房企中報(bào) 龍頭不倒

房企中報(bào)揭幕的過程，讓人有種冰火兩重天的感覺。

按照歷年進(jìn)度，披露進(jìn)程幾乎都是“先小后大、先悲后喜”。今年也不例外，先出爐的，是中小房企顯得尷尬的半年成績(jī)單。

但隨著主流房企相繼披露半年報(bào)，突破年度半數(shù)目標(biāo)者比比皆是，業(yè)績(jī)銷售強(qiáng)勁讓人精神一震。萬(wàn)科依然位列龍頭，并在前8月率先突破千億，中海、保利等龍頭房企規(guī)模繼續(xù)壯大，利潤(rùn)及資產(chǎn)負(fù)債率均呈現(xiàn)較好的勢(shì)頭。

業(yè)績(jī)，幾家歡喜幾家愁

近期密集披露的房企上半年銷售公告顯示，大部分房企銷售額和銷售面積同比大增。其中萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、世茂等多家房企完成全年銷售目標(biāo)的50%以上。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、保利等前十名的標(biāo)桿房企銷售收入達(dá)3914.24億元，同比去年上漲幅度達(dá)31.8%。其中，排名前四的萬(wàn)科、保利、中海及恒大四家龍頭房，上半年銷售金額就高達(dá)2559.24億元。

龍頭不倒，萬(wàn)科仍位居銷售排行第一，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積716.4萬(wàn)平米，銷售金額836.7億元，同比增長(zhǎng)33.8%。CRIC預(yù)測(cè)，其全年總銷售有望突破1800億元。

與此同時(shí)，各大房企一路窮追猛趕，緊隨其后的保利，實(shí)現(xiàn)銷售額636.44億元，同比增長(zhǎng)26.54%。CRIC預(yù)計(jì)，如果下半年趨勢(shì)穩(wěn)定，保利今年全年商品房銷售收入有望突破1200億元。

此外，中海、恒大等房企發(fā)力迅猛。中海累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額800.7億港元（約合634億元人民幣），計(jì)劃年度銷售目標(biāo)由港幣1000億元上調(diào)至1200億元。目前，中海銷售金額已完成原目標(biāo)的80%。

上半年恒大地產(chǎn)合約銷售總金額約為446.1億元，按正常進(jìn)度，其全年1000億元的銷售目標(biāo)并不難實(shí)現(xiàn)。另外兩家頗具實(shí)力的房企是碧桂園和世茂房地產(chǎn)。

如果再將商業(yè)物業(yè)囊括計(jì)算，一線陣營(yíng)的比拼幾乎到了白熱化。綠地集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入653億元，全年或破1400億元。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)上半年地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入567.2億元，其地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全年業(yè)績(jī)目標(biāo)超過1366億元。

與大房企的業(yè)績(jī)突進(jìn)相比，中小房企的成績(jī)單卻不如人意。名聲在外的萬(wàn)通地產(chǎn)難掩疲態(tài)，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入7.09 億元，同比僅上漲11.82%。扣除非經(jīng)常性損益后，凈利潤(rùn)虧損1928.68萬(wàn)元，同比大幅下滑234.51%。此外，深長(zhǎng)城上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5.9億元，相比去年同期大降50.14%，歸屬上市公司股東凈利2.1億元，同比縮水9.25%。

睿信致成管理顧問公司董事總經(jīng)理薛迥文表示，大型房企資金實(shí)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力均較強(qiáng)，可以通過不同的產(chǎn)品組合和市場(chǎng)細(xì)分來降低風(fēng)險(xiǎn)，因此一線陣營(yíng)門檻會(huì)繼續(xù)抬高。但小開發(fā)商面銷售壓力和日益高企的土地門檻，則難免受擠壓，房企的業(yè)績(jī)分化早已是趨勢(shì)。

大房企負(fù)債率下降

房企負(fù)債率高已是眾所皆知的現(xiàn)象，上半年在資產(chǎn)負(fù)債率一欄上，兩極分化現(xiàn)象也較為嚴(yán)重，中小房企的負(fù)債情況堪憂。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，魯商置業(yè)今年中報(bào)的負(fù)債率為92.9%，為所有房企中負(fù)債率最高的企業(yè)。其次則是京投銀泰，中報(bào)負(fù)債率為90.27%，負(fù)債總額212.2億元。負(fù)債高的直接結(jié)果就是財(cái)務(wù)費(fèi)用也較高。

