“一權(quán)一房” 實現(xiàn)“三贏”

黃憶寒 趙國才

“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款是江蘇新沂農(nóng)商行為解決農(nóng)村地區(qū)借款難、擔(dān)保難問題而創(chuàng)新的金融服務(wù)方式，該項業(yè)務(wù)開辦三年來，取得了良好的社會效應(yīng)，達(dá)到了政府滿意、農(nóng)民滿意、銀行滿意的“三贏”局面。

一、“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款開展情況

（一）“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款的內(nèi)容及特點

“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款包括：“宅基地使用權(quán)抵押貸款”和“土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款”。“宅基地使用權(quán)抵押貸款”的特點是按“地隨房走”的辦法解決集體宅基地抵押問題；“土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款”的特點是以農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)人為服務(wù)對象。

（二）業(yè)務(wù)創(chuàng)新背景

新沂市作為一個以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的縣級市，隨著城鄉(xiāng)一體化建設(shè)的加快，農(nóng)村地區(qū)對資金需求旺盛，而信貸資金相對短缺，多年來新沂農(nóng)商行雖然不斷加大支農(nóng)力度，但由于信貸品種、條件限制，使一些懂技術(shù)、會經(jīng)營、有實力的種養(yǎng)大戶以及農(nóng)村經(jīng)紀(jì)人、致富帶頭人的資金需求得不到充分滿足。

2009年，為破解農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展融資瓶頸，根據(jù)當(dāng)時農(nóng)村經(jīng)濟(jì)狀況，為了更好地向廣大農(nóng)戶提供信貸支持，進(jìn)一步盤活信貸資金，新沂農(nóng)商行積極開展農(nóng)村貸款擔(dān)保機(jī)制改革，向市委、市政府建議在農(nóng)村地區(qū)推行宅基地使用權(quán)和土地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)，進(jìn)而為銀行貸款提供有效擔(dān)保方式。該建議取得市委、市政府的大力支持，2009年8月新沂市委出臺《關(guān)于開展農(nóng)村“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的試行意見》，打破了農(nóng)村集體土地使用權(quán)、農(nóng)村住房不能辦理抵質(zhì)押的規(guī)定，為解決廣大農(nóng)戶融資難提供了政策支持。

隨后，在市委、市政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，成立了由銀行、財政、農(nóng)辦、房管、國土、規(guī)劃、法院等部門組成的農(nóng)村“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款領(lǐng)導(dǎo)小組，制定了具體的操作辦法和流程，明確房產(chǎn)、土地部門負(fù)責(zé)房產(chǎn)、土地確權(quán)辦證和抵押登記，政府承諾按照貸款本金7：1的比例設(shè)立擔(dān)?；?；各鎮(zhèn)成立土地流轉(zhuǎn)中心，保證區(qū)域范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)并負(fù)責(zé)土地承包確權(quán)辦證和質(zhì)押登記；明確財政局負(fù)責(zé)設(shè)立開辦此項業(yè)務(wù)風(fēng)險補償和獎勵基金的部門分工。

2010年，新沂農(nóng)商行出臺《關(guān)于印發(fā)“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款管理辦法的通知》文件。2010年3月23日，新沂市“千戶萬畝億元”信貸惠民工程啟動暨首批土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款發(fā)放儀式在新沂農(nóng)商行舉行，新沂市草橋鎮(zhèn)農(nóng)民施友傳獲得了8.6萬元養(yǎng)殖貸款，這標(biāo)志著全省首例“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款正式啟動。隨后，“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款在全轄16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)營業(yè)網(wǎng)點全面推廣。農(nóng)村“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款的擔(dān)保機(jī)制，擴(kuò)大了農(nóng)戶貸款有效擔(dān)保物的范圍，破解農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金瓶頸，激發(fā)廣大農(nóng)戶的創(chuàng)業(yè)激情。2010年 “一權(quán)一房”信貸產(chǎn)品獲省聯(lián)社金融創(chuàng)新獎，目前已成為新沂農(nóng)商行優(yōu)質(zhì)惠農(nóng)信貸品牌產(chǎn)品。

（三）業(yè)務(wù)運作程序

在“一權(quán)一房”貸款推廣實施中，新沂農(nóng)商行與政府相關(guān)部門共同配合，密切合作，業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)均能保持流暢運轉(zhuǎn)。

1、內(nèi)外聯(lián)動

在業(yè)務(wù)推廣中，新沂農(nóng)商行不斷加大政策宣傳力度，普及農(nóng)村土地和房屋產(chǎn)權(quán)的改革制度，為農(nóng)民獲取創(chuàng)業(yè)資金支持消除農(nóng)民后顧之憂。同時，市委、市政府作為業(yè)務(wù)開展的堅強(qiáng)后盾，也以實際行動支持配合該項業(yè)務(wù)的開展。明確了集體土地住房抵押貸款處置原則，按照“地隨房走”的辦法解決集體宅基地不能抵押的難題。農(nóng)辦負(fù)責(zé)召集村鎮(zhèn)代表通過同意辦理一權(quán)一房抵質(zhì)押貸款決議；各村負(fù)責(zé)規(guī)范和完善承包土地流轉(zhuǎn)形式，所有承包大戶承包的土地必須是通過村里統(tǒng)一轉(zhuǎn)包，并提供具體土地來源清單證明，從而具備開展“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)的前提。

