二線城市寫字樓供應(yīng)過剩

劉楊

許多二線城市寫字樓供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，其動(dòng)力并非直接來(lái)自經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，很大程度上，這種快速擴(kuò)張是受地方政府的決策所引導(dǎo)。

關(guān)于北京、上海寫字樓供應(yīng)不足的熱議還未降溫，二線城市寫字樓供應(yīng)過剩又成為新的話題。據(jù)世邦魏理仕調(diào)查報(bào)告顯示，部分二線城市未來(lái)幾年寫字樓供應(yīng)量已超過今后十幾年甚至幾十年的需求。

業(yè)內(nèi)人士指出，在地方政府普遍的政策引導(dǎo)下，城市新區(qū)已成寫字樓供應(yīng)的“重災(zāi)區(qū)”，至于如何消化掉這些寫字樓，除地方政府急需產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型外，更需要各方群策群力共同應(yīng)對(duì)。

多城市供過于求

日前，世邦魏理仕發(fā)布了一份名為《中國(guó)辦公樓實(shí)情調(diào)查》的報(bào)告，據(jù)其針對(duì)北京、廣州、杭州、上海、大連、寧波、成都、青島、深圳、武漢、南京、重慶、沈陽(yáng)、天津等14個(gè)重點(diǎn)城市的調(diào)查顯示，這14個(gè)城市未來(lái)4年的寫字樓供應(yīng)增長(zhǎng)高達(dá)80%，供應(yīng)總量約4100萬(wàn)平方米。

基于過去3年的平均吸納率測(cè)算，世邦魏理仕將天津、沈陽(yáng)、重慶評(píng)定為供過于求的高風(fēng)險(xiǎn)城市，如要消化未來(lái)4年的預(yù)期供應(yīng)量，所需時(shí)間分別為60年、25年、20年；而諸如成都、深圳、武漢、南京、青島等城市，則被世邦魏理仕列為中等風(fēng)險(xiǎn)城市，其認(rèn)為至少需要10年時(shí)間才能消化這些城市未來(lái)4年的寫字樓供應(yīng)量。

據(jù)記者了解，這份調(diào)查報(bào)告并非危言聳聽。對(duì)于二線城市大多數(shù)都存在寫字樓盲目開發(fā)、供應(yīng)量過剩的觀點(diǎn)，業(yè)內(nèi)人士也都普遍持認(rèn)同態(tài)度。據(jù)成都某業(yè)內(nèi)人士表示，目前大成都范圍內(nèi)就有150個(gè)綜合體項(xiàng)目在建，而僅主城區(qū)就有近60個(gè)項(xiàng)目?！斑@些項(xiàng)目大多都有配備有寫字樓，如此巨大的供應(yīng)，已經(jīng)遠(yuǎn)超當(dāng)前市場(chǎng)的消化能力?！?/p>

事實(shí)上，早在中國(guó)銀監(jiān)會(huì)2011年年中工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康就曾表示，應(yīng)該對(duì)商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)保持“關(guān)注和警覺”。這也是銀監(jiān)會(huì)首次在內(nèi)部全體會(huì)議上對(duì)商業(yè)地產(chǎn)提出風(fēng)險(xiǎn)警示。

據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2008年至2010年，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資增加了2200多億元，而2010年至2012年，相關(guān)投資增加了4600多億元。

充沛的資金投入帶來(lái)了大量的寫字樓產(chǎn)出，可是市場(chǎng)卻并不認(rèn)賬。在第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事溫書閱看來(lái)，在中國(guó)唯一有成熟趨向的寫字樓市場(chǎng)只有北京和上海，連深圳、廣州都不具備這樣的市場(chǎng)成熟度。

在二線城市極具增加的寫字樓供應(yīng)規(guī)模面前，如何將寫字樓租賃出去也成為亟待解決的問題。溫書閱指出，寫字樓租賃是跟第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)的，一個(gè)城市第三產(chǎn)業(yè)沒有發(fā)展到一定規(guī)模，是不具備吸納大規(guī)模寫字樓市場(chǎng)條件的。他預(yù)計(jì)，未來(lái)幾年，寫字樓散售行為會(huì)明顯增多。一旦出租率下降，出售率必然就會(huì)增加，“因?yàn)楫吘挂栈赝顿Y?！?/p>

新區(qū)成“重災(zāi)區(qū)”

許多二線城市寫字樓供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，其動(dòng)力并非直接來(lái)自經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，很大程度上，這種快速擴(kuò)張是受地方政府的決策所引導(dǎo)。

世邦魏理仕指出，很多地方政府熱衷開發(fā)新區(qū)、建設(shè)新中央商務(wù)區(qū)，以借此推動(dòng)土地銷售、城市發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及房地產(chǎn)投資。在這一趨勢(shì)的帶動(dòng)下，大量商業(yè)地產(chǎn)涌入并集中在新開發(fā)區(qū)域內(nèi)。

以風(fēng)險(xiǎn)最高、吸納周期達(dá)到60年之久的天津?yàn)槔?，該市未?lái)超過370萬(wàn)平方米的寫字樓新增供應(yīng)都來(lái)自濱海新區(qū)，占全市供應(yīng)的70%；同樣，供過于求、吸納周期長(zhǎng)達(dá)25年的東北重鎮(zhèn)沈陽(yáng)，多年致力于金廊區(qū)域的開發(fā)建設(shè)，也導(dǎo)致大量新增寫字樓項(xiàng)目將在未來(lái)幾年內(nèi)密集入市；成都有相似情況，而這個(gè)區(qū)域就在天府新城。

