住宅租賃法的可行性分析

劉佳星

摘要：房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，牽動(dòng)著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的命脈。而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，從土地供應(yīng)到商品房建設(shè)調(diào)控，學(xué)者關(guān)注的比較多。但對(duì)于住宅租賃對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的影響，目前來(lái)看，還缺乏系統(tǒng)的闡述。因此，本文從住宅租賃法的制度價(jià)值入手，分析制定住宅租賃法的可能性與必要性，增強(qiáng)其與相關(guān)部門(mén)立法的協(xié)調(diào)性。希望藉此完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體架構(gòu)。

關(guān)鍵詞：住宅租賃；制度構(gòu)建；住宅租賃法

從國(guó)外城鎮(zhèn)化比較高的國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，租賃是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大內(nèi)需的一大利器。當(dāng)然，這些國(guó)家人口流動(dòng)性較強(qiáng)，缺少戶籍的限制，城市發(fā)展比較均衡也是原因。但不可否認(rèn)的是，這些國(guó)家在城鎮(zhèn)化過(guò)程中同樣經(jīng)歷了和我們國(guó)家現(xiàn)在相同的情況。房屋租金暴漲，房地產(chǎn)價(jià)格不穩(wěn)定，房屋價(jià)格過(guò)高。相對(duì)應(yīng)的，從其經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，采取長(zhǎng)期的穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定利器是不可或缺的。從購(gòu)房者年齡來(lái)看，基本購(gòu)房者年齡都在35歲以后，事業(yè)有所成功，略有積蓄的前提下成為房主。而在這之前，都是采取租房的方式成家立業(yè)。而我們國(guó)家之所以租賃的積極性比較差，除了傳統(tǒng)的觀念意外，還有其他影響因素。

一、 制定住宅租賃法的現(xiàn)實(shí)性

目前，住宅租賃市場(chǎng)的極不成熟，體現(xiàn)在以下幾方面。

（一）租賃關(guān)系不穩(wěn)定。很多租賃都面臨著租期屆滿后租金大幅度上漲帶來(lái)的搬家困擾。

（二）租賃制度沒(méi)有帶來(lái)相應(yīng)的準(zhǔn)戶口福利。因?yàn)閼艨谡咔Р钊f(wàn)別，以遼寧大連為例。沒(méi)有擁有產(chǎn)權(quán)的房屋，就不能落戶口。如果夫妻兩地分居進(jìn)行調(diào)動(dòng)工作，一方在大連沒(méi)有住房，只有集體戶口，則不能調(diào)動(dòng)配偶方入連。沒(méi)有住房產(chǎn)權(quán)，也難以享受到學(xué)區(qū)房的政策。在大連，不少學(xué)區(qū)房均要求除了戶口在本地外，還需要在住宅內(nèi)實(shí)際居住，有的甚至要求實(shí)際居住一年以上。甚至在老年人，辦理老年優(yōu)惠證，乘車(chē)證都要受到房屋的限制。雖然，戶口管理制度正面臨著放松的趨勢(shì)，這一點(diǎn)從異地高考制度已經(jīng)看了出來(lái)，戶口的紅利會(huì)慢慢減少。但是短期內(nèi)，住宅租賃對(duì)實(shí)現(xiàn)教育公平、居住公平等仍存在障礙。

（三）租賃帶來(lái)的邊際效用可能為負(fù)。從美國(guó)的住宅實(shí)踐來(lái)看，租賃給租房者帶來(lái)的是貧窮。對(duì)于承租公共住房的住戶，因?yàn)樽赓U而未購(gòu)買(mǎi)住宅，導(dǎo)致個(gè)人財(cái)產(chǎn)縮水。

（四）租賃物的保持與中介制度。對(duì)出租房來(lái)說(shuō)，如何確保租賃物的狀態(tài)，確保其價(jià)值不減損，確保出租房的出租熱情以及如何規(guī)制中介服務(wù)及收費(fèi)，這都是影響租賃需求的客觀因素。