相比之下，大型房企由于2013年上半年市場(chǎng)去化良好，銷售回款增加的影響，債務(wù)水平有所下降。比較搶眼的如恒大，其半年報(bào)數(shù)據(jù)中，資產(chǎn)負(fù)債率降為58.4%，現(xiàn)金余額增69.6%至419.7億元，達(dá)上市以來最高水平。

萬(wàn)科由于上半年剔除預(yù)收賬款后，其資產(chǎn)負(fù)債率也下降了1.24%。

據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科、華僑城、金科和金地四家房企的資產(chǎn)負(fù)債率合計(jì)為77 .83%，但是剔除預(yù)收款項(xiàng)后，資產(chǎn)負(fù)債率為45.84%，較年初下降1.12%。

鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)分析師張旭認(rèn)為，受益于一、二線城市的強(qiáng)勁回款，目前多數(shù)房企財(cái)務(wù)穩(wěn)健，大型房企的債務(wù)水平甚至有所下降。隨著融資方式進(jìn)一步多元化，債務(wù)水平有望持續(xù)降低。

價(jià)量或?qū)㈦p漲

各大公司披露的七八月業(yè)績(jī)報(bào)告均顯示，房企銷售收入繼續(xù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)。9月6日，今年首個(gè)千億房企提前誕生，萬(wàn)科公布8月業(yè)績(jī)快報(bào)顯示，8月銷售金額152.8億元，使得前8月銷售金額1129.3億元突破千億元。

保利、綠地等房地產(chǎn)商也紛紛表示，有信心保持繼續(xù)增長(zhǎng)。綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)張玉良表示，綠地仍然看好中長(zhǎng)期發(fā)展前景，發(fā)展步伐不會(huì)減慢。按照年初制定的各項(xiàng)策略穩(wěn)步推進(jìn)，全年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入將超過1500億元。

此外，隨著中海上調(diào)全年銷售目標(biāo)，其大股東中建控股也擬將旗下三家公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入，中海無(wú)論規(guī)模或業(yè)績(jī)都將進(jìn)一步逼近萬(wàn)科。在張宏偉看來，龍頭房企如果按照上半年樓市20%至30%的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)率，千億陣營(yíng)的數(shù)量有望翻番，從去年的3家增長(zhǎng)至7家，恒大等房企都將加入。

房企的銷售均價(jià)也在呈現(xiàn)一路上漲趨勢(shì)，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，萬(wàn)科、保利等十大標(biāo)桿房企項(xiàng)目銷售均價(jià)同比上漲6%，環(huán)比上漲11%。而其監(jiān)測(cè)的十家標(biāo)桿房企旗下70個(gè)熱銷項(xiàng)目中，有50個(gè)項(xiàng)目當(dāng)前銷售均價(jià)比開盤時(shí)上漲，而其中27個(gè)項(xiàng)目銷售均價(jià)上漲幅度超過10%。

萬(wàn)科上半年銷售均價(jià)從去年同期的10380元/平米，漲至11679元/平米，漲幅達(dá)12.5%。而追求快速周轉(zhuǎn)的恒大，在上半年銷售均價(jià)較去年提升11.3%。其今年1月份銷售均價(jià)為6200元/平米，此后逐月攀升，今年6月其均價(jià)已達(dá)7300元/平米。

除此之外，華潤(rùn)置地、招商地產(chǎn)、金地集團(tuán)以及碧桂園銷售均價(jià)漲幅均在6%至10%之間。而世茂房地產(chǎn)和雅居樂均價(jià)漲幅甚至達(dá)到13%和20.2%。

張宏偉表示，上半年銷售均價(jià)上漲的房企，多數(shù)一二線城市的項(xiàng)目銷售比例增加。今后，隨著各大企業(yè)繼續(xù)加碼一二線城市土地儲(chǔ)備，均價(jià)有望繼續(xù)上漲。