劉建忠：尋找價值的獨(dú)到眼光

呂甜

“眼光獨(dú)到，才能找到一件東西天生的價值?！边@也是劉建忠二十多年叱咤福州商業(yè)物業(yè)的倚仗。

一個陽光的下午，劉建忠走進(jìn)福州市臺江萬達(dá)的華浦·華爾街接待會館的時候，有十幾人在等待。一進(jìn)門，他就開始輪番交談，不停地作出各種決定，與合作伙伴、屬下、客戶、朋友等等，雷厲風(fēng)行。采訪，也被繁忙的手機(jī)來電不停打斷一之前與他聯(lián)系采訪，十個電話往往八九個占線。

濃重的福州口音、頗快的語速，讓人聽著吃力，這個高大男人的言語間卻亳不掩飾強(qiáng)烈的自信：“商業(yè)是城市不變的主題?，F(xiàn)在開發(fā)商業(yè)物業(yè)的人很多，未來競爭會很激烈，會倒掉一大批，因?yàn)楹芏嗳藢ι虡I(yè)一竅不通，但我肯定贏。我二十多年來一直從事商業(yè)地產(chǎn)，見證了福州不下幾萬個商業(yè)物業(yè)案例，對商用物業(yè)投資有非常敏銳的眼光。”

這種自信，在他首次獨(dú)立操盤的“華浦·華爾街”項(xiàng)目上展現(xiàn)得淋漓盡致：海西金融中心唯一待售一線全江景5A頂級寫字樓，“金融大區(qū)一號位置”、“福州一號樓王”，國際級定位標(biāo)準(zhǔn)，超高端項(xiàng)目配置，包括售價內(nèi)部功能配置租售定位都領(lǐng)先業(yè)界先行一步。

對華浦·華爾街，劉建忠充滿信心和期待：“眼光獨(dú)到，才能找到一件東西天生的價值?！边@也是他二十多年叱咤福州商業(yè)物業(yè)的倚仗。

眼光獨(dú)到挖掘商鋪洼地

15歲在五一廣場擺地攤賣服裝，此后輾轉(zhuǎn)于福州各商貿(mào)市場，起起伏伏數(shù)年中，劉建忠發(fā)現(xiàn)了商鋪?zhàn)饨鸬膬r格波動。價格曲線的波動誰都知道，但要把握住市場的節(jié)奏，低吸高拋，卻需要敏銳的眼光和果斷的操作。這正是劉建忠獨(dú)到之處，這得益于他在股票市場的領(lǐng)悟，“不管是店鋪也好，股票也好，走一批來還會來一批人。而我都是低價、底價人手?！?/p>

實(shí)際操作中，劉建忠瞄準(zhǔn)別人虧損出讓的店面，自己先承租，再找合適的下家轉(zhuǎn)手，最初操作臺江農(nóng)貿(mào)商鋪，半數(shù)以上都曾經(jīng)他手轉(zhuǎn)租過。他還隨時關(guān)注法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房產(chǎn)商鋪，并從中“淘寶”，“起拍價是評估價，往往低于正常的市場價，但拍賣節(jié)奏很快，要迅速做決定，有時拍下來我還不知道店鋪具體位置在哪里。”

作出買賣決定的判斷，來自他總結(jié)的“稀缺資源”理論：炒店面一定要瞄準(zhǔn)專業(yè)市場，炒房一定要學(xué)區(qū)房、看水房，比如西湖、江濱，都是稀缺資源。對商用物業(yè)的充分了解，敏銳地挖掘價值洼地，正因此，同一個投資項(xiàng)目，劉建忠總是可以獲得比其他人更高的回報。

在單個店鋪的頻繁買賣中，劉建忠感知到專業(yè)市場的發(fā)展空間。1996年，劉建忠發(fā)現(xiàn)福州小商品批發(fā)沒有集散地，于是，他以30元/平方米的價格長期承包了廣宇商貿(mào)城的所有地下室，再以23元/平方米的價格轉(zhuǎn)租給大商戶，并承諾免租一年一“先培育市場，再從中賺錢，眼光要長遠(yuǎn)。”潛心打造出專業(yè)商貿(mào)市場的氛圍后，地下室開始供不應(yīng)求，租金迅速翻番。

此后，他又陸續(xù)收購并打造了新天成小商品批發(fā)市場、承包開發(fā)鰲峰燈具五金批發(fā)市場、收購建設(shè)辣椒批發(fā)市場等等。五一廣場、上渡建材市場、南方家具域、古街、萬達(dá)廣場……福州每一個新商業(yè)中心的出現(xiàn)，都有他的足跡。

黑馬出世成就個人地王

地攤、商鋪、專業(yè)市場、超級賣場，劉建忠見證并把握住了福州市商貿(mào)業(yè)態(tài)的變遷，完成了資本的快速積累。

隨著城市化進(jìn)程的加速，福州市區(qū)的商鋪價格越來越高，吸引了越來越多中小投資者，劉建忠此時卻跳出了買賣商鋪的視野，把目光投向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，“相對節(jié)節(jié)攀升的房價，地價還處于價值洼地。”

