失去房產(chǎn)的美國人

本尼·科爾曼失去住房的那天，全副武裝的聯(lián)邦法警來到他的門前，命令他離開自己的住房。

他踉蹌著坐入街對面的折疊椅，眼睜睜地看著自己76年人生留下的物品被人一件件拖到路邊：他的安樂椅、他的衣服、他的電視……當(dāng)他的海軍陸戰(zhàn)隊獎?wù)潞屯銎蕃斏南嗥脖环顺鰜頃r，科爾曼的回憶被觸動了。

這棟位于華盛頓特區(qū)東北的二層復(fù)式住宅是他二十年前用現(xiàn)金買下的，如今人去樓空，門窗緊鎖。

等到日落時分，他已經(jīng)無處可去。

這所有的一切，僅僅是因為他有沒有付清一張134美元的房產(chǎn)稅單。

哥倫比亞特區(qū)政府的“欠稅留置權(quán)拍賣”項目飽受爭議，這個項目使得私人投資者幫助政府彌補未償房產(chǎn)稅單帶來的財政漏洞。

過去幾十年來，如果房主無力償付房產(chǎn)稅，特區(qū)政府將宣布其房產(chǎn)留置，隨后對散戶投資者拍賣這些房產(chǎn)的留置權(quán)（取得房產(chǎn)留置權(quán)后，私人投資者作為債權(quán)人除可取得債息外，還可在債務(wù)人未償清債務(wù)時向法院申請“取消其房產(chǎn)的贖回權(quán)”——即沒收房產(chǎn)，并通過變賣其房產(chǎn)得利，譯者注）。散戶投資者則通過對房主所欠債務(wù)征收利息獲利，直到欠稅被還清。

但市政府的長官們眼看著這個項目變成了那些財大氣粗的外地公司掠奪財富的工具?！度A盛頓郵報》發(fā)現(xiàn)，這些公司能夠?qū)?00美元的欠稅轉(zhuǎn)化為5000美元的債務(wù)，藉此沒收那些無力償債的家庭的住房。

隨著房地產(chǎn)市場逐漸景氣，這些公司開始覬覦城中每一個角落的房產(chǎn)，而且，他們向法院申請沒收房產(chǎn)時產(chǎn)生的訴訟、律師費用等也被加入房主們所欠的款額。這使得房主最終負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過最初欠稅，要知道，如今每小時的律師費高達(dá)459美元。

想拯救自己的房產(chǎn)，人們只能通過借款。但有的人沒有那么幸運。2005年以來，這些拍得留置權(quán)的公司成功使得200多處私人住房被沒收，現(xiàn)在正試圖收走更多的1200處，有些房產(chǎn)有幾代人世居其中。不僅僅是住宅，店鋪門面、停車位和荒地也是他們掠奪的對象——他們一共收走了500多處不動產(chǎn)，相當(dāng)于每周一處。其中至少有十多處，他們僅用不到500美元就取得了留置權(quán)。

本尼·科爾曼就是這樣丟掉房產(chǎn)的人中的一員。正在與癡呆癥斗爭的他，負(fù)債已經(jīng)滾雪球到4999美元，相當(dāng)于起初未付稅額的37倍。而他失去的則是自己19.7萬美元的整座房產(chǎn)的全部凈值，因為擁有留置權(quán)公司的權(quán)利是在債務(wù)未償清時取得全部留置資產(chǎn)，不論實際負(fù)債額的多少。從這點上來說，這些公司甚至比抵押貸款公司還要高明。

“這就是不讓人活。”喬治·華盛頓大學(xué)著名的城市房地產(chǎn)教授克里斯多夫·林伯格說。

但哥倫比亞特區(qū)稅務(wù)官員則認(rèn)為，沒有“欠稅留置權(quán)拍賣”，欠稅的房主也就沒有動力及時繳納房產(chǎn)稅?！芭馁u欠稅留置權(quán)是最后的手段，但也是第一位的——這是法律允許的唯一一種能夠收取欠稅的辦法?！碧貐^(qū)副財政官斯蒂芬·考迪說。

