普宅契稅“被豪宅”

徐進(jìn)

因“被豪宅”而未能享受契稅優(yōu)惠政策，北京五六環(huán)上的樓盤業(yè)主們正在四處奔走，呼吁修改普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

因?yàn)楸灰蟀春勒瑯?biāo)準(zhǔn)繳納3%契稅，北京一些位于五六環(huán)上的樓盤業(yè)主們正在奔走，他們呼吁修改普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，以享受北京市契稅優(yōu)惠政策。其實(shí)，這樣的聲音和行動(dòng)在兩年前也曾密集出現(xiàn)過(guò)。2011年，北京市曾有多個(gè)“被豪宅”的樓盤要求調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)和契稅政策，直接推動(dòng)了當(dāng)年年底北京普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整。

時(shí)間過(guò)去將近兩年，當(dāng)年劃定的“標(biāo)準(zhǔn)基線”已經(jīng)被不斷刷新的高房?jī)r(jià)甩在了后頭。雖然業(yè)主們不斷呼吁“普宅標(biāo)準(zhǔn)該調(diào)整了”，業(yè)內(nèi)也普遍承認(rèn)普宅標(biāo)準(zhǔn)和現(xiàn)實(shí)情況“脫節(jié)”。但大多數(shù)觀點(diǎn)認(rèn)為，近期內(nèi)實(shí)現(xiàn)政策修改并不容易?！耙?yàn)槿绻l繁上調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)線，會(huì)被解讀為政府默認(rèn)了房?jī)r(jià)上漲的事實(shí)。一旦被解讀為對(duì)房?jī)r(jià)的‘失控，是非常負(fù)面的輿論影響?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士表示。

房?jī)r(jià)已漲，標(biāo)準(zhǔn)未動(dòng)

從今年4月開(kāi)始，路勁世界城的一些業(yè)主們?yōu)樗麄儾坏貌焕U納的“豪宅稅”四處奔走呼吁。路勁世界城位于昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)，北京市的北六環(huán)外。

“今年3月我買了一套80平米的兩居。因?yàn)槲覀兪羌彝ナ滋鬃》?，又?0平米以下面積，原以為可以享受普宅稅收優(yōu)惠。沒(méi)想到六環(huán)外還被認(rèn)定是豪宅。”一位寧姓的世界城業(yè)主告訴記者，他在買房后被告知因?yàn)槌山粌r(jià)高于“六環(huán)外17280元/平米”的普宅價(jià)格上限，必須按照房款總額的3%繳納契稅。

記者從機(jī)構(gòu)提供的成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目2012年11月和12月，成交價(jià)格達(dá)到18000元/平米左右。2013年至今的成交均價(jià)為19000-20000元/平米。也就是說(shuō)，從去年底開(kāi)始，路勁世界城項(xiàng)目成交的絕大多數(shù)房源，都將被認(rèn)定為非普通住宅。

記者了解到，路勁世界城因?yàn)楦哂诹h(huán)外的普宅價(jià)格而被“豪宅”并不是個(gè)案，昌平區(qū)內(nèi)同區(qū)域、同類型的絕大多數(shù)樓盤的報(bào)價(jià)目前都已經(jīng)超過(guò)兩萬(wàn)元/平米。記者致電同樣位于南邵鎮(zhèn)六環(huán)外的北京風(fēng)景，項(xiàng)目銷售人員證實(shí)，當(dāng)期的報(bào)價(jià)已經(jīng)突破“17280元/平米”的普宅標(biāo)準(zhǔn)線，應(yīng)繳納3%的契稅。

而在大興、房山六環(huán)外的一些樓盤，目前對(duì)外標(biāo)價(jià)也超過(guò)了17000元/平米。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅告訴記者，目前這樣的情況非常普遍，特別是2012年下半年以來(lái)，五六環(huán)上大多數(shù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格增幅較大，已經(jīng)突破普宅價(jià)格上限?！爸皇且?yàn)樵谄诜拷灰字校醵惖睦U納時(shí)間是在交房時(shí)，而不是簽訂合同時(shí)，大部分購(gòu)房人還沒(méi)有意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題。在未來(lái)一兩年內(nèi)，契稅該不該按3%交的矛盾會(huì)越來(lái)越多。”

Loft戶型盼“摘帽”

在南五環(huán)外，首邑溪谷二期嘉園的1000余戶業(yè)主也不滿被扣上“豪宅”的帽子，他們的煩惱不是普宅標(biāo)準(zhǔn)價(jià)偏低，而是“被政策忽視了”。

5月24日，一些業(yè)主到北京市住建委、信訪辦等單位遞交申請(qǐng)材料，請(qǐng)求在契稅問(wèn)題上對(duì)首邑溪谷作出“個(gè)案處理”?！耙?yàn)槲覀兪莑oft戶型，計(jì)算面積按照一層來(lái)算，所以總價(jià)不高，單價(jià)卻很高，超出了普宅標(biāo)準(zhǔn)。”

記者了解，首邑溪谷二期的購(gòu)買時(shí)間多在2011年，總價(jià)大多在120萬(wàn)元以下，但由于是loft戶型，建筑面積按單層計(jì)算為40-80平米，單價(jià)高達(dá)25000-27000元/平米。隨著二期收房時(shí)間臨近，越來(lái)越多業(yè)主表示對(duì)“豪宅稅”不理解?！拔覀兠髅魇堑涂們r(jià)的剛需盤，為什么被視為豪宅呢？”

