商業(yè)銀行商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的防范

商用物業(yè)抵押貸款是指銀行向擁有商用物業(yè)的企事業(yè)法人發(fā)放的，以其所擁有的商用物業(yè)作為抵押物，并主要依靠該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行還本付息的貸款。該貸款業(yè)務(wù)自開(kāi)辦以來(lái)快速發(fā)展，但由于部分銀行對(duì)該貸款管理精細(xì)化程度不夠、風(fēng)險(xiǎn)防范不及時(shí)，與收益相伴而生的貸款風(fēng)險(xiǎn)接連暴露，致使該類貸款不良額大幅上升。

一、商用物業(yè)抵押貸款的主要特點(diǎn)

（一）商用物業(yè)難管理

商用物業(yè)主要是指已竣工驗(yàn)收并投入商業(yè)運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范、能夠合法租賃且綜合收益較好的商業(yè)或工業(yè)營(yíng)業(yè)用房、辦公用房。較高的準(zhǔn)入條件決定了較大的管理難度：一是用于貸款的商用物業(yè)必須權(quán)屬明確，并辦理了合法、有效的產(chǎn)權(quán)手續(xù)；二是要求借款人必須及時(shí)將物業(yè)租賃合同向當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)管理部門登記備案；三是受利益驅(qū)動(dòng)及其他原因，借款人和商用物業(yè)承租人、租戶等之間易發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛。

（二）資金使用難監(jiān)控

一是借款人大都為從事房地產(chǎn)或相關(guān)行業(yè)的企業(yè)，關(guān)聯(lián)交易頻繁，加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益驅(qū)動(dòng)，極有可能將貸款資金挪用到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)企業(yè)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。二是銀行雖明確規(guī)定貸款不得用于置換不良貸款，但少數(shù)借款人仍通過(guò)多種途徑將不良房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款重組為商用物業(yè)抵押貸款，變相挪用信貸資金。

（三）還款資金難封閉

一是借款人雖在銀行開(kāi)立賬戶專門用于歸集商用物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入，并承諾接受貸款行對(duì)其物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入、支出款項(xiàng)的封閉式監(jiān)管，但仍有少數(shù)借款人誠(chéng)信不足，多頭開(kāi)立銀行賬戶，或擅自提前一次性收取多年以上的租賃收益等逃避銀行對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入的監(jiān)管。二是對(duì)借款人將除租金收入外的其他經(jīng)營(yíng)收入來(lái)源作為還款來(lái)源的，較之租金收入更是難以落實(shí)其來(lái)源的可靠性。

（四）緩釋作用難奏效

一是抵押物價(jià)值受市場(chǎng)影響波動(dòng)大，銀行在貸款發(fā)放前對(duì)貸款抵押物確定的評(píng)估價(jià)值與當(dāng)前市場(chǎng)公允價(jià)值，以及最近一次評(píng)估價(jià)值與貸前評(píng)估價(jià)值一般都有較大差異。二是貸款期間內(nèi)，借款人雖然根據(jù)相關(guān)規(guī)定要求辦理抵押物的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，但因未在所投保險(xiǎn)的保險(xiǎn)單中明確貸款行為優(yōu)先受償人，一旦風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生，第二還款來(lái)源不能發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。

二、商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)事件的成因分析

（一）客戶經(jīng)營(yíng)中的主要問(wèn)題

1. 企業(yè)實(shí)際控制人過(guò)度擴(kuò)張。部分客戶的實(shí)際控制人為了追求高額利潤(rùn)，盲目擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，由其直接或間接控制的多家公司分別進(jìn)行運(yùn)作管理，集團(tuán)內(nèi)部財(cái)務(wù)資金高度集中，關(guān)聯(lián)交易頻繁，一旦其中一個(gè)公司出現(xiàn)問(wèn)題，可能使整個(gè)企業(yè)陷入困境。

2. 企業(yè)在商用物業(yè)租賃過(guò)程中極易發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，導(dǎo)致其經(jīng)營(yíng)管理受到較大影響。鑒于商用物業(yè)租賃業(yè)務(wù)牽扯面廣，涉及企業(yè)股東和商用物業(yè)承租人、眾多的租戶等多方面，貸款期間，一旦因客戶與任何其它單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛，極易出現(xiàn)其銀行監(jiān)管賬戶被凍結(jié)，公司大股東或?qū)嶋H控制人因涉嫌經(jīng)濟(jì)糾紛被當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)拘留等不良后果，甚至作為經(jīng)營(yíng)收入重要來(lái)源的商業(yè)物業(yè)也可能連帶被查封，客戶經(jīng)營(yíng)隨即陷入困境，最終導(dǎo)致物業(yè)租金等收益不能正常歸集。