今天的哥倫比亞特區(qū)已經(jīng)成為欠稅留置權(quán)產(chǎn)業(yè)的暖床，而政府沒有任何措施去保護那些脆弱的房主們。

房產(chǎn)被沒收、生活發(fā)生天翻地覆變化的，恰恰是那些生計最窘迫的家庭。主婦、店員、裁縫，甚至已故之人名下的房屋均可能因為這項政策而被沒收。尤其讓人難以接受的是那些老人的遭遇，當(dāng)他們生病，甚至奄奄一息的時候，那些公司突然奪走了他們的房產(chǎn)。

一家來自佛羅里達(dá)的公司為政府償清了一位花店老板所欠的1025美元稅款后，奪走了65歲的他在華盛頓西北部居住了40年的房屋。那時，他正在救濟院，因為癌癥而垂死掙扎。還有一位95歲的教會唱詩班領(lǐng)唱把自己的房子輸給了一家馬里蘭的公司，只因為欠稅44.79美元。其時，她正在敬老院中與阿爾茨海默病作斗爭。

華盛頓之外的州市已經(jīng)采取措施阻止這些私人公司濫用留置權(quán)。這些措施包括設(shè)置各類費用的上限、登記老年人住房，或者干脆取消所有的留置權(quán)拍賣項目，代之以政府自己收集未償稅款。

“正義何在？他們奪走的是人們的生活。”貝佛莉·思茂斯的姑媽剛丟了自己在華盛頓東北部的房子，她說，“這不正確?！?/p>

《華盛頓郵報》歷時10個月，徹查這個置美國人生活中最基本一面于風(fēng)險之中的項目，發(fā)現(xiàn)：

近年來近200個因之失去房產(chǎn)的房主中，其中三分之一的人最初欠稅額不足1000美元。

被沒收的房產(chǎn)中有一半在華盛頓最窮的7、8兩個街區(qū)。相當(dāng)多的房產(chǎn)在被沒收幾個月內(nèi)就被售出?？拷R里蘭的一處磚房因287美元債務(wù)被沒收8周后賣了12.9萬美元的高價。

有操縱拍賣等違法記錄的公司奪走的房產(chǎn)至少占40處。

過去六年來，特區(qū)稅務(wù)辦公室不但沒有解決問題，反而制造了更多麻煩。他們曾錯誤地賣出1900份房產(chǎn)的置留權(quán)，其中一些甚至是在房主們已經(jīng)付清欠稅之后。這使得這些家庭陷入數(shù)年之久的法律糾紛。曾經(jīng)有一位64歲的老婦人為了自己在華盛頓西北部的房產(chǎn)訴訟2年之久，起因只是稅務(wù)辦公室錯誤地多開了8.61美元的欠款賬單。

每周三在哥倫比亞特區(qū)高等法庭上，房主們都要當(dāng)庭對抗那些公司的律師。那些公司在過去的8年中向法院申請沒收房產(chǎn)超過7000次。在法院大廳，房主們等待自己的名字被叫到，畢竟，在法庭中的表現(xiàn)將是他們?yōu)樽约悍慨a(chǎn)所做的最后的努力。

“他們這就是光天化日之下的搶劫！”布倫達(dá)·艾瑞克說。最近，她出庭保護她在華盛頓東南地區(qū)的房產(chǎn)。她只欠1100美元稅額，但卻不得不在訴訟費用上多付4倍的價錢。

一些欠稅房產(chǎn)留置權(quán)的個人買主也為這個項目辯護。他們認(rèn)為購買房產(chǎn)留置權(quán)的人大都是沖著債務(wù)利息去的本地投資者，他們的目的不是奪走別人家的房產(chǎn)。現(xiàn)在法律規(guī)定，在房屋被沒收前，房主們有6個月的時間用于償還欠稅。

“這個項目是賺錢的好機會，政府也能以此順利收取稅金，所以對市民也有利?！眮碜愿ゼ醽喌耐宋槔媳聿榈隆た迫馉栙I過一些欠稅房產(chǎn)的留置權(quán)，這樣說道。

稅務(wù)辦公室則在一份聲明中寫道：“在欠稅留置權(quán)拍賣的前后，房產(chǎn)所有者均享有多次償清債務(wù)并贖回房產(chǎn)的機會。”

一位官員指出，近年來政策已有大幅改進，比如政府在出售留置權(quán)之前將通知房主，而且將不再出售欠稅少于1000美元房產(chǎn)的留置權(quán)。但官員同時承認(rèn)，1000美元的額度只是針對已經(jīng)發(fā)生的欠稅，并不是一個永久的政策。

