中建、中海雙劍合璧

整合，已是地產(chǎn)行業(yè)最熱門的詞語(yǔ)之一。繼之前多家中小房企或以股權(quán)交易、或以吞并等形式實(shí)現(xiàn)整合重組之后，近期，行業(yè)巨擘中國(guó)建筑股份有限公司（簡(jiǎn)稱中國(guó)建筑）公布了將中建地產(chǎn)注入中海地產(chǎn)的計(jì)劃。

中建系龐大復(fù)雜的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，無(wú)疑將因這次整合優(yōu)化配置，而在資產(chǎn)注入的同時(shí)，中海地產(chǎn)管理層也進(jìn)行著“換血”。在這一切落定之后，中海地產(chǎn)能否成為行業(yè)霸主，則成為業(yè)界熱議的話題。

“資產(chǎn)效益最大化”

這是一個(gè)大鱷橫出的時(shí)代。

8月5日，中海地產(chǎn)宣布，該公司的控股股東中國(guó)建筑，擬將旗下中建股份房地產(chǎn)事業(yè)部、中國(guó)中建地產(chǎn)有限公司及中建國(guó)際建設(shè)有限公司運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。

早在一年前，中海地產(chǎn)與中建地產(chǎn)整合的消息就已經(jīng)在業(yè)內(nèi)傳開(kāi)。據(jù)記者了解，當(dāng)前雖然大方向已定，但中國(guó)建筑對(duì)下屬子公司資產(chǎn)如何整合，仍未達(dá)成任何具體方案，也未簽署任何協(xié)議。

8月28日的中國(guó)建筑中期業(yè)績(jī)路演會(huì)上，中國(guó)建筑董秘孟慶禹在回答記者提問(wèn)中也未正面透露最新進(jìn)展，“整合無(wú)非是三種方法、六種結(jié)果，至于哪一種方法更好，直到今天早晨，總公司黨組領(lǐng)導(dǎo)仍在開(kāi)會(huì)討論中。”據(jù)悉，孟慶禹所指的三種方案是，母公司是否通過(guò)注入的方式換回股份，是否通過(guò)出售的方式換回現(xiàn)金，抑或是通過(guò)托管的方式讓中海地產(chǎn)收取費(fèi)用。

記者曾試圖聯(lián)系中建地產(chǎn)及中海地產(chǎn)高層人士，但均以“處于敏感時(shí)期”為由拒絕了采訪。中海地產(chǎn)北京公司某項(xiàng)目負(fù)責(zé)人只是向記者表示，“就目前而言，還沒(méi)有感受到公司內(nèi)部運(yùn)營(yíng)上的變化?！?/p>

同屬于整體上市公司中國(guó)建筑中的成員，此前在中建地產(chǎn)系內(nèi)部的分工是，中海地產(chǎn)定位于內(nèi)地城市及港澳地區(qū)，專營(yíng)高中檔精品住宅及商業(yè)地產(chǎn)，中建地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)定位則是大眾精品住房和保障性住宅開(kāi)發(fā)。然而，組建7年以來(lái)，中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)張迅速。為避免業(yè)務(wù)交叉而產(chǎn)生內(nèi)耗，被業(yè)界解讀為此次重組的重要原因。

剛剛卸任中海集團(tuán)董事局主席一職的孔慶平，日前公開(kāi)接受媒體采訪時(shí)證實(shí)了這一推測(cè)?！拔覀儗⒂?00億元人民幣來(lái)打造新的地產(chǎn)平臺(tái)，整合是為了避免出現(xiàn)同系競(jìng)爭(zhēng)。調(diào)整的目的主要是以資產(chǎn)效率最大化，資產(chǎn)效率發(fā)揮得更好為主?！?/p>

“兩家公司在經(jīng)營(yíng)上出現(xiàn)了業(yè)務(wù)重疊，開(kāi)始有同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)和資源空耗現(xiàn)象?！碧m德咨詢機(jī)構(gòu)總裁宋延慶向記者表示，合力經(jīng)營(yíng)一家公司，才能將業(yè)務(wù)發(fā)展的更好?！爸薪ㄏ祪杉夜緝?nèi)部?jī)?yōu)化重組聯(lián)合，不僅能實(shí)現(xiàn)人才、技術(shù)上的互補(bǔ)，更能在土地及資金上形成規(guī)模效應(yīng)?！?/p>

人事變動(dòng)鋪路

糧草未動(dòng)，兵馬先行。在中國(guó)建筑計(jì)劃將中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)的消息公布當(dāng)日，中海地產(chǎn)公布了重大的人事變動(dòng)。

在中海地產(chǎn)任職將近20年之久的孔慶平卸任中海地產(chǎn)董事局主席，并辭任該公司執(zhí)行董事職位，由原中海外執(zhí)行董事、副主席兼行政總裁郝建民接任董事局主席。此外，陳誼任中海地產(chǎn)執(zhí)行董事，而陳誼曾歷任中建地產(chǎn)總經(jīng)理、中建國(guó)際董事、總經(jīng)理。

公司重大業(yè)務(wù)變化及高層人事任命在同一日宣布，不由讓外界聯(lián)想兩者之間的關(guān)系。有不愿具名的業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，“這是在為重組鋪路，人事調(diào)整和安排領(lǐng)先于資產(chǎn)注入。這并不僅僅是資產(chǎn)的劃轉(zhuǎn)，更是對(duì)其經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的融合。”

