物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制

邱江陵

我國(guó)的物業(yè)管理，自20世紀(jì)90年代產(chǎn)生，發(fā)展至今已有20多年的歷史，被譽(yù)為新興朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。隨著時(shí)代發(fā)展，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀造成了我國(guó)物業(yè)管理實(shí)踐先行于理論的情況，現(xiàn)有研究多用于解決現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。根據(jù)對(duì)核心期刊的統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，討論主題中，物業(yè)管理的價(jià)格機(jī)制問(wèn)題居于前列，占到31%。物業(yè)管理具有極強(qiáng)的市場(chǎng)化、社會(huì)化特征，物業(yè)服務(wù)作為市場(chǎng)化背景下由物業(yè)公司所提供的商品，與其他商品一樣具有價(jià)值，價(jià)格作為價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，與供求、競(jìng)爭(zhēng)三者共同構(gòu)成物業(yè)管理市場(chǎng)。價(jià)格機(jī)制是最敏感、有效的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制，它可以通過(guò)價(jià)格信號(hào)調(diào)節(jié)供求關(guān)系，配置生產(chǎn)要素資源，因此處于物業(yè)管理市場(chǎng)的核心地位。激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求物業(yè)管理公司提高服務(wù)質(zhì)量、增加服務(wù)內(nèi)容，物業(yè)價(jià)格體制卻難以動(dòng)態(tài)適應(yīng)，成為了制約物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。因此，研究物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制問(wèn)題，是觀察物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的直接切入點(diǎn)。

物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)與相應(yīng)價(jià)格機(jī)制問(wèn)題

服務(wù)與管理是物業(yè)管理的兩項(xiàng)核心內(nèi)容。物業(yè)管理的價(jià)格機(jī)制問(wèn)題，跟物業(yè)服務(wù)本身的特點(diǎn)是密不可分的，下面我們就物業(yè)管理的特點(diǎn)與其相應(yīng)價(jià)格機(jī)制的問(wèn)題一一進(jìn)行分析。

服務(wù)多樣性與價(jià)格非機(jī)動(dòng)性。物業(yè)管理所要提供的服務(wù)要根據(jù)物業(yè)本身特點(diǎn)，物業(yè)所處周邊環(huán)境，業(yè)主特殊情況等，提供相適應(yīng)的服務(wù)，采取針對(duì)性的管理手段。物業(yè)需求決定了物業(yè)服務(wù)的多樣性。然而在物業(yè)服務(wù)公司擴(kuò)大服務(wù)范圍，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)價(jià)格卻無(wú)法及時(shí)根據(jù)供求關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。應(yīng)當(dāng)說(shuō)價(jià)格是供求控制的信號(hào)，質(zhì)優(yōu)價(jià)高抑制消費(fèi)，質(zhì)低價(jià)低抑制生產(chǎn)。在物業(yè)管理領(lǐng)域我們卻看到，普通居民物業(yè)和政策性住房物業(yè)的較低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并未抑制低端物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展。而高端物業(yè)品牌的稀少，也和人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)需求相去甚遠(yuǎn)。價(jià)格的非機(jī)動(dòng)性與物業(yè)服務(wù)需求的不匹配，造成了價(jià)格機(jī)制無(wú)法對(duì)供求管理起到調(diào)整作用。

服務(wù)公共性與價(jià)格認(rèn)知。物業(yè)管理主要面向的對(duì)象，是公共部分。對(duì)業(yè)主個(gè)人或特別提供的服務(wù)，屬于在公共服務(wù)基礎(chǔ)工作上的延伸。公共設(shè)施和設(shè)備具有公益性質(zhì)，缺乏不會(huì)影響業(yè)主基本生活，只能降低其生活質(zhì)量。這種對(duì)于服務(wù)內(nèi)容的不同理解和客戶(hù)滿(mǎn)意程度的差異，反映到價(jià)格上，就成為了對(duì)于物業(yè)服務(wù)價(jià)格的認(rèn)知差別。物業(yè)公司制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，會(huì)有逐利的思想，不利于保護(hù)業(yè)主利益，業(yè)主也傾向于懷疑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合理性，從而采取拒交物業(yè)費(fèi)等做法。買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于同一商品或服務(wù)價(jià)格訴求的認(rèn)知差異，造成了物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制中難以調(diào)和的矛盾。