在一次公眾聽證會上，曾有房主向市議會提交了一份政策改革方案，包括設(shè)置費用上限、幫助掙扎中的房主們制定償債方案等等。但這些動議從未被實行。

“這是政府的失敗。”喬治·梅森大學(xué)區(qū)域分析中心主任斯蒂芬·富勒說，“但承受苦果的卻是民眾?！?/p>

投資留置權(quán)的外鄉(xiāng)人

如果房主未付清房產(chǎn)稅，在接到數(shù)次警告后，其房產(chǎn)的留置權(quán)將在次年的年度拍賣會上以同于欠稅額的價格賣出，之后房主將有6個月的時間向留置權(quán)的買主付清欠稅和利息。如果未付清，這些買家就能夠向法院申請沒收房產(chǎn)。

從前，留置權(quán)拍賣中的弄虛作假不多。買家樂意投資幾百美元去購買他們相熟街區(qū)的房產(chǎn)的留置權(quán)——大部分人的確是沖著利息去的。如果有房產(chǎn)被沒收，那也是稅務(wù)辦公室參與處理。

但這個工作使得政府不堪重負(fù)，于是在2001年后，華盛頓的長官們制定了新的政策：留置權(quán)的買家可以直接向法院申請沒收房產(chǎn)。從那時起，留置權(quán)的買家得以向房主們收取高額的法務(wù)和訴訟費用。新的政策讓本不多的滯納費用增加為巨額的債務(wù)。

來自佛羅里達(dá)、伊利諾伊、馬里蘭和紐約州的公司紛紛來到特區(qū)，準(zhǔn)備為這個新生的“產(chǎn)業(yè)”投入巨額資金。

2007年，華盛頓市有超過150個買家參與競拍2000座房產(chǎn)的留置權(quán)。這些房產(chǎn)分布全區(qū)各處：國會山、喬治城、杜邦環(huán)島、中國城，甚至阿納科斯蒂亞河邊那些遭受貧窮折磨的街區(qū)。

但最后，三分之二的留置權(quán)被六家公司取得，涉及欠稅額達(dá)500萬美元，而其附帶的房產(chǎn)價格則高達(dá)6.66億美元。其中有一家公司由于涉嫌在馬里蘭州操縱留置權(quán)拍賣正在被聯(lián)邦政府調(diào)查，這家公司騙得留置權(quán)后從房主那里索要高額的訴訟費用；另一家公司也有律師深陷該案。

是年，這些公司的觸角已經(jīng)遍布特區(qū)的每一處街區(qū)，包括非裔美國人主導(dǎo)的古老街區(qū)迪恩伍德。在那里因為經(jīng)濟危機而蕭條破敗的迪克斯街上，比鄰著一座座的救濟院和當(dāng)鋪，2005至2008年間有33個房屋的留置權(quán)被拍賣。

全城來看，法院接到的房產(chǎn)沒收申請在過去五年內(nèi)增加了差不多一倍——僅1月的某一周，這些公司就申請了180起。2005年來賣出的13000個欠稅留置權(quán)中有一半是在法庭上實現(xiàn)的。

《華盛頓郵報》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于無政策限制，欠稅家庭繳納法務(wù)費用一般比最初的欠稅額高三倍左右，公司聘請的律師費用高達(dá)每小時450美元。

甚至每一處細(xì)節(jié)的成本都在上升——告知房主們前往法院的通知書，每頁25美分。曾經(jīng)有一個律師為“賬單”費用開出了25美元的賬單。

這些賬單常常沒有收據(jù)，也沒有證明支出合理性的明細(xì)項目。

“我不知道他們?yōu)槭裁匆者@么多錢?！狈ㄍネ?，80歲的資深社會活動人士芭芭拉·摩根說。她吃到一張2700美元的法務(wù)賬單，那相當(dāng)于她自己居住50年之久的房子的欠稅額的兩倍。

好在地方法官們已經(jīng)開始注意到這些問題。一位法官對芝加哥永旺融資公司就很不滿，去年他削減了永旺所要求費用的一半。永旺對一個僅僅1680美元的房產(chǎn)留置權(quán)項目收取了6300美元的法務(wù)費用。