上述人士同時(shí)猜測(cè)，相應(yīng)的人事變更或許還有一層意義，如果相關(guān)的土地及房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目未能通過(guò)出售注入中海地產(chǎn)，中國(guó)建筑或?qū)⑽兄泻５禺a(chǎn)管理中建地產(chǎn)余下的房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目。“由誰(shuí)來(lái)管，則是一個(gè)必須解決的問(wèn)題?！?/p>

由于同屬一個(gè)母公司，中建地產(chǎn)和中海地產(chǎn)之間并不缺少人事互動(dòng)。從中建地產(chǎn)官方網(wǎng)站查到，在中建地產(chǎn)多位副總經(jīng)理中，賈衛(wèi)東、邱盾都是從中海地產(chǎn)來(lái)到中建地產(chǎn)。賈衛(wèi)東此前曾任中海地產(chǎn)總部規(guī)劃設(shè)計(jì)中心主任設(shè)計(jì)師，邱盾曾任北京中海地產(chǎn)有限公司總建筑師、濟(jì)南中海地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理。

根據(jù)中國(guó)建筑集團(tuán)整體上市的需要，2007年中建系將旗下所有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，除中海地產(chǎn)品牌以外的部分都納入中建地產(chǎn)。時(shí)至今日，中建地產(chǎn)這個(gè)“棋子”或?qū)⑼瓿呻A段性使命，“但如果在人事任命上不能安排周全，此番重組或也難以短期落定。”有業(yè)內(nèi)人士指出，在中建地產(chǎn)業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)的背后，是中國(guó)建筑的整體謀篇布局?！盀榧訌?qiáng)對(duì)中海地產(chǎn)的控制力，相信還會(huì)有一些新的任命陸續(xù)出爐?！?/p>

中?！昂侥浮眮?lái)襲

整合重組一役，輿論紛紛將注入中建地產(chǎn)之后的中海地產(chǎn)，與萬(wàn)科相比較。

2012年中海地產(chǎn)銷售額為896億元，中建地產(chǎn)銷售額為206億元，而今年上半年，兩者的銷售額分別達(dá)到了612億元和176億元，均實(shí)現(xiàn)了同比大幅增長(zhǎng)。由此看來(lái)，整合后的中海地產(chǎn)未來(lái)幾年在銷售額方面超過(guò)萬(wàn)科，并非不可能。

在盈利方面，中海地產(chǎn)早就超過(guò)了萬(wàn)科成為了最賺錢的房企。去年中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)為151.6億元，比萬(wàn)科同期的125.5億元凈利潤(rùn)高20%。

從融資指標(biāo)來(lái)看，中海地產(chǎn)也有著絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。公開(kāi)資料顯示，2012年11月，中海地產(chǎn)推出7億美元10年期和3億美元30年期結(jié)構(gòu)的美元債券，利息率分別為3.991%和5.364%，創(chuàng)造了內(nèi)房股融資成本最低，期限最長(zhǎng)的紀(jì)錄。而在重組之后，中建系將能發(fā)揮“A+H”股雙平臺(tái)優(yōu)勢(shì)，中海地產(chǎn)或借中建地產(chǎn)在A股實(shí)現(xiàn)再融資。

對(duì)于中海地產(chǎn)而言，得到的最大一塊“蛋糕”或許還是土地儲(chǔ)備。截至今年上半年，中海地產(chǎn)土地儲(chǔ)備為3649萬(wàn)平米，而中建地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備也高達(dá)3265萬(wàn)平米，其中不乏一線城市的優(yōu)質(zhì)地塊?！鞍ū本┰趦?nèi)，近幾年中海地產(chǎn)在公開(kāi)競(jìng)拍上的拿地節(jié)奏明顯放緩，加之當(dāng)前地價(jià)高企，中海拿地慎之又慎?！痹谑缆?lián)地產(chǎn)首席分析師吳志輝看來(lái)，中建地產(chǎn)提供的豐富土地“原材料”才是中海地產(chǎn)最為看重的。

此外，中國(guó)建筑在全國(guó)范圍內(nèi)已獲16個(gè)城市綜合建設(shè)項(xiàng)目，累計(jì)投資額達(dá)190億元，而這些項(xiàng)目主要由中建地產(chǎn)負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。顯然，這些資產(chǎn)一旦納入中海，無(wú)疑將會(huì)彌補(bǔ)中海地產(chǎn)在商業(yè)地產(chǎn)方面的短板。

“看規(guī)模，更要看持續(xù)發(fā)展的能力。”吳志輝向記者表示，重組對(duì)中海而言只是短期利好，今后能否成為行業(yè)第一，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)?！袄缛f(wàn)科產(chǎn)品復(fù)制性強(qiáng)，資金周轉(zhuǎn)率高，企業(yè)風(fēng)格明顯，這些都是支撐一個(gè)公司持續(xù)發(fā)展的特質(zhì)，而多數(shù)企業(yè)并不具備這幾點(diǎn)?！?/p>

至于中建地產(chǎn)，今后或?qū)⒅鞴ァ俺擎?zhèn)化”。據(jù)媒體近日披露，原則上，中建地產(chǎn)將不再新增從事純粹房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，未來(lái)城市綜合開(kāi)發(fā)將是其主要業(yè)務(wù)方向。