華潤置地加碼商業(yè)

8月9日，華潤置地（成都）有限公司以總價20.13億元斬獲太原三塊商業(yè)用地，共計16.76萬平米，將規(guī)劃建萬象城。由此，華潤置地商業(yè)項目在全國的布局再下一城。近年來，商業(yè)地產(chǎn)競爭加劇，華潤置地也開始加速全國布局，商業(yè)項目迅速深入二三線城市。

快速擴張的同時，華潤置地頻頻融資，其2013年以來融資額度達137.1億港元，遠超去年全年的100.2億港元。良好的資產(chǎn)狀況和充足的資金成為華潤置地商業(yè)項目加速全國擴張的有力保障。

萬象城布局二三線

此次華潤置地拿下的太原三地塊位于長風(fēng)商務(wù)區(qū)，地價依次為7.2億元、3.99億元以及8.94億元，樓面均價則為每平米1763元、1500元、1763元。華潤置地有限公司財務(wù)總監(jiān)王國華向記者證實，這組塊地將用于建萬象城。太原也成為萬象城落戶的第17個城市。

萬象城是華潤置地旗下的高端商業(yè)項目，以國際一線品牌為主，最早于深圳開業(yè)。目前，已在杭州、沈陽、成都、南寧4個城市得以成功復(fù)制。從華潤披露的財報看，已開張的5座萬象城去年營業(yè)收入達22.27億港元，是華潤置地投資物業(yè)的主要營收來源。值得注意的是，去年9月開業(yè)的南寧萬象城實現(xiàn)營收1.3億港元，在今年上半年也創(chuàng)收2.07億港元。

成熟的商業(yè)模式被視作萬象城復(fù)制成功的主要原因，但萬象城“一線城市+黃金地段”的苛刻要求也是其擴張的最大瓶頸。

21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔分析，一線城市的黃金地段競爭異常激烈，且地價成本高企，華潤萬象城模式未來擴張受到的制約會越來越大。

華潤置地也意識到一線城市好地難求。王國華告訴記者，隨著一線城市商業(yè)用地縮緊，核心二線城市，甚至一些發(fā)達的沿海三線城市將成為萬象城搶奪的戰(zhàn)場。

事實上，萬象城也確實早已擬定了搶灘二三線城市的計劃，進駐城市由最早的一線城市深圳，逐漸深入沈陽、杭州、成都、重慶、石家莊、常州等二三線城市。 而華潤置地未來要進駐的二三線城市，也正是眾多商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商搶奪的戰(zhàn)場。雖然這些城市存在商業(yè)項目供大于求，競爭激烈的情況，但萬象城進駐仍是機會大于挑戰(zhàn)。

RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬表示，目前二三線城市商業(yè)項目雖量大，但缺乏高端、高品質(zhì)的商業(yè)項目，萬象城有差異化競爭的優(yōu)勢。此外，華潤置地有較強的資源整合能力和較高的品牌知名度，資金充足，在項目選址上也具有優(yōu)勢。

加速全國商業(yè)布局

目前，華潤置地旗下商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比例和盈利占比仍然較小。其公司2012年年收入顯示，去年公司投資物業(yè)資產(chǎn)賬面總值443.57億港元，占集團總資產(chǎn)的19.4%，而去年酒店經(jīng)營等投資物業(yè)營業(yè)額38.36億港元，僅占總營業(yè)額的8.6%，但該部分卻以37.4%的增速遠遠超過房產(chǎn)業(yè)務(wù)23.1%的增速。

正是看到了商業(yè)物業(yè)增速的潛力，加碼商業(yè)一直在華潤置地的計劃之中。華潤置地北京大區(qū)總經(jīng)理蔣智生在此前接受記者采訪時就明確表示，未來集團將提高商業(yè)地產(chǎn)的比重，增加對商業(yè)項目的投入。華潤置地高層也公開表示，商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)比例和盈利貢獻在2015年要達到40%。

早在2004年，華潤置地就已經(jīng)開始進軍商業(yè)購物中心，并形成了清晰的三大商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線：萬象城、五彩城、PLUS365商業(yè)中心。萬象城定位“大型都市綜合體”，主攻一線、核心二線城市的黃金地段；五彩城定位一線城市副中心或二三線城市的傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，以家庭的“一站式體驗消費”為主；PLUS365商業(yè)中心主則打社區(qū)鄰里商業(yè)，規(guī)模體量較小，更多是定位于華潤住宅開發(fā)的基本配套，自身盈利能力有限。

2007年華潤置地調(diào)整戰(zhàn)略布局，公布其新的作戰(zhàn)方針，即快速發(fā)展華潤五彩城系列。北京五彩城管理中心總經(jīng)理祝林表示，一些二三線城市比如山東淄博市不可能打造擁有愛馬仕、LV等國際一線品牌的萬象城項目，但適合做五彩城。五彩城的競爭對手類似萬達廣場。蔡宇翔甚至認為，五彩城將是華潤未來商業(yè)地產(chǎn)的主流產(chǎn)品。

