房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收管理對策分析

楊清亮

摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)稅收已成為稅收收入的重要組成部分。因兩行業(yè)涉及環(huán)節(jié)較多，成本費(fèi)用核算復(fù)雜，建設(shè)周期長，加之企業(yè)的納稅意識相對淡薄，稅收管理中存在較多的問題。對房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收存在的問題和稅收征管薄弱環(huán)節(jié)進(jìn)行了分析并提出了加強(qiáng)兩行業(yè)稅收管理的對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建筑業(yè)稅收；問題；對策建議

中圖分類號：D9

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1672-3198（2013）05-0167-02

1房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收管理存在的問題

1.1房地產(chǎn)業(yè)稅收存在主要問題

一是預(yù)售房款未按規(guī)定預(yù)繳稅款。主要表現(xiàn)在預(yù)售房款記入“應(yīng)付賬款”、“其它應(yīng)付款”等往來科目歸集，不通過“預(yù)收賬款”科目核算，長期掛賬不結(jié)轉(zhuǎn)收入將預(yù)收房款作為購房定金、看房費(fèi)或其他墊付款項(xiàng)，計(jì)入往來科目或直接不下賬以收抵支，巧立名目，通過“其他應(yīng)收或應(yīng)付款”科目將預(yù)收房款直接撥付工程款或清償欠款等；分開開票，一部分開預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部分開具自制收款收據(jù)入銷售部，長期不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬。

二是故意隱匿商品房銷售收入、視同銷售不作收入。主要表現(xiàn)在部分房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售資格證之前就向消費(fèi)者用內(nèi)部往來收據(jù)、“白條”大量收取定金、誠意金和預(yù)售房款，私設(shè)賬外賬，不記收入；只計(jì)商品房收入，車庫、車位、儲藏室等銷售不計(jì)收入；整體轉(zhuǎn)讓“樓花”不作收入，即開發(fā)商將部分樓的開發(fā)權(quán)整體轉(zhuǎn)讓給其他具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，按照約定收取轉(zhuǎn)讓費(fèi)，卻不按規(guī)定作收入，而是掛往來賬，甚至私設(shè)賬外賬；先租后售收取的租金不記收入；以開發(fā)的房屋向建筑商抵賬等債務(wù)重組業(yè)務(wù)中，不進(jìn)行收入的確認(rèn)；以房屋抵頂?shù)貎r款賠償給原住戶的房屋不作收入處理；合作建造開發(fā)產(chǎn)品以房屋抵頂投資額、以土地使用權(quán)、股權(quán)等權(quán)利換取開發(fā)產(chǎn)品不作收入處理；視同銷售商品價格偏低；將收取的拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)列“其他應(yīng)付款”，年末不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入；其他收入如施工方延誤工期的罰款收入、政府給予的安全獎、優(yōu)質(zhì)獎等計(jì)入往來科目，不入“營業(yè)外收入”核算。

三是大部分企業(yè)對回遷戶依法計(jì)稅意識淡薄。多數(shù)企業(yè)對回遷戶不申報納稅，個別企業(yè)只就回遷戶的擴(kuò)大面積部分收取的差價款申報納稅。按稅法規(guī)定：開發(fā)行業(yè)采取回遷形式銷售，應(yīng)按回遷面積加上擴(kuò)大面積之和向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

四是成本、費(fèi)用劃分不清。主要表現(xiàn)在不按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用；將未竣工驗(yàn)收產(chǎn)品成本并入產(chǎn)品銷售成本；擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)經(jīng)營成本；在未取得建筑商合法憑證的前提下，將預(yù)計(jì)建筑成本轉(zhuǎn)為銷售成本；立項(xiàng)作為經(jīng)營資產(chǎn)的項(xiàng)目不及時結(jié)轉(zhuǎn)，或并入可售面積計(jì)算銷售成本；企業(yè)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房分?jǐn)?；建筑成本重?fù)入賬，在取得建筑發(fā)票結(jié)轉(zhuǎn)完工成本入賬的同時，又簽訂虛假單項(xiàng)合同，或者將建材發(fā)票重復(fù)進(jìn)入開發(fā)成本。

五是借款費(fèi)用企業(yè)所得稅前列支不規(guī)范。主要表現(xiàn)在借款給關(guān)聯(lián)企業(yè)長期掛“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來賬務(wù)，不按照獨(dú)立企業(yè)往來結(jié)算應(yīng)收利息；通過其他企業(yè)或個人拆借資金超標(biāo)準(zhǔn)的利息支出在“財(cái)務(wù)費(fèi)用”列支等。

