論銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范

摘 要：文章分析了目前我國房地產(chǎn)市場狀況和商業(yè)銀行地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，提出了加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的對策建議。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行 房地產(chǎn)信貸 風(fēng)險(xiǎn)防范 對策建議

中圖分類號：F830.572

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1004-4914（2013）05-174-02

一、目前我國房地產(chǎn)市場狀況

2010年以前，房地產(chǎn)市場持續(xù)“高漲”。高房價(jià)成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)，房價(jià)增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入增長，居民難以承受。房地產(chǎn)商捂盤惜售、投機(jī)炒地現(xiàn)象大量存在。而且，房地產(chǎn)市場投機(jī)、投資行為較為明顯，哄抬房價(jià)現(xiàn)象較為嚴(yán)重，市場秩序需要整治。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，中小戶型和中低價(jià)位普通商品住房及經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)不足，保障房建設(shè)投入不足。

為了防止房地產(chǎn)市場的泡沫，國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，國家先后出臺了“國八條”、“國十條”和“新國十條”、“新國五條”調(diào)控政策，樓市出現(xiàn)了一些積極的變化，部分城市房價(jià)有所回落，中國樓市進(jìn)入新一輪調(diào)整期，未來房地產(chǎn)市場房價(jià)大幅上升已不再可能。因此，商業(yè)銀行要高度重視對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的分析

1.認(rèn)識風(fēng)險(xiǎn)。銀行普遍把個人住房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而不遺余力地大力發(fā)展。按照國際慣例，個人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3～8年。目前我國個人住房貸款已經(jīng)步入高風(fēng)險(xiǎn)期。從實(shí)際情況看，一些銀行個人住房不良貸款絕對額與不良貸款占比兩項(xiàng)指標(biāo)均處于上升期。如太原市某金融機(jī)構(gòu)個人住房貸款不良貸款率已由2000年的0.17%迅速上升到目前的11.28%。

2.房地產(chǎn)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場調(diào)整引起銀行風(fēng)險(xiǎn)上升最為常見的是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年房地產(chǎn)價(jià)格上升30%，交通銀行開發(fā)貸款不良率增加1.2個百分點(diǎn)，個人按揭不良率提高0.9個百分點(diǎn)；興業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個百分點(diǎn)，個貸不良率上升0.3個百分點(diǎn)。

目前，宏觀調(diào)控、市場調(diào)控和成本上漲成為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢，加之信貸緊縮，在房地產(chǎn)市場調(diào)控時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場的深入調(diào)控，一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、市場競爭能力不強(qiáng)的開發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險(xiǎn)將會增大。

3.房開公司資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地場市場調(diào)控可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的公司資金緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長的特點(diǎn)，而我國房地產(chǎn)開發(fā)公司資金實(shí)力不強(qiáng)的居多，在正常情況下資金還能運(yùn)作自如，在房地產(chǎn)市場調(diào)控下，房產(chǎn)滯銷，房價(jià)下降，費(fèi)用不斷增加，特別是在房地產(chǎn)市場連續(xù)幾年持續(xù)調(diào)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司容易發(fā)生資金鏈斷裂，無力還貸，造成銀行損失。

4.銀行內(nèi)部管理風(fēng)險(xiǎn)。住房貸款作為近年來發(fā)展起來的新的貸款品種，由于其具有促進(jìn)住房消費(fèi)、拉動經(jīng)濟(jì)增長以及提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量、優(yōu)化銀行信貸結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，使該項(xiàng)業(yè)務(wù)逐漸成為商業(yè)銀行的一個重要金融產(chǎn)品，市場競爭也日趨激烈。為爭奪市場份額，增加貸款的吸引力，一些銀行違反人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，競相放寬貸款條件，只求數(shù)量擴(kuò)展，不求質(zhì)量提高，形成風(fēng)險(xiǎn)隱患。其典型表現(xiàn)為：對借款人提供的相關(guān)材料審查不夠嚴(yán)格，高估了借款人的信用度，由于對個人住房貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的意識較差，從制度或管理上放寬貸款要求而造成的個人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。

5.流動性風(fēng)險(xiǎn)。由于個人住房貸款期限較長，最長可達(dá)30年，客觀上要求銀行有長期穩(wěn)定的資金來源與之相匹配，而目前銀行的資金主要來源于企業(yè)存款、居民存款等短期資金，銀行的居民儲蓄存款期限最長只有5年，資金來源與運(yùn)用的時(shí)間差明顯，以短期的資金來源發(fā)放長期的個人住房貸款，這就不可避免地會出現(xiàn)“短存長貸”現(xiàn)象，銀行勢必要承擔(dān)一定的期限性風(fēng)險(xiǎn)，這在一定程度上違背了商業(yè)銀行資金使用的期限性原則。

