中國城市土地價(jià)格影響因素研究現(xiàn)狀分析

劉殿金　黨楊

作者簡介：劉殿金（1982-），男，吉林長春，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)院教務(wù)處副處長，助理研究員。

黨楊（1984-），女，吉林長春，吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)院國際經(jīng)濟(jì)系主任助理，講師。

摘要：本文的研究內(nèi)容來自于吉林省教育廳“十二五”社會(huì)科學(xué)研究項(xiàng)目《城市土地價(jià)格影響因素的研究》。本文基于探析中國城市土地價(jià)格影響因素的需要，從影響土地價(jià)格的綜合因素、政府行為和制度、容積率等七個(gè)方面對國內(nèi)學(xué)者的有關(guān)研究成果進(jìn)行了梳理和分析，為我們研究和分析城市土地價(jià)格影響因素奠定了基礎(chǔ)。

關(guān)鍵詞：城市土地價(jià)格；影響因素；分析

土地是人類社會(huì)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)，是一切生產(chǎn)和經(jīng)營活動(dòng)不可或缺的基本要素。近年來，隨著中國城市經(jīng)濟(jì)的高速增長和城市化速度的加快，城市建設(shè)用地向城郊農(nóng)業(yè)用地?cái)U(kuò)展已不可避免，土地問題日益突出。在土地問題中，最為突出者又為土地價(jià)格問題。這一方面是因?yàn)?，土地價(jià)格機(jī)制對作為重要生產(chǎn)要素的城市土地的合理配置和有效利用起著十分重要的作用；另一方面是因?yàn)?，若土地價(jià)格上升超過真實(shí)土地價(jià)格或一般物價(jià)水平而演變?yōu)橥恋貎r(jià)格高漲，則會(huì)引發(fā)土地投機(jī)，并最終造成土地投機(jī)與土地價(jià)格高漲的惡性循環(huán)。

一、關(guān)于影響土地價(jià)格的綜合因素的分析

1、以具體城市為例對影響土地價(jià)格綜合因素的分析。魏靜、鄭小剛等人以河北省冀州為例，以統(tǒng)計(jì)年鑒和實(shí)地調(diào)查資料為數(shù)據(jù)來源，根據(jù)征地區(qū)片綜合地價(jià)影響因素與已發(fā)生征地交易價(jià)格的相關(guān)性確定各影響因素權(quán)重系數(shù)，對征地區(qū)片的綜合地價(jià)影響因素進(jìn)行了分析。認(rèn)為：征地交易地價(jià)與土地供求緊張程度、臨路距離、距城市距離和人均耕地面積的相關(guān)概率高達(dá)99.9%，成為制約征地交易地價(jià)高低的關(guān)鍵因素；征地交易地價(jià)與耕地面積百分率和農(nóng)民人均純收入的相關(guān)概率高達(dá)90%，對征地交易地價(jià)的影響程度次之；征地交易地價(jià)與近三年農(nóng)業(yè)產(chǎn)值幾乎不相關(guān)；征地交易地價(jià)與臨路距離、距城市距離、人均耕地面積和耕地面積百分率呈負(fù)相關(guān)，表明臨路距離和距城市距離越近，人均耕地面積越小，土地開發(fā)程度越高則地價(jià)越高；征地交易地價(jià)與土地供求關(guān)系、農(nóng)民人均純收入和社會(huì)保障價(jià)格呈正相關(guān)，表明土地需求緊張、農(nóng)民人均純收入高和社會(huì)保障狀況好的區(qū)域地價(jià)較高。