1.2建筑業(yè)稅收存在主要問題

一是存在納稅申報不實(shí)等問題。主要表現(xiàn)在企業(yè)未按工程進(jìn)度確定營業(yè)額申報納稅，而以實(shí)際收到預(yù)收款做為計(jì)稅依據(jù)，使稅款出現(xiàn)滯后現(xiàn)象；建設(shè)單位自備主要材料，建安企業(yè)提供輔助材料（即甲方供料行為），在申報納稅時只按取得的工程款進(jìn)行申報納稅；建安企業(yè)與建設(shè)單位實(shí)行以物抵賬和應(yīng)收應(yīng)付賬款互抵等方式壓低工程造價，甚至對某些建筑項(xiàng)目收入不入賬，從而形成偷稅；項(xiàng)目完工后由于各種原因遲遲不結(jié)算，或以未結(jié)算為由，不將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)賬；建筑安裝企業(yè)所需用的建筑材料缺乏原始單據(jù)，以大量白條、收據(jù)入賬，賬務(wù)不健全，偷逃企業(yè)所得稅；向建設(shè)單位收取的臨時設(shè)施費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)和施工機(jī)構(gòu)遷移費(fèi)等，不計(jì)入計(jì)稅金額；將閑置土地儲備收取的土地補(bǔ)償款計(jì)入“其他應(yīng)付款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入。

二是收取的管理費(fèi)真實(shí)性無法確定。部分企業(yè)為追求產(chǎn)值掛靠管理費(fèi)簽定的非常低，各企業(yè)收取的管理費(fèi)各不相同，主管部門無統(tǒng)一規(guī)定，稅務(wù)部門對管理費(fèi)的收取比例無法進(jìn)行確定，大部分企業(yè)收取的管理費(fèi)不入賬。

三是掛靠企業(yè)成本嚴(yán)重不實(shí)。由于建筑企業(yè)要保住自己的建筑資質(zhì)，必須每年完成規(guī)定的產(chǎn)值。所以絕大部分建筑企業(yè)為了保資質(zhì)形成大量掛靠行為，以提高自己的產(chǎn)值。同時也形成了企業(yè)在賬務(wù)上能夠基本全額反映建筑營業(yè)收入，但無法反映相關(guān)成本費(fèi)用，造成核算不健全，無法對企業(yè)所得稅進(jìn)行正常匯算清繳。

四是不按規(guī)定開具、接受建筑發(fā)票。檢查中發(fā)現(xiàn)本應(yīng)該按進(jìn)度結(jié)算的工程款，施工企業(yè)開具普通收款收據(jù)而不開具發(fā)票；應(yīng)該是“料、工、費(fèi)”合并計(jì)征稅款，企業(yè)卻只就施工費(fèi)開具建筑發(fā)票入賬，建筑材料部分以商業(yè)銷售發(fā)票代替；當(dāng)?shù)氐墓こ添?xiàng)目，施工單位卻到異地開具發(fā)票。

2房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收征管薄弱環(huán)節(jié)

2.1房地產(chǎn)業(yè)稅收征管薄弱環(huán)節(jié)

一是征管單位對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目缺少動態(tài)的跟蹤管理，稅收管理員對開發(fā)項(xiàng)目不清，樓座不明，監(jiān)控不到位、跟蹤不及時。企業(yè)納稅自查和稅務(wù)專項(xiàng)檢查查出稅款數(shù)額較大，一方面反映出納稅人存在的僥幸心理，另一方面也暴露出征管單位稅源不清，底子不明的情況。稅收管理員因?yàn)楣軕魯?shù)量較多，一般采取電話催繳的方式，企業(yè)申報多少就征收多少，很少到開發(fā)現(xiàn)場實(shí)地察看，更不要說檢查企業(yè)賬簿，給納稅人偷逃稅款制造了空間。

二是征管單位對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未按規(guī)定使用收據(jù)、發(fā)票的行為疏于管理，監(jiān)控不力。盡管稅務(wù)部門有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用收據(jù)，并通過發(fā)票加強(qiáng)稅源控管，但未按規(guī)定使用收據(jù)的現(xiàn)象大量存在，使用自制收據(jù)成為普遍的現(xiàn)象；有的納稅人存在“早開晚開，早晚免不了開具發(fā)票”的錯誤意識，導(dǎo)致納稅人的發(fā)票開具時間滯后，有的納稅人，甚至在項(xiàng)目已完工多年，銷售結(jié)束多年也不開具發(fā)票，人為地拖延納稅申報時間。

