平頂山市新風(fēng)景區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險分析

張先營?侯釗鈺?董曉敬

隨著我國人均收入水平的穩(wěn)步增長，人們的房地產(chǎn)需求量日益擴大。很多投資者只看到房地產(chǎn)業(yè)帶來的高額回報，卻忽視了蘊藏在這繁榮背后的風(fēng)險。房地產(chǎn)投資者要想獲得預(yù)期的收益，就必須對房地產(chǎn)投資風(fēng)險有一個清醒的認識。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的種類

在房地產(chǎn)投資活動過程中，收益與風(fēng)險是同時存在的，特別是處在經(jīng)濟轉(zhuǎn)軌時期的中國房地產(chǎn)投資，風(fēng)險更是在所難免。房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要包括政策風(fēng)險、利率風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、金融風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險以及其他風(fēng)險。

二、新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資風(fēng)險分析

平頂山市新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為鷹城房地產(chǎn)企業(yè)中的后起之秀，其投資風(fēng)險決策的分析是不容忽視的。

（一）開發(fā)前期投資風(fēng)險分析

1.政策風(fēng)險

平頂山市作為一個三線城市，房價處在中間水平，漲幅比較平穩(wěn)，投資性和投機性購房比例有限。在房地產(chǎn)投資過程中，平頂山市政府出臺的《平頂山市住房建設(shè)規(guī)劃意見書》相關(guān)土地、房產(chǎn)限購、住房、價格等政策等，均有可能對本企業(yè)房地產(chǎn)投資收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大的影響。

2.金融風(fēng)險

新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司65%的資金來源于外部融資，其中長期債券融資占55%，長期借款占7.5%，短期借款占2.5%，這種融資結(jié)構(gòu)擴大了投資的利潤范圍。但是這種融資方式財務(wù)風(fēng)險很高，若在公司發(fā)展不景氣時，還本付息可能將成為公司沉重的財務(wù)負擔(dān)，甚至有可能導(dǎo)致本公司破產(chǎn)。

3.法律風(fēng)險

一個受法律保護的合法房地產(chǎn)項目必須擁有合法受讓的國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)以及行政主管部門的批準。有的項目雖然開發(fā)前景看好，可如果不顧及農(nóng)民利益，征地拆遷無法做完，更談不上開發(fā)。如：在樓盤的審核驗收中、買賣交易過程中、租賃中等都有可能造成投資損失。

（二）建設(shè)實施階段投資風(fēng)險分析

1.工期風(fēng)險

建設(shè)階段任何環(huán)節(jié)的時間損失都會使工期拖延。平頂山是小麥玉米的優(yōu)良產(chǎn)區(qū)，受本、外地農(nóng)民工受到春種夏收等條件的制約，以及由于資金不到位所引起的建筑工程物資不能及時到位使用等都會引起工期的延誤。

2.工程質(zhì)量風(fēng)險

工程質(zhì)量是根據(jù)國家現(xiàn)行的有關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)標準設(shè)計文件及工程合同中對工程的安全、使用經(jīng)濟、美觀和環(huán)境特性的綜合要求。在工程建設(shè)中，影響工程質(zhì)量的五個重要因素是：人、材料、機械設(shè)備、方法和環(huán)境。

（三）投資回收階段風(fēng)險分析

1.市場供求風(fēng)險

房地產(chǎn)的供給和需求是不斷變化的。供求關(guān)系的變化會使房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率發(fā)生偏離。

2.經(jīng)營風(fēng)險

根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示平頂山市消費者大多數(shù)青睞于80-200平方米的中等戶型，其中150-200平方米的需求量最高。但是新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)公司投資建造四棟17層的商品住宅房，80%的戶型均為三室兩廳120-150平方米的大戶型，戶型較為單一，所以其面臨的經(jīng)營銷售風(fēng)險不可小覷。

3.購買力風(fēng)險

由于居民消費價格是反映商品經(jīng)過流通各環(huán)節(jié)形成的最終價格，它最全面地反映了商品流通對貨幣的需要量。目前，世界各國基本上均用居民消費價格指數(shù)來反映通貨膨脹的程度。在通貨膨脹率很高的情況下，消費者可能將消費從住房中轉(zhuǎn)移，從而影響房地產(chǎn)消費需求，最終給投資者帶來損失。

三、防范投資風(fēng)險的建議

（一）高度重視可行性研究

在房地產(chǎn)開發(fā)的整個過程中，可行性研究階段是房地產(chǎn)投資過程中關(guān)鍵的一步。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對項目進行可行性研究，從而通過科學(xué)預(yù)測，對項目準確定位，選擇適宜的投資項目類型、投資區(qū)位和開發(fā)時機，減少房地產(chǎn)投資開發(fā)的盲目性 。

（二）靈活應(yīng)用投資組合理論

在投資領(lǐng)域里，要懂得分散投資以達到分散風(fēng)險、降低風(fēng)險的目的。房地產(chǎn)投資可以選擇不同區(qū)域、房產(chǎn)類型的投資組合，甚至是同一類型不同項目的投資組合來達到分散風(fēng)險的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)商可以投入一部分資金，在普通住宅投資一部分，在高檔寫字樓投資一部分等等。

（三）關(guān)注政策變動

我國房地產(chǎn)受政府政策影響大。因此，要時刻關(guān)注國家各項方針政策及我市政府政策的變化。研究各項政策，有助于房地產(chǎn)投資確定正確的投資開發(fā)方向，并根據(jù)政策變動及時調(diào)整投資策略，進而有效控制政策風(fēng)險。

（四）合理融通資金，減少金融風(fēng)險

房地產(chǎn)投資數(shù)額巨大，通常采取融資的方式滿足其投資需求。而金融風(fēng)險的存在，要求房地產(chǎn)投資者考慮貸款規(guī)模減少和利率可能升高因素，合理安排投資資金。另外，房地產(chǎn)投資者可以合理利用固定利率的抵押貸款，將因利率引起的金融風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（五）建立健全企業(yè)風(fēng)險管理組織系統(tǒng)

為了更好地實現(xiàn)房地產(chǎn)投資決策，新風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司必須對風(fēng)險投資決策工作進行具體的組織，確定風(fēng)險管理組織結(jié)構(gòu)，明確其職能，使企業(yè)各部門協(xié)調(diào)工作，保證風(fēng)險管理目標的實現(xiàn)。

四、結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)的投資風(fēng)險分析是企業(yè)風(fēng)險管理的重要內(nèi)容。為了減少房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，企業(yè)必須在投資、運作方面做出科學(xué)的決策，制定適合本企業(yè)的控制與預(yù)防措施并嚴格實施。在對房地產(chǎn)投資的風(fēng)險分析和管理時，應(yīng)從多個方面采取必要措施，以降低投資風(fēng)險，提高投資效益。只有這樣，投資者才能準確的把握時機，在合適的地段開發(fā)合適的物業(yè)，以贏取房地產(chǎn)投資的高效益。

（作者單位：黃淮學(xué)院）