宋海林 龍湖“不僅猛跑，更要抬頭看路”

“龍湖走到今天，非常重要的是沒有做錯過事?！北M管在采訪中反復(fù)介紹著北京龍湖的發(fā)展藍(lán)圖，但從龍湖北京公司總經(jīng)理宋海林的話語中不難感受到，謹(jǐn)慎與善于反思正是龍湖能取得當(dāng)前成績的重要氣質(zhì)。

截至7月，龍湖地產(chǎn)累計實現(xiàn)合同銷售額268.1億元，同比增長30.6%，已接近完成全年460億元目標(biāo)的六成。在業(yè)績達(dá)到預(yù)期的同時，“擴(kuò)縱深、近城區(qū)、控規(guī)模、持商業(yè)”的戰(zhàn)略也進(jìn)入深層執(zhí)行階段。

根據(jù)半年報數(shù)據(jù)顯示，龍湖在西部、長三角、環(huán)渤海、華南及華中的合同銷售額分別為人民幣102.2億元、57.4億元、51.2億元、12.7億元和0.4億元，分別占集團(tuán)合同銷售額的45.6%、25.6%、22.9%、5.7%和0.2%。這家1993年由重慶起家的民營房企，在經(jīng)歷20年的發(fā)展之后，如今已進(jìn)駐多個重點區(qū)域及城市，深耕新開拓的區(qū)域亦成為當(dāng)前龍湖發(fā)展的重中之重。

在戰(zhàn)略縱深不斷擴(kuò)大的當(dāng)下，龍湖依舊堅定地看好北京市場。在宋海林看來，北京作為集團(tuán)的重要戰(zhàn)略支點之一，在完成這一輪布局后，集團(tuán)還是會回到幾個核心城市深挖價值，“我們有使命去建立品牌高地、人才高地、產(chǎn)品高地。”

回想7年前的那次“進(jìn)京趕考”，進(jìn)駐北京無疑極大助力了龍湖品牌的全國認(rèn)知度，而目前龍湖正以每年銷售回款額10%的資金沉淀速率，營造自己的商業(yè)帝國。“商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為龍湖重要的利潤增長點，而在15年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率有望占到集團(tuán)總利潤的20%以上?！彼魏Ａ直硎?，北京龍湖將繼續(xù)尋找加大商業(yè)地產(chǎn)比例的機(jī)會和可能，適合15萬平米左右商業(yè)的潛力地塊，將是北京龍湖今后的拿地重點考量標(biāo)準(zhǔn)。

至于日前市場上對龍湖個別項目銷售節(jié)點過早而影響利潤率的質(zhì)疑，宋海林指出，“未來的業(yè)績不能單靠一兩個城市，或者是一兩個城市圈，而是需要多個城市多點支撐，這樣企業(yè)才是安全的?！倍鳛橐患页墒斓钠髽I(yè)，龍湖則更加看重良好的資金周轉(zhuǎn)所帶來的資本市場親睞，至于利潤率，將是一個符合集團(tuán)內(nèi)部定位的合理范疇。

發(fā)力擴(kuò)張商業(yè)版圖

房地產(chǎn)世界：如何看待當(dāng)前的商業(yè)地產(chǎn)市場？

宋海林：從全國看，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)還是呈現(xiàn)一個爆發(fā)式增長態(tài)勢，可能未來三年整個開業(yè)開工面積會翻一番，相當(dāng)于未來三年把之前整個商業(yè)體量再蓋一遍。龍湖所堅持增持商業(yè)的戰(zhàn)略不會變，但是我們還是有一顆敬畏的心，敬畏這個市場，因為市場一定不會是始終往上的，所以會謹(jǐn)慎選擇。

事實上，就整個市場而言，商業(yè)也并不會全面開花，這和選址判斷以及各項具體操作都相關(guān)。而龍湖有著十多年的商業(yè)地產(chǎn)運營經(jīng)驗，特別是重慶地區(qū)有十分成熟的商業(yè)操作模式，這也是我們的優(yōu)勢。

