金九再現(xiàn)，銀十或無(wú)懸念

不管是住宅成交，還是土地成交，今年的“金九”在一片“漲”聲中走來(lái)。9月首周的市場(chǎng)表現(xiàn)正在延續(xù)第三季度的熱情，同時(shí)也證實(shí)了市場(chǎng)向好判斷。已經(jīng)多年踏空的“金九銀十”，幾乎成為樓市話語(yǔ)中一個(gè)老套的概念、過(guò)時(shí)的談資。市場(chǎng)的周期性規(guī)律，其實(shí)并不和季節(jié)的時(shí)間軌道有什么必然關(guān)聯(lián)。但是今年，搶房的氣氛，火爆的成交，讓“金九”終于能吐氣揚(yáng)眉一回了。

金九首周開門紅

9月首周，開盤“火箭速度”售罄的劇情仍然在北京多個(gè)樓盤中上演，與大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的情況相同，今年的“金九”毫無(wú)懸念。

9月的第一周（9月1日-9月8日），全市商品住宅市場(chǎng)共有6個(gè)項(xiàng)目入市，其中包括金域緹香、金隅翡麗鉑爵郡、同觀·澗橋山、北京新天地4個(gè)普通住宅項(xiàng)目，東亞·印象臺(tái)湖1個(gè)商住項(xiàng)目以及香江別墅1個(gè)別墅項(xiàng)目。6個(gè)項(xiàng)目都屬于“老推新”，推盤量維持一般水平，但都銷售情況都不錯(cuò)。如金隅翡麗鉑爵郡、東亞·印象臺(tái)湖等項(xiàng)目幾乎開盤當(dāng)天售罄，被強(qiáng)大的需求熱情所包圍。原本屬于“慢銷”的別墅項(xiàng)目香江別墅開盤也取得55套認(rèn)購(gòu)量。

北京市住建委網(wǎng)站顯示，金隅翡麗鉑爵本期共有5棟207套房源取證，開盤均價(jià)在3.6萬(wàn)元-3.7萬(wàn)元/平米。主力戶型為155-170平米的大三居，也有少量一、二居房源?！吧嘀嗌佟钡木置孀?0平米以內(nèi)的房源在開盤一小時(shí)內(nèi)即搶光，而所有房源在當(dāng)天上午幾乎全部售罄。

在第一個(gè)周末入市的東亞·印象臺(tái)湖開盤，是“熱土”臺(tái)湖中少量有貨的項(xiàng)目，本期推出了38-56平米的辦公產(chǎn)品，50年產(chǎn)權(quán)，售價(jià)68萬(wàn)元/套起。盡管屬于投資性商業(yè)產(chǎn)品，這個(gè)項(xiàng)目還是取得開盤熱銷，成交總額破億。臺(tái)湖在近期接連拍出高價(jià)地，東亞·印象臺(tái)湖首周的“開門紅”，顯示市場(chǎng)的消化能力強(qiáng)大。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月首周北京商品住宅共實(shí)現(xiàn)成交2098套，環(huán)比出現(xiàn)小幅上升。

這種需求熱情，在二手房市場(chǎng)上也是如此。二手房市場(chǎng)上，不論是買方還是賣方，預(yù)期提升成了市場(chǎng)的重要特征。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，自今年5月份以來(lái)，北京二手住宅網(wǎng)簽量已連續(xù)4個(gè)月保持回升勢(shì)頭，個(gè)稅政策的影響已經(jīng)淡化，預(yù)計(jì)9月份成交情況將維持在較高位水平，甚至有望沖刺3月的成交高度。

房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

從目前預(yù)計(jì)在“金九”入市的26個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)來(lái)看，僅有不足10個(gè)項(xiàng)目對(duì)外公布預(yù)計(jì)銷售價(jià)格，其余均處于待定狀態(tài)，對(duì)外報(bào)價(jià)謹(jǐn)慎。從已公布預(yù)售價(jià)格項(xiàng)目來(lái)看，漲價(jià)仍然是普遍現(xiàn)象。

房山區(qū)的長(zhǎng)陽(yáng)光和作用此次報(bào)價(jià)為18800元/平米起，相比其年初開盤價(jià)高出將近5000元/平米；而大興天宮院地區(qū)的部分項(xiàng)目報(bào)價(jià)仍然在上漲，累積漲幅已經(jīng)比去年底高出5000元/平米以上。

