房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析及管理

摘 要：文章對(duì)房地產(chǎn)投資過程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了科學(xué)的分析，在進(jìn)行項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理時(shí)，要對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、開發(fā)地點(diǎn)選擇等做具體的研究，對(duì)投資過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析并且制定多種應(yīng)對(duì)措施，還要進(jìn)行全面的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與單因素風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，通過進(jìn)行仔細(xì)的分析來減少房地產(chǎn)投資商的風(fēng)險(xiǎn)損失，提高投資的可靠度。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資 風(fēng)險(xiǎn)管理 應(yīng)對(duì)措施

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2013）05-256-02

房地產(chǎn)投資就是將資金投入到房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)等房地產(chǎn)業(yè)的基本經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，在這個(gè)投資過程中，收益與風(fēng)險(xiǎn)是同時(shí)存在的。因此，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，有較高投資收益，有較高盈利且容易受到國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)變化的影響且投資周期較長(zhǎng)的行業(yè)。但是涉及的風(fēng)險(xiǎn)廣泛而復(fù)雜，并容易受到周邊經(jīng)濟(jì)變化的影響，因此難以預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的變革。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的介紹及分類

所謂房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，是指投資項(xiàng)目遭受到不利的收益后果的可能性。風(fēng)險(xiǎn)的最初定義出現(xiàn)在1901年美國(guó)的A·M·Willet所作的博士論文《風(fēng)險(xiǎn)與保險(xiǎn)的經(jīng)濟(jì)理論》中：“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿意發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性的客觀體現(xiàn)?！边@一定義強(qiáng)調(diào)了風(fēng)險(xiǎn)的客觀性和不確定性。投資增長(zhǎng)率具有明顯的周期性。歷年的數(shù)據(jù)顯示，若房地產(chǎn)投資總額3～4年持續(xù)高速度增長(zhǎng)，就很大可能會(huì)出現(xiàn)1～2年的低速度增長(zhǎng)甚至是負(fù)增長(zhǎng)情況。房地產(chǎn)的周期一般包括四個(gè)階段：高峰-收縮-低谷-恢復(fù)。在高峰期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)得到迅速發(fā)展，各行各業(yè)對(duì)投資的需求旺盛，各個(gè)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)大生產(chǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)處于一個(gè)供不應(yīng)求的時(shí)期。投資的風(fēng)險(xiǎn)小。到了收縮期國(guó)家緊縮銀根，控制投資規(guī)模，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的需求能力受到限制，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)增大。到了低谷，社會(huì)信貸關(guān)系進(jìn)一步緊張，使得房地產(chǎn)投資大幅度減少，項(xiàng)目的價(jià)格要么令消費(fèi)者無法接受要么需求的價(jià)格令開發(fā)商無法收回成本。投資風(fēng)險(xiǎn)到了最大程度。到了恢復(fù)期，國(guó)民經(jīng)濟(jì)有了提高，行業(yè)內(nèi)需求和供給開始恢復(fù)，此時(shí)正是房地產(chǎn)投資的黃金時(shí)期。因此在對(duì)項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析的時(shí)候必須仔細(xì)地分析觀察投資周期及其變化，以選擇最恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)機(jī)進(jìn)行投資。在房地產(chǎn)投資的領(lǐng)域里，風(fēng)險(xiǎn)主要是經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，它的種類大致可分為商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)和清算風(fēng)險(xiǎn)四種類型。風(fēng)險(xiǎn)分析是房地產(chǎn)投資中一個(gè)十分重要的問題。以下為房地產(chǎn)投資過程中存在的一些主要風(fēng)險(xiǎn)種類。

1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上由于同類樓盤供給過多，市場(chǎng)營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致樓盤滯銷或者推廣成本的提高所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)主要是由投資者對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查不足以及錯(cuò)誤決斷引起的，是對(duì)市場(chǎng)把握能力的不足。