二、制定住宅租賃法的必要性。

總體來(lái)說(shuō)，制定住宅租賃法的必要性，可以從以下幾方面考慮。

（一）房地產(chǎn)去支柱化帶來(lái)的考驗(yàn)。從2010年國(guó)十條開(kāi)始，嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控至今未斷。從一系列的政策出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，我們正在逐漸加緊去房地產(chǎn)支柱化的步伐。以房地產(chǎn)為支柱，恰恰是源自98年的亞洲金融危機(jī)，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展拉動(dòng)內(nèi)需為背景。而此輪去支柱化，也恰逢經(jīng)濟(jì)又一次低迷，急需拉動(dòng)內(nèi)需帶動(dòng)GDP發(fā)展的時(shí)刻。背景相同，但措施截然相反。原因就在于，房地產(chǎn)支柱化，高資金回報(bào)率造成了擠出效應(yīng)。其他行業(yè)追求回報(bào)率紛紛進(jìn)入航地產(chǎn)業(yè)。帶來(lái)了實(shí)業(yè)空心化，這直接影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的根基安全。過(guò)高的房?jī)r(jià)，同樣過(guò)度擠占購(gòu)房者其他消費(fèi)，影響經(jīng)濟(jì)健康全面發(fā)展。所以，房地產(chǎn)一定要去支柱化。但這畢竟?fàn)可娼鹑?、上下游?shí)業(yè)、所以又要保障房地產(chǎn)業(yè)健康，穩(wěn)定，成熟，不可能讓房地產(chǎn)價(jià)格暴跌。那么從實(shí)踐上來(lái)看，我們?cè)诜康禺a(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，實(shí)際上是蹺蹺板政策，兩頭壓。也就意味著，去支柱化，并不是簡(jiǎn)單的放棄房地產(chǎn)行業(yè)。要對(duì)房地產(chǎn)有打有保，又要保障居住需求，因此要大力完善房地產(chǎn)租賃制度。

（二）房地產(chǎn)自有率過(guò)高帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國(guó)房地產(chǎn)自有率為80%，高于其他國(guó)家。但這80%的的自有率要區(qū)分不同城市。在一線、二線城市，自有率較低。而在三線、四線城市，自有率較高，這與三四線房?jī)r(jià)較低有關(guān)，也與流動(dòng)性若相關(guān)聯(lián)。同樣，一二線城市貸款比例高，三四線城市貸款比例低。過(guò)高貸的款比例，帶來(lái)了資金安全的隱患。自有率過(guò)高，也不利于防范不可抗力，例如戰(zhàn)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）城鎮(zhèn)化帶來(lái)的新挑戰(zhàn)。城鎮(zhèn)化，是房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的主要根源。我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化還遠(yuǎn)沒(méi)到發(fā)到國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)，因此大有潛力。城鎮(zhèn)化，不僅帶來(lái)了大量的農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力進(jìn)入中大型城市，而且，對(duì)中大型城市的教學(xué)配套、醫(yī)療資源、公共交通資源等有了較高的需求和要求。城鎮(zhèn)化，一方面促進(jìn)了城市快速發(fā)展，一方面帶來(lái)了大量的外來(lái)人口。外來(lái)人口，通常收入較低。滿足他們的居住需求，這是城市發(fā)展的持續(xù)動(dòng)力，也是治安秩序、教育公平等方面的要求。而住房租賃的完善，對(duì)其提供較好的住房保障，滿足外來(lái)人口的剛性需求。這也是城市發(fā)展的持久動(dòng)力。