房地產(chǎn)世界：北京龍湖更看好怎樣的單個商業(yè)體量？

宋海林：目前在京，除了已引入的長楹天街、時代天街外，未來還將重點關(guān)注體量大約在15萬平米，具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地塊。目前，在北京東南西北幾個區(qū)域，我們都在尋找合適地塊。到2020年，北京龍湖能夠占到集團(tuán)商業(yè)利潤的25%以上，是我們的目標(biāo)，而這至少應(yīng)該有四五個商業(yè)項目。至于資金這一塊，因為龍湖拿地資金由集團(tuán)統(tǒng)一調(diào)配，也不會存在缺錢的問題。

堅定看好孫河板塊

房地產(chǎn)世界：“原著系”產(chǎn)品是龍湖最高端的產(chǎn)品線，在北京激烈的市場競爭中，龍湖·雙瓏原著的去化周期是否過快？

宋海林：首先，集團(tuán)對于周轉(zhuǎn)率的指標(biāo)是有要求的，具體到孫河項目，龍湖·雙瓏原著自上市以來，反響非常好，樣板間開放僅23天，首期推出房源全部售罄，勁銷7億元，目前的銷售情況也很好，產(chǎn)品和口碑在得到業(yè)界認(rèn)可的同時，也成為集團(tuán)內(nèi)部的一個標(biāo)桿項目。

但我們?nèi)詴醇榷ǖ墓?jié)奏去推盤，不會刻意為了賣高價而延長去化周期，我覺得未來通過年報就可以看到，項目達(dá)到的將是一個合理的利潤，符合集團(tuán)內(nèi)部的利潤定位。

房地產(chǎn)世界：孫河已被公認(rèn)為北京最具潛力的高端板塊，這個區(qū)域的合理價格如何判斷？

宋海林：首先，從客觀上講，孫河的規(guī)劃具備成為下一個城市高端居住區(qū)的條件。孫河板塊所供應(yīng)的產(chǎn)品，皆屬于城市稀缺的高品質(zhì)低密度改善型產(chǎn)品，希望與其他優(yōu)秀企業(yè)一起，通過打造高產(chǎn)品力來共同創(chuàng)造并實現(xiàn)區(qū)域價值。

至于在區(qū)域內(nèi)的售價應(yīng)該賣到多少？這就因人而異了。龍湖現(xiàn)在在售的價格，包括未來，比如根據(jù)后期推出的產(chǎn)品價值情況有一些漲幅，但仍將是一個合理的、客戶認(rèn)可的價格，而且最終還是看市場。

“我們知道底線在哪”

房地產(chǎn)世界：當(dāng)前土地市場火熱，龍湖何時會出手拿地，預(yù)期的利潤目標(biāo)又是多少？

宋海林：龍湖在整個市場中所表現(xiàn)的，不會是一個非常激進(jìn)、冒險的企業(yè)。我們知道底線在哪。企業(yè)要有合理的利潤，但更重要的是要有合理的產(chǎn)品回饋給購房者。

應(yīng)該說北京市場已經(jīng)走過了黃金加速期，市場總體還是趨于理性的。但當(dāng)前土地市場是有點過熱，拿地有早有晚，但北京龍湖一定會保證持續(xù)性，看準(zhǔn)合適時機(jī)拿適合自己的地塊，但一定不會“斷頓”。

房地產(chǎn)世界：有聲音質(zhì)疑龍湖近期戰(zhàn)略趨于保守，您是怎么看的？

宋海林：龍湖過去給人的印象是快速上升，但所有企業(yè)的發(fā)展不會都是一往直前。我們不太擔(dān)心龍湖短時期內(nèi)在排行榜上個別名次的前進(jìn)或倒退，當(dāng)前正是一個戰(zhàn)略調(diào)整的過程，我們更關(guān)注的是“走得穩(wěn)、走得遠(yuǎn)”，“不僅猛跑，更要抬頭看路”。