2.流動(dòng)性和變現(xiàn)性風(fēng)險(xiǎn)。首先，是由房地產(chǎn)的本身性質(zhì)決定的。房地產(chǎn)的交易完成只是所有權(quán)和使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。而它本身是不能移動(dòng)的。這便導(dǎo)致了由于市場(chǎng)變化，地區(qū)人口結(jié)構(gòu)、交通線路、競(jìng)爭(zhēng)者等因素的變化而影響到整個(gè)投資項(xiàng)目收益的變化。其次，房地產(chǎn)的價(jià)值量大、占用資金多，導(dǎo)致了房地產(chǎn)的大多數(shù)的資金交易需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程。這些都影響了房地產(chǎn)的流動(dòng)性和變現(xiàn)性。即投資者在需要現(xiàn)金周轉(zhuǎn)時(shí)，無法快速將手里的房地產(chǎn)脫手，即使脫手也很難達(dá)到合理的價(jià)格，從而大大影響了其投資收益，所以給房地產(chǎn)投資者的變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

3.金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是指項(xiàng)目的純收入不足以償還債務(wù)的潛在可能性。金融風(fēng)險(xiǎn)反映了因使用借貸資金而導(dǎo)致的自有資金回報(bào)盈利的不確定性。借貸資金的使用增大了收益的不確定性，也就是項(xiàng)目的金融風(fēng)險(xiǎn)性。當(dāng)投資中借貸資金的比例很高時(shí)，金融風(fēng)險(xiǎn)的可能性就會(huì)水漲船高，反之金融風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)愈低。換言之，金融風(fēng)險(xiǎn)是由借貸資金的使用決定的。

4.購買力風(fēng)險(xiǎn)。購買力風(fēng)險(xiǎn)是指通貨膨脹可能導(dǎo)致投資者收到客戶以貶值的貨幣支付項(xiàng)目款項(xiàng)的情況。在中國(guó)的現(xiàn)階段市場(chǎng)中，若投資者采取部分樓盤分期付款的方式，也會(huì)由于出現(xiàn)貨幣貶值嚴(yán)重，而出現(xiàn)樓盤收益入不敷出的狀況。雖然未來通貨膨脹率的預(yù)測(cè)已經(jīng)包括在貼現(xiàn)率中，但未來的通貨膨脹率卻有可能偏離于開始的預(yù)測(cè)，表現(xiàn)為或高或低。還有便是由于物價(jià)總水平的提升導(dǎo)致了消費(fèi)者購買力下降，當(dāng)物價(jià)高于大多數(shù)消費(fèi)者總體收入水平時(shí)，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求就會(huì)下降，這就導(dǎo)致了投資者出售收入的降低，從而導(dǎo)致一定的收入損失，這就是風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的結(jié)果。

5.自然風(fēng)險(xiǎn)。自然風(fēng)險(xiǎn)便時(shí)常說的不可抗力。由于自然環(huán)境或者突發(fā)自然災(zāi)害，如：地震、火災(zāi)，滑坡等自然災(zāi)害或者由于暴雨，臺(tái)風(fēng)等導(dǎo)致的工期延遲或者對(duì)工程的破壞而導(dǎo)致的損失。這是由于人對(duì)自然力失去控制或者無法控制而導(dǎo)致的。其一旦發(fā)生，將會(huì)給投資者造成巨大的損失。

6.清算風(fēng)險(xiǎn)。某個(gè)投資項(xiàng)目的清算風(fēng)險(xiǎn)就是指房地產(chǎn)在未來沒有被盡快地順利售出或者不得不以明顯低于預(yù)期的價(jià)格才能較快售出的可能性。風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)之間存在著某種正相關(guān)的關(guān)系。投資者總是致力于在特定的回報(bào)水平上使回報(bào)值最大化，或者在特定的回報(bào)水平上使風(fēng)險(xiǎn)最小化。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理