“行情如此，現(xiàn)在不漲價(jià)都比較難，關(guān)鍵是平穩(wěn)上漲、還是加速上漲”，不少開發(fā)商人士都大方承認(rèn)漲價(jià)。有消息稱，金域緹香項(xiàng)目首周周六以24000元/平米的價(jià)格開盤之后，基于較好銷量周一即將售價(jià)上調(diào)至27000元/平米。

房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，很大部分來(lái)源于土地市場(chǎng)。9月首周入市的項(xiàng)目有兩個(gè)項(xiàng)目所在的區(qū)域近期都有高價(jià)地的成交，地價(jià)甚至高過(guò)房?jī)r(jià)。金域緹香項(xiàng)目所在的長(zhǎng)陽(yáng)區(qū)域，8月成交的一宗住宅用地折合樓面價(jià)超過(guò)了兩萬(wàn)元/平米，而東亞·印象臺(tái)湖所在的臺(tái)湖區(qū)域因“熱土”而備受矚目。

很顯然，北京等一線城市的房?jī)r(jià)漲幅之大，早已將今年初3月的“控漲目標(biāo)”遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋下。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月公布70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)來(lái)看，北京環(huán)比、同比的房?jī)r(jià)漲幅都處于領(lǐng)漲梯隊(duì)。這也似乎將給“金九銀十”定下漲價(jià)的基調(diào)。但是房?jī)r(jià)是不是會(huì)漲，誰(shuí)也不好拍板下定論。但可以肯定的是，從開發(fā)商到普通購(gòu)房者，看漲的預(yù)期非常明顯。

“金九銀十”也難解渴

“長(zhǎng)期看漲預(yù)期非常普遍，同時(shí)，人們又認(rèn)為目前調(diào)控的行政手段在‘壓著’房?jī)r(jià)，所以出現(xiàn)需求集中爆發(fā)的情況”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，短期需求的增長(zhǎng)遠(yuǎn)超出政策干預(yù)下的市場(chǎng)供應(yīng)能力，從當(dāng)前情況看，北京市場(chǎng)的供需矛盾有加深的跡象。

記者查詢北京市住建委網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，截至9月10日，全市可售期房住宅套數(shù)36469套，未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)28028套，共計(jì)64497套。也就是說(shuō)北京商品住宅的存量為6.4萬(wàn)套，幾乎接近年內(nèi)最低點(diǎn)。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，雖然近三個(gè)月來(lái)期房月均供應(yīng)量都超過(guò)5500套，但由于市場(chǎng)去化速度提升，近幾月的庫(kù)存量一直呈現(xiàn)降勢(shì)。

這種庫(kù)存的縮減，表現(xiàn)在市場(chǎng)上就是一房難求導(dǎo)致的搶房氣氛。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，預(yù)售證監(jiān)管的行政調(diào)控手段，導(dǎo)致前期供應(yīng)量的減少，更嚴(yán)重的是造成了供需失衡的恐慌性預(yù)期。庫(kù)存偏低導(dǎo)致的市場(chǎng)“干渴”狀態(tài)，短期內(nèi)不容易改變。

另一方面，土地市場(chǎng)的火熱，可能會(huì)打亂新盤入市的節(jié)奏。熱門地塊附近的項(xiàng)目，可能會(huì)出現(xiàn)觀望。大規(guī)模的市場(chǎng)供應(yīng)最快也得到明年才會(huì)出現(xiàn)，屆時(shí)或許能夠解渴樓市。

很明顯，對(duì)于今年秋季的市場(chǎng)，持看好的觀點(diǎn)居多。但也有人發(fā)出了不同的聲音。有機(jī)構(gòu)分析師認(rèn)為，政策上的不確定因素，依然深刻影響樓市的走向。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，本輪上漲主要受地價(jià)推高的影響，但爆發(fā)周期很可能將要收尾。

此外，有消息稱，近段時(shí)間北京各大銀行紛紛收緊首套房貸利率水平，市場(chǎng)難覓利率優(yōu)惠，放款速度也在減慢。除北京外，全國(guó)多地都銀行也相繼收緊房貸優(yōu)惠利率，部分地區(qū)將首套房貸利率上浮5%-10%。北京市國(guó)管公積金中心也傳出消息稱，二套房貸業(yè)務(wù)審批變得更加困難?！板X荒”以來(lái)金融市場(chǎng)的波動(dòng)對(duì)樓市的冷卻影響，或許會(huì)在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)釋放顯現(xiàn)。