2、對影響土地價(jià)格異化和土地價(jià)格差異性綜合要素的研究。蔣滿元通過對現(xiàn)階段城市土地價(jià)格異化問題的探討，對影響土地價(jià)格的綜合因素進(jìn)行了分析。認(rèn)為：在我國城市土地資產(chǎn)經(jīng)營的過程中，由于土地市場并非一個(gè)完全競爭的市場，由于土地作為最重要的生產(chǎn)要素其價(jià)格往往易于受到政府政策選擇的干預(yù)，由于土地市場上還存在著比較嚴(yán)重的政府官員的尋租行為和開發(fā)商相互間的不正當(dāng)競爭活動(dòng)，由于目前的關(guān)于土地方面的稅費(fèi)體系還存在著諸多的不合理成分，由于隱性土地交易的行為還普遍存在，因而土地價(jià)格實(shí)踐中所表現(xiàn)出來的往往也就并非經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的由供求平衡影響所確定的均衡價(jià)格；相反，在某種程度上，它更多體現(xiàn)的是對現(xiàn)實(shí)中土地價(jià)格的歪曲并進(jìn)而形成了通常所說的土地價(jià)格的異化問題。

3、對影響城市土地價(jià)格的因素分類的綜合研究。楊繼瑞系統(tǒng)研究了影響城市地價(jià)的因素體系，把影響城市地價(jià)的因素分為：城市土地供求狀況、城市土地的物理因素、城市土地的環(huán)境因素、城市用地的行政因素、城市用地的經(jīng)濟(jì)因素、人口因素、城市社會(huì)因素、城市用地的心理因素、國際因素和其他因素十個(gè)方面。金家鼎則把影響土地價(jià)格的變動(dòng)因素歸為：影響土地價(jià)格的整體因素和具體因素兩大類。整體因素包括：國民經(jīng)濟(jì)增長速度、城市化發(fā)展程度、土地制度和投機(jī)作用；具體因素包括：位置、土地使用權(quán)、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口密度、城市周圍農(nóng)業(yè)用地的開發(fā)程度、稅收和土地市場的發(fā)育完善程度。

4、對影響小城鎮(zhèn)土地和特定用途土地價(jià)格的綜合要素的研究。肖更生、李貞玉則較具體地對我國城市工業(yè)地價(jià)的影響因素進(jìn)行了分析，其文用計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)的方法，分供求二方，取人口、經(jīng)濟(jì)、區(qū)位、政府行為等四大板塊中的基本要素對我國工業(yè)地價(jià)的相關(guān)性與影響力度進(jìn)行了探討。認(rèn)為：從相關(guān)性看：城市設(shè)施因素與工業(yè)地價(jià)相關(guān)性較弱；大區(qū)位因素與工業(yè)地價(jià)相關(guān)性較強(qiáng)。房產(chǎn)稅額、耕地占用稅額、本年購置的土地面積等政府行為因素與工業(yè)地價(jià)相關(guān)性較強(qiáng)；余者與工業(yè)地價(jià)相關(guān)性較弱。從影響力度看：工業(yè)地價(jià)對經(jīng)濟(jì)、政府行為、區(qū)位因素的彈性系數(shù)總體呈現(xiàn)一種矛盾、混亂的特征，佐證了中國工業(yè)地價(jià)違背客觀規(guī)律性的現(xiàn)象。剔除其混亂因素，仍可看出大區(qū)位因素對工業(yè)地價(jià)影響的力度要大于經(jīng)濟(jì)因素，土地類稅額對工業(yè)地價(jià)影響的力度微乎其微；反映了地方政府在工業(yè)化過程中對土地的掠奪性開發(fā)利用。