三是征管單位對房屋銷售公司管理不到位。目前，隨著房屋銷售公司的大量出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司將開發(fā)的房屋交給房屋銷售公司或者是房地產(chǎn)開發(fā)公司自己成立的房屋銷售公司銷售，房地產(chǎn)開發(fā)公司取得的房屋預(yù)收款通過銷售公司過渡。由于房屋銷售公司對收取的預(yù)收款不能及時交付給開發(fā)公司，造成稅款滯后。由于管理不到位，房屋銷售公司收取大量售房傭金不及時申報個人所得稅和營業(yè)稅金及附加。

四是稅務(wù)人員業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)，稅收政策宣傳不到位。主要表現(xiàn)在：雖然已經(jīng)確定了以納稅人開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票的日期作為土地使用稅的納稅結(jié)束日期，但由于宣傳不到位，多數(shù)納稅人以簽訂商品房銷售合同作為納稅結(jié)束時間；在計(jì)算方式上，由于開具發(fā)票的日期不是統(tǒng)一的，而且明確到具體的樓座、房主、面積分?jǐn)偂⒂?jì)算過程繁雜，有些稅收管理員往往沒有辦法認(rèn)準(zhǔn)一個確定的數(shù)值作為計(jì)算土地使用稅的年應(yīng)納稅額，成為稅務(wù)部門征管的“盲區(qū)”。另外，稅法明確規(guī)定回遷戶償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計(jì)征各項(xiàng)稅費(fèi)，但目前部分企業(yè)仍有誤解，認(rèn)為回遷房不應(yīng)繳稅。對外來開發(fā)企業(yè)稅收政策把握不準(zhǔn)，導(dǎo)致企業(yè)所得稅流失。稅法明確規(guī)定符合條件的二級分支機(jī)構(gòu)在當(dāng)?shù)仡A(yù)繳后回總機(jī)構(gòu)匯算清繳，不符合二級分支機(jī)構(gòu)條件企業(yè)作為獨(dú)立納稅人在當(dāng)?shù)乩U納。實(shí)際征管中個別外來開發(fā)分支機(jī)構(gòu)借口回總機(jī)構(gòu)所在地繳納企業(yè)所得稅，偷逃企業(yè)所得稅款。大量未開具發(fā)票的存量房，成為矛盾的焦點(diǎn)。歷史遺留的存量房，盡管在推行房地產(chǎn)稅源一體化管理之前進(jìn)行了清理，但存量房至今依然存在。大量積壓的沒有開具發(fā)票的存量房，一方面給征管、檢查造成了難度，不得不上追以前年度才能查實(shí)；另一方面，房地產(chǎn)管理部門憑發(fā)票辦理房權(quán)證，如果開發(fā)商攜款離開當(dāng)?shù)?，購房者若沒有發(fā)票，則給稅務(wù)部門留下了隱患。

2.2建筑業(yè)稅收征管薄弱環(huán)節(jié)

一是管理不到位，造成納稅時間滯后。目前各征收單位普遍采取“以票管稅”手段，僅停留在對建筑業(yè)專用發(fā)票實(shí)行代開監(jiān)管上。而對納稅人具體施工工程項(xiàng)目納稅狀況如何難以準(zhǔn)確掌握，未能掌握施工企業(yè)完整、真實(shí)的納稅和財(cái)務(wù)情況，給工程稅收監(jiān)控造成困難，稅款流失或滯后現(xiàn)象仍很嚴(yán)重。

二是征管單位對建筑企業(yè)未按規(guī)定使用收據(jù)、發(fā)票的行為管理不嚴(yán)。個別建筑企業(yè)收取工程款時仍未使用預(yù)收款專用收據(jù)和發(fā)票，而是使用自制的收款收據(jù)，更有些企業(yè)到外地開具建筑業(yè)發(fā)票，造成稅款流失。

三是稅收政策宣傳不到位，主要表現(xiàn)企業(yè)所得稅預(yù)征管理有待加強(qiáng)。目前仍有部分建筑企業(yè)對按最低貢獻(xiàn)率征收企業(yè)所得稅不認(rèn)可，征管單位對部分代開發(fā)票納稅人不附征企業(yè)所得稅，預(yù)征政策需要進(jìn)一步宣傳。外來施工企業(yè)管理有待加強(qiáng)。征管單位對外來施工企業(yè)疏于管理。