2009年，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷全球金融危機(jī)后快速復(fù)蘇，原先的房地產(chǎn)刺激政策已轉(zhuǎn)向收緊調(diào)控，特別是“國八條”的發(fā)布讓房地產(chǎn)開發(fā)前景再度撲朔迷離?！按笮星閬砼R前，總有徘徊的低谷，讓普通人失去信心，但卻是抄底的好時機(jī)?！边@是劉建忠多年炒股積累的經(jīng)驗(yàn)。細(xì)心的劉建忠發(fā)現(xiàn)，全國知名品牌的房地產(chǎn)開發(fā)商們正紛紛人駐福州，“大佬們都來了，抄底的好時機(jī)到了！”

2009年底，等待了五年的劉建忠以個人名義花5.6億元拍下福州金融街D6地塊——這就是后來成為福州海峽金融中心標(biāo)桿寫字樓的“華浦華爾街”項(xiàng)目，正式向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)軍。其后的2010年，劉建忠又接連以個人名義用7.952億元和14.5億元拿走江廈小區(qū)東側(cè)地塊和潘墩一期地塊。

沒有開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在不到一年的時間里連番拿地，劉建忠成為當(dāng)時福州土地拍賣市場最大一匹黑馬，讓謹(jǐn)慎的業(yè)界驚詫不已。而他拍下的地塊自有一番特點(diǎn)——好地段、伴巨頭、重遠(yuǎn)期，“如果你難以決斷買不買，那就相信行業(yè)龍頭的眼光，跟著他們動！”

金融街D6地塊位于海峽金融中心規(guī)劃區(qū)核心區(qū)域，緊鄰當(dāng)時正在建設(shè)中的臺江萬達(dá)廣場；潘墩一期地塊位于福州新倉山中心一一海峽會展中心區(qū)域，同一場土地拍賣會上，世紀(jì)金源集團(tuán)拍下附近兩地塊后，劉建忠堅(jiān)決出手。特別是江廈小區(qū)東側(cè)地塊出讓前，盡管坊間多有萬達(dá)人駐浦上大道北側(cè)的傳聞，但劉建忠并不盲信?！叭绻f達(dá)要拿地，肯定要提前在附近選辦公地點(diǎn)?！弊屑?xì)了解后，他判斷，浦上大道南側(cè)的海潤尊品原售樓部是最合適萬達(dá)的辦公點(diǎn)，于是，他以租樓為名找到海潤尊品物業(yè)，得知售樓部已被萬達(dá)訂租。劉建忠心下大定，在拍賣會上堅(jiān)決拍下江夏小區(qū)東側(cè)地塊。十天后，萬達(dá)果然拿下浦上大道北側(cè)地塊。消息傳出，附近的店面價格和租金都翻了一番！

黑馬，并不是一日練成的。“決定之前干思萬慮，決定之后義無反顧?！睉{借周密的調(diào)查和果斷的決定，文《建忠每每精準(zhǔn)地捕捉到商業(yè)土地價值洼地。

潛心學(xué)習(xí)構(gòu)筑地產(chǎn)標(biāo)桿

從商鋪?zhàn)馐鄣降禺a(chǎn)開發(fā)，劉建忠事業(yè)的跨度不可謂不大。

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是一個巨大的系統(tǒng)工程，涉及土地拍賣、工程建設(shè)、方案設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理、融資渠道等等諸多專業(yè)環(huán)節(jié)，劉建忠雖有商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，卻沒有前期開發(fā)經(jīng)歷，“那就一點(diǎn)一點(diǎn)學(xué)！很多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)一竅不通，挖來一兩個人就想入行，肯定不行。其實(shí)，從位置選址到經(jīng)營結(jié)構(gòu)到招商到后續(xù)管理，一大堆環(huán)節(jié)都要互相碰撞才能了解?！?/p>

牛頓曾說過，“如果說我比別人看得更遠(yuǎn)些，那是因?yàn)槲艺驹诹司奕说募绨蛏??！倍鴦⒔ㄖ艺J(rèn)為，“和巨人同行，自身也容易成為巨人?！北е鴮W(xué)習(xí)的態(tài)度，劉建忠開始了與知名連鎖商場紅星集團(tuán)的合作，共同開發(fā)江廈小區(qū)東側(cè)地塊，“這種合作模式可以減少一個企業(yè)與市場相當(dāng)長的一段磨合期”。

