政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略

○耿光梅

（青島福瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 山東 青島 266520）

房地產(chǎn)業(yè)是我國一個(gè)非常有代表性的資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)公司具有資金投入大、回收期長、變現(xiàn)能力弱等明顯特點(diǎn)。就當(dāng)下而言受全球經(jīng)濟(jì)變動(dòng)以及我國政策調(diào)控的影響，暗藏在房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)隱患已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)公司穩(wěn)定發(fā)展乃至生存首要解決的大問題。

一、近年來房價(jià)持續(xù)走高及社會(huì)資源過度集中于房產(chǎn)的成因

1、目前我國房產(chǎn)市場需求占主導(dǎo)地位

在十六大關(guān)于建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)當(dāng)中提出：城鎮(zhèn)人均住房由19平米升至30平米、城鎮(zhèn)化由百分之三十漲到百分之五十。在實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)目標(biāo)的框架內(nèi)，截止到2020年，我國城鎮(zhèn)居民需要增加住房面積50億平米。由此可見，在相當(dāng)長的時(shí)期，房產(chǎn)市場的主流是需求占主導(dǎo)地位。而根據(jù)我國國情，由于人多地少的條件限制，能作為房地產(chǎn)開發(fā)的土地就相對太少，而且我國提出13億耕地的紅線，各種因素導(dǎo)致住房供應(yīng)無法滿足人們預(yù)想的住房需求。

2、人均收入的增加

我國近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，國民經(jīng)濟(jì)水平得到很大提高，從而人們開始注重生活質(zhì)量的改善和提高，對住房條件提高的需求只是人們改善生活水平的其中一個(gè)方式。

3、不正確的住房消費(fèi)理念促使房價(jià)一路走高

很多購房者不客觀不理性的購房理念也推動(dòng)了我國房價(jià)的暴漲局面，互相攀比、買了房以后倒賣等現(xiàn)象使許多購房者成為不理性消費(fèi)大軍中的一員，這些不正確的消費(fèi)觀念催動(dòng)了房價(jià)持續(xù)上漲而不下跌的局面。

4、地價(jià)上漲與房價(jià)上漲相輔相成

地價(jià)是房價(jià)的根源，我國房產(chǎn)市場一度出現(xiàn)地價(jià)漲高房價(jià)也隨著漲高，再出現(xiàn)地價(jià)跟著房價(jià)繼續(xù)漲高的惡性循環(huán)，凡樹必有根，主要原因就是地方政府的高地價(jià)以及開發(fā)商囤積土地所造成的。

5、開發(fā)商的哄抬炒作促使房價(jià)居高不下

房產(chǎn)開發(fā)商抓住了百姓買漲不買跌的心理，去散布一些信息，用坐地起價(jià)等方式哄抬房價(jià)。這是房產(chǎn)商追求高暴利的一種投機(jī)行為。

二、我國房地產(chǎn)在宏觀調(diào)控下的環(huán)境分析

在房價(jià)上漲過快、房產(chǎn)泡沫日漸增加的背景下，政府為保證房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展，出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，包括上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、上浮利息率、緊縮信貸、限購、稅收調(diào)節(jié)和土地供應(yīng)調(diào)整等。2010年4月27日史上最嚴(yán)厲的“國十條”出臺(tái)，但由于政策實(shí)施的時(shí)滯性和房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)調(diào)控的威力直到2010年底才開始釋放，在開發(fā)停貸、銷售觀望的大背景下，開發(fā)商資金回籠變慢，融資無渠道，而很多開發(fā)項(xiàng)目是箭在弦上不得不發(fā)，如果不加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對，很多房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，項(xiàng)目就會(huì)形成爛尾樓，企業(yè)會(huì)有倒閉或被兼并的危險(xiǎn)。

三、政策調(diào)控期房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的原因

1、資金結(jié)構(gòu)失衡，負(fù)債比率過高，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)

近年全國規(guī)模以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率均在75%左右，截至2013年3月22日已公布年報(bào)的上市房企有七成資產(chǎn)負(fù)債率上升，遠(yuǎn)高于其他行業(yè)平均負(fù)債水平，對信貸資金的依賴性超強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般是以土地或是在建工程抵押獲取銀行信貸資金。而隨著國家調(diào)控政策的出臺(tái)，存款準(zhǔn)備金率的提高和利息率的上浮，使信貸成本不斷增高，而住宅開發(fā)的限貸又使到期的信貸資金很難再次流入住宅開發(fā)項(xiàng)目。另外調(diào)控政策的出臺(tái)，使購房者觀望情緒日漸增加，使銷售資金回籠變慢。以上因素致使房地產(chǎn)企業(yè)面臨大的資金壓力，甚至有資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

2、財(cái)務(wù)人員素質(zhì)參差不齊，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄，財(cái)務(wù)制度不健全

部分企業(yè)財(cái)務(wù)主管人員觀念老化，知識(shí)陳舊，認(rèn)為財(cái)務(wù)管理只是簡單的記賬、報(bào)賬，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是人力、物力、財(cái)力的簡單組合，根本沒有意識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)算管理、監(jiān)督管理的重要性。如果沒有對人力、物力、財(cái)力的事前詳細(xì)預(yù)算，就不能進(jìn)行開發(fā)中的成本控制，起不到有效的監(jiān)督功能，會(huì)造成成本增加，更難預(yù)測日后的償債能力，容易造成高層管理者決策失誤，以至于誘發(fā)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、房地產(chǎn)企業(yè)稅收成本的提高

