“絕版”地王

在日前落定的農(nóng)展館地塊競拍中，房企、地塊、競拍方式受到了特別的關(guān)注：曾經(jīng)失敗卻又在飛速崛起的孫宏斌和他的融創(chuàng)，沉寂8月又再度入市的東三環(huán)毗鄰使館區(qū)“絕版”地塊，原址拆除異地配建的醫(yī)院。這種種的特殊性讓農(nóng)展館地塊注定非同一般。

單價地王花落融創(chuàng)

9月4日，在經(jīng)過共計70輪競拍舉牌之后，融創(chuàng)以21億元土地款及27.8萬平米醫(yī)院配建面積摘取農(nóng)展館地塊。

按照標(biāo)書中8000元/平米的異地醫(yī)院建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，配建投資就達(dá)22.24億元，加之21億元的土地款，融創(chuàng)此番拿地共投入了43.24億元。據(jù)悉，此次拍賣地塊最大建筑面積為59152平米，如按可售面積計算，其折合樓面價約為7.31萬元/平米，農(nóng)展館地塊一躍成為北京單價地王。

實(shí)際上，這已是融創(chuàng)在20天內(nèi)打造的第二個地王。8月14日，融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體以41.2億元搶下亦莊兩塊宅地，其中一地塊在剔除限價房面積后，樓面價近2.8萬元/平米，亦莊區(qū)域新單價地王由此誕生。

不難發(fā)現(xiàn)，近期北京熱地的競拍現(xiàn)場，總會出現(xiàn)融創(chuàng)的身影。在 2012年的萬柳地塊爭奪中，融創(chuàng)最后一輪才讓位于中赫；7月初的夏家胡同地塊競拍中，融創(chuàng)同樣參與了廝殺；而在中糧奪下孫河地王當(dāng)天，融創(chuàng)也是鏖戰(zhàn)多輪才選擇了退出。

敢于如此大手筆的拿地，正是因?yàn)槿趧?chuàng)并不缺錢。據(jù)融創(chuàng)中國半年報顯示，上半年融創(chuàng)合約銷售額達(dá)到236億元，同比增長89%；此外，融創(chuàng)賬面現(xiàn)金約為145億元，同比增長18%。

5年間，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌再一次展現(xiàn)出了“孫氏速度”，拿下農(nóng)展館地塊當(dāng)日孫宏斌在微博稱，“其實(shí)戰(zhàn)略就是選擇，人生就是選擇。選擇，要堅決；舍棄，更要堅決。唯如此，才可能做成點(diǎn)事?！?/p>

也就是孫宏斌放言要在農(nóng)展館地塊建造一個“絕代風(fēng)華”項(xiàng)目的同時，王石在微博上的一席話則耐人尋味，“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

沉寂8月再度入市

北京軍區(qū)總醫(yī)院東院原址，正是融創(chuàng)所競得的農(nóng)展館地塊。資料顯示，農(nóng)展館北路8號0304-622地塊住宅混合公建用地項(xiàng)目位于三環(huán)邊四環(huán)內(nèi)，東至規(guī)劃棗營西一路，南至北京軍區(qū)老干部服務(wù)處，西至農(nóng)展館，北至棗營正街。

記者日前在現(xiàn)場看到，地塊基本被騰空，幾處堆放著的建筑垃圾則顯露出被拆除的痕跡。據(jù)了解，數(shù)日內(nèi)農(nóng)展館地塊將徹底完成清理。

雖然農(nóng)展館地塊的競拍已經(jīng)塵埃落定，但回顧其出讓過程頗有些“起了個大早，趕了個晚集”的色彩。

地塊首次掛牌出讓，接受房企報價。也就是在掛牌前不久，坐落于該地塊的北京軍區(qū)總醫(yī)院東院還在正常接診。2012年11月25日，24小時不間斷拆除工作才正式開始，目標(biāo)是在2012年12月2日前完成該院的門診、急診和住院處的全部拆遷工作，其目的是為了使農(nóng)展館地塊能夠盡快達(dá)到出讓標(biāo)準(zhǔn)。

值得注意的是，就在12月18日，國土部召開了新聞發(fā)布會，表示將從嚴(yán)從緊調(diào)控房地產(chǎn)市場，針對市場出現(xiàn)波動的城市出臺措施，同時建立房地產(chǎn)大企業(yè)大地塊跟蹤督查制度，防止“地王”誤導(dǎo)市場。

在掛牌之后的第22天，12月19日，北京市國土局暫停了農(nóng)展館地塊的出讓，而彼時該地塊并未收到任何一份網(wǎng)上報價，同日被叫停的還包括石景山五里坨地塊和朝陽豆各莊地塊。

沉寂了8個多月之后，今年8月21日農(nóng)展館地塊再度入市，與上一次入市有所不同的是，地塊出讓的起始價，由上一次的20億元，下降到當(dāng)前的18億元。據(jù)悉，這兩億元的差價，來自于政府收益部分的下調(diào)。

將走超高端產(chǎn)品路線

據(jù)了解，近幾年競配建已成為土地出讓的主流方式。包括農(nóng)展館地塊在內(nèi)，幾乎所有的地王地塊都“打包”相應(yīng)的配建面積。

值得一提的是，相較此前多數(shù)配建為保障性住房，農(nóng)展館地塊也存在其特殊之處，異地配建醫(yī)院。高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長陶紅兵向記者透露，因該地塊原為北京軍區(qū)總醫(yī)院東院，除去重新配建醫(yī)院之外，此次土地出讓金或也歸北京軍區(qū)總醫(yī)院東院所得。

對于此次拍地或?qū)⒁龑?dǎo)更多公共服務(wù)類地塊進(jìn)入土地流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的猜測，陶紅兵指出，“這塊土地只能看做是個例，對于政策發(fā)展方向，并沒有借鑒意義。”

對于農(nóng)展館地塊項(xiàng)目將以何種面貌展現(xiàn)，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫預(yù)測，“2.1的容積率意味著項(xiàng)目未來層高在12到15層左右，受土地使用面積的制約，住宅部分的成品很有可能打造成為一棟或兩棟超級豪宅?！?/p>

北京中原市場總監(jiān)張大偉則表示，“以近期幾個高價項(xiàng)目作為參照，剔除不可銷售部分，農(nóng)展館地塊項(xiàng)目的實(shí)際成本或?qū)⑦_(dá)12萬元/平米?！迸c此對應(yīng)的是，目前北京已有售價超過10萬的樓盤10余個，均位于黃金地塊。