二、關(guān)于政府行為和制度對城市土地價(jià)格影響的研究

楊慶媛、劉智勇在《城市土地價(jià)格與政府行為的相關(guān)機(jī)制研究》一文中指出：在成熟的土地市場中，土地價(jià)格與政府行為間為弱相關(guān)關(guān)系。在我國目前先一級市場后二級市場的市場體系中，政府不僅充當(dāng)市場的裁判，而且活躍地扮演著“參與者”的角色；作為主要供給者，又是市場交易程序、交易規(guī)則的制定者，其行為影響到土地市場的方方面面，特別是通過影響城市土地供求關(guān)系、制定地價(jià)政策以及制定和實(shí)施城市規(guī)劃等影響城市土地價(jià)格。肖更生、李貞玉通過實(shí)證分析，探討了中國政府行為因素對商業(yè)、住宅、工業(yè)地價(jià)的影響力度，認(rèn)為：政府行為因素對商業(yè)地價(jià)的影響力度大，住宅地價(jià)次之，對工業(yè)地價(jià)影響力度甚微，驗(yàn)證了中國工業(yè)地價(jià)的紊亂性；土地供給因素對地價(jià)影響力度微弱，反映了中國城市擴(kuò)張沖動(dòng)中對土地需求的饑渴癥狀。彭松、童青對土地征用價(jià)格的制度缺陷進(jìn)行了思考，指出：土地征用制度的缺陷表現(xiàn)為土地征用價(jià)格的不合理，土地征用價(jià)格是一種游離于市場之外的一種壟斷性價(jià)格。王雪松、張紹良、王雪梅從土地內(nèi)在因素、經(jīng)濟(jì)因素和制度因素三個(gè)角度分析了中國城市土地價(jià)格虛高的成因，進(jìn)而揭示了地價(jià)虛高給中國帶來的危害。

三、關(guān)于容積率對城市土地價(jià)格影響的研究

歐陽安蛟從容積率影響地價(jià)的機(jī)制入手，提出了只受收益機(jī)制作用下的地價(jià)隨容積率變化規(guī)律，并進(jìn)而得出收益機(jī)制與市場供求機(jī)制共同作用下積率成比例關(guān)系，容積率越高，建筑面積越大，土地利用效率越高，地價(jià)則越高，但個(gè)別時(shí)候也會(huì)出現(xiàn)由于容積率增加，地價(jià)會(huì)隨著容積率增加反而降低的情況。容積率對地價(jià)的影響總體上呈現(xiàn)出不斷變化的趨勢，具體表現(xiàn)為“遵循報(bào)酬遞增遞減規(guī)律”；“容積率大小不同，對低價(jià)的影響不同”；“同一地區(qū)，不同容積率，對低價(jià)的影響不同”；“用途不同，容積率對地價(jià)的影響不同”。章波、蘇東升等以江蘇省南京市為例，就容積率影響城市地價(jià)的作用機(jī)理進(jìn)行了實(shí)證分析，認(rèn)為：作為城市規(guī)劃重要內(nèi)容的容積率，在一定程度上對地價(jià)有著決定性的影響。

四、關(guān)于城市規(guī)劃對城市土地價(jià)格影響的研究

黃亞平、丁烈云就城市規(guī)劃對低價(jià)的作用機(jī)制進(jìn)行了研究，認(rèn)為：不同規(guī)劃階段對地價(jià)的影響有很大差異，其中對城市地價(jià)影響較大的主要是規(guī)劃綱要、總體規(guī)劃及控制性詳細(xì)規(guī)劃。規(guī)劃實(shí)施程度對地價(jià)變化有著明顯影響，具體表現(xiàn)為：城市規(guī)劃實(shí)施的過程受制于城市開發(fā)建設(shè)速度的快慢（即城市發(fā)展速率），城市開發(fā)建設(shè)速度快時(shí)，土地需求量上升，市場供需平衡容易被打破，地價(jià)上升；城市發(fā)展速度及規(guī)劃實(shí)施程度對城市各個(gè)次區(qū)域內(nèi)部的級別價(jià)、路線價(jià)、區(qū)片價(jià)及反映具體地塊的宗地地價(jià)的動(dòng)態(tài)變化的影響更為直接。規(guī)劃實(shí)施方式也對地價(jià)產(chǎn)生影響，這是因?yàn)橐?guī)劃實(shí)施方式主要取決于城市開發(fā)與再開發(fā)的戰(zhàn)略決策，不同的開發(fā)模式，對城市地價(jià)空間分布有很大的影響。具體表現(xiàn)為：若采取中心——外圍開發(fā)模式，整個(gè)城市地價(jià)空間分布多呈單核心的分布形態(tài)；若采用外圍——中心開發(fā)模式，將導(dǎo)致城市外圍地區(qū)地價(jià)首先上升，拉動(dòng)城市整體地價(jià)水平的升高，在規(guī)劃實(shí)施過程中，除市中心地區(qū)外，在外圍也有可能形成多個(gè)次級地價(jià)峰值區(qū)；規(guī)劃實(shí)施方式對地價(jià)的影響還具體體現(xiàn)在城市空間增長形態(tài)的差異與地價(jià)動(dòng)態(tài)變化的關(guān)系上。