實際上龍湖走到今天，非常重要的是沒有做錯過事。到現(xiàn)在為止，龍湖還是力求做到穩(wěn)健，每一步都走得很謹(jǐn)慎。

比如說大部分企業(yè)都在采取合作開發(fā)，龍湖就參與得很少，我們希望把這件事情完完全全想明白之后再著手。另一方面，目前北京有大量的項目都在合作開發(fā)，我們也不是完全屏蔽，在未來也不排除采取這種模式，但我們?nèi)匀皇窍Ｍ肭宄僮觥?/p>

北京公司做到“三個高地”

房地產(chǎn)世界：如何看待今后北京的市場機(jī)遇？

宋海林：龍湖集團(tuán)經(jīng)歷了非常清晰的發(fā)展階段，從最早下決心從重慶走出來，到進(jìn)入北京發(fā)展，先建立一個品牌制高點。到2011年，已經(jīng)進(jìn)入13個城市。其中8個城市的銷售都在區(qū)域內(nèi)前十，集中度還是比較高的。那時候我們還是區(qū)域聚焦的戰(zhàn)略，也符合我們當(dāng)時發(fā)展的戰(zhàn)略，先落地再豐滿。

從2011年以后，龍湖開始做全國擴(kuò)張性布局，集團(tuán)意識到，未來的業(yè)績不能單靠一兩個城市，或者是一兩個城市圈，而是要多個城市多點支撐，這樣的企業(yè)才是安全的。

而相對于北京公司，經(jīng)歷了快速發(fā)展的時期，更需要進(jìn)入一個平穩(wěn)的階段，有使命去建立品牌高地、人才高地、產(chǎn)品高地。未來擴(kuò)縱深進(jìn)行到一定程度，在完成下一輪穩(wěn)定布局以后，集團(tuán)可能還是會重點布局幾個核心城市，比如說北京、上海等，而這將會是一個螺旋形上升的過程。

在業(yè)內(nèi)外，龍湖迅速發(fā)展的核心在于準(zhǔn)確的把握好節(jié)奏和形勢，并作出前瞻性戰(zhàn)略布局。而商業(yè)地產(chǎn)作為龍湖未來五到十年重要的利潤增長點，在北京將繼續(xù)尋找進(jìn)一步加大商業(yè)地產(chǎn)比例的機(jī)會。

房地產(chǎn)世界：北京龍湖的長期目標(biāo)是什么？

宋海林：北京龍湖的目標(biāo)是成為集團(tuán)重要的戰(zhàn)略支撐、品牌高地、人才高地和產(chǎn)品高地。

在實施層面，我們會讓龍湖品牌在北京持續(xù)落地，包括“雙天街”商業(yè)的真正落地，并繼續(xù)做一些好項目，要在北京的商業(yè)地產(chǎn)圈做到有口皆碑。

就現(xiàn)在操作的四個項目，龍湖·雙瓏原著、龍湖·好望山、龍湖·長楹天街、龍湖·時代天街而言，希望在交付的時候能夠讓所有的客戶感受到龍湖的用心，雖然很難，但會盡力去做。

房地產(chǎn)世界：北京龍湖之于集團(tuán)的意義是怎樣的？

宋海林：北京龍湖產(chǎn)品具備在全集團(tuán)推廣的特質(zhì)，當(dāng)前龍湖北京的產(chǎn)品線在全國被廣泛復(fù)制，包括龍湖·雙瓏原著，在集團(tuán)內(nèi)部的口碑也非常好。

北京項目要能夠體現(xiàn)出北京市場的價值，而要保持較好的盈利水平也考驗著多重能力。這其中包括對于區(qū)域價值的發(fā)掘能力，對于產(chǎn)品溢價的打造能力，對于產(chǎn)品的成本控制能力，以及在全項目過程中的運營能力。北京龍湖會保持在集團(tuán)利潤率平均水平以上。