2、規(guī)范操作

有信用基礎(chǔ)，家庭條件良好，資信良好，有生產(chǎn)經(jīng)營項目和創(chuàng)業(yè)條件的的農(nóng)戶，有無爭議農(nóng)村住房權(quán)證或承包土地經(jīng)營權(quán)證明，提供必要其他證明材料，向新沂農(nóng)商行申請，憑以辦理抵質(zhì)押貸款手續(xù)。新沂農(nóng)商行信貸人員在接到“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款業(yè)務(wù)后，按照申請優(yōu)先原則，隨到隨辦，在做好貸款貸前調(diào)查的情況下，按照操作規(guī)程辦理貸款手續(xù)。貸款發(fā)放后，新沂農(nóng)商行信貸員做好跟蹤落實，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3、確權(quán)辦證

承包土地經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款，由鎮(zhèn)級土地流轉(zhuǎn)中心負(fù)責(zé)審查承包合同的真實性和規(guī)范性，協(xié)調(diào)雙方確定權(quán)利價值，辦理質(zhì)押物登記管理工作。以農(nóng)村集體土地住房抵押貸款，由村委會出具同意辦理意見和“地隨房走”決議意見。房管局負(fù)責(zé)辦理出具評估單，登記抵押出具他項權(quán)證。

（四）“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款開展情況

自2010年3月開辦“一權(quán)一房”貸款以來，至2013年3月，新沂農(nóng)商行累計為2146戶農(nóng)戶發(fā)放“一權(quán)一房”貸款3.8億元，至3月末該項貸款余額2.3億元，其中：農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款0.8億元，農(nóng)村住房抵押貸款1.5億元。

“一權(quán)一房”貸款的開辦，促使新沂市新增土地流轉(zhuǎn)面積23514畝，盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)18000多萬元，為服務(wù)“三農(nóng)”提供了有效的金融平臺，加快了農(nóng)民增收致富步伐，實現(xiàn)了較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。

二、“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款的積極作用

新沂農(nóng)商行把“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款作為惠農(nóng)信貸品牌，利用該項品牌效應(yīng)帶動農(nóng)民增收致富，在發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、建設(shè)社會主義新農(nóng)村、推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化、推動小康社會建設(shè)的進(jìn)程中，發(fā)揮了積極作用。

1、促進(jìn)農(nóng)民增收致富，推動建設(shè)小康社會

農(nóng)村“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款，給農(nóng)民提供方便、快捷的金融服務(wù)，重點扶持的是種、養(yǎng)、加工等行業(yè)，促進(jìn)了轄區(qū)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

2、拉動現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展

農(nóng)村“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款，為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)提供信貸資金支持，有力拉動現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。在農(nóng)村“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款惠農(nóng)政策推動下，全市新增高效農(nóng)業(yè)面積達(dá)到58萬畝，新增6萬畝，新發(fā)展地溫式日光能溫室800多棟，鋼架大棚16000多棟和8個千畝以上水泥竹竿大棚基地；新擴(kuò)花卉苗木1.2萬畝，新建成2個鮮切花基地和1個組培花卉基地，帶動了本市現(xiàn)代高效農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

3、促進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)，加快城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程

開展農(nóng)村住房抵押貸款，一方面促使農(nóng)民按照統(tǒng)一村莊規(guī)劃、布局的要求建房，有效改變了農(nóng)村的居住條件和環(huán)境，有利于農(nóng)村集中居住區(qū)建設(shè)；另一方面，明晰了農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)，變資產(chǎn)為“資本”，讓“死”的資產(chǎn)實現(xiàn)“活”的價值，讓農(nóng)民真正享受城鎮(zhèn)居民同等待遇。土地承包經(jīng)營權(quán)質(zhì)押貸款是以農(nóng)村承包土地流轉(zhuǎn)為要件，土地流轉(zhuǎn)合同必須達(dá)到規(guī)范要求，從而引導(dǎo)農(nóng)民規(guī)范簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，避免土地流轉(zhuǎn)糾紛，提高了承包土地流轉(zhuǎn)的積極性。

