別拿“地王”賭明天

進(jìn)入七八月以來(lái)，“地王”成為頻繁出現(xiàn)的一個(gè)詞匯。從北京農(nóng)展館單價(jià)地王，到上海徐家匯總價(jià)地王，再到廣州、深圳等一線城市，最近數(shù)月也是地王不斷。

精明的房企敢拿地王，有其自己的經(jīng)濟(jì)邏輯，何況近期地王又多處于一二線城市的核心區(qū)域，本身具有稀缺性，所以沒必要放大地王效應(yīng)，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期。

賭地王，不一定就會(huì)死，可能還活得比別人更好，2009年下半年，中海、保利等央企雖也拿了地王，但在遭遇了宏觀調(diào)控后，也悉數(shù)消化。但這并不意味著拿地王安全系數(shù)有多高，能否消化地王，始終要結(jié)合宏觀和微觀因素來(lái)看。

長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)樓市的明天仍然大好，但不可能永遠(yuǎn)晴空萬(wàn)里，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有漲有跌，調(diào)整遲早會(huì)來(lái)。2007年地王輪流出現(xiàn)，最終政府出重拳整頓樓市，第四季度樓市就急轉(zhuǎn)直下。2009年也是如此，2010年調(diào)控政策再度出臺(tái)時(shí)，不少地王也面臨絕境。

盡管有人認(rèn)為除了房產(chǎn)稅擴(kuò)容外，政策已經(jīng)出盡。但回顧近3年，全面的調(diào)控措施幾乎保持半年一次的頻率出臺(tái)。尤其是近期各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)開始好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)更是一枝獨(dú)秀，很難保證不會(huì)有更嚴(yán)的政策出臺(tái)。

即便是強(qiáng)化原有政策、加強(qiáng)地方問(wèn)責(zé)、收緊金融信貸等政策，也能使得資金鏈、需求、市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化。

近期，萬(wàn)科董事長(zhǎng)王石就發(fā)微博稱李嘉誠(chéng)在拋售物業(yè)，“要小心了”。

不是人人都是能扛鼎的楚霸王，具體到個(gè)案，一定要量力而行。除了極少數(shù)實(shí)力房企有能力在房地產(chǎn)下行時(shí)，消化地王，多數(shù)并不樂(lè)觀，從愛拿高價(jià)地的綠城，到證大復(fù)星聯(lián)手拿下的上海外灘地王，再到南京中冶地王被收回，雅戈?duì)柾顺龊贾莸赝醯痊F(xiàn)象，都可以說(shuō)明，即便只是半年一年的短暫困境，也并非所有的企業(yè)都能熬過(guò)。

如今，房企拿地成本居高不下，房企毛利率下降，正處于萬(wàn)科總裁郁亮所說(shuō)的“冬天模式”。因此，仍應(yīng)將重心放在改善現(xiàn)金流和提高周轉(zhuǎn)率上，對(duì)拿地的成本測(cè)算更要謹(jǐn)慎。

隨著房地產(chǎn)多元化和精細(xì)化發(fā)展，條條大路通羅馬?！俺砸粔q，長(zhǎng)一智”的綠城下沉到二三四線城市做養(yǎng)老地產(chǎn)，雖然利潤(rùn)不高，但風(fēng)險(xiǎn)小，甚至兩三億就能撬動(dòng)一個(gè)項(xiàng)目，仍有利可圖，不失為一個(gè)很好的轉(zhuǎn)型樣本。

歷史總是驚人的相似，不必拿“地王”賭明天。