首邑溪谷附近的其他樓盤，如金地仰山、旭輝紫郡等，成交單價(jià)都在21600元/平米標(biāo)準(zhǔn)線之下，屬于普宅，滿足條件的業(yè)主可以享受1.5%的契稅優(yōu)惠。

在2011年現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行前，原政策是以總價(jià)而非單價(jià)為指標(biāo)，當(dāng)時(shí)規(guī)定是“五環(huán)以外每套總價(jià)低于120萬(wàn)元”即視為普宅。所以，首邑溪谷的業(yè)主希望，能夠受到“個(gè)案處理”，按照房屋總價(jià)的原政策來(lái)裁定；或者按照房屋實(shí)際使用面積，也就是loft兩層的總面積來(lái)計(jì)算單價(jià)，那么攤薄之后的單價(jià)就在普宅標(biāo)準(zhǔn)線之下。

對(duì)于這樣的訴求，業(yè)主們此次交涉中得到的答復(fù)是：“反映問(wèn)題具有一定的合理性，相關(guān)部門將在今后政策的調(diào)整完善時(shí)予以充分考慮和吸收。但目前還須按照現(xiàn)行文件所定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行?！?/p>

郭毅認(rèn)為，政策對(duì)某個(gè)樓盤“個(gè)案處理”的可能性非常小，加之普宅中l(wèi)oft產(chǎn)品的市場(chǎng)占比很少，所以首邑溪谷的業(yè)主們恐怕難如愿。同時(shí)她認(rèn)為，loft這種特殊戶型有很大比例贈(zèng)送面積，有更高的得房率，在物業(yè)費(fèi)等與面積相關(guān)的稅費(fèi)上能獲得相應(yīng)減免。如果在契稅上要求用“攤薄單價(jià)”來(lái)計(jì)算，也有不合理的地方。

思源機(jī)構(gòu)的分析師認(rèn)為，首邑溪谷業(yè)主的訴求應(yīng)該被重視，因?yàn)檫@反映出現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)“比較粗糙”的問(wèn)題。“其實(shí)從2011年政策執(zhí)行至今，批評(píng)該政策不夠細(xì)致的質(zhì)疑聲就不少”，該分析師告訴記者，“比如有的樓盤剛好處于環(huán)線路上，卻被人為地分割為普宅、豪宅兩個(gè)部分。”

標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的節(jié)奏

記者了解到，2011年年底，北京市曾出現(xiàn)一次比較集中契稅“維權(quán)行動(dòng)”，處于五六環(huán)之間的首開(kāi)常青藤、遠(yuǎn)洋一方、富力又一城、首邑溪谷等多個(gè)項(xiàng)目都要求重?cái)M普宅標(biāo)準(zhǔn)。

當(dāng)時(shí)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)制定于2008年，規(guī)定“三環(huán)以內(nèi)每套總價(jià)高于258萬(wàn)元、三四環(huán)之間每套總價(jià)高于210萬(wàn)元、四環(huán)五環(huán)之間每套總價(jià)高于198萬(wàn)元、五環(huán)以外每套總價(jià)高于120萬(wàn)元的，即被認(rèn)定為非普通住宅?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于當(dāng)時(shí)參與的樓盤數(shù)量多、社會(huì)影響較大，相關(guān)政府機(jī)構(gòu)作出積極回應(yīng)，并于當(dāng)年11月推出新規(guī)，以單價(jià)認(rèn)定的方式取代總價(jià)認(rèn)定。估計(jì)當(dāng)時(shí)約有20余個(gè)樓盤得以摘除“豪宅稅”的帽子，該規(guī)定執(zhí)行至今。

“按照市場(chǎng)規(guī)律，普宅標(biāo)準(zhǔn)至少應(yīng)該每年調(diào)整一次，根據(jù)上一年的房?jī)r(jià)變化來(lái)調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價(jià)。其實(shí)即使按季度、按月度來(lái)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于政府來(lái)說(shuō)也是沒(méi)有技術(shù)難度的，”郭毅認(rèn)為，北京市的房?jī)r(jià)變化速度快，相關(guān)政策應(yīng)該加快調(diào)整的節(jié)奏，以避免對(duì)剛需的誤傷。

而一位不愿具體的機(jī)構(gòu)分析師則認(rèn)為，過(guò)于頻繁地上調(diào)普宅標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)造成負(fù)面的社會(huì)影響。該分析師認(rèn)為，‘以不變應(yīng)萬(wàn)變恐怕是出于保持政策穩(wěn)定性的考慮。如果頻繁上調(diào)標(biāo)準(zhǔn)，雖然可以惠及某些“被豪宅”的樓盤，但也可能會(huì)造成房?jī)r(jià)‘失控的恐慌性預(yù)期。

另一方面，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)還需要更加精細(xì)化和人性化，比如適當(dāng)考慮Loft產(chǎn)品的特殊性、在認(rèn)定上更加綜合化等等。按照環(huán)線來(lái)劃分時(shí)，也可以考慮板塊、區(qū)位、地段、商圈等綜合性因素，避免一刀切造成不公平現(xiàn)象。同時(shí)，在標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定時(shí)，如果能使用綜合維度、而不是依靠單價(jià)或總價(jià)這樣的單一維度，或能避免個(gè)別人被政策“誤傷”。