服務(wù)持續(xù)性與價(jià)格真實(shí)性。在物業(yè)管理的過(guò)程中，從前期介入、承接驗(yàn)收再到日常管理，物業(yè)公司與業(yè)主是持續(xù)性的合作關(guān)系。然而隨著水、電、氣等能源資源的逐年上調(diào)及勞動(dòng)用工成本的加大，推動(dòng)了物業(yè)服務(wù)成本的剛性增長(zhǎng)。同時(shí)由于物業(yè)定價(jià)基本上由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司掌握主動(dòng)權(quán)，物價(jià)部門(mén)還沒(méi)有形成良好的監(jiān)管機(jī)制，因此定價(jià)隨意。造成了物業(yè)服務(wù)的真實(shí)價(jià)值難以評(píng)判。物業(yè)服務(wù)的持續(xù)性和物業(yè)價(jià)格長(zhǎng)期缺乏彈性，造成了價(jià)格無(wú)法對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)值進(jìn)行真實(shí)反映。

物業(yè)管理價(jià)格機(jī)制的完善

價(jià)格機(jī)制的完善，應(yīng)從機(jī)制的形成、運(yùn)行和調(diào)控過(guò)程中尋找問(wèn)題，加強(qiáng)改善。價(jià)格機(jī)制的相關(guān)要素也應(yīng)在前期進(jìn)行考慮。首先是按質(zhì)論價(jià)，物業(yè)服務(wù)作為商品，也應(yīng)遵循市場(chǎng)化原則，按需提供，質(zhì)價(jià)相符。第二是定價(jià)方式的確定，目前物業(yè)收費(fèi)的酬金制和包干制是比較常見(jiàn)的做法，如何根據(jù)我國(guó)國(guó)情制定合理的酬金比率，是需要考慮的問(wèn)題。第三是要考慮業(yè)主的經(jīng)濟(jì)承受能力，物業(yè)管理服務(wù)具有公共性，應(yīng)協(xié)調(diào)業(yè)主和物業(yè)公司的利益關(guān)系，如采用預(yù)算定額等方法控制管理成本，讓業(yè)主享受物美價(jià)廉的服務(wù)。第四是應(yīng)有利于行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，物業(yè)管理作為年輕的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，經(jīng)歷了各種政策法規(guī)的逐步制定和完善，明確服務(wù)內(nèi)容，確定服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，有利于物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。根據(jù)以上要素，我們針對(duì)價(jià)格機(jī)制形成的不同階段，提出改善建議。

完善物業(yè)管理價(jià)格形成機(jī)制。物業(yè)管理價(jià)格的形成，涉及到物業(yè)公司、政府、業(yè)主三方面。具體應(yīng)由政府主管部門(mén)營(yíng)造市場(chǎng)化環(huán)境，通過(guò)集中招投標(biāo)的方式確定物業(yè)公司，使其展開(kāi)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)。在確定具體物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格時(shí)，業(yè)主應(yīng)成立業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行監(jiān)督，針對(duì)不同業(yè)主的特殊需求，也可以進(jìn)行差別定價(jià)。這種方式使得政府可以公開(kāi)監(jiān)管市場(chǎng)價(jià)格，也考慮了不同業(yè)主的不同經(jīng)濟(jì)能力。

完善物業(yè)管理價(jià)格運(yùn)行機(jī)制。物業(yè)管理公司在競(jìng)爭(zhēng)激烈的招投標(biāo)環(huán)境下，應(yīng)導(dǎo)入現(xiàn)代企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制，明確崗位責(zé)任，暢通工作流程，提高服務(wù)質(zhì)量。積極和業(yè)主進(jìn)行溝通，保證管理工作的透明度。同時(shí)應(yīng)鼓勵(lì)物業(yè)公司在公共設(shè)施區(qū)域開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，用經(jīng)營(yíng)所得收入彌補(bǔ)虧損并沖抵一部分業(yè)主服務(wù)費(fèi)用。

完善物業(yè)管理價(jià)格調(diào)控機(jī)制。健全的法規(guī)政策，是物業(yè)管理價(jià)格調(diào)控的保障。相關(guān)的物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)發(fā)揮其監(jiān)管作用。對(duì)不同用途的管理費(fèi)用采用不同的監(jiān)管方式：如維護(hù)型費(fèi)用應(yīng)執(zhí)行嚴(yán)格的審批流程并及時(shí)公告，對(duì)于經(jīng)營(yíng)型費(fèi)用應(yīng)接受消費(fèi)者和物價(jià)部門(mén)監(jiān)督，對(duì)于維修費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)立賬，定期公布。