1.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別。危害是伴隨著風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生而產(chǎn)生的，但它從中卻又透露著巨大的效益。風(fēng)險(xiǎn)與效益是相互對(duì)等的，從中體現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的雙重性，一方面，風(fēng)險(xiǎn)利益使其風(fēng)險(xiǎn)具有使人們甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)去獲取利益的誘惑效應(yīng)，另一方面，當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)代價(jià)太大、決策者厭惡風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，自然就會(huì)采取回避風(fēng)險(xiǎn)的行為，這就是風(fēng)險(xiǎn)的約束效應(yīng)。這就是風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)的兩個(gè)方面，它們同時(shí)存在著、作用著，而又互相矛盾著、互相抵消著。在決策時(shí)，人們是選擇風(fēng)險(xiǎn)還是選擇回避風(fēng)險(xiǎn)，兩種效應(yīng)相互作用的結(jié)果就產(chǎn)生了房地產(chǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其中存在的風(fēng)險(xiǎn)加以識(shí)別，并進(jìn)行系統(tǒng)的歸類分析，以揭示其風(fēng)險(xiǎn)本質(zhì)的一系列過程。要想準(zhǔn)確識(shí)別房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商必須對(duì)企業(yè)以及項(xiàng)目的內(nèi)外環(huán)境條件進(jìn)行全面的了解，運(yùn)用各種風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法科學(xué)的分析人、物和開發(fā)活動(dòng)中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)因素來達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的作用。

2.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量是指房地產(chǎn)開發(fā)商在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)投資中某一風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率、損失程度及范圍進(jìn)行估量，并評(píng)估其系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)度大小的過程。且風(fēng)險(xiǎn)測(cè)量主要從三個(gè)角度來看：（1）客觀性風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性，它是客觀存在的，風(fēng)險(xiǎn)存在于客觀事件發(fā)展變化的整個(gè)過程中，房地產(chǎn)投資也不例外，作為投資者，必須要正視它，并要以積極的態(tài)度在有限的空間和時(shí)間內(nèi)改變風(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的條件，降低其發(fā)生頻率，減少損失程度。（2）由于房地產(chǎn)物業(yè)本身的特點(diǎn)及其本身特點(diǎn)，加上社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、自然、技術(shù)、市場(chǎng)的各種不同的風(fēng)險(xiǎn)因素，以至于使風(fēng)險(xiǎn)顯示出多樣性和相互關(guān)聯(lián)性。而風(fēng)險(xiǎn)因素反映在投資過程中呈現(xiàn)的不確定性是受時(shí)間、地域、投資結(jié)果上的，不確定因素本身的變動(dòng)幅度和影響力大小往往決定了項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的不確性。（3）雖然不確定性是風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)屬性，但這并非表明人們對(duì)它束手無策。說某一行動(dòng)主體可以通過對(duì)以往發(fā)生過的類似事件的資料進(jìn)行概率分析與統(tǒng)計(jì)，這樣就可以對(duì)某種風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生頻率以及其造成的危害程度做出準(zhǔn)確的判斷，使人們對(duì)即將發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行測(cè)量。因此，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的測(cè)量并不是一個(gè)簡(jiǎn)單的過程。

3.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)防范與處理是指根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)商以風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與測(cè)量作為基礎(chǔ)，從而選擇出風(fēng)險(xiǎn)防范與處理的最佳方法組合，以至于可以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)做出準(zhǔn)確有效的應(yīng)對(duì)策略。它的處理方法包括兩種工具，分別是風(fēng)險(xiǎn)控制工具和風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)處理工具。第一種風(fēng)險(xiǎn)控制工具里又含有風(fēng)險(xiǎn)非保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)控制、風(fēng)險(xiǎn)分散等等。風(fēng)險(xiǎn)分散是通過開發(fā)結(jié)構(gòu)的分散從而達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的，一般還包括投資時(shí)間分散、投資區(qū)域分散、共同投資等方式。時(shí)間分散則是要規(guī)劃出一個(gè)恰當(dāng)?shù)耐顿Y時(shí)間間隔，其目的是為了防止市場(chǎng)一旦變化即造成的經(jīng)濟(jì)損失；區(qū)域分散就是將房地產(chǎn)投資逐漸分散到不同的區(qū)域內(nèi)，就可以避免某一個(gè)指定的特定的區(qū)域經(jīng)濟(jì)蕭條的投資的影響，其目的就是降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范與處理方法是通過合理的組合，從而達(dá)到在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中以小換大的安全保障作用。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施