3. 企業(yè)不嚴(yán)格遵守國(guó)家有關(guān)商業(yè)物業(yè)管理制度，導(dǎo)致銀行還款來(lái)源得不到有效保障。客戶在申辦信貸業(yè)務(wù)時(shí)，少數(shù)企業(yè)違反借款人應(yīng)將商業(yè)物業(yè)租賃合同及時(shí)向當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)管理部門登記備案的相關(guān)要求，也沒(méi)有全面、真實(shí)地向貸款行反映其與外單位已有的經(jīng)濟(jì)糾紛問(wèn)題，甚至出現(xiàn)擅自將抵押物拆除、轉(zhuǎn)讓、捐贈(zèng)、私自銷售或重復(fù)抵押等不良行為，很大程度上削弱了貸款銀行權(quán)益。

（二）銀行內(nèi)部管理中的主要問(wèn)題

一是貸前調(diào)查不深入，客戶選擇不審慎。貸款發(fā)放前，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)客戶存在的經(jīng)濟(jì)糾紛、在他行曾有不良信用記錄等情況，沒(méi)有進(jìn)行細(xì)致調(diào)查和給予足夠的重視，加之此后在貸后管理中又發(fā)現(xiàn)客戶的一系列不誠(chéng)信行為，反映出少數(shù)銀行在商業(yè)物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)辦理過(guò)程中，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)分析不夠細(xì)致，在客戶選擇上審慎性不足，準(zhǔn)入把關(guān)不嚴(yán)。

二是貸中審批不嚴(yán)謹(jǐn)，風(fēng)險(xiǎn)判斷缺乏獨(dú)立性。貸款審批時(shí)，合規(guī)性審核人員依然未對(duì)客戶存在的經(jīng)濟(jì)糾紛、在他行曾有不良信用記錄等情況向經(jīng)辦行進(jìn)行深入了解，部分審批人員對(duì)客戶的授信風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有形成獨(dú)立的見(jiàn)解，且風(fēng)險(xiǎn)判斷和審批結(jié)論高度一致，客戶的潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患仍未能得到充分揭示，貸前調(diào)查的不足在審批環(huán)節(jié)沒(méi)有得到有效堵截和管控。

三是貸后管理不細(xì)致，問(wèn)題整改不及時(shí)。經(jīng)辦機(jī)構(gòu)沒(méi)有提前發(fā)現(xiàn)信用風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生前的各類先兆性跡象并及時(shí)預(yù)警，也沒(méi)有通過(guò)貸后回訪以及現(xiàn)場(chǎng)和非現(xiàn)場(chǎng)核查等手段逐一查實(shí)客戶已經(jīng)出現(xiàn)的異常情況，喪失了及早采取保全應(yīng)對(duì)處置措施的時(shí)間和機(jī)會(huì)；對(duì)貸后管理和風(fēng)險(xiǎn)排查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，沒(méi)有采取有效應(yīng)對(duì)處置措施，后續(xù)整改力度不夠，潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患最終演變?yōu)橘Y產(chǎn)損失。

四是履崗盡職不到位，問(wèn)責(zé)處理不嚴(yán)肅。貸款行在貸前調(diào)查、貸中審批和貸后管理環(huán)節(jié)，對(duì)未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)借款人未將商業(yè)物業(yè)租賃合同向當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)管理部門登記備案、私自銷售已抵押商鋪，以及貸中審批風(fēng)險(xiǎn)判斷缺乏獨(dú)立性、貸后管理問(wèn)題整改不及時(shí)等問(wèn)題，沒(méi)有及時(shí)采取有效堵截和管控措施，反映出銀行相關(guān)崗位人員的不盡職或失職行為依然不同程度的存在。在此后的責(zé)任處理環(huán)節(jié)，也未對(duì)存在不盡職和失職行為的相關(guān)人員嚴(yán)格追究責(zé)任并進(jìn)行嚴(yán)肅處理，以致少數(shù)經(jīng)辦機(jī)構(gòu)短期內(nèi)接連發(fā)生商業(yè)物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)事件。

三、商用物業(yè)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

（一）加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)合規(guī)意識(shí)