提高房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅和企業(yè)所得稅預(yù)征率是國家房地產(chǎn)調(diào)控政策之一，預(yù)征率的提高導(dǎo)致企業(yè)提前多交稅款，使企業(yè)流動(dòng)資金雪上加霜；另外國家對房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控致使稅務(wù)部門更加關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)，稅務(wù)管理部門依據(jù)當(dāng)?shù)仄骄街贫ǔ鼋ò渤杀揪€，加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理成本。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范及控制措施

1、改變經(jīng)營策略，多渠道融資，增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)決定了短期內(nèi)無法脫離對信貸資金的依賴，在住宅開發(fā)資金限貸的嚴(yán)峻形勢下，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)，或說是有商業(yè)用地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)企業(yè)，適時(shí)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以商業(yè)地產(chǎn)融資，同時(shí)將商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租，盡最大可能回收資金。2013年土地、金融政策繼續(xù)向保障房傾斜，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分把握保障房政策的契機(jī)，通過積極創(chuàng)新保障房融資形式，來補(bǔ)充企業(yè)現(xiàn)金流。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)降低收益預(yù)期，改變公司經(jīng)營策略，適應(yīng)調(diào)控大環(huán)境下住宅剛需的要求，適時(shí)調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)，推出小戶型，適當(dāng)降低售價(jià)，以價(jià)換量，快速回籠資金，堅(jiān)持“高周轉(zhuǎn)”的銷售策略，保持快速的市場應(yīng)變能力，以增強(qiáng)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，化解企業(yè)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)。

2、執(zhí)行嚴(yán)格的財(cái)務(wù)預(yù)決算制度，嚴(yán)格資金管理，嚴(yán)控成本

很多房地產(chǎn)企業(yè)往往注重工程工期和質(zhì)量，而忽略財(cái)務(wù)管理的重要性，致使很多項(xiàng)目達(dá)不到預(yù)期盈利要求。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)以項(xiàng)目預(yù)算和資本預(yù)算為大的框架，對公司資金的收入、支出及分配做出一系列的安排。對項(xiàng)目建設(shè)的可行性做出科學(xué)的分析，合理測算開發(fā)成本，開發(fā)費(fèi)用，經(jīng)營效益等，從而提高開發(fā)投資的準(zhǔn)確性，減少投資方案的錯(cuò)誤。同時(shí)對資金需求和運(yùn)用計(jì)劃進(jìn)行安排，確保按年度投資計(jì)劃及時(shí)間節(jié)點(diǎn)執(zhí)行，杜絕資金使用的隨意性。一些費(fèi)用的支出要有嚴(yán)格的管理控制，杜絕費(fèi)用超出預(yù)算的情況發(fā)生，一定要安全、合理地去運(yùn)用資金，注重資金的管理，最大限度發(fā)揮財(cái)務(wù)的監(jiān)督功能。

3、加強(qiáng)稅收籌劃，減少企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅三大稅種，在實(shí)際開發(fā)建設(shè)中財(cái)務(wù)部門應(yīng)在不觸及稅務(wù)紅線的前提下合理籌劃，以減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。比如土地增值稅，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率也低，土地增值稅稅負(fù)就輕。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)規(guī)定和優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇，具體可以進(jìn)行如下籌劃：合理定價(jià)，以20%的增值額臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃；分散收入，將可以單獨(dú)分開處理的部分單獨(dú)簽訂合同；銷售籌劃，通過獨(dú)立核算的銷售公司將銷售與裝修分開核算，或是先將房地產(chǎn)銷售給子公司，子公司再將其對外銷售；制定合理的利息扣除方式，如果企業(yè)預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，則可計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；代收費(fèi)用籌劃，將代收費(fèi)用并入房價(jià)向購買方一并收取對房地產(chǎn)的增值額是沒有影響的，但會(huì)增加其扣除項(xiàng)目金額，從而對房地產(chǎn)企業(yè)較為有利。以此類推房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅也可通過分散收入、捆綁銷售、合作建房等進(jìn)行籌劃。企業(yè)所得稅也可從稅基、稅率、優(yōu)惠政策利用等各個(gè)方面進(jìn)行籌劃，在此不再一一列舉。

4、提高財(cái)務(wù)人員的責(zé)任意識(shí)和業(yè)務(wù)水平，完善內(nèi)部審計(jì)

財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)決定了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，現(xiàn)階段高素質(zhì)財(cái)務(wù)人員應(yīng)具備以下職業(yè)能力：一定的政策理論水平，會(huì)計(jì)政策的職業(yè)判斷能力，實(shí)施內(nèi)部控制的能力，綜合運(yùn)用財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息為管理決策提供意見和建議的能力。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)要充分認(rèn)識(shí)人才的重要性，在引進(jìn)高素質(zhì)、高層次人才的同時(shí)，加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)，將繼續(xù)教育工作做到經(jīng)?；?、制度化，切實(shí)幫助會(huì)計(jì)人員提升業(yè)務(wù)素質(zhì)、積累經(jīng)驗(yàn)、更新知識(shí)；同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)，強(qiáng)調(diào)過程控制和主動(dòng)控制，最大限度發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)估算以及防范作用，盡早消除隱患，保護(hù)公司的權(quán)益，發(fā)揮經(jīng)營效益。

五、結(jié)論

我國正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期，短期內(nèi)熱點(diǎn)城市和中心城市住房供求緊張格局難以根本改變，支持自住需求、抑制投機(jī)投資性購房是房地產(chǎn)市場調(diào)控必須堅(jiān)持的一項(xiàng)基本政策。房地產(chǎn)企業(yè)必須清醒認(rèn)識(shí)到調(diào)控大環(huán)境下自身存在的問題、面臨的風(fēng)險(xiǎn)，并積極應(yīng)對，以使我國的房地產(chǎn)業(yè)步入健康、良性的發(fā)展軌道，保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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