)目管理為主線，以行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控分析為核心，以重點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)為抓手，對(duì)該行業(yè)進(jìn)行稅收一體化的規(guī)范化綜合管理和服務(wù)，公平行業(yè)納稅環(huán)境。

1.信息采集，完善機(jī)制

因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其開發(fā)經(jīng)營的真實(shí)情況不易被掌握，所以，必須提升部門間信息交換力度，建立有效的協(xié)作機(jī)制，完善社會(huì)綜合治稅平臺(tái)，為行業(yè)稅源監(jiān)控和納稅評(píng)估打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

2.分級(jí)分類，風(fēng)險(xiǎn)管理

“十二五”時(shí)期，應(yīng)突出遼寧省局的核心作用，將歸屬大企業(yè)范疇的本省房地產(chǎn)企業(yè)由省局直接管理，優(yōu)先配置資源，提升管理層級(jí)，同時(shí)按照“做實(shí)省局、做精市局、做?？h局”的思路，合理界定省、市、縣三級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅源管理職責(zé)，并可由省局統(tǒng)一進(jìn)行房地產(chǎn)業(yè)的稅收風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控與分析，反避稅調(diào)查、執(zhí)法督查和組織風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)。

3.納稅服務(wù)，集中優(yōu)化

完善稅收征管，需要充分發(fā)揮納稅服務(wù)的先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性作用。在各地市區(qū)、縣城區(qū)已成立統(tǒng)一的納稅服務(wù)機(jī)構(gòu)，統(tǒng)一業(yè)務(wù)管理、集中辦稅、集中輔導(dǎo)的前提下，突出對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)服務(wù)，可考慮集中和整合以往房地產(chǎn)納稅服務(wù)資源，提高行業(yè)納稅服務(wù)的針對(duì)性和有效性。

4.管防結(jié)合，注重評(píng)估

近年來，遼寧國地稅采取了多種手段對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施重點(diǎn)管理和重點(diǎn)稽查，以企業(yè)所得稅和土地增值稅為代表的重點(diǎn)稅種也逐步發(fā)揮著組織收入、調(diào)節(jié)分配的作用?！笆濉睍r(shí)期，遼寧稅務(wù)系統(tǒng)應(yīng)將納稅評(píng)估作為行業(yè)稅源管理工作的核心，著重發(fā)揮其承上啟下的樞紐作用，真正實(shí)現(xiàn)征管查良性互動(dòng)。

黨的十八大報(bào)告中針對(duì)2020年全面建成小康社會(huì)的宏偉目標(biāo)，首次提出“實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番”的新指標(biāo)。新目標(biāo)預(yù)示的居民收入水平提升,將直接帶動(dòng)我國消費(fèi)總量與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的雙飛躍,為產(chǎn)業(yè)（包括房地產(chǎn)業(yè)）帶來巨大發(fā)展空間,為投資帶來更多機(jī)會(huì),在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長中起到更為重要的作用。因此，“十二五”乃至以后一段時(shí)期，伴隨著我國行業(yè)法律法規(guī)的不斷健全和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷規(guī)范，遼寧房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景比較樂觀，全省房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)認(rèn)清發(fā)展形勢(shì)，做好自身產(chǎn)品定位和市場(chǎng)定位，加強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營管理,提升行業(yè)市場(chǎng)形象，延續(xù)良性發(fā)展趨勢(shì)，使全省的經(jīng)濟(jì)和稅收更上一個(gè)新臺(tái)階。

[1]二○一一年遼寧省國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)[Z].2011.

[2]每日經(jīng)濟(jì)新聞.[2012-01-11].http://sy.house.sina.com.cn.

[3]張兆臣.遼寧房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展研究[J].遼寧經(jīng)濟(jì)，2011（7）:29-30.

[4]雷亮,王桂華.綠色建筑：房地產(chǎn)發(fā)展新趨勢(shì)[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2008（4）:23-24.

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A

1674－5450（2013）02－0052－04

2012－12－27

侯江玲(1971-)，女，河北邢臺(tái)人，國家稅務(wù)總局大連培訓(xùn)中心高級(jí)會(huì)計(jì)師，會(huì)計(jì)學(xué)碩士。

【責(zé)任編輯 李 菁】