五、關(guān)于影響城市土地價(jià)格的區(qū)位要素的研究

杜德斌、徐建剛以上海為例，采用GIS技術(shù)和多元線性回歸分析方法，以土地批租地塊為樣本，分析了上海市地價(jià)與城市區(qū)位因子的線性關(guān)系。認(rèn)為：南京路、市中心和淮海路是影響上海市地價(jià)空間差異的主要區(qū)位因子，外灘、次級商業(yè)中心和交通結(jié)節(jié)點(diǎn)對地價(jià)的影響很小，表明上海市地價(jià)的空間分布具有很高的向心性。上海市地價(jià)與區(qū)位因子這種關(guān)聯(lián)性與該市的商業(yè)分布格局、CBD的功能結(jié)構(gòu)和城市形態(tài)有關(guān)。唐菊興、李少達(dá)、王乾以四川省德陽市為例，對城市區(qū)位模式與城市地價(jià)進(jìn)行了研究，認(rèn)為：城市的生長過程是一個(gè)通過競爭選擇相適應(yīng)的空間發(fā)展區(qū)位的過程，是一個(gè)對區(qū)位擇優(yōu)、開拓與占有的過程。在這個(gè)過程中，一方面，城市內(nèi)部用地通過競爭進(jìn)行動(dòng)態(tài)的調(diào)整和置換，優(yōu)化城市的用地結(jié)構(gòu)；另一方面，通過城市規(guī)劃，尋找、開創(chuàng)新的城市發(fā)展區(qū)位。杜小婭、陸躍進(jìn)根據(jù)南京市1998年的出讓地價(jià)資料，分析了南京市區(qū)地價(jià)變化同主要區(qū)位因子的關(guān)系，認(rèn)為：城市地價(jià)與區(qū)位具有密切的關(guān)系，可以說區(qū)位對地價(jià)的影響是決定性的，一方面是因?yàn)閰^(qū)位是決定城市土地利用價(jià)值的重要因素；另一方面是因?yàn)閰^(qū)位是衡量地租、地價(jià)的主要標(biāo)尺。（作者單位：吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)信息經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

[1]魏靜、鄭小剛，征地區(qū)片綜合地價(jià)影響因素的相關(guān)分析——以河北省冀州市為例，中國土地科學(xué)，2007年第4期；

[2]蔣滿元，城市土地價(jià)格異化問題探析，福建行政學(xué)院學(xué)報(bào)，2008年第4期；

[3]楊繼瑞，中國城市地價(jià)論，四川大學(xué)出版社，2002年8月版；

[4]肖更生、李貞玉，我國城市工業(yè)地價(jià)影響因素及力度的計(jì)量分析，中南林業(yè)科技大學(xué)學(xué)報(bào)：社會(huì)科學(xué)版，2008年第1期；

[5]楊慶媛、劉智勇，城市土地價(jià)格與府行為的相關(guān)機(jī)制研究，西南師范大學(xué)學(xué)報(bào)：自然科學(xué)版，2000年第2期；

[6]歐陽安蛟，容積率影響地價(jià)的規(guī)律及修正系數(shù)確定法，經(jīng)濟(jì)地理，1991年第1期；

[7]黃亞平、丁烈云，地價(jià)，地價(jià)評估與城市規(guī)劃，城市規(guī)劃匯刊，1997年第6期；

[8]杜德斌、徐建剛，影響上海市地價(jià)空間分布的區(qū)位因子分析，地理學(xué)報(bào)，1997年第5期。