資深律師每小時收費450美元，初級律師每小時325美元，法律助理則每小時110美元。除了律師費外，永旺還征收800美元的其他費用，包括27.6美元的“訴訟駁回費”。

“這很不合理。”法官約瑟夫·貝舒里說。

2009年，特區(qū)首席檢察官皮特·尼克爾斯也介入其中，試圖以行動對抗永旺公司“非法”和“掠奪性”的費用索求?！坝劳饕^高的律師費，這使得一些家庭無法贖回他們的房子?！蹦峥藸査拐f。

斯蒂夫·希格爾斯一直住在父親二戰(zhàn)后買的房子中。永旺收了他5500美元的律師費，相當(dāng)于他2900美元欠稅額的近兩倍。“永旺融資公司應(yīng)當(dāng)適可而止，”麥克爾·威爾遜，希爾格斯的律師，對法院寫道，“永旺要求欠稅的房主支付過多的律師費和一些所謂的成本費用，但其中一些甚至根本沒有發(fā)生過?！?/p>

盡管記者多次電話和郵件聯(lián)系永旺，但該公司未作任何回應(yīng)。

為防止權(quán)力濫用，其他城市在數(shù)年之前就制定了應(yīng)對措施。紐約市不允許出售低收入老人、身體障礙人士和退伍軍人的住房的留置權(quán)，密歇根一些郡直接取消了留置權(quán)售賣，代之以政府親自征收欠稅。在馬里蘭，當(dāng)政府發(fā)現(xiàn)納稅人的繳款遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所欠稅款后，政府規(guī)定律師費1500美元封頂。

國家課稅留置權(quán)協(xié)會的前主任霍華德·李格特認(rèn)為，大多數(shù)房主根本沒有能力去對抗不公，只能依賴政府。他呼吁國家出臺辦法對抗過高的法律費用。

但哥倫比亞特區(qū)政府截至目前都沒有出臺包括限制費用總額在內(nèi)的任何措施。

“這很尷尬，”李格特很熟悉特區(qū)的留置權(quán)拍賣和競拍者，“有一些競拍者的確肆無忌憚，而民眾卻只能依靠自己?！?/p>

為賬單而戰(zhàn)斗

收到巨額賬單威脅后，一些家庭能做的只有放棄。在法院文件和我們的采訪中，他們講述了為巨額賬單與律師間的長期紛爭。當(dāng)然，他們欠稅的利息同時也在上漲。

“我們沒有錢與這些人作斗爭?！边~克爾·麥瑞說。他試圖從一家佛羅里達(dá)公司手下解救自己兄弟的房產(chǎn)，但以失敗告終。過去八年來，被沒收的房產(chǎn)有的距國會大廈僅幾個街區(qū)之遠(yuǎn)，有的離秘魯駐美使館僅一街之隔，還有屬于洛基溪公園附近一個單親家庭的。阿娜科斯蒂亞河邊底層住區(qū)被沒收的房屋則多達(dá)幾十處。

《華盛頓郵報》發(fā)現(xiàn)，2005年以來，已有總價估達(dá)3900萬美元的200多處房屋被沒收。其中的大多數(shù)被賣掉，有時距離其留置權(quán)被拍賣僅僅幾周之遙。

最有野心的公司是哈特伍德，其律師團在馬里蘭州因涉嫌操縱拍賣而被調(diào)查，后來則被取消了在該州的律師資格。曾經(jīng)是大西洋貸款集團的子公司的這家公司一共掠奪了20座房產(chǎn)，并全部賣出。華盛頓東北地區(qū)的一個雙層復(fù)式住宅因欠稅535美元被沒收，哈特伍德隨后以16.961萬美元的高價將其賣出。

邁克爾·邁瑞的兄弟、花店老板托馬斯的房子就是其中的一個。哈特伍德因為他1025美元的欠稅奪走他房產(chǎn)的時候，托馬斯正處于昏迷當(dāng)中。托馬斯于2006年6月去世，這距離法院批準(zhǔn)沒收其房產(chǎn)只有三個月。

托馬斯的家人知道此事之后，找到哈特伍德公司。沒有人通知他們房產(chǎn)被留置的事情，更沒有人在房產(chǎn)被沒收之前告訴他們。

哈特伍德支付了托馬斯家人8萬美元息事寧人，但之后以17.5萬美元的價格將其房產(chǎn)賣掉。托馬斯的房產(chǎn)位于舍爾曼大街街角，很長時間后，鄰居們依然能夠回憶起房子過去的主人用鮮花裝點人行道的溫馨一幕。