狠抓業(yè)務(wù)人員業(yè)務(wù)理論和職業(yè)操守的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，確保每一位商用物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)辦理人員，在熟知國(guó)家及相關(guān)主管部門有關(guān)商用物業(yè)管理、銀行業(yè)商業(yè)物業(yè)抵押貸款管理等相關(guān)制度規(guī)定的基礎(chǔ)上，自覺(jué)遵守、嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理要求，不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，確保業(yè)務(wù)辦理合法、合規(guī)。

（二）強(qiáng)化信貸管理，主動(dòng)應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)

1. 加強(qiáng)貸前調(diào)查，切實(shí)把好準(zhǔn)入關(guān)口。一是要優(yōu)選貸款客戶，優(yōu)先選擇資信較好、經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)豐富、財(cái)務(wù)狀況較好、合作意愿較強(qiáng)的客戶作為借款人。二是要嚴(yán)格商用物業(yè)項(xiàng)目準(zhǔn)入，認(rèn)真遴選優(yōu)質(zhì)商用物業(yè)項(xiàng)目，審慎介入零散出租商用物業(yè)項(xiàng)目，不得進(jìn)入出租率、租金或抵押物價(jià)值持續(xù)或大幅下滑的物業(yè)項(xiàng)目，嚴(yán)禁違規(guī)以非自有商用物業(yè)抵押辦理貸款。三是認(rèn)真核查貸款用途，確保其用于商用物業(yè)在經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)性資金需求以及借款人統(tǒng)籌安排的其他合法資金需求，不得用于置換不良貸款。

2. 嚴(yán)格貸中審查，充分揭示潛在風(fēng)險(xiǎn)。一是要求合規(guī)性審查人員從嚴(yán)把關(guān)，在對(duì)客戶資料信息進(jìn)行嚴(yán)格審核的前提下，對(duì)客戶是否存在經(jīng)濟(jì)糾紛、在他行有無(wú)不良信用記錄等需要重點(diǎn)關(guān)注的關(guān)鍵細(xì)節(jié)進(jìn)行深入了解，絕不放過(guò)一個(gè)疑點(diǎn)。二是審批人能夠充分揭示客戶的各種潛在風(fēng)險(xiǎn)隱患，對(duì)客戶的授信風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有獨(dú)立的見(jiàn)解，形成獨(dú)立的風(fēng)險(xiǎn)判斷和審批結(jié)論，在審批環(huán)節(jié)對(duì)貸前調(diào)查的不足，及時(shí)采取有效的堵截和管控措施。

3. 細(xì)化貸后管理，及時(shí)化解風(fēng)險(xiǎn)隱患。一是持續(xù)關(guān)注借款人財(cái)務(wù)狀況、股權(quán)變動(dòng)情況、商用物業(yè)出租情況等，通過(guò)密切監(jiān)控租金收入賬戶、在商用物業(yè)內(nèi)設(shè)置POS機(jī)等方式，切實(shí)加強(qiáng)租金收入封閉管理，防范租金收入外流。二是加強(qiáng)對(duì)抵押物的實(shí)物狀態(tài)、價(jià)值變動(dòng)、權(quán)證保管等狀況的持續(xù)監(jiān)控，按規(guī)定定期對(duì)抵押物業(yè)進(jìn)行價(jià)值重估，在價(jià)值發(fā)生重大波動(dòng)時(shí)，應(yīng)加大重估頻率，確保抵押品足值、有效。三是加強(qiáng)對(duì)客戶和項(xiàng)目的跟蹤管理，密切關(guān)注監(jiān)管機(jī)構(gòu)和外部審計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及早化解風(fēng)險(xiǎn)隱患，確保銀行資產(chǎn)安全。

（三）嚴(yán)格責(zé)任追究，嚴(yán)肅責(zé)任處理

建立獎(jiǎng)罰分明的激勵(lì)約束機(jī)制，進(jìn)一步加大責(zé)任追究和問(wèn)責(zé)力度，對(duì)存在不盡職和失職行為的相關(guān)人員嚴(yán)格追究責(zé)任并進(jìn)行嚴(yán)肅處理；持續(xù)提升員工責(zé)任意識(shí)，不斷夯實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防范基礎(chǔ)，堅(jiān)決杜絕商業(yè)物業(yè)抵押貸款業(yè)務(wù)領(lǐng)域的惡性違規(guī)問(wèn)題。

（責(zé)任編輯 耿 欣；校對(duì) XS）