長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)著眼于 行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展

近日有消息稱，一份關(guān)于“房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制”的草案正在研究制定之中，由發(fā)改委牽頭，各個(gè)部委已經(jīng)全部簽署完畢，將在十三屆三中全會(huì)前后出臺(tái)。記者采訪多位業(yè)內(nèi)專家學(xué)者都證實(shí)這一消息。他們就房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制話題，表達(dá)了自己的觀點(diǎn)。

長(zhǎng)效機(jī)制是否有一個(gè)明確的時(shí)間節(jié)點(diǎn)？

朱中一：至少還需要五年

之前有媒體寫我在博鰲論壇上說(shuō)“調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制3個(gè)月內(nèi)出臺(tái)”，這是誤讀?，F(xiàn)在的確有一份關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的草案正在形成，是由國(guó)家發(fā)改委牽頭的，住建部、國(guó)土部、財(cái)政部等部門都參與起其中。

這個(gè)草案在未來(lái)幾個(gè)月時(shí)間內(nèi)，會(huì)逐漸清晰起來(lái)，具體來(lái)說(shuō)，就是從十八屆三中全會(huì)到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議這段時(shí)間內(nèi)。十八屆三中全會(huì)上可能會(huì)提出原則性、方向性的東西，到中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議會(huì)進(jìn)一步細(xì)化。

但是，這不是長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的出臺(tái)時(shí)間。要出臺(tái)系統(tǒng)完備、科學(xué)規(guī)范、系統(tǒng)有效、成熟定性的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，還需要至少五年時(shí)間。因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制會(huì)對(duì)現(xiàn)有的財(cái)稅體制、土地政策、金融體制都會(huì)有所改革，這是一個(gè)不斷完善的螺旋上升過(guò)程。

王玨林：基礎(chǔ)工作正在推進(jìn)

依照過(guò)往經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，現(xiàn)在談具體實(shí)施時(shí)間還為時(shí)尚早。但值得注意的是，三大基礎(chǔ)性工作已初露端倪，即房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容、個(gè)人住房信息系統(tǒng)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)、健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，這三大方面將為未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定新格局。

房產(chǎn)稅暫時(shí)還是會(huì)以試點(diǎn)的形式推進(jìn)，預(yù)計(jì)一些東部一二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市將成為新的試點(diǎn)，當(dāng)前仍處于獲取經(jīng)驗(yàn)的階段；住房信息聯(lián)網(wǎng)則是早晚的事，現(xiàn)在關(guān)鍵就在于其他的配套改革能否推出，以保證住房信息聯(lián)網(wǎng)的早日形成；健全不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，則是地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制中的最重要一環(huán)。這項(xiàng)工作意義巨大，工作量也非常大，很可能設(shè)立專門機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。

長(zhǎng)效機(jī)制將圍繞著怎樣的思路制定？

朱中一：和城鎮(zhèn)化思路一致

房地產(chǎn)調(diào)控的改革的內(nèi)容，和城鎮(zhèn)化的思路是一致的、相互配合的，許多內(nèi)容是交叉涉及。比如，城鎮(zhèn)化發(fā)展中推進(jìn)城鄉(xiāng)戶籍制度改革的問(wèn)題、推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革的問(wèn)題，這些都是房地業(yè)行業(yè)改革的重要命題。

從土地供應(yīng)角度來(lái)看，釋放農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的“同地、同權(quán)、同價(jià)”問(wèn)題，可以擴(kuò)寬土地渠道，增加工地規(guī)模，有利于改善住房用地供應(yīng)緊張的現(xiàn)狀，從而平抑地價(jià)，影響房?jī)r(jià)。

顧云昌：不再圍繞房?jī)r(jià)打轉(zhuǎn)

長(zhǎng)效機(jī)制的兩個(gè)目標(biāo)，一個(gè)是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展，第二要實(shí)現(xiàn)人民“住有所居”的目標(biāo)?，F(xiàn)在我們說(shuō)起房地產(chǎn)調(diào)控，總是狹義地解讀為要控制房?jī)r(jià)、打壓房?jī)r(jià)，這是不對(duì)的。房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，不是打壓房?jī)r(jià)，而是建立完善健全的住房體系。

長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，是和中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革相伴隨的。短效機(jī)制是應(yīng)對(duì)變化的市場(chǎng)情況，出臺(tái)短期的政策，就是我們常說(shuō)的調(diào)控；而長(zhǎng)效機(jī)制著眼于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康的發(fā)展，只有通過(guò)改革我國(guó)的經(jīng)濟(jì)政治體制才能實(shí)現(xiàn)。在目前的調(diào)控之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況依然出現(xiàn)明顯的波動(dòng)，深層原因在于體制改革沒(méi)有到位。這是本和末的區(qū)別。

這份神秘的長(zhǎng)效機(jī)制草案，能否實(shí)現(xiàn)“去行政化”的調(diào)控方向？

朱中一：限購(gòu)、限貸不能退出北京

調(diào)控權(quán)力可以更多的下放給地方政府，全國(guó)各個(gè)城市市場(chǎng)差異非常大，區(qū)域性市場(chǎng)特征明顯，“一個(gè)藥方管全國(guó)”不適合。像北京這樣的大城市，它的市場(chǎng)吸引力是全國(guó)范圍輻射的，房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力很足，社會(huì)預(yù)期很高，所以限購(gòu)、限貸的行政調(diào)控手段對(duì)于北京來(lái)說(shuō)，是十分必要的。北京要著重增加土地和住房的有效供應(yīng)。從行政調(diào)控手段到長(zhǎng)效機(jī)制，應(yīng)該有一個(gè)合理的過(guò)渡、適度的銜接。

王玨林：法制是根本

到底什么樣的制度才能成為長(zhǎng)效機(jī)制呢？雖然這是一個(gè)“綜合拳”，但只有法制，才是最根本的長(zhǎng)效機(jī)制。

政策調(diào)控的力度再嚴(yán)，持續(xù)時(shí)間再長(zhǎng)，說(shuō)到底還是階段性的。從以往的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，一個(gè)政策實(shí)施時(shí)間久了，效果自然就會(huì)弱下來(lái)。而這種“救急”的政策辦法，多也是針對(duì)緩解當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)供求矛盾，治標(biāo)而不治本。

實(shí)際上，市場(chǎng)規(guī)則就應(yīng)該是法制。例如，可以通過(guò)稅收的方式減少開(kāi)發(fā)商和投資者的利潤(rùn)，政府拿這一筆錢加大保障房的建設(shè)，建立這樣一個(gè)保障機(jī)制，來(lái)長(zhǎng)期調(diào)節(jié)市場(chǎng)的供求關(guān)系。在各個(gè)收入人群都有房可住的情況下，市場(chǎng)才能回到正常軌道，房?jī)r(jià)才有可能降下來(lái)。