華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司董事副總經(jīng)理公衍奎就表示，如天津?yàn)I海新區(qū)，出現(xiàn)寫字樓供應(yīng)過剩完全是政策導(dǎo)向所致，是地方政府想單純通過公建配套拉動(dòng)區(qū)域發(fā)展的結(jié)果。

實(shí)際上，在長(zhǎng)年土地供應(yīng)支撐政府財(cái)政的背景下，面對(duì)住宅用地愈發(fā)稀少的局面，地方政府也同樣希望通過商業(yè)地塊填補(bǔ)財(cái)政、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)和拉動(dòng)就業(yè)。

“因?yàn)榈胤秸袕?qiáng)烈需求，所以會(huì)給予企業(yè)政策溢價(jià)，即用較低的成本可以去做高端寫字樓，或者是有些項(xiàng)目以捆綁住宅的形式出讓。”公衍奎分析，企業(yè)的目標(biāo)是盈利，本來(lái)一些新區(qū)項(xiàng)目是沒利潤(rùn)的，但通過政府的各種補(bǔ)貼就有利潤(rùn)了，由此導(dǎo)致很多項(xiàng)目短期內(nèi)增加。

地方政府提高了政績(jī)，企業(yè)獲得了效益，然而對(duì)城市發(fā)展而言，這種看似“雙贏”的做法卻有可能正在塑造一個(gè)又一個(gè)“空城”。

“天津?yàn)I海新區(qū)的局面只能慢慢靠時(shí)間去解決，政府給予足夠的政策扶持、給予足夠的稅收減免、給予足夠的政策溢價(jià)，吸引企業(yè)慢慢進(jìn)來(lái)，人氣起來(lái)后再去消化?！痹诠芸磥?lái)，就業(yè)的增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還是會(huì)慢于寫字樓的建設(shè)速度，所以在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，天津?yàn)I海新區(qū)表現(xiàn)出來(lái)的仍將是過剩，甚至成為“鬼城”。

一些開發(fā)商也表示，如果能選擇，他們是不會(huì)選擇目前這種模式的?！爸徊贿^要進(jìn)駐一個(gè)城市，就要遵從一個(gè)城市的規(guī)則。對(duì)城市新區(qū)的投入，也可以算是一張門票?！?/p>

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與規(guī)劃是關(guān)鍵

政府有發(fā)展的需求，開發(fā)商有利益的驅(qū)使，在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，沒有真正遇到市場(chǎng)瓶頸反應(yīng)之前，政府和企業(yè)是不會(huì)停下腳步的，而寫字樓供應(yīng)在近幾年仍會(huì)繼續(xù)增加。

對(duì)此，有專家認(rèn)為，地方政府初期的規(guī)劃定位很多都是跟風(fēng)，一些功能定位沒有充分的根據(jù)，是否可以在寫字樓供應(yīng)中引入專業(yè)機(jī)構(gòu)的評(píng)估。

高力國(guó)際辦公樓服務(wù)部董事周曉駿驊就表示，地方政府在最初期，就應(yīng)該引入一些專業(yè)機(jī)構(gòu)來(lái)做，從現(xiàn)在暴露的問題來(lái)看，最欠缺的也正是最初定位。在他看來(lái)，雖然當(dāng)前很多二線城市的區(qū)域總體規(guī)劃已經(jīng)成型，但也可以引入專業(yè)機(jī)構(gòu)去改變單個(gè)寫字樓項(xiàng)目未來(lái)的境遇。

也有專家指出，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，更應(yīng)該掌握好發(fā)展的節(jié)奏和戰(zhàn)略。公衍奎表示，開發(fā)商不僅看整個(gè)商業(yè)及寫字樓的發(fā)展規(guī)律，還要看城市的發(fā)展規(guī)律和價(jià)值。如果有能力參與創(chuàng)造一個(gè)新的城市功能片區(qū)，讓大家認(rèn)可，至少在市場(chǎng)不好的時(shí)候還有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

實(shí)際上，當(dāng)前一些二線城市寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)普遍面臨積重難返的境地，但也有一些成功轉(zhuǎn)型的案例值得借鑒。

“盡管在規(guī)劃時(shí)寫字樓供應(yīng)就是過量的，但說(shuō)前景暗淡也不一定，已有一些城市慢慢開始做產(chǎn)業(yè)，這是一個(gè)好的趨勢(shì)?！睖貢喤e例，比如說(shuō)天津的武清，主要趨向就是工業(yè)物流，還有一些北歐制造業(yè)企業(yè)?！拔艺J(rèn)為這是做了一個(gè)充分的市場(chǎng)定位的，不去跟主流的寫字樓市場(chǎng)比拼，就做這個(gè)產(chǎn)業(yè)?！?/p>

此外，在一些人士看來(lái)，走大眾化路線或是緩解寫字樓供應(yīng)過剩的有效方法。針對(duì)目前二線城市一些高端寫字樓針對(duì)大型企業(yè)招商的做法，如果能讓小型企業(yè)也入駐寫字樓內(nèi)辦公，不僅能解決“商住混住”的問題，也能拉動(dòng)寫字樓市場(chǎng)的需求量。