4、平抑了民間高利貸，維護(hù)金融秩序

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)具有較強(qiáng)的季節(jié)性，以前農(nóng)民在搞項目、發(fā)展生產(chǎn)創(chuàng)業(yè)過程中急需資金，但苦于沒有有效的擔(dān)保物而告貸無門，因此長期遭受民間“高利貸”侵?jǐn)_。“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款有效地解決了農(nóng)民貸款難的問題，同時，也降低了創(chuàng)業(yè)成本，從根本上緩解農(nóng)村資金供需矛盾，抑制了非法集資，維護(hù)了正常的金融生態(tài)環(huán)境，促進(jìn)了農(nóng)村社會和諧穩(wěn)定。

三、“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款的風(fēng)險防范

近年來，江蘇新沂農(nóng)商行信貸政策以“穩(wěn)增長、控風(fēng)險”為主題，全面樹立“服務(wù)、發(fā)展、審慎、穩(wěn)健、規(guī)范”的信貸管理理念，在農(nóng)村“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款管理上，抓住支持“三農(nóng)”主線，提高風(fēng)險防控意識，強(qiáng)化制度建設(shè)，規(guī)范操作行為。

1、嚴(yán)格準(zhǔn)入，審慎放貸

首先，把握一個尺度，在客戶選擇上，擇優(yōu)選擇在江蘇新沂農(nóng)商行發(fā)生業(yè)務(wù)多年、信用良好、經(jīng)營項目有前景的優(yōu)質(zhì)客戶，把風(fēng)險防范的重心前移到第一關(guān)。其次，堅持一個原則，嚴(yán)把貸款調(diào)查、審查、審批關(guān)，防范一些不符合條件的客戶帶來的風(fēng)險。再次，積極建議增加有實力的個體工商戶擔(dān)保措施，為解決處理抵質(zhì)押財產(chǎn)問題提供方便。

2、確權(quán)發(fā)證，完善合同

搞好集體土地使用權(quán)和農(nóng)村住房確權(quán)發(fā)證是開展農(nóng)村“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。對各鎮(zhèn)村符合發(fā)證條件的農(nóng)戶，經(jīng)過農(nóng)戶本人申請，由規(guī)劃、國土、房管等有關(guān)部門辦理相關(guān)手續(xù)，取得農(nóng)村集體土地使用權(quán)證（宅基地證）和房屋所有權(quán)證。同時完善和規(guī)范土地租賃合同，對出租農(nóng)戶與村、村與承租戶所簽訂的土地租賃合同進(jìn)行認(rèn)真的審核把關(guān)，對條款不清晰、標(biāo)的不明確、手續(xù)不齊全的進(jìn)行規(guī)范和完善。

3、規(guī)范操作，流程管理

首先，建立農(nóng)戶房產(chǎn)、土地承包經(jīng)營權(quán)有效擔(dān)保物及信貸資金需要量信息臺賬，有序開展貸款業(yè)務(wù)。其次，嚴(yán)格確定貸款對象。農(nóng)戶個人提出 “一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款申請，由所在地村民委員會對借款人家庭經(jīng)濟(jì)狀況、從事的經(jīng)營項目、個人的道德素質(zhì)、信用等情況進(jìn)行綜合審核，然后交所在鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)中心復(fù)審，最后報江蘇新沂農(nóng)商行當(dāng)?shù)刂性俅螌徍税殃P(guān)后，依照有關(guān)資料和程序，辦理“一權(quán)一房”抵（質(zhì)）押貸款相關(guān)手續(xù)，確保發(fā)放貸款用于農(nóng)戶正當(dāng)致富項目。再次，合理確定抵押資產(chǎn)評估價值。農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的價值由鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易中心（鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)服務(wù)中心）根據(jù)承包土地的流轉(zhuǎn)面積、每畝土地的流轉(zhuǎn)費用、土地流轉(zhuǎn)期限等認(rèn)定，抵押房屋的價值由市房管部門根據(jù)房屋的座落、結(jié)構(gòu)、面積等確定。

4、健全手續(xù)，嚴(yán)格處置

嚴(yán)格農(nóng)村“一權(quán)一房”抵質(zhì)押貸款擔(dān)保物流轉(zhuǎn)處置辦法。規(guī)定用于貸款抵押的農(nóng)村住房，經(jīng)農(nóng)村住房抵押和流轉(zhuǎn)的書面承諾后，按照“地隨房走”的原則，在辦理房產(chǎn)抵押登記之后，當(dāng)債務(wù)人確實無力償還債務(wù)時，其用于抵押的房產(chǎn)可以在本市一定范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)變現(xiàn)。國土、房管部門對流轉(zhuǎn)后的農(nóng)村住房予以辦理土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的變更、轉(zhuǎn)移手續(xù)。推行鼓勵農(nóng)村宅基地退出機(jī)制，農(nóng)戶退出宅基地后，允許在城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場通過公開規(guī)范的方式獲取土地使用權(quán)，并給予確權(quán)。

（黃憶寒：江蘇省農(nóng)村信用社聯(lián)合社；趙國才系江蘇新沂農(nóng)商行董事長）