此時，劉建忠展現(xiàn)出自己強(qiáng)大的學(xué)習(xí)動力和能力?！澳膫€人是人才，哪個人是這個項(xiàng)目的專長，我就找他們聊。成本部、工程部、設(shè)計(jì)部……我都聽他們講。聽完之后，我的意見就出來了。我的接受能力非?？欤瑒e人做幾年可能還學(xué)不到這么好的東西，我都已經(jīng)做到了。”有一次，為了接待紅星美凱龍集團(tuán)的一位高層領(lǐng)導(dǎo)，劉建忠在長樂機(jī)場等待延誤的飛機(jī)，直至凌晨三點(diǎn)鐘，正是這次交流，他學(xué)習(xí)到了“消防、財務(wù)、衛(wèi)生、鋪位等有機(jī)融合的商場整體布局理念”。為了加快開發(fā)進(jìn)度、緩解資金壓力，他還學(xué)著如何向銀行申請開發(fā)貸款，不料卻接連遭遇國家房地產(chǎn)政策調(diào)控，銀行融資限制越來越多，前期的功夫次次付諸流水，逼得他天天和銀行人士打交道，愣是把調(diào)控政策和金融規(guī)則琢磨個通透。

也正是在不斷地探討交流中，劉建忠見證了一個大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的完整開發(fā)過程，讓劉建忠逐步掌握了商業(yè)地產(chǎn)的整體運(yùn)作技巧。

經(jīng)過數(shù)年運(yùn)營，劉建忠已有十幾家房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)聯(lián)企業(yè)，一個本土商業(yè)地產(chǎn)巨人的框架初現(xiàn)。過去凡事親力親為的劉建忠，開始逐步建立起自己的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)，大方向自己決策，細(xì)節(jié)則交給團(tuán)隊(duì)。2009年7月，為了更好地經(jīng)營管理旗下眾多獨(dú)有的專業(yè)批發(fā)市場和幾個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，劉建忠注冊成立了福建華班企業(yè)管理有限公司，“成立華班的目的是為了規(guī)范化管理和運(yùn)營，及提升品牌。掌握了全盤運(yùn)作模式之后，華班要獨(dú)立運(yùn)營自己的項(xiàng)目?！?/p>

同時操作多個地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，劉建忠投入了數(shù)十億資金，數(shù)年前就把省外軋鋼廠的部分資金抽回福州果斷進(jìn)入樓市?！艾F(xiàn)在看到有潛力的房產(chǎn)商鋪還會手癢，但必須忍住，全情投入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，要做就做大事業(yè)！”他笑著說。

打造名片作海西華爾街

華浦·華爾街，是劉建忠獨(dú)立操盤的第一個項(xiàng)目。

建筑在金融街D6地塊的華浦·華爾街，正處于福州海峽金融商務(wù)區(qū)的核心地段。作為海峽西岸中心城市未來發(fā)展的金融中心，也是作為承接對臺離岸金融業(yè)務(wù)的平臺和兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心，這里將匯聚逾十家銀行總部，七座甲級商務(wù)寫字樓，建成后，將成為金融、保險、證券、信托、貿(mào)易等行業(yè)的云集之地，“華浦·華爾街”的案名也由此而來。

在劉建忠的規(guī)劃藍(lán)圖里，華浦·華爾街是他二十多年商業(yè)地產(chǎn)生涯的扛鼎之作，也將是海峽金融街的一張名片：“首家配置同聲翻譯寫字樓”、“首家配置環(huán)型高爾夫球幕寫字樓”、“首家匹配瞳孔虹膜識別總裁專屬電梯”、“首家配置雙頂級會所寫字樓”、“首家配置雙游泳池寫字樓”……“這是我全資控股操盤的第一個項(xiàng)目，必須至始至終地跟進(jìn)，才能提高操盤的高品質(zhì)?！眲⒔ㄖ矣H自全權(quán)操盤，事無巨細(xì)，無不親力親為，傾注了大量心血——人無我有、人有我優(yōu)，用國際最高標(biāo)準(zhǔn)打造一座頂級商務(wù)寫字樓。

與臺江萬達(dá)廣場一路之隔，24層的華浦·華爾街已經(jīng)封頂開始裝修：坐北朝南270°一線觀江，逾百米面寬的臨江光影建筑，藏風(fēng)納水；神似風(fēng)帆的造型，與周邊的建筑交相輝映，帶給觀者以“得水藏風(fēng)、君臨天下”的深刻印象；4.05高，8.5米柱間距、每戶17米寬的一線看江面、360°全玻璃幕墻、超豪華大堂、BOSS專屬電梯；為人駐的商界領(lǐng)袖專門設(shè)置頂級國賓會所“華人釣魚臺”——在建筑頂層配備的全景觀江會所，乃福州首家，內(nèi)設(shè)沉香藝術(shù)會館、3D高爾夫、無邊界庭院泳池及健康房、同聲翻譯的多功能會議廳等等。

海峽金融中心，面朝閩江、背倚光明港，正是圍水聚財之地，曾經(jīng)密布蔬果、副食品、花鳥等眾多商貿(mào)市場。見證了福州商貿(mào)業(yè)態(tài)變遷的劉建忠，眼看這片熟悉的土地上，從流動攤販到沿街商鋪再到專業(yè)市場的持續(xù)升級。如今，一座定位為領(lǐng)袖圈層資產(chǎn)型的超高端寫字樓，華浦·華爾街，也將成為劉建忠叱咤福州商業(yè)地產(chǎn)二十多年來的新高度。