“我們只是普通人，我們沒有20萬美元去和佛羅里達(dá)的大公司作斗爭?！边~克爾·邁瑞說。

在這起案件的官方卷宗中，稅務(wù)辦公室寫道，1025美元的欠稅“不是一筆小數(shù)目”。哈特伍德的發(fā)言人拒絕討論這起案件，只是告訴記者該公司今后將不再購買哥倫比亞特區(qū)和馬里蘭州房產(chǎn)的留置權(quán)。

本尼·科爾曼在一次席卷第七街區(qū)的房產(chǎn)沒收風(fēng)潮中被逐出自己的房子。這棟復(fù)式樓是1988年他用妻子因癌癥去世而得到的5.7萬美元保險賠款買得的。

在這個以低收入群體為主的街區(qū)，他是地地道道的“上層”，他沒有貸款，就在這里安居二十余年。但近年來，科爾曼出現(xiàn)了癡呆癥跡象——他經(jīng)常忘記付款或者購買食物，好心的鄰居們?yōu)樗蛠砗}卜和雞肉。

2006年，他忘記付一張134美元的房產(chǎn)稅單，政府則因此將他的房子記錄在留置的名單上。于是除了欠稅，他還得付清183美元的利息和罰款。有記錄顯示，2009年他的兒子幫他付了這張317美元賬單。但這遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。

買下他房產(chǎn)留置權(quán)的馬里蘭公司已經(jīng)提請法院沒收房屋。為了提高贖回房產(chǎn)的門檻，馬里蘭公司索要的法律費用高達(dá)4999美元。

科爾曼的兒子根本無力付清這些費用，曾向法院寫信求助：“我很痛心，父親在這把年紀(jì)還會失去自己的房產(chǎn)。”他們又償還了700美元。但由于沒有繼續(xù)付清其他款項，法院在2010年批準(zhǔn)沒收科爾曼的房產(chǎn)。

我們沒有辦法找到科爾曼的兒子對此事作評。我們只知道，在2011年夏天，聯(lián)邦法警出現(xiàn)在科爾曼不愿離開的房子門前。

“他根本不知道發(fā)生了什么，”鄰居帕特里夏·約翰遜說，“我對我母親說，看來他們要讓‘上層人士’離開這里?！?/p>

那個夜晚，他睡在前廊的一張椅子上。

法院任命的房產(chǎn)管理員告訴《華盛頓郵報》，科爾曼無力應(yīng)對生命中的這起變故，甚至無法出庭為他的房產(chǎn)做最后的努力。

“他沒有任何可能，”律師羅伯特·邦恩說，“他有癡呆癥，他根本不知道事情的細(xì)節(jié)?！?/p>

奪走科爾曼的房子的馬里蘭公司兩個月后以7.1萬美元的價格將房子轉(zhuǎn)賣。這家公司的所有者史提芬·波曼拒絕評論此事。他曾于2008年在馬里蘭州的一次串通投標(biāo)案件中被定罪。該公司的法務(wù)部門聲稱，他們曾經(jīng)同意將科爾曼的欠款降低到3500美元，但無法聯(lián)系到科爾曼。

政府稅務(wù)辦公室對此事不予置評，但聲稱如今在這種情況下，房屋的留置權(quán)將不會拍賣給私人公司，因為欠稅額不足1000美元。

科爾曼說，他以為自己還能在自己的房子中再生活多年，在門廊前喝冷飲，或者隔著柵欄和鄰居們聊天。可是如今，他只能在距離自己過去的家一英里外的療養(yǎng)院中度過余生。

今年早先的一天，他去街角買些黃油和白糖時，路過了自己的舊所。陰云密布的天空下，那座木板釘死的房子空無一人。

他最后看了房子一眼，頭也不回地離開了。

“我什么也沒有了?！彼f。

（珍妮弗·金克斯，泰德·麥爾尼克和蒂莫斯·史密斯亦對本文有貢獻。本文編譯自《華盛頓郵報》。原文鏈接：http：//www.washingtonpost.com/sf/investigative/2013/09/08/left-with-nothing/）