1.風(fēng)險(xiǎn)回避。在房地產(chǎn)的投資過程中，要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資，這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的，那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn)，那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng)，從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

2.風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。在保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移過程中，投資者可以通過合同，使另一方來承擔(dān)以及賠償風(fēng)險(xiǎn)所帶來的損失。在生活中，這樣的例子不勝枚舉。在風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移過程中其中的一種方式，被稱作保險(xiǎn)型轉(zhuǎn)移，即通過保險(xiǎn)的方式，避免承受大的風(fēng)險(xiǎn)。不過，不是所有的風(fēng)險(xiǎn)都是通過保險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移的。保險(xiǎn)公司經(jīng)營(yíng)的范圍只包括純粹保險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移也是部分性的受到限定的。

3.資產(chǎn)組合。資產(chǎn)組合的主要作用就是分散風(fēng)險(xiǎn)。而資產(chǎn)的組合有無數(shù)種方式，單單從分類上講，就至少包括四種資產(chǎn)組合方式，而每種組合方式的風(fēng)險(xiǎn)也是大相徑庭的。簡(jiǎn)而言之，投資者應(yīng)認(rèn)真考慮如何在無數(shù)的組合中選擇出最恰當(dāng)?shù)囊环N。選擇方式也是各種各樣的，首先計(jì)算出資產(chǎn)組合的風(fēng)險(xiǎn)，然后比較各個(gè)結(jié)果，從中選取組合風(fēng)險(xiǎn)最小者。但是這種方法只適用于供選數(shù)量較少時(shí)，而更重要的是，某種資產(chǎn)組合優(yōu)秀與否還要看投資者的個(gè)人喜好。如果市場(chǎng)上的投資者分為風(fēng)險(xiǎn)趨避者，中性風(fēng)險(xiǎn)者，風(fēng)險(xiǎn)喜好者三類。絕大多數(shù)的投資者都屬于分類中的第一類，趨避風(fēng)險(xiǎn)者，對(duì)于他們來說，收益永遠(yuǎn)是比風(fēng)險(xiǎn)好的，所以這種類的收益者會(huì)在一定的風(fēng)險(xiǎn)水平下盡最大的努力去爭(zhēng)取到高的收益，或在一定的條件下盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)度，或者盡可能的分散風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

自改革開放以來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)逐步走向了輝煌，房地產(chǎn)投資活動(dòng)也掀起了陣陣熱潮。但是不得不提，在面對(duì)巨額利益誘惑時(shí)，房地產(chǎn)投資企業(yè)也面臨著很大的投資風(fēng)險(xiǎn)。本篇文章從房地產(chǎn)投資企業(yè)的方向出發(fā)，研究房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，通過分析，識(shí)別出了主要風(fēng)險(xiǎn)?？偠灾?，企業(yè)在面對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)問題時(shí)，應(yīng)該不斷地自我完善并不斷的加強(qiáng)自身的積累，并提高預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)的警惕能力，這樣才能做好充分的準(zhǔn)備，降低可能帶來的一切損失。在投資的過程注意使用多種投資方式，分散投資風(fēng)險(xiǎn)。這樣才能使企業(yè)立于不敗之地。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的，這不容人們改變。我認(rèn)為，人活著不僅是為了享受，也是為了接受各種挑戰(zhàn)的，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的研究就是一個(gè)挑戰(zhàn)，一個(gè)永遠(yuǎn)沒有終點(diǎn)的挑戰(zhàn)。同時(shí)，隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，隨著人們對(duì)世界認(rèn)知能力的提高，會(huì)不斷有新的、更有效的方法應(yīng)用。

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（作者單位：黑龍江科技學(xué)院研究生學(xué)院 黑龍江哈爾濱 150027）

（責(zé)編：賈偉）