四是征管單位對企業(yè)財(cái)務(wù)核算管理有待加強(qiáng)。部分建筑企業(yè)沒有按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定保存憑證、建立賬簿，有賬簿的企業(yè)寥寥可數(shù)，不能反映納稅人的真實(shí)盈利水平，尤其是個別企業(yè)被認(rèn)定為自開票納稅人竟然不設(shè)置賬簿，致使稅務(wù)檢查只好采取最低貢獻(xiàn)率的辦法征收企業(yè)所得稅。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)、建筑業(yè)稅收管理的對策建議

一是加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，加大稅收宣傳力度。房地產(chǎn)、建筑行業(yè)稅收征管工作與稅收管理員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平有著密不可分的關(guān)系。因此，建議定期對稅收管理員有針對性的開展房地產(chǎn)、建筑行業(yè)稅收政策和會計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓其熟悉掌握兩行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，及相關(guān)會計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個房地產(chǎn)開發(fā)交易、建筑業(yè)的全過程，適應(yīng)復(fù)雜的稅收征管工作，并大力加強(qiáng)對企業(yè)的稅收宣傳力度，及時把最新稅收政策傳達(dá)到每一位納稅人。

二是加強(qiáng)部門信息共享，實(shí)現(xiàn)稅收的源泉控管。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分發(fā)揮政府領(lǐng)導(dǎo)下的社會綜合治稅作用，與計(jì)劃管理、國土管理、城市規(guī)劃、城市建設(shè)和房產(chǎn)管理等行政管理部門加強(qiáng)溝通配合，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)涉稅信息的共享，及時掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)進(jìn)程和收款情況，對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跟蹤管理，通過借助外部力量強(qiáng)化稅收征管。

三是改進(jìn)征管手段，強(qiáng)化征管力度。將房地產(chǎn)、建筑企業(yè)作為重點(diǎn)稅源管理對象進(jìn)行監(jiān)控，把企業(yè)所得稅征收管理作為規(guī)范開發(fā)企業(yè)稅收管理的重要手段。各級征管部門應(yīng)該建立一整套房地產(chǎn)、建筑企業(yè)稅源監(jiān)控管理辦法，從源頭上堵住房地產(chǎn)、建筑企業(yè)偷逃稅現(xiàn)象的發(fā)生。對房地產(chǎn)銷售情況，稅收管理員要定期進(jìn)行實(shí)地巡查，促使納稅人按期足額申報稅款；進(jìn)一步規(guī)范建筑業(yè)項(xiàng)目登記辦法。

四是對建筑企業(yè)實(shí)行雙向監(jiān)控，確保稅款及時足額入庫。對已竣工的建設(shè)項(xiàng)目，主要從建設(shè)單位入手，核查建設(shè)單位已竣工項(xiàng)目支付工程款和發(fā)票使用情況；對在建的建設(shè)項(xiàng)目，主要監(jiān)控施工企業(yè)的各個項(xiàng)目納稅情況，督促施工企業(yè)及時進(jìn)行竣工結(jié)算，對于工程最后的稅款結(jié)算，應(yīng)以合同規(guī)定的工程完工時間或工程實(shí)際完成時間為準(zhǔn)，避免因工程款拖欠等原因而造成稅款延期申報。

五是強(qiáng)化以票控稅，加強(qiáng)相關(guān)收據(jù)、發(fā)票管理。建立稅收管理員定期巡查制度，要求開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)收款必須使用預(yù)收款專用收據(jù)，將預(yù)收款收據(jù)納入發(fā)票進(jìn)行規(guī)范管理，并建立“以舊購新”領(lǐng)用制度，實(shí)現(xiàn)稅源的源頭控管；重點(diǎn)抓好發(fā)票管理，實(shí)現(xiàn)以票控稅。凡建筑企業(yè)不開具正規(guī)發(fā)票或者到異地開具發(fā)票的，開發(fā)商不予結(jié)算工程款項(xiàng)；凡開發(fā)商銷售不動產(chǎn)，不開具正規(guī)發(fā)票或不如實(shí)開具發(fā)票的，房產(chǎn)土地管理部門不予辦理房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證；建議代開發(fā)票單位到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開發(fā)票時必須持相關(guān)建筑工程承包合同，做到手續(xù)完備，有據(jù)可查。

六是加強(qiáng)對房地產(chǎn)、建筑業(yè)企業(yè)各稅種匯算清繳。建議至少半年一次對兩行業(yè)所有稅種清算一次，防止企業(yè)以各種手段偷逃稅款；對企業(yè)所得稅實(shí)行嚴(yán)格預(yù)征的同時，更要加強(qiáng)匯算清繳工作，以此督促兩行業(yè)及時取得銷售不動產(chǎn)和建筑業(yè)發(fā)票、及時核算收入、成本，規(guī)范賬務(wù)處理。