（四）住房租賃制度的優(yōu)勢(shì)。從國(guó)外城鎮(zhèn)化進(jìn)程中來(lái)看，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，任何一個(gè)國(guó)家都會(huì)面臨著大量人口涌入基礎(chǔ)設(shè)施較好、發(fā)展機(jī)會(huì)較多的大中型城市。都會(huì)給當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價(jià)格帶來(lái)巨大的挑戰(zhàn)，這一點(diǎn)，任何一個(gè)國(guó)家也避免不了。現(xiàn)如今，我們也正在城市化進(jìn)程中。面對(duì)著巨大的房?jī)r(jià)壓力，看看已經(jīng)走完城鎮(zhèn)化的其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)我國(guó)而言，毫無(wú)疑問(wèn)是有所裨益的?？v觀其他國(guó)家，無(wú)不采取了大量的措施來(lái)鼓勵(lì)通過(guò)租賃住房的方式來(lái)滿足居住需求。例如，新加坡規(guī)定，不允許房屋空置，否則罰款。還有國(guó)家規(guī)定，房屋空置，根據(jù)空置年限，逐級(jí)遞增的增收懲罰性稅。美國(guó)，還對(duì)租金進(jìn)行過(guò)管制。荷蘭允許人們?nèi)胱￠e置1年以上的住房。瑞典政府為了遏制閑置房數(shù)量上升，除了加強(qiáng)租賃服務(wù)外，甚至將無(wú)人居住的住房推到。在丹麥，50多年前，就對(duì)閑置6周以上的房屋的所有者進(jìn)行罰款。在美國(guó)亞特蘭大，在邊遠(yuǎn)地區(qū)租房者，不僅不用付房租，還可以獲得補(bǔ)償。閑置房浪費(fèi)了有限的土地資源，造成對(duì)資源占有的不公平，進(jìn)一步拉大了貧富差距。無(wú)論這些措施的具體效果如何，但從中可以窺探出，滿足居住需求，穩(wěn)定住宅租賃，絕對(duì)不是僅僅有住宅私有化這么一條路徑，而且，恰恰相反。在城鎮(zhèn)化沒(méi)有完成的過(guò)程中，過(guò)多的住宅私有，反而會(huì)影響城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。以北上廣為例，城鎮(zhèn)化程度最高的，當(dāng)屬北上廣這三地。同時(shí)，因?yàn)檎钨Y源、經(jīng)濟(jì)資源、文化中心的影響，這三地城市的房?jī)r(jià)也屬較高，當(dāng)然，社會(huì)配套，基本福利也比較好。者就吸引了大量的外來(lái)人口進(jìn)入三地。這既帶來(lái)大量的城市發(fā)展所需的人才，也帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大壓力。這三地的房?jī)r(jià)，在全國(guó)來(lái)看，基本屬于翹楚。當(dāng)每個(gè)人都希望在北京擁有一套房屋的時(shí)候，實(shí)際上卻有更多的人在逐漸的失望。如此巨大的生活壓力，導(dǎo)致了逃離北上廣的情況。這也從另一個(gè)方面說(shuō)明，私有住宅的價(jià)格過(guò)高，反而會(huì)影響城鎮(zhèn)化進(jìn)程。那么在這其中，穩(wěn)定租賃市場(chǎng)，就是一個(gè)十分重要和必要的政策抉擇。通過(guò)穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)，穩(wěn)定城鎮(zhèn)化過(guò)程中需要的大量人才，使其在通過(guò)租賃過(guò)程中能夠享受?chē)?guó)家發(fā)展帶來(lái)的福利，也為城鎮(zhèn)化的堅(jiān)實(shí)和鞏固提供人才基礎(chǔ)。

三、住宅租賃法與相關(guān)法律的銜接。

（一）合同法。我國(guó)合同法總則中規(guī)定了合同的幾種效力形式。在分則中，具體的有名合同里也規(guī)定了租賃合同。但顯然的是，租賃合同，包含但不僅包含房屋租賃，還包括其他形式的租賃，例如機(jī)器設(shè)備等、有形動(dòng)產(chǎn)等。所以，現(xiàn)有的租賃合同中對(duì)住宅租賃的針對(duì)性不強(qiáng)。所以，在制定住宅租賃法時(shí)，要考慮到已有法律體系中的立法規(guī)范。特別是要考慮到法的效力階梯問(wèn)題?！逗贤ā酚扇珖?guó)人大制定，屬于民事領(lǐng)域內(nèi)的基本法律。那么，制定的住宅租賃法作為單行法，就一定要與《合同法》中的規(guī)定相匹配。

（二）城市房屋租賃管理辦法。我國(guó)目前現(xiàn)行的城市房屋租賃管理辦法，行政管理色彩過(guò)濃，規(guī)定過(guò)于粗略，有必要以具有更高效力的規(guī)范性文件進(jìn)行調(diào)整。我國(guó)的城市房屋租賃管理辦法，是由房屋主管部門(mén)制定的。很顯然，這樣一個(gè)規(guī)定，在效力上較弱。作為行政主管部門(mén)，其規(guī)定僅僅屬于部位規(guī)章。從法的效力階梯上考量，其與地方性法規(guī)之間容易出現(xiàn)沖突。其次，在80年代出臺(tái)的這部城市房屋租賃管理辦法中，有著諸多時(shí)代的烙印，難以滿足現(xiàn)代的需求。

（三）稅收管理法律的銜接。我國(guó)個(gè)人所得稅法，營(yíng)業(yè)稅法中，均涉及到對(duì)個(gè)人出租房屋所需要征收的稅種，稅率。例如，個(gè)人出租房屋，需要交納個(gè)人所得稅，營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人出租自有住房，減按4%征收個(gè)人所得稅。個(gè)人出租商業(yè)用房，還需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。但很顯然，對(duì)于出租行為的管理，稅源的征收都取決于登記制度。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行的規(guī)定，房屋出租需要到工商行政管理部門(mén)辦理出租登記，頒發(fā)出租證。否則，可以對(duì)其進(jìn)行處罰。但實(shí)踐中，幾乎看不到在主管部門(mén)辦理出租登記的。這樣一來(lái)，在出租的源頭，就失去了控制。（作者單位：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)法學(xué)院）