按照華潤置地的戰(zhàn)略布局，未來幾年，全國還有包括北京密云、沈陽、淄博、日照、昆山等14個五彩城將陸續(xù)開業(yè)，隨著華潤后續(xù)拿地，這一數(shù)量還在增加。王國華表示，萬象城和五彩城都是華潤重要的商業(yè)產(chǎn)品線，一個專攻高端市場，一個搶占二三線城市，通過二者的擴張加速對全國商業(yè)地產(chǎn)的布局。

再融資強化資金鏈

截至去年底，華潤置地已運營的持有物業(yè)總建筑面積達到220.83萬平米，同比2011年增加59.98萬平米。商業(yè)布局不斷鋪開的同時，華潤置地對資金需求也在不斷增大。8月19日，華潤與多家銀行訂立總計77.5億港元的貸款融資協(xié)議。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，這已是華潤置地今年第四次采取銀行貸款方式進行融資，前3次分別融資8億港元、40億港元以及11.6億港元，至此，華潤2013年以來融資額度已達137.1億港元，遠超去年全年100.2億港元的融資額度。

華潤置地頻頻融資背后，不少業(yè)內(nèi)人士曾質(zhì)疑是在高庫存的壓力下緩解“資金之渴”。王國華回應(yīng)稱，華潤目前的資金狀況良好，今年上半年資產(chǎn)負債率已降至43.6%，融資的主要目的是為公司的進一步發(fā)展提供資金。

事實上，與同行平均70%-80%的負債率相比，華潤置地的負債水平并不算高。而能夠頻繁獲得銀行貸款，也從另一方面說明華潤置地現(xiàn)金流及資產(chǎn)狀況良好?！般y團貸款十分看重開發(fā)商的負債率和償債能力，若公司存在資金或信用問題，肯定無法獲得多次大額融資?！睆埣淫i如是說。

去年SOHO中國與銀團訂立6.26億美元的三年期貸款協(xié)定時，SOHO中國董事長潘石屹就稱，能成功獲得該筆貸款，顯示出公司財務(wù)穩(wěn)健和良好信用。

此外，華潤置地以綜合體業(yè)務(wù)為主，持有商業(yè)周邊的住宅銷售也能一定程度上緩解資金帶來的壓力。根據(jù)公司2013年6月銷售快報顯示，截至6月底，華潤置地2013年度累計簽約額約337.8億元，累計簽約面積287.7萬平米，較去年同期分別增長44.9%和36.0%。截至5月底，共實現(xiàn)租金收入約18.8億港元，較去年同期增長34.6%。

減少“集團孵化”依賴

頻繁融資的背后，除強化資金、備足擴張糧草外，也是進一步減少對“集團孵化”模式依賴的體現(xiàn)。

熟悉華潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，通過母公司的“孵化戰(zhàn)略”是華潤商業(yè)地產(chǎn)成長的最大特色。先期由華潤集團購買、持有一些土地，并進行開發(fā)，在初步完成大量占用現(xiàn)金流的孵化過程后，等項目比較成熟時再按市場價格轉(zhuǎn)入華潤置地。

據(jù)贏商網(wǎng)統(tǒng)計，截至2012年年底，華潤集團對華潤置地進行了9次資產(chǎn)注入，注入的資產(chǎn)總金額高達404億港元，而華潤置地為此支付對價的現(xiàn)金部分不到100億港元，其余主要通過向集團配股完成。9次資產(chǎn)注入使華潤置地增加了超過2000萬平米的土地儲備。

這種商業(yè)模式，突破了華潤置地作為子公司的實力限制，為華潤置地、華潤萬家的商業(yè)擴張?zhí)峁┝藰O大的資金支持，同時也使華潤集團在投資商獲得較高回報，沉淀資金得到有效利用。

張家鵬表示，此前“集團孵化”一直是華潤置地發(fā)展的主要推動力，但目前華潤置地已經(jīng)開始減少對此的依賴，轉(zhuǎn)而更多地尋找與其他開發(fā)商、基金公司合作，依靠自身的運營與發(fā)展創(chuàng)造現(xiàn)金流，進行規(guī)模化擴張，避免母公司的風(fēng)吹草動對其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展造成重大影響。

他同時認為，未來華潤商業(yè)地產(chǎn)面臨兩大主要風(fēng)險，一是華潤能否在集團層面有效整合商業(yè)地產(chǎn)及其相關(guān)資源；二是在加快擴張、實現(xiàn)規(guī)模優(yōu)勢的同時，能否保持品質(zhì)，尤其是定位高端的萬象城。