三、銀行加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)防范的策略建議

1.把好市場準(zhǔn)入關(guān)，實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制。一是實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制，防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。二是實(shí)行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理，重點(diǎn)支持房價(jià)運(yùn)行較為平穩(wěn)、投資投機(jī)需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項(xiàng)目。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放，堅(jiān)決退出房價(jià)高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。三是強(qiáng)化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理，加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強(qiáng)項(xiàng)目分類管理。重點(diǎn)支付中小戶型、中低價(jià)位的普通住宅項(xiàng)目，對于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設(shè)項(xiàng)目，要嚴(yán)格進(jìn)行限制。

2.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制。一是要加強(qiáng)對全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警，建立房價(jià)、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系，及時(shí)分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點(diǎn)，為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控和項(xiàng)目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟蹤管理，通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)展等，及時(shí)預(yù)警和處置貸款風(fēng)險(xiǎn)。在客戶選擇方面，向?qū)I(yè)優(yōu)勢明顯、品德優(yōu)勢突出、償還能力強(qiáng)、運(yùn)作規(guī)范的優(yōu)質(zhì)客戶傾斜。積極進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域，培育房地產(chǎn)行業(yè)新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年內(nèi)的到期貸款采取大比例壓縮本金、逐步回收的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。受國家宏觀調(diào)控政策影響，金融機(jī)構(gòu)信貸資金在房地產(chǎn)市場的投入將會明顯降低，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模和投放節(jié)奏，加大支持保障性住房領(lǐng)域，穩(wěn)健經(jīng)營，確保業(yè)務(wù)合法合規(guī)性。

3.加強(qiáng)貸后管理，規(guī)避償還風(fēng)險(xiǎn)。對借款人進(jìn)行跟蹤調(diào)查和分析是監(jiān)測償還風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。一是要及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人在借款周期內(nèi)的各種不利于銀行風(fēng)險(xiǎn)防范的因素，如就業(yè)和收入的變動情況，是否會影響其正常的還款能力，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)要及時(shí)采取補(bǔ)救措施。針對無意違約的客戶，要及時(shí)通知借款人償還到期貸款，防止客戶的無意違約；對長時(shí)間逾期且還款意愿較好的借款人除采取積極催收的辦法外，還應(yīng)定期向其發(fā)送逾期貸款催收通知單，以免出現(xiàn)訴訟時(shí)效中斷，造成信貸資產(chǎn)損失；對于個別惡意違約者和已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警信號且情況比較嚴(yán)重的借款，應(yīng)及時(shí)通知保證人償還債務(wù)或依法對其提起訴訟，以處理抵押物方式收回貸款本息，最大限度減少貸款償還風(fēng)險(xiǎn)。二是建立對開發(fā)商的動態(tài)跟蹤系統(tǒng)，及時(shí)掌握開發(fā)商的工程進(jìn)度、資金運(yùn)用等重大的企業(yè)行為，避免出現(xiàn)不能完工的項(xiàng)目，為貸款繼續(xù)發(fā)放提供依據(jù)。三是對貸款檔案資料和抵押物權(quán)證的保管，要做好登記造冊、專人保管、專庫儲存，交接制度健全，交接手續(xù)清楚，避免檔案和抵押物權(quán)證的遺失。

4.加強(qiáng)抵押品價(jià)值管理，確保抵押合法和足值有效。一是加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信譽(yù)等方面的考察，判斷其評估抵押物價(jià)值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房價(jià)變化的情況，選擇房價(jià)較高或降幅較大的地區(qū)和城市，對開發(fā)貸款抵押品價(jià)值進(jìn)行全面重新評估。三是逐步開展個人貸款押品價(jià)值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個人貸款，認(rèn)真開展抵押品重評工作。如發(fā)現(xiàn)擔(dān)保不足的，應(yīng)要求借款人及時(shí)追加貸款擔(dān)保，確保貸款擔(dān)保足值有效。

參考文獻(xiàn)：

1.段雲(yún)燕.個人房貸風(fēng)險(xiǎn)研究，2008（9）

2.閆靜文.山西省2010年房地產(chǎn)金融運(yùn)行分析，2011（9）

（作者單位：上海浦發(fā)銀行溫州分行 浙江溫州 325000）

（責(zé)編：李雪）